【正文】 子之后進(jìn)行出租的？ 答：但大部分人都比較關(guān)注商業(yè)配套、公交線等。 1深圳客戶看房之前是不是會(huì)先了解很多信息？ 答：基本都會(huì)。他們覺得這邊比較偏，即使對(duì)他們進(jìn)行這方面引導(dǎo)也不是很有效，很多人都擔(dān)心日后生活的配套，例如平時(shí)購(gòu)物、買菜等。我現(xiàn)在手上有部分客戶也是買了那邊的，他們都是用于投資的，那邊出租應(yīng)該比較好，回報(bào)比較豐厚。熊貓國(guó)際那邊的客戶也有很多是深圳來的，主要是他們那邊項(xiàng)目也比較大，推廣也做到了深圳等很多地方，熊貓國(guó)際好單位現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 4000 元 /平方米以上了。但論居住的話，大亞灣那邊污染也不會(huì)很大，很多人都并不是很在意，而關(guān) 心更多是能否出租出去。很多客戶是因?yàn)榘雿u沒房，才轉(zhuǎn)介到東方新城的。半島一號(hào)社區(qū)環(huán)境及價(jià)格都比較合適，比深圳價(jià)格低很多。其話語間是有意打壓我們的預(yù)期，且這已不符合市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)。 楊：我們買房都是朋友相邀的，實(shí)在是因?yàn)榘雿u的別墅比較便宜，如果 漲到 7000、 8000 的，那我會(huì)考慮還不如去麗江、去都江郾買，本身整個(gè)惠陽大亞灣的居住條件就不是很好，青山綠水都沒有。 龍：面積和價(jià)格都不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是單價(jià)，碧桂園一個(gè)客廳 300 平方米，那才叫生活。 楊：我現(xiàn)在買房也不會(huì)這么快住進(jìn)去，等以后看，整體環(huán)境好了才會(huì)去住。我看重半島，它周邊的配套和環(huán)境是很重要的因素。 龍先生： 43 歲，深戶，欲購(gòu)買半島 1 號(hào)二期別墅。 龍：治理污染河那都不知哪年的事，政府的事情從來說不準(zhǔn)； 中國(guó)地 產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 楊：我只到過惠陽，沒去過大亞灣，不知怎樣，反正惠陽也就中心區(qū)那塊還可以，其他地方都很臟亂，整個(gè)大工業(yè)區(qū)似的。我很多朋友去廣州碧桂園買別墅， 6000 塊含裝修， 多便宜，這幾年來也沒漲什么，我當(dāng)時(shí)是猶豫了一下沒買到。價(jià)格現(xiàn)在這邊是有優(yōu)勢(shì)，如果環(huán)境差那我也不會(huì)考慮。我看過半島的聯(lián)排，小氣的很，住的并不舒服。（說明：一、半島 1 號(hào)的影響力和美譽(yù)度很高，客戶很忠實(shí)；二、投資客理性，到處尋找商機(jī)、純粹的投資客很少；這兩客戶有半島情結(jié)，對(duì)其他區(qū)域和其他項(xiàng)目會(huì)存在主觀排斥，訪談內(nèi)容多少帶有片面性）； 2. 兩位客戶，樣本量太少，僅能代表小部分客戶群的部分觀點(diǎn)； 3. 龍先生精于人事，認(rèn)為本次訪談是代理商將客戶的信息收集作為指導(dǎo)價(jià)格調(diào)整的依據(jù)，故其所言有所保留，但總體表達(dá)較中肯，比較符合他作為消費(fèi)者的價(jià)值取向； 4. 兩人對(duì)惠陽中心區(qū)目前的居住環(huán)境均不 認(rèn)可， 置業(yè)動(dòng)機(jī)主要是相對(duì)周邊的價(jià)格優(yōu)勢(shì)及對(duì)未來前景的展望； （說明：從中亦可見二人對(duì)惠陽大亞灣并不了解，大多往來次數(shù)多的客戶較認(rèn)可惠陽中心區(qū)的居住環(huán)境）； 5. 二人連惠陽大亞灣的模糊概念都沒有過，對(duì)片區(qū)未來規(guī)劃也不甚了解，這與半島 1 號(hào)絕大部分深圳客戶普遍會(huì)主動(dòng)了解片區(qū)規(guī)劃的特征不吻合，一方面說明這二人并不理性，僅能代表小部分客戶群。而且半島的價(jià)格與深圳相比差了幾倍，這邊的環(huán)境也很好。本地客戶急著入伙要搬進(jìn)去住，深圳客戶并不急，有些會(huì)放一二年再入住。 我有幾個(gè)客戶是大亞灣的產(chǎn)業(yè)客戶，他們很 在意，他 們 認(rèn)為上班的時(shí)候在那邊就經(jīng)常會(huì)呼吸到一些有害氣體，希望下班后居住的地方空氣、環(huán)境等能夠好一些 。 你的這些客戶為什么會(huì)先去熊貓國(guó)際再來半島一號(hào)？ 答： 1客戶有沒有將半島一號(hào)與周邊項(xiàng)目進(jìn)行比較呢？ 答：有，例如麗江花園。 1客戶為什么對(duì)半島一號(hào)的前景比較樂觀？ 答：他們覺得社區(qū)比較大，比較看好惠陽的發(fā)展，很多客戶認(rèn)為半島一號(hào)的性價(jià)比很高，以后地鐵等開通之后住這邊更為方便。我有很多深圳客戶是朋友介紹的，而本地的客戶認(rèn)知途徑則不是很清楚 ，他們就是知道半島的名氣，但說不上是怎么知道的 。 龍崗 、坪山 主要 一方面從坑梓低速收費(fèi)站來，另一些客戶 是從 秋長(zhǎng)那邊的 國(guó)道來 ，一來就是六七部車，和朋友一起來的，還跟我說知道有條路過來是不用交過路費(fèi)的 。還有些人覺得現(xiàn)在停車也不方便，水電等也不知道什么時(shí)候到位。投資類客戶有很多希望能直接購(gòu)買裝修好的，主要是購(gòu)買一些小戶型的客戶，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為裝修起來很麻煩，跑來跑去不怎么方便。他們希望私家院子要大一些，價(jià)格高一些沒問題。 2別墅客戶比較注重經(jīng)濟(jì)方面還是舒適度？ 答：其次是對(duì)位置環(huán)境比較滿意，我們項(xiàng)目位于區(qū)政府邊上，以后發(fā)展一定會(huì)比較好。我的很多客戶也是對(duì)這邊以后的發(fā)展比較看好，然后覺得社區(qū)規(guī)模大，各方面都會(huì)比較完善。 另一些大企業(yè)有對(duì)職工有政策，如果職工團(tuán)購(gòu)多，群居的話，可以團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，還可以公司巴士接送。 地鐵三號(hào)線對(duì)深圳客戶有極大的吸引力。 中國(guó)地 產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) PART III 半 島 1 號(hào)本地客戶深度訪談（ 1） 一 、 座談 時(shí)間 2020 年 3 月 19 日 19： 00 二 、地點(diǎn) 半島 1 號(hào)銷售中心 三 、 訪談時(shí)長(zhǎng) 歷時(shí)約 58 分鐘 四、參與人員 半島 1 號(hào)客戶 7 人（ 1 組）：別墅客戶 3 人（分別為桶裝水、印刷業(yè)及房地產(chǎn)中介行業(yè)），復(fù)式洋房 2 人（西區(qū)產(chǎn)業(yè)管理層，在半島 1 號(hào)及惠城江北麗日百貨都已購(gòu)房），多層洋房 2 人（本地中區(qū)華府已 購(gòu)買小高層四房）。 答：可是我們對(duì)你們項(xiàng)目不了解，因?yàn)闆]有進(jìn)去看過。你們有沒有商鋪，（有的）。（他是想要?jiǎng)e墅還是洋房呢？）他想要?jiǎng)e墅，總價(jià)在 100 萬的，他當(dāng)時(shí)買的時(shí)候想考慮一、兩天，結(jié)果沒買到。（以前買多大面積的）， 150 多平方米的。以前本地人不買這些房，后來 心態(tài)轉(zhuǎn)變了，這個(gè)轉(zhuǎn)變的期間，就被很多深圳人給搶買了。 我覺得淡水人應(yīng)該比較有錢??？ 答：本地人有錢人不多，象我接觸的那些政府部門、公安局等，如果沒有權(quán)，又沒有膽的話，就只能靠個(gè)死工資過日子，緊巴巴的，哪買得起這三四千一平方米的房。 2本地人都比較注重人氣，如果住的人多買的人更多。 2你們覺得熊貓國(guó)際怎么樣？ 答：挺不錯(cuò)的，比較大氣，那邊價(jià)格達(dá)到了 4200 元 /平方米。 2你們單位在熊貓國(guó)際買房的多嗎？ 答：不是很多，在這邊買的較 多。（有沒有對(duì)于集體居住的員工有額外優(yōu)惠），沒有。 3你對(duì)我們別墅有什么看法？ 答：我喜歡情景洋房一樓，因?yàn)橛凶约业拇蠡▓@，現(xiàn)在想買一套別墅，我的要求就是要大門口一定要大氣一點(diǎn)，（這個(gè)我們可以和開發(fā)商溝通一下）。 3你們對(duì)我們整個(gè)小區(qū)還有什么不滿意的？ 答：你們的電子監(jiān)控設(shè)備能否監(jiān)視到整個(gè)小區(qū)，這樣才能保證小區(qū)的安全。 （這對(duì)本項(xiàng)目后期在本地的傳播手法有個(gè)較好的指引 ，本地客戶只要一個(gè)買了，后面就一大批。 半島有沒有其他方面你們覺得還挺不錯(cuò)的？ 中國(guó)地 產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 答：我沒什么感覺，看到你們那好象做了一個(gè)樣板房，象我這種人不算年 輕也不算老，我想買別墅低一點(diǎn)不用爬樓，要是買高了的話到 60、 70 多歲就爬不動(dòng)了。 別墅你想自己裝修還是希望開發(fā)商以較低的價(jià)格代為裝修呢，就是說裝修好了再賣？ 答：這樣個(gè)人的喜好等是不相同的，每個(gè)人喜歡的風(fēng)格不一樣，我自己裝修的話可以按照自己的意愿。）那邊是高爾夫球場(chǎng)，又沒什么工業(yè)，就一個(gè)電廠還馬上要搬了。（ 還是有點(diǎn)心理障礙吧。 05 年以前你們是不是 都想自己蓋房子，沒怎么想過要買商品房？ 答：說實(shí)話，以前不怎么想買商品房，商品房就是安全方面稍微強(qiáng)點(diǎn)。）高檔小區(qū)都是有監(jiān)控系統(tǒng)的。）如果沒深圳來買你們這也賣不到這么快，（是的，可是現(xiàn)在市場(chǎng)就是這樣。他是考慮先買了退休來住，平時(shí)就度假，別的地方都沒有賣的。 1你們覺得高點(diǎn)的復(fù)式怎么樣，比如 10 幾層的？ 答：不 要太高了，坐電梯不舒服。（一期沒做好的改不了我們?cè)诙诰涂梢赃M(jìn)行改進(jìn)。我覺得公園的安全一定要有保證，如果出現(xiàn)一些事故那影響肯定比較大。（昨天有個(gè)客戶和你看法正好相反，說要買就趁早買，市場(chǎng)也不是我們說的算，不是我們想賣多少就是多少，你可以看中心區(qū)就是這幾個(gè)盤，當(dāng)時(shí)半島推出時(shí)是很高的，和錦江國(guó)際差不多。 2你現(xiàn)在的想法就是價(jià)格太高還不如租房子是嗎？ 答：是的，花 100 多萬買套房子還不如租一套房子合算。 中國(guó)地 產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 六 、 小結(jié) 本地客戶對(duì)小區(qū)環(huán)境、安全、產(chǎn)品質(zhì)量甚為重視。 （肯定片區(qū)未來規(guī)劃帶來的發(fā)展前景是本地客戶與深圳客戶的共性， 本項(xiàng)目 推廣時(shí) 一定要把未來愿景無限 放大 ， 且外地客戶購(gòu)買也多看中未來的投資潛力 。 地鐵三號(hào)線對(duì)深圳客戶有極大的吸引力。 核心地段（區(qū)位是一面鏡子，照見家的質(zhì)素） 隱逸空間（環(huán)境是一面鏡子，照見家的質(zhì)素） 超大規(guī)模（點(diǎn)亮與過往不同的 “大 ”生活） 成熟配套（周邊一切 是鏡子，照見家的質(zhì)素） 精品建筑（外攬?zhí)煜?，?nèi)宜室家） 均好戶型（每天每秒都被釋放到四壁之外） 大唐新都： 原創(chuàng)生活，非?？臻g 住宅不是炫耀的標(biāo)簽，生活是用來享受的。 _______________________________________________________________ 1983/081988/06 華東理工大學(xué) 生產(chǎn)過程自動(dòng)化 學(xué)士 ___ ____________________________________________。 _______________________________________________________________ 這里展示自己有什么的特長(zhǎng)及能力 ___ .城市 FI 客 概念商街，體驗(yàn)生活進(jìn)行中 .正式開始 樂得家 .金瀚家園： 水邊的香格里拉 生活的真諦源于自然， 自然的奧意在于和諧， 和諧的 精髓表達(dá)完美。 必須把專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)的造勢(shì)推廣與項(xiàng)目網(wǎng)站的后臺(tái)管理相連接，針對(duì)部分客戶中的活躍分子，予以鼓勵(lì)，讓其通過網(wǎng)站灌水、 群業(yè)主八卦之類的有效途徑，堅(jiān)固客戶信心及令到客戶群有凝聚力，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生信心與情感。 針對(duì)以上兩區(qū)域客戶的共性特征，及個(gè)別值得借鑒的特性，總結(jié)如下，為本項(xiàng)目一期營(yíng)銷方向指引，作有效借鑒與參考。對(duì)自建別墅的想法已轉(zhuǎn)變，認(rèn)為不安全，沒環(huán)境與生活氛圍。如果有類似你們樓盤，環(huán)境也比較好、規(guī)模不大的社區(qū)的話我會(huì)選擇，因?yàn)槲也幌矚g很多人住一起。（那是因?yàn)樯虡I(yè)還沒完善，商業(yè)完成后就會(huì)有很多人住進(jìn)來，現(xiàn)在很多人是看人多就來住，人少就先不住。 2你深圳的朋友好象在錦江買了是嗎？ 答：是的，還在教師村那買了，他這些房子是過度的，以后再買別墅。我覺得現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)比較高了，（其實(shí)房?jī)r(jià)是按照市場(chǎng)規(guī)律的，也不是開發(fā)商想賣多少就賣多少。（你是本地的嗎？）我是深圳的，在這工作?，F(xiàn)在惠陽樓盤不是很多，所以價(jià)格有些高，如果太高的話我也沒必要在這買，可以去惠城，那邊居住環(huán)境也比這好。龍崗那邊房子價(jià)格炒的很高了，所以他們來這邊買。你們這房子什么時(shí)候可以訂？（那要到 5 月份左右。之前最好的地方是瑞景居。（其實(shí)有研究的表明，中海殼牌他們那些工廠排放出來的廢氣等都有嚴(yán)格規(guī)定的，沒有很大污染的。你們有沒有什么好的建議，讓更多人準(zhǔn)近來，本地人住進(jìn)來的話就比較方便一點(diǎn)，不像深圳人裝修等都很不 方便，離的比較遠(yuǎn)。）那樣的話我們還是會(huì)有點(diǎn)對(duì)你們質(zhì)量不是很放心。 你們覺得什么樣的總價(jià)能夠接受呢？ 答：從總價(jià)來看，你們現(xiàn)在對(duì)比市場(chǎng)來說還是有點(diǎn)偏高了，（現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)是這樣，價(jià)格在上漲，其實(shí)半島開發(fā)商并不想這樣把價(jià)格做的太高，這邊的價(jià)格比麗江還低。 ） 本地客戶普遍否認(rèn)大亞灣的居住氛圍，沒人氣太冷清及生活配套嚴(yán)重不足是他們否定大亞灣居住的主要因素，另部分污 染觀念仍存在，但并不主要。故涉及到與項(xiàng)目相關(guān)的信息是訪談中的延展部分。我喜歡一期是因?yàn)樯鐓^(qū)規(guī)模大，肯定好租 ，前面的肯定是好的，不然以后都不好賣了。） 3你們對(duì)本地的規(guī)劃有什么了解嗎？ 答：有些簡(jiǎn)單的了解，現(xiàn)在兩地政府都在討論這個(gè)地鐵的問題。（你們初級(jí)員工都是有廠房給他們住的吧？）是的。我是西區(qū)企業(yè)的，而且富士康已快進(jìn)來了。如果配套好，一期入住率高，后面肯定也會(huì)很好賣。如果大家都來住我們也就來住，沒人來我們也 就先放那，沒有車上班很不方便。以前買的房子有點(diǎn)舊了，都想買新的，我周邊朋友有很多都想買這邊的樓盤，上班時(shí)家里會(huì)比較安全。 1你們對(duì)半島一號(hào)有什么不滿意 的，覺得我們需要改進(jìn)的？ 答：我們沒進(jìn)去仔細(xì)看，沒實(shí)地看房子對(duì)這些不是很了解，希望什么時(shí)候能進(jìn)去看看。好多深圳客戶去錦江買來的房現(xiàn)都想出手，因?yàn)橘I了之后不想花太多錢裝修，但不裝修又不好出租，所以不如馬上賣掉。你們的車位怎么樣？（車位不用擔(dān)心，都會(huì)夠的）你們車位是賣的還是租的？（現(xiàn)在整個(gè)惠陽一般都是租的，除非是獨(dú)立車庫，例如別墅等，一起購(gòu)買的）。 你們想要買多大面積的？ 答：大概在 130~150 平方米，我們要買個(gè)四房的，我一定要個(gè)書房，經(jīng)常要寫些東西，要安靜些。 五 、 座談紀(jì)要 你們?yōu)槭裁催x擇到半島一號(hào)買房？ 答：我們比較喜歡這里的環(huán)境，比較想買獨(dú)棟別墅，因?yàn)榧依锶吮容^多，希望一家人能夠住在一起，例如周末的時(shí)候來這住。 項(xiàng)目入市時(shí)，半島二期別墅也開售，具體的價(jià)格策略屆時(shí)要充分醞釀。那些企業(yè)的職工經(jīng)濟(jì)條件都比較好，很多有私家車，公司的福利也不錯(cuò)，要是員工較多會(huì)有專車接送，因此他們并不在乎是否住的遠(yuǎn)一些，而是希望能夠有一個(gè)好的生活環(huán)境。他們都是將很多項(xiàng)目進(jìn) 中國(guó)地 產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 行比較過的，包括周邊一些地區(qū)的，覺得這邊價(jià)格還 是比較有優(yōu)勢(shì)。因?yàn)樗麄兛吹烬垗徱驗(yàn)榈罔F規(guī)劃房?jī)r(jià)也在迅速上漲，所以他們對(duì)半島一號(hào)