【正文】 商業(yè) 2F 3666㎡ 3F 4254㎡ 4F 4224㎡ 5F 2933㎡ 寫字樓 6F至 17F 29112㎡ 18F 2400㎡ 19F24F 14270㎡ 酒店 頂層 1042㎡ 機房 429㎡ 本體分析之 稀缺性 ?人民路片區(qū)僅有的自然環(huán)境優(yōu)勢 —— 湘江河，該板塊并沒有綜合型物業(yè)故顯得比較稀缺。 32 遵義城上城寫字樓 寫字樓 項目名稱 遵義 桃溪商圈 丁字口商圈 港澳商圈 廣珠商圈 29 遵 義市商業(yè)市場小結(jié) ?遵義商業(yè)市場處于快速發(fā)展階段，商業(yè)供應量急劇放大，但分布區(qū)域不均衡，中心城區(qū)可供銷售的不多，中華南路、民主路等繁華地帶的商鋪沒有空臵，處于“一鋪難求”的狀態(tài)。 本案作為次級商圈的較邊緣地帶，不宜在中低端混戰(zhàn)。在丁字口商圈改造的前提之下有可能成為遵義市民日常消費及休閑的首選之地。由于地處 匯川 區(qū)，政府加大對其的改造力度，道路和樓體的整改工程，使得空臵率有所上升。 固定資產(chǎn)投資：年均增長 25% 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：年均增長 13% 城鎮(zhèn)化率：年均增長 7% 14 20202020年，遵義市竣工房屋面積累計完成 749萬平方米。 按照遵義市 760萬人口計算， 至 2020年，遵義市人均 GDP將達到 3000美元，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程進入新階段，而房地產(chǎn)行業(yè)也將快速的邁上新臺階。 按照遵義市 760萬人口計算，至 2020年，遵義市人均 GDP將達到 3000美元， 城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程進入新階段，而房地產(chǎn)行業(yè)也將快速的邁上新臺階。 遵義市轄區(qū)縣 遵義市轄 2個市轄區(qū)、 8個縣、 2個自治縣，代管 2個省轄市（仁懷市、赤水市），下轄70鄉(xiāng)， 共計 。 項目成功的關(guān)鍵經(jīng)營思路的成敗，銷售只是順帶產(chǎn)物 報告框架 市場分析 營銷思路 費用預算 本體分析 定位思考 與誰競爭？ 憑何競爭？ 如何競爭？ 宏觀市場概述 4 城市地理概況 5 城市宏觀經(jīng)濟 遵義市處于 云貴高原 向湖南丘陵和四川盆地過渡的斜坡地帶，在云貴高原的東北部，地形起伏大，地貌類型復雜。中心城區(qū)南到省會貴陽市 144公里、北達重慶市 239公里。 遵義新舟機場效果圖 城市人口狀況 7 城市宏觀經(jīng)濟 市域人口規(guī)模與人均竣工面積 按 2020年城鎮(zhèn)人口總戶數(shù)為 220萬人口計算，平均每人竣工面積 米。 城市宏觀經(jīng)濟 2020 2020 2020 2020 2020 社會零售消費品總額（億） 增長率 % % % % %%%%%%%050100150200250300350遵義市社會消費品總額增長情況（ 20202020年） 單位：億元 10 總體規(guī)劃是自北向南成不規(guī)則帶狀發(fā)展，成五片區(qū)發(fā)展，市區(qū)總?cè)丝?70萬 遵義市是貴州境內(nèi)主要的工業(yè)城市 遵義市政府未來遠景規(guī)劃發(fā)展方向：形成以鳳凰山和丁字口為中心，以貴遵公路、遵崇公路、川黔鐵路和城市主干道為依托；形成以中心城區(qū)分片發(fā)展，形成相對獨立、設施配套的五個片區(qū)。至 2020年城鎮(zhèn)人口要達 到 300萬人，主城區(qū)人口達到 110萬人 從 2020年起，每年平均有 16萬人進入城鎮(zhèn)，成為城鎮(zhèn)居民，每年平均約有 8萬人進入主城區(qū) 。 由于城市化進程，必將帶來大量的剛性購房需求；固定資產(chǎn)投資大幅增加，將帶來城市設施完善和環(huán)境改善，而引發(fā)改善性購房需求的大幅提升 。 ?丁字口商圈以臨街獨立鋪面為主，沿街商鋪近 500家，經(jīng)營業(yè)態(tài)大致分為：服裝、飲食、鞋業(yè)、銀行 /保險等等。 中心城市丁字口、老城一帶以服飾類為主，新興商圈 —— 港澳商圈以電子類產(chǎn)品和酒吧業(yè)為主，東部依融火車站的發(fā)展以建材、汽配等為主。 保利商圈 28 遵義房地產(chǎn)商圈分布情況 桃溪商圈 桃溪河畔近日打造“食尚大道 ”桃溪河商業(yè)未來或?qū)㈤_發(fā)緩慢，本地開發(fā)商對于自身商圈打造信心不足，從未來角度看，具備場景，但根據(jù)市場來看，開發(fā)緩慢。本案處于次級商圈較邊緣地帶，不適宜走中低端商業(yè)路線，不然很難吸引到客戶。 ?遵義代表性寫字樓基本處于匯川區(qū)，城市發(fā)展重心偏向該區(qū)域 。其中匯川大道中段標志性樓盤為“遵義 〃 恒大城”，左邊湛江路過去，可上蘭海高速。擁有 14部電梯，空中花園等奢華設計。 ?在經(jīng)營期限結(jié)束后，后期的經(jīng)營未知性較高。 經(jīng)營定位 裙樓、酒店部分經(jīng)營定位 寫字樓部分將直接面向市場進行銷售，其主要面對的客群為大中型企業(yè)買家。 具備 5A標準的寫字樓一般都具有一定的地段優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢和軟硬件優(yōu)勢，也引導了一種智能、便捷、高效的辦公模式。 ?通過不斷的客戶關(guān)系活動，發(fā)動圈層營銷，并通過產(chǎn)品推介不斷強化大營盤商業(yè)核心地位、項目的升值潛力等信息。 其主要分為四個部分的支出， 戶外廣告、報版廣告、渠道拓展及公關(guān)活動。 營銷層面 —— 線下大客戶拓展 推廣渠道再行整合，渠道面擴展到地州 戶外 報紙 電臺 電視 線上組合 選以戶外廣告和公交車體廣告為主要媒體渠道，長期滲透本案的價值信息和節(jié)點信息； 輔以報紙、電臺、短信在重要階段及節(jié)點作為渠道補充使用。 售樓中心的地位不僅僅是完成銷售，應該是建立客戶地產(chǎn)消費體驗的重要戰(zhàn)場，它是集生活體驗、廣告展示和推廣為一體的多功能營銷展示廳。 寫字樓部分 經(jīng)營定位 物業(yè)類型 樓層 酒店 24F 23F 22F 21F 20F 19F 18F 寫字樓 17F 16F 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 裙樓 4F 3F 2F 1F 考慮到對項目整體品質(zhì)、形象具備強力的拉升作用，同時能對寫字樓的銷售提供配套及品質(zhì)支撐。對于整個項目的估值有巨大的幫助。同時，裙樓商業(yè)，酒店能夠提供總部所需的商業(yè)配套。 目前均價 高層： 38003900 小高層： 41004200 多層： 43004500 洋房： 4600 別墅： 4800 代表案例 遵義 〃 恒大城、鷺園、新長征 〃 尊城 未來供應量 120萬平米 潛在競爭項目 遵義 〃 恒大城；桑提亞納； 項目名稱 物業(yè)類型 總建 面（㎡） 產(chǎn)品形態(tài) 總戶數(shù) 住宅面積區(qū)間 （元 /㎡） 均價 （元 /㎡） 余貨面積（㎡） 遵義 〃 恒大城 商品房 148萬 多層、小高層、 高層 47000 88172 5700 127萬 新長征 〃 尊城 SOHO公寓 3萬 高層 300 4291 8000 800 航天 〃 羅莊 商品房 2萬 高層 140 81131 5000 8萬（ 2期） 匯川板塊近年已經(jīng)打造為遵義高房價區(qū)域，區(qū)域的高端物業(yè)形象已經(jīng)確立。 ?本案的規(guī)劃設計，如電梯數(shù)量、 先水平，占有較大優(yōu)勢； 35 報告框架 市場分析 營銷思路 費用預算 本體分析 定位思考 與誰競爭？ 憑何競爭？ 如何競爭？ 36 項目概況 項目經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地面積 9916㎡ 總建筑面積 66710㎡ 地下總建筑面積 12437㎡ 建筑密度 ㎡ 容積率 綠化率 23% 停車位 437個 項目規(guī)模： 項目地上為 24層、地下為 2層；建筑高度 ，總建筑面積 79147 ㎡， 項目地址： 匯川區(qū)人民路與廈門路交匯處。萬豪國際寫字樓 地址 珠海路與廣州路交叉口 當時在售均價 6800元 /平方米 容積率 7 建筑類型 高層 租金 2843元 /㎡ 物管費 /㎡ 配套設施 銀行、酒店、 遵義萬豪國際寫字樓 該寫字樓目前已售罄； 租憑方與業(yè)主自行聯(lián)系，租金在2843元 /㎡ 之間，物業(yè)管理費 元 /㎡，整棟樓宇已經(jīng)全部租賃；主要單位為恒大地產(chǎn)集團、石油公司等。 未來形成的商圈 本案 本案作為未來商圈中央位臵，理論上起著一定的鏈接帶動作用，但本案物業(yè)的出現(xiàn)勢必無法與保利商圈競爭，滿足自身社區(qū)配套，與周邊商圈互補成為本案商業(yè)開發(fā)目標之一。 沃爾瑪超市 百貨大樓 北京華聯(lián) 國貿(mào)百貨 港澳廣場 東方百貨 重慶百貨 百盛購物商場 超市名稱 經(jīng)營面積 北京華聯(lián)超市 16000平方米 家天下超市 13000平方米 重百超市 6000平方米 沃爾瑪超市（外環(huán)路店） 17000平方米 佳惠超市 3000平方米 超級市場 25 位臵 規(guī)模 (㎡ ) 總層數(shù) 檔次 1F 1F 2F 3F 4F 百貨大樓 中華南路 3000 四層