【正文】 5 211 國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存 5 212 超市效應(yīng) 6 213 商場(chǎng)相對(duì)比較集中 7 22 大連商業(yè)分析 7 221 大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 7 222 未來(lái)商業(yè)供應(yīng) 7 223 市場(chǎng)售價(jià)及租金反映 10 23 大連商業(yè)個(gè)案分析 11 231 大連勝利廣場(chǎng) 11 232 大連大世界家居廣場(chǎng) 12 233 大連奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng) 13 3 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析 15 31 項(xiàng)目概況 15 32 項(xiàng)目 SWOT 分析 16 S—— 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 16 W—— 項(xiàng)目劣勢(shì) 16 O—— 機(jī)會(huì) 17 T—— 威脅 18 4市場(chǎng)定位 18 41 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì) 19 42 大連商城的形勢(shì) 21 43 本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力 22 44 市場(chǎng)需要什么 23 441 商場(chǎng)檔次分析 24 442 商場(chǎng)類型 25 443 商場(chǎng)主題分析 25 45 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 26 451 檔次定位 26 452 本項(xiàng)目的主題定位 28 ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 28 ※ 主題新穎的吸引 28 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持 28 ※ 對(duì)消費(fèi)人群的吸引力 29 ※ 借用概念的吸引力 29 ※ 借用其它元素的吸引力 30 453 形象定位 30 454 項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢(shì) 31 46 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 33 461 針對(duì)項(xiàng)目整塊建議 33 462 針對(duì) A、 B、 C、 X 地塊的業(yè)態(tài)？ 33 463 針對(duì) D、 E 地塊規(guī)劃 35 464 針對(duì) D、 E 地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置 35 47 項(xiàng)目的特色如何營(yíng)造 38 5商場(chǎng)的租售策略 40 51 目標(biāo)客戶 40 511 銷售目標(biāo)客戶 40 512 招商客戶 40 52 租售時(shí)機(jī) 40 53 租售策略 41 531 租售推廣策略 41 55 主要促銷手段 45 56 招商條件 46 561 租金優(yōu)惠 46 6商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理 47 61 角色 47 611 對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng) 47 612 對(duì)外經(jīng)營(yíng) 47 62 目標(biāo) 48 63 效果 48 631 旺人（消費(fèi)人流） 48 632 旺場(chǎng)（投資者和商家） 49 633 旺財(cái)（經(jīng)營(yíng)收 益） 49 634 運(yùn)用多元化經(jīng)營(yíng)策略， 50 64 商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理模式 50 641 經(jīng)營(yíng)模式比較 50 642 采用經(jīng)營(yíng)模式的論證 52 643 結(jié)論 52 7經(jīng)營(yíng)推廣 53 71 推廣活動(dòng) 53 72 信息系統(tǒng)建議 53 74 經(jīng)營(yíng)促銷手段參考 54 8經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu) 55 9商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 55 911 具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力， 55 912 具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)， 55 913 具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn) 56 914 豐富商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn) 作經(jīng)驗(yàn)， 57 915 服務(wù)品牌 57 第二部分：住宅部分 1大連住宅市場(chǎng)概況分析 59 2 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析 60 21 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 60 22 項(xiàng)目劣勢(shì)： 60 3 目標(biāo)客戶的定位和分類 61 31 住宅的目標(biāo)客戶分析 61 32 公寓的目標(biāo)客戶分析 61 4 項(xiàng)目定位 62 41 項(xiàng)目理解 62 42 產(chǎn)品定位 62 43 形象定位 63 44 項(xiàng)目形象包裝 64 5 產(chǎn)品建議 64 51 住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議 64 511 對(duì) A、 B、 C、 D 號(hào)樓功能說(shuō)明 64 52 戶型設(shè)計(jì)建議： 67 6項(xiàng)目命名的初步建議 67 61 項(xiàng)目整體命名 67 62 商業(yè)命名 67 7 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析 68 71 住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 68 711 住宅統(tǒng)一性體現(xiàn) 68 712 商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) 68 713 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào) 68 72 住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)推售的互動(dòng)策略 69 63 說(shuō)明 71 第一部分：商用物業(yè) 1大連市概況 11 大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海 相對(duì)，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。 合資商場(chǎng)的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來(lái)了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購(gòu)物環(huán)境、超級(jí)市場(chǎng)、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費(fèi)者。華聯(lián)開(kāi) 業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因?yàn)榫哂小懊褡逍浴?，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。但可能會(huì)影響商場(chǎng)既定的商品布局和商場(chǎng)的統(tǒng)一管理。 ※商品布局 樓層 商品種類 主要商品品牌 地下一層地上一層 各種建材及散件 （未定） 二層 家裝 銀帆 房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 三層 陶瓷潔具 宏明 水具廚具 廚房設(shè)備 雅迪爾 四層 家具 華豐、華夏、野田、興業(yè) 五層 精品家具 羅馬家具 233 大連 奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng) 位置： 大連人民體育場(chǎng)北 開(kāi)業(yè)日期 ： 2021 年 4 月 商場(chǎng)總樓面面積： 35， 000 平方米 樓層： 地下二層 東西廣場(chǎng)租金： 元 /M2/天；負(fù)二層： 元 /M2/天 ※現(xiàn)場(chǎng)氣氛 商場(chǎng)硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。 項(xiàng)目基本指針如下： 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 數(shù)量 總規(guī)劃面積（ M2） 27900 ㎡（不含 X 區(qū)） 總建筑面積（ M2） 129279 ㎡ 區(qū)域 占地面積（ M2） 住宅面積（ M2） 公建面積（ M2） 容積率 覆蓋率（ %） A 區(qū) 21750 9712 B 區(qū) 3600 10950 C 區(qū) 29500 14300 D 區(qū) 22620 6214 E 區(qū) —— 10633 X 區(qū) —— —— —— —— 總計(jì) 27900 77470 51809 32 項(xiàng)目 SWOT 分析 S—— 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì)：位于大連市中心，交通便利，與新興 商業(yè)圈 —— 青泥洼隔路相對(duì)，具有較大的商業(yè)價(jià)值。 ④ 青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本項(xiàng)目規(guī)模較大，對(duì)招商需求相當(dāng)大，因此面對(duì)招商的壓力也大。 ⑥ 項(xiàng)目規(guī)模較大，自身可設(shè)置的內(nèi)容很多，可將其設(shè)計(jì)為大連市的特色購(gòu)物場(chǎng)所，作為大連市有代表性的購(gòu)物天地。相對(duì)投資成本及管理成本，回報(bào)率已接近零的地步。始終地產(chǎn)發(fā)展永遠(yuǎn)都不離地點(diǎn)，地點(diǎn)??。而也因?yàn)檫@樣，租金就反而會(huì)變得有上升的潛力。奧林匹克廣場(chǎng)的成功也會(huì)令商戶對(duì)大連商情重新估計(jì)，而百分百投向設(shè)備完善的商場(chǎng)。作為一個(gè)購(gòu)物區(qū)，它是可以在其他地區(qū)引進(jìn)顧客的。 435 假設(shè)每戶人口為 3 人，大連市有 2148， 666 戶。對(duì)環(huán)境的訴求也有不同的期望。 n 齊全的消費(fèi)品種。 ③以國(guó)內(nèi)的水平，中至中高檔為廣州，上海及北京市的主流那大連市的檔次應(yīng)定為以中檔為主流中高檔為次流。 商鋪類型除了廣場(chǎng)式的經(jīng) 營(yíng)之外，一般在商場(chǎng)內(nèi)的商鋪種類可分為以下幾個(gè)主要類別： n 主力店 n 行業(yè)購(gòu)物中心（專門店） n 超級(jí)市場(chǎng) n 戲院 n 娛樂(lè)中心 n 餐飲場(chǎng)所 n 商鋪 45 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 451 檔次定位 ■從銷售角度來(lái)講，本項(xiàng)目的包裝定位應(yīng)是高檔次的。 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持 大連市是一個(gè)旅游城市，每年接待國(guó)內(nèi)外的人數(shù)不少，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)有城市代表性、風(fēng)格獨(dú)特的購(gòu)物天地，可吸引國(guó)內(nèi)外的游客慕名而來(lái)旅游購(gòu)物。 453 形象定位 項(xiàng)目的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定項(xiàng)目主題形象，該主題一方面能反映項(xiàng)目的特 色和內(nèi)涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項(xiàng)目增加附加值。 l 強(qiáng)化專業(yè)市場(chǎng)投資前景，以及突破傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營(yíng) 規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。 國(guó)際名店城組團(tuán)的“ GUCCI”“華倫天奴”等牌子 家居飾物珠寶玉器組團(tuán)的“現(xiàn)代簡(jiǎn)美家私”“香港周大?！薄跋愀壑苌? 皮具系列：特樂(lè)路、芭迪 超市：引進(jìn)“屈臣氏”式精品超級(jí)市場(chǎng)和“家誼”式生活超市。 n 在其它樓層設(shè)置： 國(guó)際流行前線：經(jīng)營(yíng)流行服飾品牌主力店、大型著名商號(hào)、鞋類形象店及其大量的時(shí)尚流行服飾。 463 針對(duì) D、 E 地塊規(guī)劃 鄙司建議在 D、 E 地 塊與勞動(dòng)公園之間建造另一個(gè)下沉式廣場(chǎng)。主要以招商形式置于 E 區(qū)二、三層，其余部分進(jìn)行獨(dú)立銷售，并在硬件上滿足其餐飲經(jīng)營(yíng)的條件。 活力天地：經(jīng)營(yíng)世界品牌或 國(guó)內(nèi)著名運(yùn)動(dòng)系列運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)用品、運(yùn)動(dòng)器材 相應(yīng)配套：設(shè)置為足球營(yíng)地、壁球室、射箭館、室內(nèi)野戰(zhàn)館等各類新奇、刺激的游玩配套。使每一處街景都是世界的特色景點(diǎn)，令消費(fèi)者無(wú)論走在哪里都仿佛置身于異鄉(xiāng)。 c) 對(duì)于銷售完成后所形成的產(chǎn)權(quán)獨(dú)立可能導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂現(xiàn)象，可視其商鋪位置所處功能區(qū)不同區(qū)別對(duì)待；或先招商后銷售（如 E 區(qū)），甚至以優(yōu)惠的招商條件吸引目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者，以樹(shù)立項(xiàng)目整體形象；或者進(jìn)行限制性銷售，通過(guò)銷售時(shí)鑒定補(bǔ)充協(xié)議或管理公約，令業(yè)主在功能區(qū)規(guī)定的業(yè)種范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，明確項(xiàng)目鮮明特色定位，或進(jìn)行獨(dú)立銷售，避免縮窄投資者層面。 直銷資源客戶 ◎租售第一階段 n 目的（效果）： 174。 至 IN 流行時(shí)裝 SHOW 174。 項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng)前景 174。 街霸四人足球賽 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 174。 巡回展銷暨抽獎(jiǎng)活動(dòng) ◎租售第四階段 n 目的（效果）： 174。 高額穩(wěn)定的投資回報(bào) 174。表明發(fā)展商對(duì)經(jīng)營(yíng)前景充滿自信，同時(shí)令投資者感到發(fā)展商是真正與業(yè)主共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的。 174。 ■免管理費(fèi) 對(duì)于個(gè)別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶可減免一定期限的管理費(fèi)，鼓勵(lì)商戶進(jìn)駐。 ② 新型商業(yè)模式。 ② 對(duì)于新的商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，在開(kāi)業(yè)后 13 年間屬于市場(chǎng)的適應(yīng)磨合期，讓有操作綜合商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的公司進(jìn)行操作，可減低操作上的風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)容包括商戶動(dòng)向、潮流信息、產(chǎn)品推介、促銷行動(dòng)、推廣活動(dòng)等。 913 具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn) 對(duì)于商業(yè)物業(yè)，無(wú)論是短期的促銷還是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，針對(duì)性主力店的引入是非常主要的，在我司操作的成功個(gè)案中也充分地體現(xiàn)了這一點(diǎn)。 915 服務(wù)品牌 我司曾經(jīng)服務(wù)的商戶其中包括： COZZI/MAXamp。 21198。 n 項(xiàng)目檔次較高，會(huì)針對(duì)消費(fèi)人群變狹窄。 n 祖籍東北華僑。所以項(xiàng)目住宅部分的重點(diǎn)目標(biāo)客戶是這群中青客戶群。 5 產(chǎn)品建議 51 住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議 511 對(duì) A、 B、 C、 D 號(hào)樓功能說(shuō)明 A 號(hào)樓：其功能為住宅樓，由于其位置受商業(yè)環(huán)境影響，其檔次性也會(huì)有所折扣，故建議將其針對(duì)客戶層放寬，因此，戶型面積比例為： 戶型 建筑面積 比例 二房 7585 15 小三房 95110 40 標(biāo)準(zhǔn)三房 110125 33 小四房 130140 12 B 號(hào)樓：其功能為公寓樓，由于此類型住宅產(chǎn)品有其獨(dú)特的市場(chǎng)特征，故需滿足以下要求： n 實(shí)用性 在面積有所控制的前提下，保證每個(gè)單位的各種使用功能。眾所周知，作為豪宅樓盤， 不但要有頂級(jí)的硬、軟件配套（如智能化配套、會(huì)所、人車分流、足夠車位等），更應(yīng)有不可替代的自然環(huán)境資源（如海景、山景、園景等），本項(xiàng)目的產(chǎn)品不僅能具備這些條件之外，更具有位于城市繁華中心的條件，故其產(chǎn)品定位為： 大連市中心標(biāo)志性頂級(jí)豪宅 大連市中心 —— 位于大連市最繁華的地理位置； 標(biāo)志性 —— 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在大連市的城市地位； 頂級(jí) —— 走在時(shí)代的最前邊，超越居住新境界； 豪宅 —— 非一般的住宅，是住宅市場(chǎng)的高端。 n 大連的外國(guó)企業(yè)及其駐華機(jī)構(gòu)的高級(jí)管理人員。 n 一方面項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需求量大，對(duì)銷售周期要 求較短，另一方面，此類型項(xiàng)目對(duì)施工進(jìn)度要較高，因此。 14~197。MU（女裝） GUESS（服裝 /手表） 屈臣氏（超級(jí)市場(chǎng)） 我司熱切希望能籍以上的各方面優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目提供全方位的全程服務(wù)！ 第二部分：住宅部分 1大連住宅市場(chǎng)概況分析 ■本地購(gòu)房消費(fèi)以中低價(jià)為主，價(jià)格介于 25004000 元 /m2，且多集中于城鄉(xiāng)結(jié)合部，外地購(gòu)買力在大連不容忽視，尢其對(duì)于高價(jià)住宅來(lái)講，其比例較大。此項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)初期，其售價(jià)約為港幣 3 萬(wàn)元 /平方米，銷售狀況一般，招商進(jìn)展緩慢。