【正文】 形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。 實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是向法院起訴，請(qǐng)求解除合同（本條文所采用的方式）；二是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效。 不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。 第五條 【 無效合同的處理 】 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。對(duì)于租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。 【 理解與適用 】 關(guān)于“違法建筑物”的 理解 所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了 《 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。 當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。 【 理解與適用 】 關(guān)于本 司法解釋的適用范圍，本條文共分適用、參照、不適用三層： （ 1） 適用本司法解釋的糾紛案件 本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃糾紛。 租賃合同的效力的補(bǔ)正 否定就違法建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正，此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。 租賃合同的效力的補(bǔ)正（如同第二條所述） 第四條 【 登記備案與房屋租賃合同的效力 】 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。 當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。 【 理解與適用 】 本條規(guī)定了 “ 一房數(shù)租 ” 的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人： （ 1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列； （ 2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)； （ 3）合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。 結(jié)合第二種行使解除權(quán)的方式，具體到本條文，對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式： （ 1）承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同； （ 2）出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 （ 2）純屬承租人過錯(cuò)的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 第十二條 【 租賃期限屆滿時(shí)，形成附和裝飾裝修物的處理 】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。 【 理解與適用 】 有關(guān) “ 擴(kuò)建 ”“ 合法建設(shè)手續(xù) ” 的理解 所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目。 第十五條 【 超過承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間效力 】 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。 【 理解與適用 】 “ 6個(gè)月 ” 期限的性質(zhì) 《 合同法 》 第 224條規(guī)定： “ 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。 第十九條 【 房屋租賃合同的概括繼受 】 承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。 【 理解與適用 】 《 合同法 》 第 229條規(guī)定： “ 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力 ” 。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效 ” ，但該條目前已被廢止。 【 理解與適用 】 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權(quán)。 在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序： （ 1）拍賣通知 ,出租人在拍賣 5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式 ,通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。 “ 舉重以明輕 ” ，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。 第二十五條 【 本司法解釋的溯及力 】 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。 （ 3）舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購買。 “ 同等條件 ” 的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示，房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。 次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？ 在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，其理由為：從條文文義解釋上，租賃房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為租賃合同關(guān)系中的出租人的對(duì)方當(dāng)事人，租賃合同和轉(zhuǎn)租合同雖是兩個(gè)緊密相連的合同，但在租賃合同中，次承租人并不是合同當(dāng)事人，其地位不是出租人的承租人。 房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的。 ” 本條司法解釋將前述規(guī)定中的 “ 共同居住 ” 擴(kuò)大為“ 共同經(jīng)營 ” ，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。 【 理解與適用 】 《 合同法 》 第 227條規(guī)定： “ 承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。該 6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適