房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向(完整版)
【正文】 （ 1） 2021年 6月 5日 人民銀行（ 2021） 121號(hào)文件 內(nèi)容：加強(qiáng)房地產(chǎn)的信貸管理 ；房地產(chǎn) 自有資金不低于總投資的 30％ （ 2） 2021年 8月 12日 國(guó)務(wù)院（ 2021） 18號(hào)令 內(nèi)容：房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)之一 政府在房地產(chǎn)業(yè)的職責(zé)：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供給 （ 3） 2021年 3月 國(guó)土資發(fā)（ 2021） 71號(hào) （ ） 內(nèi)容：從 2021年 8月 31日起，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，必須以 “ 招拍掛 ” 方式出讓 （ 4） 2021年 4月 26日 國(guó)發(fā)（ 2021） 13號(hào) 內(nèi)容：將房地產(chǎn)自有資本金比例提高到 35％作為開發(fā)的條件 （ 5） 2021年 8月 30日 銀監(jiān)發(fā)（ 2021） 57號(hào) 內(nèi)容：個(gè)人住房貸款首付比例由 20％提高到30％； 同時(shí)提高貸款利率 （二）房地產(chǎn)調(diào)控的全面展開 2021年初 （ 1） 2021年 3月 26日 國(guó)辦發(fā)明電（ 2021） 8號(hào)（老 ‘ 國(guó)八條 ’ ） 內(nèi)容：對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究責(zé)任人的 責(zé)任 （ 2） 2021年 4月 27日 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議 提出八條意見（新 ‘ 國(guó)八條 ’ ） 內(nèi)容：嚴(yán)格控制房?jī)r(jià) （ 3） 2021年 5月 11日 國(guó)辦發(fā)（ 2021） 26號(hào)（國(guó)六條） 內(nèi)容：保證中小套戶型 供應(yīng)；期房 限轉(zhuǎn) 兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征收 營(yíng)業(yè)稅 （ 4） 2021年 10月 18日 國(guó)家稅務(wù)總局 對(duì)二手房交易征收 20％個(gè)人所得稅 （ 5） 2021年 5月 17日 國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)新的 “ 國(guó)六條 ” 。 個(gè)人住房貸款余額分別為： 2021年 22700億元， 2021年 26700億元， 2021年 29800億元， 2021年 44115億元， 2021年 58115億元， 2021年 72021億元， 2021年 81000億元， 2021年 9萬(wàn)億元。 （ 8） 2021年 7月 6日 建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家工商行政管理總局下發(fā)166號(hào)文件 要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在 10日內(nèi)開始銷售商品房。 （ 7） 2021年 10月 24日上海市出臺(tái) 《 關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 》 (以下簡(jiǎn)稱 14條 )。會(huì)議提出了 “ 增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè) ” 四條具體措施（簡(jiǎn)稱 “ 國(guó)四條 ” ） （ 5） 2021年 12月 17日 財(cái)政部等五部門 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 （財(cái)綜 [2021]74號(hào)） 首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。 （六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 （ 12）貨幣 政策 央行 2021年 12月 26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前 2年年均實(shí)際供應(yīng)量。 溫家寶總理提出 “ 房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)” 網(wǎng)友根據(jù) “ 2021年當(dāng)?shù)爻鞘腥司芍涫杖?家庭平均人口 合理房?jī)r(jià)收入比 /90平方米 ” ，計(jì)算了各地的 “ 合理房?jī)r(jià) ” 。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 城市人口的增長(zhǎng)帶動(dòng)城市規(guī)模擴(kuò)張、住宅需求和租金上升，租金上升又推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。 至 2021年底 全國(guó)總的供應(yīng)量（未考慮農(nóng)村從 2021年以來(lái)的增量） 393++++=米 城鎮(zhèn)住宅 +++++=億平方米 （二）需求 2021年全國(guó)住宅銷售面積 2021年全國(guó)住宅銷售面積 2021年全國(guó)住宅銷售面積 改善性需求： 溫飽型（ 30%）、小康型（ %） 剛性需求： 城市家庭戶滿足廉租房標(biāo)準(zhǔn)（ 16%） 滿足經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)（ %） 增值保值需求： 舒適型（ %）、奢華型（ %） %*%*13= 每人按 30平方米計(jì)算共計(jì)：約 平方米 （三）影響房?jī)r(jià)的因素 收入比 以 2021年北京為例，目前郊區(qū)為主的普通商品房成交均價(jià)為，平均單套成交面積在 100平方米左右，總價(jià)約 180萬(wàn)元。 2021年上海商品住宅竣工面積 米 2021年全年上海市新建商品房銷售面積，其中商品住宅 平方米 2021年上海市常住人口比 2021年增加 33萬(wàn)人，總計(jì) 2380萬(wàn)人，增長(zhǎng) %。 內(nèi)環(huán)內(nèi)銷售面積 ，占全市新建商品住宅的 ％； 內(nèi)外環(huán)間 ，占 18％； 外環(huán)外 ，占 ％。居民住宅成套率 %。按照 180萬(wàn)元計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了 15以上。 其中，城市住宅建筑總面積為 米，人均 29平方米；鎮(zhèn) ，人均 ；鄉(xiāng)村 206億平方米，人均。 行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，或者準(zhǔn)予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的，為了公共利益的需要，行政機(jī)關(guān)可以依
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