深圳城市三舊改造中的問題及看法(完整版)
【正文】 制手段，盡可能避免其對城市建設帶來的負面影響。 ? 在保護城市歷史方面和公共環(huán)境問題，深圳市政府應當意識到舊城改造不是純粹的拆舊建新，對具的一定歷史文化價值的要加以保護和改造，對不同的地段的拆舊建新要有不同的標準和要求。 ? 社會問題主要表現(xiàn)在兩方面 ? 一是私房出租的巨大收益，造成不少原住民游手好閑，無所事事 ? 另一方面，由于缺乏有效的監(jiān)督管理，外來人口膨脹，城中村的出租屋往往成為黃賭毒的溫床，帶來突出的社會治安等問題 。 ? 在舊城改造之前，羅湖老街范圍內(nèi)除一部分新建和改建工程外 ,多數(shù)仍為歷史建筑 ,作為深圳的老城區(qū) ,街街成市 ,商業(yè)十分繁榮。 ? 此外還有一個很重要的原因就是深圳市近年來的長期、年度的拆遷安置缺乏一個統(tǒng)籌，往往以單宗形式解決，即遇到一個拆遷項目，安排一塊拆遷安置用地。 ? 同時還有墟鎮(zhèn)，即城市外圍快速發(fā)展地區(qū)的舊鎮(zhèn)區(qū)，由于外向型粗放經(jīng)濟發(fā)展模式造成大量土地資源的浪費新區(qū)直接越過原有鎮(zhèn)區(qū)向外擴展，城鎮(zhèn)無序開發(fā)，原有鎮(zhèn)區(qū)實際上逐步淪為墟鎮(zhèn)，在墟鎮(zhèn)里市政配套設施極其落后，環(huán)境惡劣，而且因為改造價值較低得不到改善。 深圳“舊城”改造中出現(xiàn)的問題 舊城鎮(zhèn) ? 主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等 。 ? 包括因產(chǎn)業(yè)調(diào)整而搬遷或者停產(chǎn)的工業(yè)所留下的舊廠房、舊倉庫；上世紀 80年代及以前的棚戶、簡屋、單層磚混結構等建筑結構簡陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房；物業(yè)價值低于土地價值的舊商鋪等。 拆遷補償成本高，拆遷安置問題日益突出 ? 隨著城市建設的開展、舊城改造進程的加快，城市房屋拆遷已成為城市建設的一個重點，大至重大交通設施如城市軌道交通、鐵路，小至垃圾站，都不可避免面臨著拆遷工作。這種臨時抱佛腳的手段導致深圳“釘子戶”事件的頻發(fā)，比如中國最貴釘子戶的誕生。由于舊城改造工作缺乏較權威的規(guī)劃管理控制和引導 ,以及這種體現(xiàn)局部利益和無序的舊城改造方式 ,使得原有的規(guī)劃被活生生地拆散。 ? 深圳市舊城改造中所暴露出來的問題很大程度上是缺乏市政府在改造過程的統(tǒng)一統(tǒng)籌調(diào)度。在舊城改造過程中要考慮局部與整體的關系，開發(fā)商效益和綜合社會效益的關系，單純商業(yè)性的開發(fā)并不能保證舊城改造取得理想的成效，規(guī)劃控制要從大局和整體出發(fā)。 ? 然而，深圳城中村現(xiàn)狀開發(fā)強度大，容積率高，市政公用設施欠賬多。而且，業(yè)主對于拆遷普遍有抵觸情緒，這給改造單位帶來巨大的改造成本 (包括交易成本 )與風險，令開發(fā)商望而卻步。通過市場來引導，市政府來監(jiān)督和規(guī)劃，相信對城中村的改造會事半功倍。據(jù)初步統(tǒng)計，寶安區(qū)規(guī)模在 1km178。 編制體系困境：改造規(guī)劃定位的模糊 ? 依據(jù) 《 深圳市城市規(guī)劃條例 》 ，“詳細藍圖由市規(guī)劃主管部門或其派出機構
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