【正文】 難回到 0 07年的高增長，且全球經(jīng)濟復蘇也會比較乏力。這些傳統(tǒng)的寫字樓租戶通過擱置、推遲甚至取消它們原定在季內(nèi)的寫字樓擴張或搬遷計劃，以期削減其營運成本，尤其是在企業(yè)房地產(chǎn)費用方面。 隨著中國經(jīng)濟和全球經(jīng)濟的復蘇，北京甲級寫字樓的年新增供應預計會在 2021 年有大幅度的上升，大約會回到 2021 年的水平。為迎接這一發(fā)展趨勢，北京市政府為推出的一系列政策。 從長期來看，北京作為國際大都市，奧運會后其在世界經(jīng)濟領域的知名度將更進一步得到提升，同時伴隨著北京市第三產(chǎn)業(yè)增加值的穩(wěn)步提升、市場開放程度的提高，外國資金將更多 投資進來，我們相信未來 北京寫字樓 租賃 市場， 將會很快恢復到平穩(wěn)增長的態(tài)勢，租金和入住率都將 會有一定程度的提升。 百子灣板塊內(nèi)的 —— 京東南化工區(qū)，注定將成為北京城市發(fā)展的記憶。此區(qū)域位置在商務劃分中被稱為百子灣，被 北京朝陽區(qū)政府 列為 重點建設地段 ， 一直被冠以 “CBD后花園 ”的美譽 。 緊鄰東四環(huán)，屬 CBD 東擴輻射區(qū)，交通方便。 公交： 11路、 31 路、 35 路、 348 路、 740 路、 753 路、 952 路 公交 車 。 其中有以下項目： 序號 項目名稱 位置 商業(yè)建筑積 （平米） 租金 （元/ 天 /m2） 經(jīng)營業(yè)態(tài) 1 金泰國際大廈 朝 陽區(qū)東 四 環(huán) 大郊亭 橋東 800 米路北 51175 2 寫 字 樓 2 金長安大廈 朝 陽區(qū)東 四 環(huán) 中路 82 號 21973 1 . 6 2 . 3 目前在租的寫字樓為 C 座 3 大成 國際 中心 百子灣甲 12 號 80000 — 2 .5 只售不租， 物業(yè)費用： 10. 00 元 / 平米/ 月 。大廈 車 位有 300 席左右。 金 長 安大廈立面采用 鍍 膜高 級 中空玻璃幕 墻 和香 檳色 鋁 板，局部以干掛石材點 綴 。 3） 、 大成 國際 中心 ： 項 目 總 占地 43080 平方米，是集酒店式服 務 公寓、大型 購 物廣 場 和 5A級 智能化 寫 字 樓為 一體的建筑 綜 合體， 規(guī)劃總 建筑面 積為 197425 平方米，其中，酒店式服 務 公寓建筑面 積為 63640平方米； 購 物廣 場 面 積 近 68000 平方米； 5A級 智能化 寫 字 樓 面 積為21973平方米 ，出售率達 95%以上 。 5） 、商富中心： 金海 國際 四期 產(chǎn) 品，立 項為綜 合立 項， 占地 約 萬平米， 總 建筑面 積約 10萬平米， 綠 化率 32%，共 計 3 棟 塔 樓 ，其中 1 號樓 已整體 銷 售 給 世界 500 強企 業(yè) “ 中 國電 信 ” 北京公司 ， 2 號樓 和 3 號樓為 地下 3 層 地上 23 層 的塔 樓 ，五梯十五 戶 。西區(qū)為 “CBD 東都華騰國 際公寓 ” ， 周邊配套設施：世界 500 強法國迪卡儂、白盛時尚百貨、時尚運動名品等體育用品大賣場；國際連鎖超市、生活賣場、品牌專賣店等日常消費場所；國內(nèi)連鎖巨頭紅星美凱龍、大型家電等家用賣場；五星級多廳影城、品牌俱樂部、中西餐飲、兒童娛樂等休閑娛樂設施 ，出租出售率達 98%以上 。 CBD 東擴效應還需要一定的時間才能顯現(xiàn)。 但是未來的本區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是非常光明的，隨著周邊的商業(yè)發(fā)展會帶動本區(qū)域的辦公樓的發(fā)展，將吸引一些 CBD 集團辦公客戶選址在此，目前本區(qū)域甲級甲寫字樓供應量非常少，加上本案只有三家純甲級寫字樓，約十五萬平方米提供給本區(qū)域的客 戶。 我公司將會按照中國水利電力對外公司的要求在十五個月之內(nèi)，按照貴公司認可的租金定位為基礎完成中水電國際大廈可出租面積的 80%的出租率。地鐵： 1 號線 ， 八通線 ，既將開通的七號。 商務類服務公司和商貿(mào)公司，制版、設計、廣告、原材料貿(mào)易、物流航運代辦等。 ? 4層經(jīng)營面積 ， 層高 ，預留會議室或寫字間，毛坯房?？蛻魳菍釉敿氉饨鸲▋r、投資收益、客戶規(guī)劃表如下： 樓層 樓層規(guī)劃 裝修情況單價（天/m2/元）出租面積（m2）月租金（元）年租金（元）備注1層 銀行、大廈對外形象大廳毛坯 5 詳見說明2層 高檔餐飲、展廳、咖啡廳、茶樓毛坯 4 詳見說明3層 高檔餐飲、展廳、咖啡廳、茶樓毛坯 3 詳見說明4層 會議室、多功能用房、辦公用房毛坯 詳見說明5層 培訓機構、辦公用房電梯間裝修，其余毛坯 詳見說明6層 培訓機構、辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明7層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明8層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明9層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明10層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明11層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明12層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明13層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明14層財團總部電梯間裝修，其余毛坯3 詳見說明15層財團總部電梯間裝修，其余毛坯3 詳見說明16層財團總部電梯間裝修，其余毛坯3 詳見說明地下一層員工餐廳毛坯 1600 73000 876000詳見說明 詳見說明方案一 樓層規(guī)劃、裝修配置、面積、定價共計（1到16可經(jīng)營面積） 樓層戶型配置及 相關分析 1）地下一層至地上三層 地下一層高 5米，一層高 5米，挑高 9米，二、三層高 ， 6部扶梯，層高及設施在建設時比較適合大賣場用房，但是大賣場的租戶普通租金較低、人流量大 、進出人員素質參次不齊，整體在租金收益、大廈整體對外形象方面實現(xiàn)不了最大化。 五層、六層樓層高于其它辦公樓層 30厘米，招商客戶為對樓層有要求的特殊集團客戶，如研發(fā)機構、培訓機構。 客戶樓層詳細租金定價、投資收益、客戶規(guī)劃表如下： 樓層 樓層規(guī)劃 裝修情況單價（天/m2/元）出租面積（m2）月租金（元）年租金（元）備注1層 銀行、大廈對外形象大廳毛坯 5 詳見說明2層 高檔餐飲、展廳、咖啡廳、茶樓毛坯 4 詳見說明3層 高檔餐飲、展廳、咖啡廳、茶樓毛坯 3 詳見說明4層 會議室、多功能用房、辦公用房毛坯4 詳見說明5層 培訓機構、辦公用房電梯間裝修，其余毛坯 詳見說明6層 培訓機構、辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明7層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯3 詳見說明8層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明9層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明10層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明11層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明12層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明13層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明14層財團總部電梯間裝修，其余毛坯 詳見說明15層財團總部電梯間裝修，其余毛坯 詳見說明16層財團總部電梯間裝修，其余毛坯 詳見說明地下一層員工餐廳毛坯 1600 73000 876000詳見說明 詳見說明方案二 樓層規(guī)劃、裝修配置、面積、定價共計（1到16可經(jīng)營面積） 樓層戶型配置及 相關分析 1） 地 下一層至地上三層 地下一層高 5米，一層高 5米，挑高 9米，二、三層高 ， 6部扶梯，層高及設施在建設時比較適合大賣場用房，但是大賣場的租戶普通租金較低、人流量大、進出人員素質參次不齊，整體在租金收益、大廈整體對外形象方面實現(xiàn)不了最大化。 五層、六層樓層高于其它辦公樓層 30厘米，招商客戶為對樓層有要求的特殊集團客戶，如研 發(fā)機構、培訓機構。 三、定價策略 方案一： 在出租率達到一定期限時就把底價提高 10%左右 ,即在 — ，調整的價格標準如下： 出租率 010% 1020% 2030% 3040% 4050% 5060% 6080% 8095% 95%以上 定價 2