【正文】 長率高達(dá) ％。 ? 成都公司通過充分的市場調(diào)研和準(zhǔn)確的市場定位，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn) 品的先進(jìn)性；同時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了 良好的控制 。 ? 成都市從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，市政府提出了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而本地塊正處于城市東部和南部的交界的位置，戰(zhàn)略地位顯著。 ? 住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都公成都中海格林威治城項(xiàng)目后評估報(bào)告 司市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷售，重新 奠定 了區(qū)域娛樂行業(yè)霸主 的 地位，推動了娛樂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務(wù)公寓、農(nóng)貿(mào)市場的銷售使我們積累了大量 的實(shí)際 經(jīng)驗(yàn)， 同時(shí) 更清晰的認(rèn)識到短期目標(biāo)與長期目標(biāo)的關(guān)系。 目 錄 核心內(nèi)容提要 ..........................................................................................2 【項(xiàng)目概況及評估綜述】 .........................................................................4 【項(xiàng)目投資管理評估】 ............................................................................5 【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估】 ......................................................................9 【項(xiàng)目營銷工作評估】 .......................................................................... 16 【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評估】 ................................................................ 28 【項(xiàng)目成本管理評估】 .......................................................................... 35 成都中海格林威治城項(xiàng)目后評估報(bào)告 核心內(nèi)容提要 【投資管理評估】 ? 中海格林威治城是中海地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于 2020年 4月 10日在成都市國土資源局競得的與文里地塊項(xiàng)目 。 ? 該項(xiàng)目的重要意義在于為成都公司的首個(gè)公開市場競得并基本銷售完畢的項(xiàng)目，通過 徹底反思項(xiàng)目前期可研、規(guī)劃、工程、銷售等開發(fā)各流程，均具有重大的參考價(jià)值和意義。 【發(fā)展進(jìn)度、工程管理評估】 ? 項(xiàng)目 發(fā)展周期總體控制符合計(jì)劃要求，但 從拿地簽定土地出讓合同到正式開工長達(dá) 13 個(gè)月， 超出計(jì)劃 3 個(gè)月， 嚴(yán)重影響了整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展周期，也是造成本項(xiàng)目發(fā)展周期長的一個(gè)主要原因 。同時(shí)地塊本身又地處川大居住區(qū)范圍內(nèi)，因此地塊的質(zhì)素好，起點(diǎn)高，具相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)撝怠? ? 在工程實(shí)施階段，加強(qiáng)工程進(jìn)度管理，嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)中海地產(chǎn)“過程精品”的生產(chǎn)施工理念。 ? 該項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)，成都市房地產(chǎn)市場總體上亦處于起步上升、快速發(fā)展的繁榮時(shí)期，主要體現(xiàn)在： ? 市場總體投入、產(chǎn)出規(guī)模持續(xù)快速且交替增長： 2020～ 2020 年投資額及銷售額年均復(fù)合增長率分別達(dá)到 ％和 ％，且次年銷售額及投資額均分別高于上 一年度的投資額及銷售額，這一方面發(fā)映出在此期間宏觀意義上當(dāng)年投資額可以在下一年度收回，另一方面則反映出開發(fā)商和消費(fèi)者均對市場持有良好的預(yù)期； ? 銷售量和銷售價(jià)格同步增長， 2020 年全市商品房銷售面積和均價(jià)分別為 1,533 萬平方米和 3,592 元 /平方米，與 2020 年相比年均復(fù)合增長 ％和 ％； ? 供求態(tài)勢良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。 （此項(xiàng)分析中銷售數(shù)據(jù)為此次后評估截至日之“實(shí)際發(fā)生數(shù)據(jù)”，而非“預(yù)計(jì)銷售情況”） 銷售價(jià)格（元 /平方米） 銷售面積（平方米） 可研 階段 實(shí)際 建設(shè) 增幅 可研 階段 實(shí)際 建設(shè) 實(shí)際 銷售 銷售率 ?？墒勖娣e 4,622 5,672 % 195,294 197,556 178,264 % 住宅 4,300 5,309 % 155,178 143,411 140,578 % 商業(yè) * 9,115 9,373 % 18,516 24,820 20,479 % 農(nóng)貿(mào)市場 3,600 12,746 6% 3,000 4,256 1,999 % 車庫 9 10 % 18,600 25,068 15,208 % （備注：商業(yè)物業(yè)中包括商鋪及寫字樓） ? 住宅部分目前基本銷售完畢，實(shí)際完成 銷售面積 98％；實(shí)際銷售價(jià)格與可研相比增幅較大，達(dá)到 ％，而實(shí)際銷售額僅比可研增長成都中海格林威治城項(xiàng)目后評估報(bào)告 ％，主要原因?yàn)樵摬糠忠?guī)劃指標(biāo)的減少幅度較大，并未使該部分收益達(dá)到最大化，可采用分解技術(shù)對其進(jìn)行初步定量分析： P＝ A2 B2－ A1 B1 ＝【（ A2－ A1） B1】 +【（ B2－ B1） A2】 P：收益增加值 A1：可研銷售價(jià)格 B1：可研銷售面積 A2：實(shí)際銷售價(jià)格 B2：實(shí)際銷售面積 其中：【（ A2－ A1） B1】可理解為售價(jià)（市場）變動影響貢獻(xiàn)值 【（ B2－ B1） A2】可理解為面積指標(biāo)變動影響貢獻(xiàn)值 ? 商業(yè) 部分總體銷售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的 83％，且目前實(shí)際銷售面積超過可研預(yù)計(jì)銷售面積 ％；其售價(jià)與可研相比增長 ％，銷售總額增長了 ％。 ? 小結(jié)： （ 3,166 平方米）且住宅容積率面積減少（ 11,767 平方米），這種容 積率面積變化差額主要體現(xiàn)在商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積的增加上。 【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估】 1. 項(xiàng)目基本情況 ? 項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn) 住宅 商業(yè) 結(jié)構(gòu)體系 框支剪力墻 框架 墻體維護(hù)材料 空心磚 空心磚 外立面 釉面磚、金屬氟碳漆 花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板 勾縫材料 水泥砂漿摻加聚合物 水泥砂漿摻加聚合物 外窗及玻璃 斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面 斷橋鋁合金型材，深灰色粉末 噴涂表面，摩砂面 入口大堂 墻面：石材、部分木作；地面：石材；頂棚：石膏吊頂，吊燈 標(biāo)準(zhǔn)層公共空間 墻面：?；u、部分木作；地面：玻化磚；頂棚：石膏吊頂，筒燈 ? 小戶型精裝修標(biāo)準(zhǔn) 房間名稱 部 位 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 客廳 地面 （強(qiáng)化）木地板 墻面 乳膠漆、木質(zhì)踢腳線 成都中海格林威治城項(xiàng)目后評估報(bào)告 天花 乳膠漆，預(yù)留吊燈位 臥室 地面 （強(qiáng)化）木地板 墻面 乳膠漆；木質(zhì)踢腳線 天花 乳膠漆，預(yù)留吊燈位 衛(wèi)生間 地面 防滑地磚 墻面 瓷片 天花 鋁扣板吊頂 設(shè)備 盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸 廚房 地面 防滑地磚 墻面 瓷片 天花 鋁扣板吊頂，吸頂燈 設(shè)備 櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙機(jī) 陽臺 地面 防滑地磚 天花 乳膠漆；吸頂燈 其他 戶內(nèi)門及門套 帶鎖；熱水器 小戶型裝修成本分析 :格林威治城商務(wù)小戶型為精裝房，物資部通過集中采購，降低裝修成本。本項(xiàng)目的案名 —— 格林威治城就是取意 GREENWICHVILLAGE 的多元文化特質(zhì)。 ? 生態(tài)空間：設(shè)計(jì)入戶花園、空中花園、生態(tài)小陽臺（花池）等，滿足人與自然親近的需要，成為戶內(nèi)與戶外、與室外的緩沖地帶。 ? 糅合了強(qiáng)烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感 —— 塔樓體態(tài)挺拔，造型簡潔，突出現(xiàn)代建筑的美，點(diǎn)線面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理的Modern 感強(qiáng)烈；另一方面，塔樓頂部的造型構(gòu)架、立面的色彩對基地文脈具有一定的隱喻。 ? 延續(xù)基地的文脈，強(qiáng)化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱河 —— 簡約 —成都中海格林威治城項(xiàng)目后評估報(bào)告 — GREENWICH—— 中海高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅園林與休閑浪漫的商業(yè)環(huán)境相互輝映，共同營造具有濃郁文化風(fēng)情的社區(qū)環(huán)境?？臻g設(shè)計(jì)上的突出亮點(diǎn)和高端品牌廚衛(wèi)器具是格城小戶型的最大賣點(diǎn)，通過格林威治城小戶型的實(shí)踐，在有限面積中實(shí)現(xiàn)比較完備的居住 功能和做出空間亮點(diǎn)是精裝小戶型成功的根本，特別是廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。 執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)三級評審制度，逐步落實(shí)概念方案，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，立面方案設(shè)計(jì)，景觀方案設(shè)計(jì)等重 要設(shè)計(jì)成果。做好資料收集工作，作為今后設(shè)計(jì)工作的參考。設(shè)計(jì)師在今后的設(shè)計(jì)中，要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，在立面設(shè)計(jì)的同時(shí)就將空調(diào)外機(jī)位作為極重要（且敏感）的設(shè)計(jì)因素進(jìn)行充分考慮，滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布置。但是由于沒有作轉(zhuǎn)換，實(shí)際上大堂的平面組織是在住宅平面上進(jìn)行，難免出現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來在標(biāo)準(zhǔn)層不明顯的一些拐角，在單元大堂的大尺度空間中就顯得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響，局部通道口尺寸只有 1,100mm 左右。 同樣，景觀設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目節(jié)奏加快之后，往往成為影響項(xiàng)目營銷推廣成都中海格林威治城項(xiàng)目后評估報(bào)告 的難點(diǎn)。第三，根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整工作節(jié)奏，避 免出現(xiàn)一段緊、一段松的不良工作節(jié)奏，影響設(shè)計(jì)師工作積極性和設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。 成都中海格林威治城項(xiàng)目后評估報(bào)告 2. 項(xiàng)目戶型定位與實(shí)際情況對比表 戶型分類 定位面積范 圍（ ㎡ ） 套數(shù)比（％） 建成面積范圍（ ㎡ ） 套數(shù)比（％） 二房二廳單衛(wèi) 大二房 85～ 95 25 8994 26 三房二廳雙衛(wèi) 小三房 110～ 120 40 10 112 46 11 大三房 140～ 150 30 145149 34 四房三廳雙衛(wèi) 大四房 160～ 170 33 153163 28 復(fù)式單位 200～ 230 2 236 1 從上表可以看出：大三 房的戶型比例實(shí)際建成后增加 4%，四房的戶型比例實(shí)際建成后減少 5%。 ? 四批次推售時(shí)間 2020 年 9 月 四批次推售時(shí)，市場正處于新政影響后的恢復(fù)期，為保證開盤的人氣與成交額，將客戶關(guān)注較多的商務(wù)公寓（ 1 棟）打包推出，增加項(xiàng)目整體的關(guān)注度，同時(shí)又促成了成交。 ? 四房：分臨河單位和半臨河單位，全臨河單位由于其位置的唯一性與稀有性，銷售速度快于半臨河單位。 ? 公司品牌形象隨著中海名城入住形成的良好口碑得到提升，對項(xiàng)目的市場價(jià)值產(chǎn)生積極的推動。 成都中海格林威治城項(xiàng)目后評估報(bào)告 ? 商業(yè)： 1F 6 元 /㎡ ? 車位：較好的協(xié)調(diào)了速度與價(jià)格的關(guān)系。 ? 發(fā)展商品牌雖是客戶選擇格林威治城的第二因素，但卻是其購買的決定性因素。 成都中海格林威治城項(xiàng)目后評估報(bào)告 ? 培根路特色文化商業(yè)板塊 培根文化酒吧街：培根路本身具有濃厚的歷史和文化氛圍，其原有的以文化、休閑為特征的酒吧文化休閑街在成都具有很強(qiáng)的影響力和號召力，因此本項(xiàng)目的特色文化商業(yè)板塊將文化休閑作為重點(diǎn)挖掘； ? 社區(qū)常規(guī)商業(yè)板塊 填補(bǔ)和滿足區(qū)域生活消費(fèi)要求的中小型超市 和農(nóng)貿(mào)市場 (規(guī)劃要求 )及滿足區(qū)域日常生活與川大校園消費(fèi)的配套型商業(yè)。 ? 如果商業(yè)物業(yè)的自身優(yōu)勢并不明顯， 就應(yīng)該在項(xiàng)目預(yù)售時(shí)推出，這時(shí)可以向投資者灌輸對物業(yè)的良好預(yù)期，制造緊俏場面，使其在商鋪未揭“蓋頭”時(shí)就盡快下單，以免如物業(yè)呈現(xiàn)后不盡人意，反而影響銷售。培根走廊商業(yè)外街火爆銷售后，內(nèi)街物業(yè)因推售住宅物業(yè)而暫緩銷售，使得錯(cuò)過最佳銷售時(shí)機(jī)影響銷售利潤。針對這一情況，公司在引進(jìn)主力店時(shí)，多與對方簽定了租轉(zhuǎn)售協(xié)議，如其購買租賃物業(yè)，則前期租金可轉(zhuǎn)為購房款，且給予其較寬松的購買周期。商業(yè)持續(xù)旺場經(jīng)營利于項(xiàng)目的品牌塑造和物業(yè)的升值，對后續(xù)物業(yè)的銷售也有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用。 ? 政策因素，使商務(wù)公寓推廣與銷售面臨尷尬。雖然目前辦公性物業(yè)市場比較低迷，競爭十分激烈，但中海品牌的號召力為公寓的銷售提供了強(qiáng)大的推動力。 ? 銷售總結(jié) 消費(fèi)者選擇小戶型的關(guān)鍵性因素按重要程度包括：地段、交通、各項(xiàng)生活 配套設(shè)施、工作性質(zhì)。 ? 對部分有特殊要求攤位電量、電位配置不足等。 ? 主動與知名的特色品牌店接洽，招入主力店，一方面增強(qiáng)客戶購買信心，另一方面吸引更多人氣。 ? 會所設(shè)計(jì)時(shí)未充分考慮各功能區(qū)的面積配比，部分設(shè)施僅是滿足銷售期對其類型的陳述而未考慮功能的實(shí)用性，如健 身 房等。 ? 品牌建設(shè)工作 〖中海名城〗時(shí)的推廣，是以項(xiàng)目開發(fā)塑品牌形象，在〖中海 ? 品牌整合力度不夠：名城后期銷售與格林威治城亮 相時(shí)間有一定重合，但對于名城的借勢方面力度不夠，項(xiàng)目推廣各做各，沒有形成整合的推廣力，削弱推廣力度。 ? 與公司各部門的協(xié)調(diào)。為了減少扯皮，各分包單位剛進(jìn)場就應(yīng)做好以下工作：組織相關(guān)單位審圖， 解決圖紙沖突