開發(fā)前期初步市場調(diào)研報(bào)告(完整版)
【正文】 目運(yùn)作、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上已有一定經(jīng)驗(yàn)，已具備開發(fā)下一個(gè)店的條件。 ◆ 大多數(shù)人屬一次置業(yè)階段，沒有投資、置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商鋪價(jià)值認(rèn)知需要有效引導(dǎo)， 市場有一定潛力。 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 12 □ 商業(yè)市場空白點(diǎn)： ◆ 中心商業(yè)地帶缺乏完善設(shè)施和形象好的商鋪； ◆ 商場硬件設(shè)施低，沒有標(biāo)準(zhǔn)化的賣場； ◆ 沒有好的品牌店 來 引領(lǐng)市場 、 引導(dǎo)消費(fèi)； □ 項(xiàng)目與商圈的關(guān)系 本項(xiàng)目位于 XX 商圈北 區(qū) ，為上海路北口 ； 東街的東、西口賣場 、 上海路十字口賣場與本項(xiàng)目賣場形成三角同心圓。 城北區(qū)的大力開發(fā)，將支持本案為城市的商業(yè)中心。 ◆ 近期發(fā)展目標(biāo) “完善城區(qū)、開發(fā)城東、啟動(dòng)城北、梯次推進(jìn)”推進(jìn)老城區(qū)改造，完善城中心現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)，城西文化休閑區(qū)，大力實(shí)施城東開發(fā)， 有序推進(jìn)城北開發(fā)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新型行政商住區(qū)，全力開發(fā)建設(shè)風(fēng)帆工業(yè)園 、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園 、 鹽化工業(yè)園。縣政府發(fā)展目標(biāo)：打造充滿活力、富有魅力的中國新興鹽都。 XX 縣為典型平原 縣，屬農(nóng)業(yè)大縣，經(jīng)濟(jì)以農(nóng)業(yè)為主，農(nóng)業(yè)收入一直是居民主要經(jīng)濟(jì)來源； XX 有 豐富 的 地下資源，巖鹽總儲(chǔ)量 達(dá) 400億噸，是全國品位第一，儲(chǔ)量第二的大型礦床 。目前， XX 縣的商業(yè)發(fā)展水平和社會(huì)消費(fèi)水平仍處于較低的水平，需要高品味的新興的商業(yè)模式來刺激消費(fèi)市場。 建設(shè)大型的一站式購物中心，休閑商業(yè)街必將帶動(dòng) XX 商業(yè)的跨越式發(fā)展。 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 11 ■ 城市商業(yè)分析： □ 商業(yè)布局： 傳統(tǒng)沿街線性商業(yè)， XX 商業(yè)街是以東大街與上海路形成的十字形商業(yè)街區(qū)。 □ 競爭市場 分析 目前 XX 地產(chǎn)項(xiàng)目有三個(gè)：水榭花都、賈湖廣場、西城花苑 基本特征： 均處于商圈外，遠(yuǎn)離商圈； 水榭花都、西城花苑為沿街底層商鋪，與商圈內(nèi)商鋪沒有可比性； 賈湖廣場為商業(yè)步行街，規(guī)劃設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì)沒有商業(yè)氛圍； 商鋪價(jià)格不高于 2021 元 /㎡，屬偏低價(jià)位； 目前商圈內(nèi)沒有潛在競爭者； XX 市場商業(yè)項(xiàng) 目：銀基生活廣場、金陽光、新東方量販，人民商場，百佳超市。 土地面積： 48 ㎡ 建筑面積： 96 ㎡ 以此作為本次評(píng)估參照標(biāo)準(zhǔn)，具體評(píng)估應(yīng)分套核定，本次只做測算未考慮諸多因素影響。 區(qū)域 商圈邊緣，需加以商業(yè)拉動(dòng)， 但 具有一定難度。 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 21 ■ 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 □ 步行商業(yè)街為兩層，進(jìn)深 12 米，面寬 4 米，單鋪 96 ㎡， □ 購物中心由購物廣場 +獨(dú)立外鋪組合； □ 購物中心獨(dú)立外鋪為一層，進(jìn)深 10 米，門面寬 4 米，單鋪 40 ㎡； □ 購物廣場二層，一層 4100 ㎡，二層 5400 ㎡； □ 廣場分 ： 休閑廣場和購物中心門前廣場，休閑廣場 12420 ㎡（合 畝）門前廣場 1800 ㎡； □ 現(xiàn)以本方案進(jìn)行分析： XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 22 ■ 項(xiàng)目投資成本分析 表一：項(xiàng)目各面積指標(biāo)（單位：㎡） 商業(yè)組合 商業(yè)街 購物中心 廣場面積 獨(dú)立商鋪 購物廣場 物業(yè)面積 9480 1300 9600 14220 表二：各項(xiàng)開發(fā)投入 項(xiàng)目 建筑面 積（㎡） 單方造價(jià)（元 /㎡） 建安 成本（萬元） 商業(yè)街 9480 480 購物中心 10800 800 864 廣場建設(shè) 14220 100 建安 成本合計(jì) 20280（不含廣場） —— 前期費(fèi)用 萬元（ 5%取費(fèi)） 管理費(fèi)用 萬元（ 8%取費(fèi)） 財(cái)務(wù)成本 160 萬元 公式 {600 [（ 1+12%/4） 2 41]} 表三：物業(yè)銷售收入 項(xiàng)目 面積（㎡） 單價(jià)（元 /㎡） 銷售總價(jià)（萬元） 商業(yè)街 9480 2021 1896 獨(dú)立商鋪 1300 3000 390 銷售合計(jì) 10780 —— 2286 銷售稅金 萬元（營業(yè)稅 %） 銷售費(fèi)用 萬元（ 3%取費(fèi)） XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 23
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