【正文】 呈 34 1） 、華陽 南延線上的絕世天驕 華陽先行一步，是城南房產(chǎn)的領(lǐng)頭羊。 32 總體簡介： ? 交通： 距離成都市區(qū)僅 10余公里，距離雙 流國際機(jī)場也僅 2 公里。市區(qū)別墅項目的開發(fā)商瞄準(zhǔn)的目標(biāo)客戶主要是成功人士 ,講求的是享受和氣派。 28 成 都別墅市場戶型結(jié)構(gòu)分析 市區(qū)別墅隨著土地的稀缺 ,可開發(fā)項目將越來越少 ,而近郊和遠(yuǎn)郊別墅 將 是未來 成都 別墅開發(fā)的主戰(zhàn)場。由此可看出， 成都市郊區(qū)別墅為別墅規(guī)劃主流。 三 、 低密度、低容積率 ,并能根據(jù)每一個客戶的需求進(jìn)行菜單式服務(wù) 。但到目前為止，該類型住宅還被人定義為休閑產(chǎn)業(yè)，市場極不穩(wěn)定。 16 此外地鐵站主體工程完成后，將進(jìn)行裝修并同時啟動地面景觀打造。整治工程中，金牛支渠將在大部分河段采用沙河沿岸的斜坡式的生態(tài)河堤，羊西線至成灌路段則將采用石梯形的河堤。為徹底保證該路段暢通，跨河橋上還將新建一長約 594 米、雙向 6 車道、沿二環(huán)路方向上跨清水河、大石 西路的成都城區(qū)首座懸索橋。 此外，緊鄰新益州車站的成都地鐵火車南站站點也將在本月底動工。 那么，不難看出，目前在成都市 三環(huán)以內(nèi)的別墅項目就只有藍(lán)光的“雍錦灣”，而在成都三環(huán)附近的別墅項目就有去年的“迎賓大道 1 號”，隨著政府出臺在成都市區(qū)不批多層建筑的規(guī)定，市區(qū)多層已經(jīng)是越來越罕見， 再加上 前段時間國家對土地政策進(jìn)行調(diào) 整，暫停別墅用地批復(fù)，因此 我項目在未來的發(fā)展空間相當(dāng)巨大。成都的知名度較高，潛在的巨大需求和未來投資升值前景，在 2021 年繼續(xù)得到凸顯，而 2021 年的市場狀況也將繼續(xù)引領(lǐng)著 2021年成都樓市的發(fā)展， 2021，成都地產(chǎn)新紀(jì)元的開始。 1 第一章 成都市房地產(chǎn)宏觀現(xiàn)狀 2 宏觀市場 —— 穩(wěn)健發(fā)展 良好上揚 成都的房地產(chǎn)市場發(fā)展，在經(jīng)過多年速變第一輪計劃經(jīng)濟(jì)市場鋪墊階段，以及市場化進(jìn)程的不斷演變，尤其是在 2021年以后，經(jīng)過政府的宏觀調(diào)控行政手段干預(yù)后的成都房地產(chǎn)市場，已經(jīng)真正地進(jìn)入市場化階段。 5 一、 成都房地產(chǎn)市場分析 成都房地產(chǎn)市場分析 （采樣一周數(shù)據(jù) ） 成都市區(qū)交易量統(tǒng)計 據(jù) 2021 年 3 月 17 日－ 2021 年 3 月 23 日的數(shù)據(jù)顯示，成都全市累計交易總量約為 1079 套；交易總面積為 ㎡ 。 10 廣 告統(tǒng)計 2021 年 3 月 17 日 —3 月 23 日，成都市主流報媒廣告投放量約為 134 次。有關(guān)人員介紹，火車南站地鐵站在修建下穿火車南站的鐵軌時，將會對局部的火車鐵軌進(jìn)行架空，在不影響火車正常運行的情況下進(jìn)行盾構(gòu)施工。此外，跨河橋和懸索橋建設(shè)工程將在今年底完工。至于河邊 綠化，金牛支渠的河道兩岸將被打造為單邊 3 米到 25 米的綠化帶，將會盡可能地保留河道兩岸現(xiàn)有的樹木。據(jù)悉，下沉式觀光廣場是天府廣場地鐵站惟一一直接與外界對接的觀賞地點，觀光廣場從上往下看外方內(nèi)圓，中間有一個大轉(zhuǎn)盤，以后四周還將建 6 座鋼橋與之連接，頂端將搭建玻璃雨篷。其中較成功的“芙蓉古城”，以成都 本土休閑文化為 基礎(chǔ)，精心打造老四合院居家方式，獲得了大眾的青睞，同時雙流牧馬山周邊的別 21 墅群，也成為了成都市場相當(dāng)有影響力區(qū)域。 四 、 樓間距較大 ,每戶都有私家花園 ,和大面積的綠化配套 ,能夠停放兩輛車的獨立私家車庫 。 由圖可看出，成都 郊區(qū)別墅土地目前已推出 約 3970余畝，后 期土地儲備量為 5229畝，儲備量占整個規(guī)劃量的 %， 郊區(qū)別墅還有較大的發(fā)展空間，但后續(xù)土地儲備不樂觀。 中產(chǎn)階級將成為未來別墅主要消費群體 ,而面積更趨向于經(jīng)濟(jì)實用 ,別墅之間越來越激烈 ,進(jìn)而向整個房地產(chǎn)行業(yè)蔓延。而遠(yuǎn)郊的別墅市場對 29 于該區(qū)域目標(biāo)客戶群的消費水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于市內(nèi) ,別墅戶型面積設(shè)計相應(yīng)縮小 ,同時戶型面縮小 ,總價減少 。 2021年 10月底，連接雙楠新城和市區(qū)的 雙 楠大道 開工建設(shè)，同時也拉開了新城建設(shè)的序幕。陽隨著府河音樂花園、出水芙蓉、親水灣、翠擁天地、左岸花都、綠水康城、濱河花園等樓盤的建設(shè)，其教育文化、體育健身、娛樂休閑、集會交往等配套設(shè)施也在不斷完善。流溪別院 ”、 “水云華都 ”、 “歐城花園 ”、 “緯度 18”、 “天府景秀 ”、 “錦繡華都 ”等高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，從整體上提升了東升的房產(chǎn)開發(fā)和居住環(huán)境。全縣共辦理商品房備案 14673 戶，備案面積 萬平方米，已占今年批準(zhǔn)預(yù)售面積的 %。 樓盤劣勢 周邊生活配套還有待完善 40 2）、牧馬山易 城 地理位置 41 樓盤名稱 牧馬山易 城 位置 雙流縣 牧馬山 開發(fā)商 上海中城聯(lián)盟投資管理公司 建筑形態(tài) 別墅 公交線路 開盤時間 交房時間 車位數(shù)量 568輛 占地面積 241623 平方米 總建面 平方米 綠地率 % 容積率 總戶數(shù) 239戶 面積區(qū)間 265㎡ 340㎡ 住房均價 5000 元 /㎡ 銷售進(jìn)度 住余 26套 配套 緊鄰 四川唯一的 18洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場， 樓盤特色 大面積的森林、綠化用地為主，突出高尚人居、運動休閑、商務(wù)會展三大主題，是成都未來最為純粹的高尚生態(tài)（別墅）居住帶。 45 二、目前雙流別墅市場的開發(fā)風(fēng)險及對策 風(fēng)險點 目前，別墅市場紅紅火火，但高位風(fēng)險也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)為客源、產(chǎn)品、地段三者間的矛盾，分別體現(xiàn)在： amp。 創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品 amp。 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗和實力； amp。 不講究性價比，講究性能比。喜歡獨一無二、惟我獨尊的感覺 amp。 我們努力將水的概念做到極至 自由之水是自然景觀中的奇麗角色。水與景的相融、水與人的親近、水與建筑的結(jié)合；動水與靜景、靜水與雕塑，此情種種，意想無窮！ 對細(xì)部的思考 基于“水概念”的發(fā)想和思考，我們對會所等細(xì)部提出如下建議： （ 1）關(guān)于會所： 作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會所的設(shè)計顯得尤為重 要。無數(shù)水岸名宅，如同維納斯般，從水的幻夢中誕生而后永恒。 2）、 工地形象誘導(dǎo) ： 工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的媒體、工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營造銷售氣氛。堡，意指城堡，是一個獨立、私家、圍合的空間。這一階段，我們可以通過假想目標(biāo)客戶的拜訪檢驗?zāi)繕?biāo)消費群市場定位是否合理而準(zhǔn)確，同時了解其抗性和購買阻力。 69 十 、 智能化系統(tǒng)思考 建議從三個方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和 VOD 點播。 初期推廣要謹(jǐn)慎。 還有更多的 冠華莊園 碧水莊園 流水別墅 水云別墅 63 五、整體開發(fā)理念 理念之一：圍繞市場，賺足利潤 —— 作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。 4）、 活動造勢 ： 在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)和地點， 有計劃地與銷售目標(biāo)結(jié)合開展促銷活動，針對性和互動性強(qiáng)，能夠有效地制造銷售熱點，是維系和加強(qiáng)客戶認(rèn)知和情感的重要手段。 主要從亞熱帶風(fēng)情建筑與景觀 以及亞熱帶人文、文化方面進(jìn)行概念的發(fā)想 同時將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點 58 思考方向三： 從“別墅莊園”方向進(jìn)行發(fā)想和挖掘。 B、 水幕電影： 充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會所中設(shè)計獨特的“水幕電影”將是一大創(chuàng)新。要將水的概念做到極至，我們必須從多個角度進(jìn)行思考、落實。這些人購房不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品位，但一定都追求品位 amp。 amp。 公路未建成之前 ，交通尚不便利； 48 機(jī)會分析： 雙流 新城建設(shè)日益成熟將提升本地塊人氣和成熟度； 棠湖中 學(xué)的逐步 擴(kuò)大 將給本案帶來有利影響； 成都 房地產(chǎn)市場特別是別墅市場繼續(xù)升溫，別墅需求有增無減； 目前成都市不批別墅用地使以后別墅價值得到充分的體現(xiàn)。 創(chuàng)新的營銷手段 47 三、 SWOT 分析 優(yōu)勢分析： 資源優(yōu)勢 amp。 價值創(chuàng)造風(fēng)險 如：開發(fā)在遠(yuǎn)郊，車程在一小時以上且交通不 方便的聯(lián)排別墅； 開發(fā)總價在二三百萬一套，品質(zhì)卻又無法明顯高于同類產(chǎn)品的獨立別墅； 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量等有明顯缺陷； amp。 樓盤劣勢 周邊生活配套還有待完善 42 第 三 章 項目分析 43 44 一、 本項目概況 項目位置 項目北接機(jī)場高速，南和雙流棠湖中學(xué)相對，處于棠湖路上，東面臨江安河，離成都市區(qū)不到 20分鐘車程，離雙流城區(qū)不到 5 分鐘車程，到雙流機(jī)場也比較方便。 上半年前幾個月每天平均二手房交易量為 14，在 5月新政（主要是新的稅收政策）即將實施前，交易量一下上升到每天 30— 40 戶，最多的一天是 68戶。雙流縣房地產(chǎn)保持了較好的發(fā)展勢頭，今年 1 到 11 月，新開工商品房項目 60 個，共批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，比去年同期增長 48%；二手房轉(zhuǎn)移登記 3099 戶，總面積 萬平方米，總金額 ；抵押登記 3616 件，抵押登記面積 萬平方米，抵押金額 億元。 2） 、航空港 機(jī)場路旁的稀有珍寶 溫個哥華花園、翰林南城、川大河畔三大樓盤價格已上調(diào) 100 元 /平方米，西南航空港由于一些大盤的拉動，有些項目已經(jīng)達(dá)到均價 3000 元／平方米。 ? 教育： 名流大學(xué)中學(xué)一應(yīng)俱全，國家級重點中學(xué)棠湖中學(xué)、雙流中學(xué)都坐落在雙流；西航港開發(fā)區(qū)引進(jìn)了四川大學(xué)、西南民族大學(xué)、信息工程學(xué)院等 5所大專院校，并新建了功能完善、設(shè)施一流的棠湖中學(xué)外國語實驗學(xué)校等。二來有利于該區(qū)域的別墅項目的推廣