【正文】 式，其一為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓高層部分，其下部為投資式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投資型服務公寓”，另一種方式為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓低層部分 ，而投資型服務公寓位于高層部分，即“下部公寓式酒店、上部投資型服務公寓”。 （ 2）投資型服務公寓客戶群 ? 投資者：對該項目有投資意向的客戶，希望首期投資額較少的客戶 ? 自用型：高新區(qū)工作的外籍和外地高級管理人員 ? 將其作為接待客戶的相關(guān)公司 ? 在西高新工作的白領(lǐng)，短期自主，長期投資 2．項目現(xiàn)有條件分析 設(shè)施設(shè)備 相對于純酒店而言，上述二種物業(yè)類型對于樓宇的設(shè)施設(shè)備不存在明確的規(guī)定性要求，而取決于市場和 目標客戶的需求。而且包租的風險較大?？蛻粢蚤L住客戶為主，主要是國內(nèi)外高級商務人士和高級白領(lǐng)。根據(jù)我們的對西高新住宅市場的調(diào)查，目前住宅市場的發(fā)展態(tài)勢良好，人們普遍對西高新的住宅市場較為看房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 好，需求較為旺盛。 直接客戶是投資者，他們是將本項目作為酒店和一種投資產(chǎn)品來購買的，他們所看中的是高檔酒店和專業(yè)的經(jīng)營管理為項目帶來保值和增值。 ? 項目目前的公寓價格平均在 3600 元 /平方米，而高檔酒店的價格會房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 非常高，與項目前期定價有較大區(qū)別，價格跨度大，對銷售會造成不利影響。 15 年后產(chǎn)品的價值如何難以得到保證。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 對于本項目而言，采取此種方式對于投資者有一定吸引力： 由于一定時期的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，使得項目實現(xiàn)了酒店的功能，而酒店在西高新是有良好的市場前景的，因此，作為酒店功能的產(chǎn)品其產(chǎn)品本身的品質(zhì)有保障，而且開發(fā)商的承諾和市場潛力可以使投資者獲得穩(wěn)定的回報，物業(yè)有升值的 可能性。 ? 為吸引投資者，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店需對投資者有投資回報的承諾，無疑加大了開發(fā)商的經(jīng)營風險。產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購買酒店的客房后一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取一定的投資回報，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。 但不利因素也很明顯： ? 純酒店是進行長期經(jīng)營獲取收益的，一般不出售，資金的回收期限比較長。同時作為商務綜合建筑體，酒店是必備的功能，對項目的品質(zhì)保持在高水平是有力的支撐，并使項目總體價值有較大的提升。目前的酒店設(shè)施明顯不足，全區(qū)知名酒店僅有一家三星級酒店，已無法滿足商務活動的需要。而且公寓的功能細化，公寓與其他物業(yè)的關(guān)系明確之后，公寓的功能劃分、交通組織；公寓低商的定位、寫字樓底商的定位等將迎刃而解。 即：項目總體定位為高檔次商務綜合建筑體，項目的三個主要功能之間，應形成運轉(zhuǎn)良好的互動作用，成為西高新乃至西安市獨特的高品質(zhì)綜合性項目。房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 以下資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。具體體現(xiàn)在整體項目應以寫字樓為主要功能，公寓配合寫字樓，形成項目的主體；商業(yè)配套作為對二者功能的補充 和完善，三種功能在統(tǒng)一的商務氛圍下相互支撐，形成 1+1 大于 2 的合力效應，最終能夠以較強的綜合實力參與市場競爭。因此，在項目定位細化調(diào)整階段，核心的問題是公寓的定位問題。因此從市場情況來看，高新區(qū)存在著對高檔次四星級、五星級商務酒店的需求。此外，開發(fā)酒店產(chǎn)品也是貴司引領(lǐng)市場的重要舉措，是涉足新的市場領(lǐng) 域的重要步驟。貴司開發(fā)酒店物業(yè)，是涉足新的市場領(lǐng)域，迎接新的挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略考慮，純酒店的開發(fā)存在著高投入與難以快速回籠資金的矛盾，對公司繼續(xù)做市場市場領(lǐng)航者在資金支持方面有不足。 產(chǎn)權(quán)式酒店一般位于自然景色優(yōu)美的旅游度假區(qū)，滿足投資者休閑度假和獲取投資收益的雙重需求。 ? 由于存在上述制約因素，有產(chǎn)權(quán)式酒店管理經(jīng)驗的酒店管理公司會對項目的經(jīng)營前景進行評估，達成合作的可能性會比較低。對投資者而言，用較少的投資獲得了高品質(zhì)的物業(yè)，而且物業(yè)保值增值的能力比較強，通常還可以得到一定期限的免費使用權(quán)，因此有較強的吸引力。而且投資者讓渡了首期款的時間價值，喪失了用其投資其它項目的收益。 通過以上三種酒店類型的分析，可以看出，酒店式 公寓是較為適合的類型。 間接客戶是短期居住的商務客人。 ? 但純公寓的客戶對戶型的需求相對比較大，戶型選擇上以 2－ 3 室為主，而本項目 公寓以一居為主，在戶型上難以滿足純公寓用戶的需要。這種產(chǎn)品是長期經(jīng)營，獲取長期收益的，投資成本逐期回收而不是快速變現(xiàn)。由于采取酒店式經(jīng)營管理，物業(yè)管理費會比較高，對于自用客戶不劃算，會將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標客戶之外，會加大項目的市場風險。 本公寓樓可配備 24 小時熱水、戶式中央空調(diào)，具備基本智能化配置，基本滿足商務客戶的使用要求，對于整體物業(yè)的品質(zhì)有一定提升作用。 不同的上下組合方式，在不考慮電梯和大堂使用的前提下，區(qū)別如下： 上部公寓式酒店、下部投資型服務公寓 將公寓式酒店設(shè)在大樓的高樓層或低樓層，本身并無本質(zhì)性的差別；公寓式酒店位于高層部分，酒店客房將擁有較好的視野和采光、景觀等。因此橫向分割的方案對項目的銷售和客戶的居住影響很大，不是理想方案。投資性公寓客戶對于居住環(huán)境要求相對較高，對于木塔寨變電站的存在會較為關(guān)注，不利 于投資性公寓的銷售和出租。但這種共享配套，特別是公寓式酒店與投資性公寓共享配套，使用不便，同樣 造成一定房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 程度的人流混雜，帶來相應的管理和安全問題。 分攤面積需要重新計算 由于公寓式酒店和投資性公寓均以出售為主，而由于豎向分割，公共部分可分攤面積的分攤對象與原整棟公寓樓統(tǒng)一分攤的情況有所不同，需要重新進行銷 售面積的計算，重新核算每戶的銷售面積。 公寓式酒店的管理公司 要確保公寓式酒店的酒店品質(zhì)，需要聘請專業(yè)的酒店管理公司進行專業(yè)化的服務和管理。 故公寓樓 12 層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據(jù)，以項目綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類公寓針對的目標客戶 的特點和差別，并結(jié)合綜合考慮，對各類業(yè)態(tài)的主要服務目標客戶進行細分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。 由于配套規(guī)模的限制，公寓式酒店的健身中心、 高檔超市需要在 投資型服務公寓中共享。 位置： 13 軸、 KL 軸圍合的空間 面積：約 50 平方米 功能： 收發(fā)傳真、電子郵件服務、復印打印、票務服務、英文翻譯、秘書服務等。將原有的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間，以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大，盡量滿足實際使用要求。 面積： 80 平方米 功能：美容、美發(fā)、簡易按摩保健。應加設(shè)殘疾人輪椅坡道。 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進度情況，同時考慮對于公寓式酒店配套的補充和兼顧，投資型服務公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。 一層臨街的門面房不同于內(nèi)部的空間，因其具有較高的商業(yè)價值，功能的設(shè)置應即滿足上部公寓的使用，同時對外部提供配套服務，服務對象具有對內(nèi)對外兼顧的特點。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個重要因素。 位置 ： C1A1 軸、 1214 軸圍合的空間。而原銀行營業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。 目標客戶 ：投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。 面積 ： 60 平方米 功能 ：桑拿、淋浴、更衣 目標客戶 ：投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。（根據(jù)實際經(jīng)營，如果未來有擴大規(guī)模需要，其空間可以向露臺方向擴展）。 ? 圖書閱覽 針對目標客戶的文化層次和受教育程度較高的特點，選擇相對安靜的空間作為讀書閱覽的場所。 如果此改動對于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當向內(nèi)部后退，在確保最大實用面積的前提下，適當兼顧外立面效果。本項目應當由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有 一定的檔次細微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負責裝修，以保證項目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標客戶，本市或本省公司以及一些外地、港澳臺和國外公司是出租寫字樓的主要目標客戶。其中 45 層預留大開間，不分割，目標客戶是國內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預留個性化裝修的空間?？蛻纛愋椭行凸颈戎乜梢源笠恍员臼?、本省企業(yè)為主，以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務的咨詢服務類型企業(yè)為主。寫字樓商業(yè)配 套的主要使用者是自用和租用的長住公司內(nèi)的公司及員工。 3 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和定位依據(jù)，水晶島辦公樓的商業(yè)配套定位包含以下功能：銀行、商務餐廳、會議室、品牌快餐、咖啡酒吧、票務中心、商務中心、員工餐廳、郵局。 目標客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個人；公寓樓客戶。 ? 中高檔的商務中餐廳 上部的高檔寫字間存在對于高檔餐廳的需求，用于商務宴請、接待、洽談及會議用餐，同時作為對公寓式酒店的配套補充，故選擇在靠近公寓式酒店的位置，便于雙方共享。 面積： 180 平方米 功能：高檔酒吧，寫字樓商務洽談及放松休閑場所。 位置： 1819 軸、 EF 軸圍合范圍內(nèi) 面積： 20 平方米 功能 ：為寫字樓的公司及個人提供簡單的郵政服務 目標客戶；寫字樓的公司為主。普通的商務設(shè)施很難滿足其需求，高檔商務俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。俱樂部管理公司會在前期針對性的市場研究基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)本身的特點和管理經(jīng)驗，提出詳細的業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營方案。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石的定位原則。聘請專門的國際級俱樂部管理公司進行管理，不僅可以保證其會員享受高水準的服務，而且可以運用其強大國際網(wǎng)絡，使會員能夠在其它國家或城市享受同樣級別的會員的權(quán)利。 考慮到本項目目前施工的進度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設(shè)游泳 池困難較大；但考慮為保持整個水晶石能夠成為較為地道和標準的高檔俱樂部，具備輻射整個西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應當加設(shè)游泳池。 方案二：設(shè)有游泳池的布局 由于房間形狀及長度的限制，游泳池作成自由形狀的帶有戲水功能的游泳池，建議布置自然風格，如加入熱帶植物、人造沙灘等，以自然風光彌補非標準游泳池的不足； 由于游泳池規(guī)模較大，其它健身功能需選擇主要功能，分布在游泳池的周邊，形成以游泳池為中心的功能布局，突出游泳池的功能和吸 引力，弱化其它功能空間較小的問題。 ? 多功能的宴會廳 /高檔西餐廳 高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一，需要較為寬大的空間，作為多功能的宴會廳和高檔西餐廳的復合功 能空間，具有西餐廳、高檔宴會廳、報告廳、大型財富聚會、高檔晚宴的多重功能。 位置： 1/5 軸 —— 1/6 軸、 1/C—— 2/A 軸圍合區(qū)域。 桑拿、更衣設(shè)在原 KTV 包間的位置。 面積： 500 平方米 功能：桑拿、洗浴、 SPA 水療、保健按摩、休息。 ? 俱樂部可定期為會員舉行豐富多彩的俱樂部活動，為其創(chuàng)造商業(yè)機會。 2 定位依據(jù) 目標客戶特征 水晶石高檔俱樂部的 目標客戶群是具備一定實力的公司的決策層人士，不僅具有較強的消費能力，而且具有選擇公司發(fā)展區(qū)域的決定權(quán)力， 水晶石高檔俱樂部 應具有 強烈的吸引此類人群的獨特魅力。 本項目的水晶石應當在建設(shè)之前就與有意向的俱樂部進行洽談，簽訂合作協(xié)議，聽取俱樂部管理公司的意見，進行功能的調(diào)整和產(chǎn)品的細化，以保證項目的建設(shè)與功能設(shè)置與俱樂部的定位及經(jīng)營方案高度吻合。 ? 高檔商務俱樂部是吸引的客戶群體有較大的趨同性，大多數(shù)客戶事業(yè)已經(jīng)取得輝煌的成就，但還在繼續(xù)發(fā)展壯大過程中，這樣的俱樂部為其提供了商務交流的平臺，為其事業(yè)的發(fā)展、財富的積累提供了良好的機會。 水晶石的定位是高檔商務俱樂部， 為少數(shù)人提供的高檔俱樂部，以財富為標志的少數(shù)人社交圈， 作為整個商務綜合建筑體的核心和亮點，并填補西安高端商務配套市場的空白，形成強大的市場吸引力，為商務提供強有力的支持。作為本寫字樓必須的重要配套設(shè)施，設(shè)在地上一層，其檔次和形象與其它配套、尤其是水晶石的檔次相差較大，故考慮設(shè)在地下室內(nèi)，即方便又不影響地上寫字樓形象。 位置： 37 軸、 BG 軸及 79 軸、 EG 軸圍合空間。 位于北大堂的兩側(cè)，良好的裝修和會議氛圍與高檔寫字樓的品質(zhì)匹配。 2. 1 一層 寫字樓一層總面積約 7000 平方米，有南、北 2 個大堂，面積均約 280 平方米。 兼顧公寓式酒店的配套需要同時考慮寫字樓和公寓式酒店客戶的類型、層次及需求的共房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 同特點，并針對此共同特點進行定位。 （三）商業(yè)配套定位 寫字樓 南北總長度最長為 218 米，東西總寬度最寬為 35 米。 45 層預留的大開間面積樓層，在經(jīng)營策略上應靈活考慮，租售并舉，吸引此類客戶入住，主要目的是擴大項目的知名度和影響力，對其它面積的出售或招租會起到極大的推動作用。 不同級別公司選擇購買寫字樓的比例圖 本市45%本省26%外地20%港澳臺2%國外公司7%房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 辦公面積 辦公面積在 200500 平方米的公司比重最高，其次是 200 平方米以下的公司。沒有中央空調(diào)的