【正文】 ，主要機(jī)電設(shè)備） 精裝修 家具和陳設(shè) 布草、瓷器、玻璃 器皿 小計(jì) 4園林景觀（按 50%綠化率計(jì)） 露天溫泉園林景觀、泡池、主體景觀、綠化、燈光 5生態(tài)農(nóng)莊 農(nóng)家餐廳 5技術(shù)費(fèi)用 勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)用 6開辦費(fèi)用 7流動資金 3528 2254 1176 196 1188 759 396 99 560 3002 1134 1106 4550 560 380 150 3600 2300 1200 540 320 200 8160 3600 2300 1200 300 4000 3600 2800 1500 320 700 2800 160 9800 9800 9800 9800 9800 9800 9800 3300 3300 3300 3300 1400 3150 3950 3950 3950 65000 2020 19650 合計(jì) 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 37 以上數(shù)據(jù)為天沐集團(tuán)根據(jù)行業(yè)報(bào)告及天沐自身項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)總結(jié)而成。 基礎(chǔ)指標(biāo)取定 （ 1）溫泉成本率 以溫泉洗浴和 SPA理療為核心的溫泉區(qū)域的成本非常低，只有理療藥材、食物采購成本（自助餐）和免費(fèi)飲料成本。 （ 5） VIP 成本率 會所成本率依據(jù)溫泉和餐飲客房成本率綜合計(jì)算，因會所檔次價格相對較高，成本。 本項(xiàng)目的溫泉成本率取定為 10%。業(yè)主應(yīng)在擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)完成后聘請專業(yè)公司對貴司項(xiàng)目進(jìn)行精密準(zhǔn)確的測算。 其他費(fèi)用總額為 萬元。 會議及其他日收入： 13， 元 VIP會所收益預(yù)測 VIP 會所是區(qū)別于其他溫泉度假項(xiàng)目的標(biāo)志性產(chǎn)品，以其良好的私密性和尊貴的專屬感接待高端客人，其產(chǎn)品包括單獨(dú)通道的大小共 16 棟 帶有私密泡池的各類型別墅，從高端客人的消費(fèi)心理出發(fā)提供了相應(yīng)的服務(wù)。 溫泉酒店經(jīng)營收入預(yù)測基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表（表 13） 項(xiàng)目 酒店客房 普通套房 容 量 95間 5套 出租率 60% 60% 均價 日 收 入 33, 2, 日收入合計(jì) 36, 由于考慮到與地產(chǎn)的配套，餐飲在度假區(qū)的比重銷大，其收益主要分為兩 塊， 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 33 度假酒店和生態(tài)農(nóng)莊，度假酒店餐飲定位以高檔餐飲為主，生態(tài)農(nóng)莊則定位為農(nóng)家樂，中低檔消費(fèi)。 陽江及周邊主要溫泉度假區(qū)門票及 接待量一覽表（表 1 1） 分項(xiàng) 散客價 團(tuán)體價 年接待量 陽西咸水礦溫泉 13萬 陽江溫泉 15萬 錦江溫泉 16萬 聚龍灣溫泉 18萬 由表 1 – 1可以發(fā)現(xiàn)陽江及周邊大部分的溫泉門票在 60元左右，價格偏低，這是由于激烈的市場競爭引起的。生態(tài)農(nóng)莊既可獨(dú)立經(jīng)營，也是溫泉度假和旅游地產(chǎn)的配套。 客房產(chǎn)品定位 “景”房 —— 廣東最好的生態(tài)“景”房 一窗一世界，一房一洞天 “景”房分為兩個層面 ，一是內(nèi)景，二是外景。 （ 3）滿足追求高生活品質(zhì)，具有高支付能力的高端客源，但不排斥普通客源。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 27 鐵路 :廣湛高鐵即將于 2020 年左右開通，將大大縮短時空距離。隨著陽西海域的不斷開發(fā)和旅游產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善，必將為項(xiàng)目帶來更大的發(fā)展機(jī)遇和促進(jìn)帶動作用。 溫泉資源優(yōu)勢 目前本項(xiàng)目地的日出水量為： 5000 噸 /日，水溫為 78℃， 長年噴涌自流。 由于南方特殊的亞熱帶氣候條件，廣東省溫泉區(qū)綠植豐茂，度假氛圍營造較好。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 23 （ 3）三級客源市場：三小時以上區(qū)域的城市，如惠州、韶關(guān)、肇慶、廣西等。 錦江溫泉經(jīng)營情況表 項(xiàng)目 溫泉 溫泉門票 接待人數(shù) 平均房價 （含溫泉門票） 客房數(shù) 開房率 GDP GOP 門市價 協(xié)議價 錦江溫泉 98 元 50 元 最高 3500人 /日 16 萬人次 /年 380 元 /間 420 間 60% 5000萬元 1200萬元 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 20 溫泉區(qū)： 客房： 餐飲、會議 度假村座落在風(fēng)景秀麗，樹木蒼翠的廣東清遠(yuǎn)市佛岡縣湯塘鎮(zhèn)，離廣州半小時車程，地理位置優(yōu)越，交通十分便利。 中餐有 700 個餐位，西餐 有 200個餐位。溫泉區(qū)地塊平坦、景觀打造一般、泡池私密性 差、設(shè)計(jì)粗糙。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 14 2020 年廣東省 GDP 超過 萬億元，人均 GDP超過 7000 美元，全年約 114天國家法定節(jié)假日為國民旅游休閑行為提供了現(xiàn)實(shí)的可能性。 （ 2）鐵路：廣湛高鐵即將于 2020 年左右開通，將大大縮短時空距離?！澳虾Ｒ惶枴笔?1987 年在陽江海域發(fā)現(xiàn)的一艘宋代木質(zhì)古沉船，距今 800 多年。凌霄巖的溶洞從地下暗河的河面 算起，有 177 米高，全洞分為四層，第一層是一條縱貫全洞的暗河，這條河發(fā)源在陽春境內(nèi)，流過山洞后便進(jìn)入了另一個縣境。素以陽光明媚燦爛，沙灘均勻松軟，海水清澈純凈，空氣清新多氧而著稱，其水質(zhì)、噪聲、空氣均達(dá)國家一類標(biāo)準(zhǔn)，繼 1989 年被廣東省評為首批省級風(fēng)景名勝區(qū)、 1994 年被評為廣東省首批省級旅游度假區(qū)后， 2020 年被國家旅游局評為首批國家 AAAA 級旅游景區(qū)。登上百米海拔的大角山腰，視野豁然開朗，可見西邊秀美的大角灣沙灘和正南水天相接的蔚藍(lán)南海。距陽江市中心 40 公里，距廣州 280 公里，沿廣湛高速或沿海高速、 325 國道可直達(dá)。 鐵路 :廣湛高鐵即將于 2020年左右開通，將大大縮短時空距離。東西長 千米，南北距 千米。 投資估算和資金籌措 項(xiàng)目總投資額（含酒店運(yùn)營流動資金）預(yù)估為 萬元 ，資金全部為 廣東月亮灣公司自有資金。 可行性研究單位 由知名專業(yè)溫泉顧問公司天沐集團(tuán)承擔(dān)本項(xiàng)目的可行性研究 。 2020 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 廣東東方月亮灣有限公司 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報(bào)告 2 目錄 1 總論 ......................................................................................................................... 4 項(xiàng)目背景 ..........................................................................................................................................4 可行性研究結(jié)論 ..............................................................................................................................5 2 宏觀環(huán)境分析 ........................................................................................................... 6 區(qū)域經(jīng)濟(jì)簡況 ..................................................................................................................................6 區(qū)域旅游業(yè)現(xiàn)狀 ..............................................................................................................................8 區(qū)位與交通分析 ........................................................................................................................... 11 結(jié)論 ................................................................................................................................................ 13 3 項(xiàng)目市場分析 ......................................................................................................... 13 廣東省溫泉概述 ........................................................................................................................... 13 廣東溫泉消費(fèi)者行為特征 .......................................................................................................... 14 競爭對手分析 ............................................................................................................................... 15 客源市場分析 ............................................................................................................................... 22 小結(jié) ................................................................................................................................................ 24 5 項(xiàng)目本體與 SWOT 綜合分析 .................................................................................. 24 項(xiàng)目本體分析 ............................................................................................................................... 24 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 ............................................................................................................................... 25 項(xiàng)目劣勢分析 ............................................................................................................................... 25