【正文】 收 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ SBS 改性瀝青防水卷材工藝控制要點(diǎn)： 按要求粘貼變形縫、施工縫、陰陽角、所有轉(zhuǎn)角、平立面交界處等處的卷材附加防水層 （注意封邊） 基層處理劑（冷底子油）涂刷要求厚薄均 勻，不漏底。但迄今許多工程還 沿用過去的磚保護(hù)墻，這是一種花錢多，費(fèi)勞力，拖長工期的落后的作法 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 地下室側(cè)墻防水層不宜采取磚砌保護(hù) 磚砌保護(hù)墻不保護(hù)，反而容易傷害防水層。一般都采用化學(xué)灌漿處理，從 下向上灌注，板面和板底再粘貼玻璃絲布 進(jìn)行封閉 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 出現(xiàn)樓板裂縫的整治措施： 裂縫寬度為 ～ 1mm 的處理措施 根據(jù)裂縫擴(kuò)展的不同程度可采用不同的處理 方法：當(dāng)寬度為 ～ 、最大至 以 上時，可采用比表面積為 9000cm2/g 的研磨水 泥灌漿，這種水泥可以灌注的最小裂縫寬度 為 ，用國產(chǎn)水泥、水灰比為 時，可 注入的平均縫寬為 以上，數(shù)毫米的裂 縫可直接用 425 號或 525 號普通水泥灌漿 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 出現(xiàn)樓板裂縫的整治措施： 裂縫寬度為 ～ 的處理措施 清除樓板裂縫部位灰泥； 鏟除裂縫兩側(cè)表面異物，然后用化學(xué)材料洗 凈，形成良好粘結(jié)面； 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 出現(xiàn)樓板裂縫的整治措施： 沿裂縫部位埋設(shè)注漿嘴，用環(huán)氧樹脂膠泥封 閉，再用環(huán)氧樹脂配成漿液灌注，用壓力為 2～ 3kg 的手壓泵，灌滿為止，以達(dá)到灌縫目 的。單純依靠施工現(xiàn)場質(zhì)量 管理無法解決 樓板常見裂縫的設(shè)計解決 ■ 板寬變化、大開洞處現(xiàn)澆砼裂縫解決方案 在現(xiàn)澆板的板寬急劇變化處、大開洞削弱處 等易引起收縮應(yīng)力集中 處，鋼筋間距不應(yīng)大 于 150 ㎜，直徑不應(yīng)小于 6mm，并應(yīng)在板的上 表面布置縱橫兩個方向的溫度收縮鋼筋 板的上、下表面沿縱橫兩個方向的配筋率均 不應(yīng)小于截面積的 ％ 樓板常見裂縫的設(shè)計解決 ■ 樓板沿預(yù)埋線管出現(xiàn)裂縫的解決方案： 樓板厚度不宜小于 110mm，當(dāng)埋設(shè)線管較密 或線管交叉時，板厚不宜小于 120mm 沿管線鋪設(shè)增強(qiáng)構(gòu)造鋼筋網(wǎng)片φ 6150、寬度不小于 450mm。施工單位大多會采取外防內(nèi)貼的地下室防水做法 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 外防內(nèi)貼法一般是先澆筑混凝土墊層，在墊層上將永久性保護(hù)墻全部砌好，抹水泥砂漿找平層，將卷材防水層直接鋪貼在墊層和永久性保護(hù)墻上 實(shí)際工程 施工中，護(hù)坡樁內(nèi)一般采用磚砌模板墻，防水層就做在樁內(nèi)模板墻上，然后澆搗墻體由于模板墻緊貼護(hù)坡樁，當(dāng)?shù)叵率蚁鲁習(xí)r，模板墻不沉。如果往往一個整體地下車庫可解決 200m3 底板混凝土 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 樁頭處的工藝控制要點(diǎn)： 預(yù)留槽口應(yīng)采用相應(yīng)規(guī)格塑料條預(yù)埋抽條而成 預(yù)留槽口、鋼筋出樁頭部分橡膠膨脹止水條、嵌槽防水油膏等應(yīng)進(jìn)行專項工序檢查 水泥基滲透結(jié)晶涂刷的防水涂層涂刷范圍應(yīng)按圖示要求，厚度應(yīng)≥ ㎜ 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 防水保護(hù)層應(yīng)采用防水砂漿 防水卷材上樁身接頭處細(xì)部構(gòu)造做法，應(yīng)按圖示做重點(diǎn)工序檢查 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 變形縫處的工藝控制要點(diǎn)： 工程上有“十縫九漏”的說法，變形縫處滲漏的 原因是什么？ 滲漏現(xiàn)象一：水沿著止水帶的周邊滲出 滲漏現(xiàn)象二：水沿著止水帶的周邊不密實(shí)的砼滲出 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 變形縫處的工藝控制要點(diǎn)： 橡膠止水帶應(yīng)固定牢固。外墻水平施工縫留置應(yīng)在底板上≥ 300～500 ㎜處 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 沉降后澆帶： 沉降后澆帶是因建筑物兩側(cè)的沉降差異較大，需要協(xié)調(diào)沉降差所留置的后澆施工縫。過分依賴防水劑的作用，也是不正確的。確定作業(yè)班組自檢、互檢、專職質(zhì)檢、交接檢等管理要求和負(fù)責(zé)人 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 技術(shù)方案先行的管理重點(diǎn)： 監(jiān)理單位應(yīng)重點(diǎn)審查總包方的專項技術(shù)方案與房地產(chǎn)企業(yè)要求的一致性，審查其質(zhì)保體系有效性。避免 后續(xù)工程施工中因前期不明確造成扯皮 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點(diǎn) ■ 《工程管理指導(dǎo)書》編制的目的及用途： 《工程管理指導(dǎo)書》通過評審審批環(huán)節(jié)，可以 避免因項目地域、特點(diǎn)不同及項目管理人員差 異引起的項目管理的降質(zhì)、降效問題 《工程管理指導(dǎo)書》作為整體項目的工程管理 策劃要求，審批通過后，在施工管理過程中應(yīng) 按其規(guī)定要求予以嚴(yán)格執(zhí)行 明確工程質(zhì)量控制管理要求 ■ 城市置業(yè)公司工程管理的長處在于追求規(guī)范化管理： 對于城市置業(yè)公司將所有分部分項工程全部程序化，可以基本實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范化的操作。往往造成施工階段的扯皮，影響施工質(zhì)量和進(jìn)度管理 第三部分：城市置業(yè)公司精細(xì)化管理要點(diǎn) 一、明確設(shè)計審查要點(diǎn) 二、工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要 點(diǎn) 三、明確分部分項工程質(zhì)量控制管理要求 四、向工程供方輸出企業(yè)工程管理標(biāo)準(zhǔn) 五、設(shè)置必要的質(zhì)量見證點(diǎn)和工序檢驗批 六、加強(qiáng)工程分戶驗收管理 七、通過管理工具解決執(zhí)行力瓶頸 第三部分：城市置業(yè)公司精細(xì)化管理要點(diǎn) ■ 本部分的重點(diǎn)： 介紹城市置業(yè)公司地產(chǎn)的工程管理理念 介紹城市置業(yè)公司地產(chǎn)常用的工程管理工具 介紹城市置業(yè)公司地產(chǎn)的分戶驗收管理程序 明確設(shè)計審查要點(diǎn) ■ 加強(qiáng)對設(shè)計質(zhì)量的有效控制： 從源頭抓起，優(yōu)秀的設(shè)計是工程質(zhì)量的保證 過程控制，通過實(shí)施方案審查控制設(shè)計質(zhì)量 制定企業(yè)版工程節(jié)點(diǎn)詳圖 明確設(shè)計審 查要點(diǎn)，控制關(guān)鍵易錯環(huán)節(jié) 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點(diǎn) ■ 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計： 項目招標(biāo)前，甲方先行制定《項目工程管理指導(dǎo)書》。 、達(dá)到預(yù)售條件、結(jié)構(gòu)封頂?shù)群唵蔚臅r間節(jié)點(diǎn)要求 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 工程進(jìn)度管理容易 出現(xiàn)的問題 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 關(guān)于工程進(jìn)度管理的約定條款過于籠統(tǒng)，不能滿足甲方施工現(xiàn)場實(shí)際工程管控的具體需求，不能幫助甲方一線管理人員指導(dǎo)監(jiān)管施工單位的施工進(jìn)度組織 無工程進(jìn)度過程管控的管理要求 對施工單位不遵守合約進(jìn)度控制管理要求缺乏除經(jīng)濟(jì)處罰外的有效制約手段 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程成本管理容易出現(xiàn)的主要問題： 工程合約條款成本管理部分內(nèi)容需要明確 設(shè)計變更責(zé)任管理部分需要完善 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 問題一：合同價款調(diào)整 內(nèi)容及調(diào)整方式不明確 問題二：工程款支付條件不清晰 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 問題三：對合約承包范圍約定不清晰 問題四：對甲供、甲分包計價方式約定不清晰 思考 30 秒 甲供、甲分包等從管理形式上有多少種？ 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 設(shè)計變更責(zé)任管理部分需要完善： 從一個成本與代價的小故事看設(shè)計變更管理 某公司的員工餐廳本來是用餐票，后改為用 IC 卡。能夠保障對項目開發(fā)總體進(jìn)度目標(biāo)的有效控制 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程進(jìn)度管理與施工進(jìn)度管理的區(qū)別： 施工進(jìn)度管理 對進(jìn)入施工階段后的施工組織設(shè)計、施工工序、人機(jī)料保障等進(jìn)行有效的規(guī)劃和管理。就很難對其進(jìn)行有實(shí)質(zhì)意義上的考核 反過來，如果一個員工的工作沒有標(biāo)準(zhǔn)清晰的實(shí)質(zhì)性考核。不利于甲方工程部依據(jù)合約對施工方進(jìn)行有效的管理 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的主要工作： 提要求 審核實(shí)際結(jié)果與最終需求的符合性 付款 房地產(chǎn)企業(yè) 的工程管理，如果連要求都提不清楚，就不可能取得好的結(jié)果 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計不明確 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)合同范本與補(bǔ)充協(xié)議 國家建設(shè)施工合同（范本）中的合約條款大多是保護(hù)施工企業(yè)。極易產(chǎn)生外墻滲漏 關(guān)鍵部位控制 薄弱環(huán)節(jié)控制 施工質(zhì)量控制深 度需要加強(qiáng) ■ 廁浴間穿樓板 UPVC 管道工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例： 廁浴間大量采用的 UPVC 等塑料管道，因管道外壁極其光滑。施工單位嚴(yán)格控制材料、工藝和節(jié)點(diǎn) 。大量由于設(shè)計、招標(biāo)采購、成本合約等部門一流的工程質(zhì)量隱患，都會集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無法由工程部門完全掌控 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程質(zhì)量管理： 設(shè)計對工程質(zhì)量保障： 材料對工程質(zhì)量保障： 招標(biāo)采購對工程質(zhì)量保障： 合約條款對工程質(zhì)量保障： 成本、付款對工程質(zhì)量保障： 施工階段現(xiàn)場管理質(zhì)量保障： 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程進(jìn)度管理： 設(shè)計對工程進(jìn)度保障： 招標(biāo)采購對工程進(jìn)度保障 合約條款對工程進(jìn)度保障 報批報建對工程進(jìn)度保障 市政工程對工程進(jìn)度保障 成本、付款對工程進(jìn)度保障 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 現(xiàn)場工程部管理職責(zé)不清： 相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)的甲方工程部，在權(quán)責(zé)設(shè)計上既負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的工程管理，還承擔(dān)了大量的招標(biāo)采購配合（招標(biāo)文件及招標(biāo)計劃編制、招標(biāo)考察及評審）、報批報建配合及大量的內(nèi)部協(xié)調(diào)、跟蹤等一 系列額外工作。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系 勞務(wù)隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。開發(fā)商為此付出巨額索賠 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例： 某項目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計采用兩道柔性防水層。施工中甲方對很多工程質(zhì)量控制不深入到工序、檢驗批的控制深度，根本無法保障工程質(zhì)量 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制的四個主要內(nèi)容： 嚴(yán)格遵守工藝規(guī)程： 施工技術(shù)、施工工藝交底、施工質(zhì)量防治措施、施工樣板檢驗 主動控制工序活動條件的質(zhì)量： 明確工序質(zhì)量控制保障體系具體要求、實(shí)行工序責(zé)任管理 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) 及時檢驗工序活動效果的質(zhì)量 施工單位三檢制、監(jiān)理旁站、平行巡視、甲方巡視抽檢 設(shè)置必要的工序質(zhì)量控制點(diǎn)（工序停止點(diǎn)） 進(jìn)行必要的工序檢驗批驗收，防止不合格隱患帶入下道工序并影響關(guān)鍵的質(zhì)量控制目標(biāo) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的基本要求 工序控制點(diǎn)是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。施工中普遍出現(xiàn)工期長、影響到市政環(huán)境工程進(jìn)場施工。且聚合物抗裂砂漿與外保溫層容易產(chǎn)生滲水通道 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 錯誤：窗框在保溫上固定不穩(wěn)定，保溫層滲水通道和固定點(diǎn)滲水通道直接與室內(nèi)相連 解決措施三：將保溫深至框下，框固定在保溫上 解決措施四：結(jié)構(gòu)設(shè)計時外墻增加出挑的窗垛 錯誤：按新節(jié)能規(guī)范要求窗垛也需要進(jìn)行保溫 否則極易產(chǎn)生冷橋?qū)е陆Y(jié)露 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核指標(biāo)需要具體量化： 從企 業(yè)管理角度分析，如果對一個員工的工作不能實(shí)行量化，不能明確工作成果標(biāo)準(zhǔn)。 可提前 40d，項目交付可提前 60d。在自然環(huán)境條件下 42 天或 60℃ 蒸汽養(yǎng)護(hù)條件下 5d 的自身收縮變形可以完成 99%以 上。因為往往還在月中，他們在買飯時就被很尷尬地告知“沒錢了”。 統(tǒng)一項目工程技術(shù)及管理標(biāo)準(zhǔn)，明確保障體系 管控要求、職責(zé)劃分及獎懲細(xì)則 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計審查要點(diǎn) ■ 《工程管理指導(dǎo)書》編制的目的及用途： 《工程管理指導(dǎo)書》能夠針對企 業(yè)技術(shù)、質(zhì)量、 管理標(biāo)準(zhǔn)、檢驗要求、實(shí)施體系控制要求等提 前做出明確約定。再完美的技術(shù)方案，往往都是“紙上談兵” 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 技術(shù)方案先行的審查重點(diǎn)： 總包方編制的專項技術(shù)方案，除應(yīng)有甲方的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝技術(shù)措施、質(zhì)量通病防治措施外。理論講做好剛性防水，可靠且永久。不管地下水位高低都要做防水設(shè)計，只是設(shè)防措施可略為降低些 設(shè)計審查技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 施工圖設(shè)計審 查要點(diǎn)： 防水等級的審查： 防水材料的審查： 設(shè)計圖紙應(yīng)表示清楚，同時也是施工中需要 重點(diǎn)檢查的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)： 設(shè)計問題對地下室防水的影響 ■ 地下室防水等級和防水體系的審查： 設(shè)計問題對地下室防水的影響 ■ 地下室防水材料的審查： 高聚物改性瀝青防水卷材 SBS 自粘型 SBS 防水卷材 聚乙烯丙綸復(fù)合防水卷材 聚合物水泥防水涂料 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 地下室施工縫： 地下室施工縫是施工時因各種條件限制，不能保證連續(xù)施工時需要采取的措施，后澆帶本身就是施工縫的一種形式。對于梁板結(jié)構(gòu)，“板筋斷開，梁筋貫通” 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 施工單位常見的一些偷工減料做法： 因墊層只是構(gòu)造做法，監(jiān)理單位往往疏忽。冷底子油揮發(fā)干燥后即可鋪貼卷材防水層 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ SBS 改性瀝青防水卷材工藝控制要點(diǎn)： 兩幅卷材短邊和長邊的搭接寬度均不應(yīng)小于 100mm。因為砌墻時，對著防水層的一面，凹凸不齊，