【正文】 0 7 . 1 0 8 . 8 周康板塊小戶型供求走勢0202140006000800010000120211400004000800012021供應(yīng)面積 11506 4525 6150 1619成交面積 336 830 2762 1392 3336 6843 7498 7370 3830 1071 1618 798 117 66 670 265 600 736 343 132 成交均價(jià) 4227 5216 5427 5802 6119 6093 6336 7021 7830 8868 6726 8228 10931 5049 9988 8020 9953 10323 6367 8278 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808(元/㎡)( ㎡ )?從供求看：小戶型作為板塊非主流產(chǎn)品，發(fā)展緩慢，但 07年 1月到 08年 8月，板塊新增 M2小戶型，成交 M2，前期存量尤其在 07年間得到大量去化；可以看出，區(qū)域小戶型的成交受益于良好的樓市環(huán)境和不斷上漲的樓市價(jià)格。 本案面積段相比兩個(gè)重點(diǎn)競爭面積段產(chǎn)品，約小 10個(gè)平方，總價(jià)約貴 510萬，居住功能性相對較差，但作為精裝修服務(wù)式公寓，它擁有更好的綜合商業(yè)生活配套和酒店附加服務(wù)，對年輕人特別是青年白領(lǐng)同樣具有較強(qiáng)的吸引力，而從投資價(jià)值上看，也更適合投資客投資。 39 ?這是因?yàn)橐环慨a(chǎn)品主要針對市場經(jīng)濟(jì)能力較差的客群，這類客群他們臵業(yè)主要滿足自住居家的基本功能， 7080平方米的面積相對大了些，因此市場上該面積段價(jià)格相對比 6070低。 ?從目前市場可售量看，周康板塊干擾性競爭來源于三林板塊，其市場存量為 ，而本項(xiàng)目所在的板塊供應(yīng)也相對充足，達(dá) 。 一周僅去化 1套 ，去化率為 % 麗景翠庭 寶山西城 開盤當(dāng)天 VIP會員簽約 99折 , 一周內(nèi)付清所有款項(xiàng) 可 再享受 1%優(yōu)惠 本次開盤推案 276套，開盤一周 去化 14套 ，去化率為 % 高橋新城 二期 浦東高橋 購房享受 9897折 活動一周內(nèi)成交 15套 房源 沿海麗水 馨庭 松江新橋 享 97折 的優(yōu)惠，均價(jià)約 19000元 /平米 活動一周僅成交 2套 海尚明城 . 福地苑 寶山西城 憑身份證和 3萬元定金獲 VIP卡，可享受 優(yōu)惠 本次開盤新推 318套，開盤一周內(nèi) 成交 88套 房源，去化率為 % 6月淡季營銷事件 30 7月淡季營銷事件 項(xiàng)目 區(qū)域 時(shí)間 促銷內(nèi)容 開盤一周效果評估 鼎鑫名流苑 浦東川沙 簽約 7天內(nèi)付清全部款項(xiàng)，享受 96折 優(yōu)惠；貸款方式享受 97折 優(yōu)惠 7月活動時(shí)間內(nèi)僅成交 14套 金地灣流域 浦東三林 開盤當(dāng)天 VIP會員簽約 99折 , 一周內(nèi)付清所有款項(xiàng)可 再享受1%優(yōu)惠 本次開盤新推 220套房源，開盤一周成交 69套 ，去化率為 % 金港花園 松江泗涇 當(dāng)天持購房優(yōu)惠券的購房客戶享 95折 優(yōu)惠；當(dāng)天同時(shí)推出6950元 /平方米的特價(jià)房 活動一周成交 12套 頤亭花 園 松將九亭 購房享受 9798折 活動一周內(nèi)僅成交了 11套 房源 祥和尊 邸 普陀長征 享 97折 的優(yōu)惠，均價(jià)約 19000元 /平 促銷一周內(nèi)無（ 0套 ）成交 保利家園 嘉定新城 三戶即可享團(tuán)購價(jià)， 最低 1%優(yōu)惠 本次開盤推案 286套，開盤一周成交 121套 ，% 合生城邦 閔行江川 紫竹 憑 vip卡享受 99折優(yōu)惠 。 ? 6月 14日該盤開盤報(bào)價(jià) /平米，最高折扣 ，本次推案 318套，開盤當(dāng)月去化 %。 ? 二次推案： 8月 16日再推 366套房源（ 6棟小高層公寓、 13棟多層電梯洋房），開盤報(bào)價(jià) /平米，最高優(yōu)惠 ，一周內(nèi)成交 105套，去化率 % 。 但是 ， 08下半年市場下行壓力仍然巨大 ， 誼謹(jǐn)慎應(yīng)對 。 ? 從供求比看，供求比自去年 7月后就進(jìn)入下行狀態(tài)，而低于 1的狀態(tài)已經(jīng)維持 8個(gè)月。隨著 07年 9月 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理通知 》 的頒布，深圳樓市供求比逐月走低，目前 6至 7月已經(jīng)連續(xù) 2個(gè)月供求比低于 。 17 從一些板塊看 —— 很多開發(fā)商都已經(jīng)確認(rèn)了調(diào)整期到來，推行明折暗降策略 項(xiàng)目 優(yōu)惠措施 針對房源 最高優(yōu)惠幅度 象嶼都城 持搜房卡購買指定 21樓 ,享受 800元 /㎡ 折扣 30套 100103 ㎡ 兩房 8萬 /套 貝尚灣 買價(jià)值 20210元購房卡 ,開盤當(dāng)日享受 98折 84套 86 ㎡ 兩房 +115㎡三房 3萬 /套 摩卡小城 買三房送價(jià)值 8萬車 ,買兩房送價(jià)值 ,持搜房卡買指定兩房再送價(jià)值 2021元的禮品，三房再送價(jià)值3000元的禮品 150套 90 ㎡ 兩房 +130 ㎡ 三房 9萬 /套 奧林匹克花園 開盤當(dāng)日購房享 97折 ,并可享受雙倍積分的超值兌換 100套 85㎡ 兩房 + 110㎡三房 4萬 /套 項(xiàng)目 優(yōu)惠措施 針對房源 最高優(yōu)惠幅度 金誼河畔 優(yōu)惠后總價(jià) 1335873元，單價(jià) 13075元 /平方米。 78月月均去化 97套，是折扣前月度去化速度的 。 ? 7月 26日，該盤推出 312套小高層公寓，開盤報(bào)價(jià) /平米，由于成交較差， 8月初報(bào)價(jià)下調(diào) 3000元 /平方米，實(shí)際成交價(jià) 12021元 /平米，當(dāng)月成交 76套。 中海瀛臺 徐匯長橋 8月 買房送車位 或者選擇直接折價(jià) 18萬 8月僅成交 5套 公寓 金地格林世界 嘉定南翔 8月初 受 7月 85億元增發(fā)方案未獲批準(zhǔn)的 “ 打擊 ” ，金地 ?從價(jià)格上看：新政前，小戶型成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，新政之后，供應(yīng)不足，成交受抑，成交均價(jià)受個(gè)案影響導(dǎo)致波動較大。 41 THANKS！ 。 ?成交均價(jià)：成交均價(jià)最高的為 6070平方米的房源 ，達(dá)到 7069元 /平方米，由該面積段向兩側(cè)發(fā)展，成交均價(jià)也依次遞減，成交均價(jià)最低的為 3050平方米之間的戶型，該面積段戶型供應(yīng)量、成交量都很低。近兩年，隨著三林、北蔡板塊價(jià)格的迅速走高， 60007000元 /M2價(jià)差使得周康板塊成為價(jià)格溢出客的首選地之一。 首 8名客戶還獲得了價(jià)值 1015萬元的裝修。 25 銷售評估 ? 該案位于寶山西城區(qū)周邊競爭較為激烈， 6月開盤新推有優(yōu)惠，成交略有回升，但進(jìn)入 78月，天氣轉(zhuǎn)熱以及后市無優(yōu)惠折扣，成交量則大幅萎縮。 銷售評估 ? 金色雅筑由 18000元 /M2降至 15500元 /M2后，又給予更多折扣優(yōu)惠，導(dǎo)致買方積極入市，使得該盤在 8月大三林板塊的成交排行板上連登榜首！ ? 降價(jià)優(yōu)惠也加快了萬科集團(tuán)的資金回籠！ 22 ? 首次推案： 7月 6日灣流域新推 220套房源（ 4棟小高層公寓、 2棟 7+1電梯洋房、41棟雙拼別墅），開盤小高層公寓報(bào)價(jià) /平米，洋房 /平米最高優(yōu)惠為 ，開盤一周成交 69套，去化率為 % 。 紅色是供求比沸騰區(qū)，危險(xiǎn)泡沫特征 黃色是供求比熱區(qū)，市場較熱 綠色是供求平衡區(qū)，呈較健康的需求較旺特征 藍(lán)色為供求比冰凍區(qū)，低于 1的需求疲軟階段 10 從調(diào)控的大背景看 —— 近期宏觀經(jīng)濟(jì)負(fù)面因素占據(jù)上風(fēng) 正面影響 從長遠(yuǎn)看，中國經(jīng)濟(jì)仍然看漲 負(fù)面影響 調(diào)控過緊 ,經(jīng)濟(jì)增長健康性受關(guān)注 剛需觀望者在長期觀望后將擇機(jī)出手 行業(yè)所處緊縮型貨幣政策無松動跡象 利用房地產(chǎn)抵御通脹的保值行為增加 奧運(yùn)概念的熱錢出走可造成房市振蕩 新開工量