【正文】 等集團客戶。中高檔消費主要集中于鐵路、石油、行政事業(yè) 單位及外來高收入人群。但從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強，競爭激烈，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?大十字商業(yè)街市場營運及招商方案（建議案） 大十字商業(yè)街位于哈密市城南大十字，是哈密市舊城改造項目和城市形象工程，由江蘇中天集團投資建設(shè)，項目建筑面積 45000 平米，總投資 億，采用雙步行街規(guī)劃，融民俗風(fēng)情和蘇南特色于一體，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六位一體，是哈密市民和外來游客最佳的休閑購物場所，對提升哈密城市形象，促進商業(yè)功能提升發(fā)揮了巨大的作用。 競爭狀況 近兩年來，隨著哈密市商業(yè)用地的大量開發(fā)，商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場，過度的市場供應(yīng)，打破了市場供需平衡。 城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達，且缺乏有力的經(jīng)濟增長點，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，進一步制約了商業(yè)的發(fā)展。 四、 經(jīng)營布 局 為使商業(yè)街整體的消費功能趨于完善，建立起真正意義上的品牌市場，完全有必要對商業(yè)街的經(jīng)營布局和功能分區(qū)進行規(guī)劃和引導(dǎo)。 —— 每年一度的哈密民俗藝術(shù)節(jié)，提高大十字商業(yè)街的文化及藝術(shù)魅力。具體包括： —— 市場有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等； —— 經(jīng)營項目有風(fēng)險，經(jīng)營戶不敢經(jīng)營的，但對提升市場品牌有重要作用的，如旅游商品等； —— 有市場前景，但需要引導(dǎo)消費的項目，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等； —— 百姓生活有需求，對促進人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平 價超市； —— 適當?shù)墓嫘皂椖浚缑赓M的休閑區(qū)； 整合 市場 —— 整合 市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體； —— 整合 市場空間，進行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營或一二層分割經(jīng)營； —— 整合 招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進行統(tǒng)一招商； —— 整合 推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、促削推廣； 完善政策 —— 向政府及主管部門爭取免稅、免費的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營的商戶受益； —— 完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力； —— 強化托管和統(tǒng)管措施，提高管理 水平和能力； 合理回報 —— 保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏； —— 通過市場整體機能的完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報； —— 通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進存量盤的銷售； 六、 招商機構(gòu)的組建和運做 成立招商工作小組的必要性 鑒于目前哈密市場競爭的嚴重性，僅僅依賴我方進行市場招商和經(jīng)營，已經(jīng)不能取得任何突破，通過聯(lián)合政府各職能部門組建招商小組，展開市場招商和政策執(zhí)行。 農(nóng)貿(mào)市場 —— 商業(yè)區(qū)位 現(xiàn)建成的農(nóng)貿(mào)市場，包括 28 間店鋪和水泥散臺；如市場發(fā)展較好，可考慮在農(nóng)貿(mào)市場后側(cè)的二期住宅用地上開發(fā)蔬菜、水果批發(fā)市場，以完善市場功能、擴大市場規(guī)模； —— 經(jīng)營商品 蔬菜、禽蛋、牛羊肉、大肉、生鮮水產(chǎn)、干鮮果品、調(diào)料、糧油、熟食加工、副食品等； —— 經(jīng)營功能區(qū)劃分 蔬菜經(jīng)營區(qū)以北側(cè)水泥散臺為主； 干鮮果品、調(diào)料、牛羊肉、生鮮水產(chǎn)經(jīng)營區(qū)以南側(cè)水泥散臺為主； 大肉、禽蛋、糧油、熟食加工、副食品經(jīng)營區(qū)以南側(cè)店鋪為主； 糖酒百貨市場 —— 商業(yè)區(qū)位 1 14樓，部分商品可進入農(nóng)貿(mào)市場，與農(nóng)貿(mào)市場形成互補的經(jīng)營格局； —— 經(jīng)營商品 糖酒批發(fā)零售、陶瓷制品、塑料制品、玻璃制品、日用百貨、小商品、廚衛(wèi)用品； —— 經(jīng)營功能區(qū)劃分 不作具體的經(jīng)營功能區(qū)劃分，以招商為目標，達到自然成市的目的。但在具體商品布局時由北向南應(yīng)按經(jīng)營商品作動線分布，以充分考慮各種商品展示和運輸?shù)碾y易度； 服裝、小商品市場（ 13樓） 主要經(jīng)營服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、洗滌化裝、針紡和床上用品等； 在以上招商的基礎(chǔ)上進行合理調(diào)配，如市場招商理想，可在以上市場定位的前提下進行商品的延伸，如招商結(jié)果不理想，可考慮自營，以帶動市場形成。組長、副組長負責(zé)招商小組的管理、工作協(xié)調(diào)和政策制定，執(zhí)行主任負責(zé)招商工作的具體組織和執(zhí)行； 根據(jù)職能分工，招商小組組成多個項目班子，負責(zé)具體的工作執(zhí)行； —— 招商引資班子，由經(jīng)貿(mào)委、宣傳部、工商局成員組成，負責(zé)市場的大客戶的招商； —— 市場規(guī)范、整 頓班子，由建設(shè)局、工商局、稅務(wù)局、消防局成員組成，負責(zé)不規(guī)范市場的規(guī)范、整頓，促進以上市場商戶進駐大十字商業(yè)街； —— 政策支持班子，由建設(shè)局、工商局、稅務(wù)局、旅游局成員組成，給予進駐商戶減免稅費等方面的支持； 招商小組具體運做 —— 將大十字商業(yè)街確立為哈密招商引資項目，由招商引資班子