【正文】 的城市，另一方面是表現(xiàn)城市動(dòng)力正在發(fā)生變化。 回歸分析發(fā)現(xiàn)：（ 1）城市的發(fā)展水平與其綜合競(jìng)爭(zhēng)力息息相關(guān)，一般來說，收入水平越高的城市，其綜合競(jìng)爭(zhēng)力也就越高。 （ 5）城鄉(xiāng)差距較為嚴(yán)重，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展任重道遠(yuǎn)。每個(gè)問題按其實(shí)現(xiàn)的程度、水平或受調(diào)查者的滿意度，分解為 5個(gè)檔次供調(diào)查對(duì)象選擇。 （ 6）商務(wù)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力前 20位的城市分別是：香港、廣州、高雄、上海、無錫、臺(tái)北、珠海、蘇州、廈門、深圳、臺(tái)中、寧波、青島、成都、威海、紹興、臺(tái)南、大連、杭州、揚(yáng)州。港澳臺(tái)除了速度以外，規(guī)模、效率、效益、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、就業(yè)等指標(biāo)都要強(qiáng)于東部地區(qū)城市。 （ 4）效率指數(shù)前 20位的城市分別為：香港、澳門、臺(tái)北、新竹、東莞、高雄、中山、寧波、玉溪、佛山、臺(tái)中、上海、基隆、廈門、蘇州、無錫、深圳、廣州、珠海、臺(tái)南。 中國城市競(jìng)爭(zhēng)力 一 中國城市競(jìng)爭(zhēng)力：風(fēng)云際會(huì) 200城市顯示性競(jìng)爭(zhēng)力比較發(fā)現(xiàn) 與以前相比較，本報(bào)告有兩個(gè)重要變化。第二，相對(duì)于人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國土地資源十分稀缺。土地是人類 的命脈，也是財(cái)富的源泉。城市是區(qū)域的龍頭，一方面，城市國際競(jìng)爭(zhēng)依賴區(qū)域城市群的整體力量，另一方面，城市通常以城市群整體參與國際競(jìng)爭(zhēng)。在亞太區(qū)域的經(jīng)濟(jì)崛起中，環(huán)太平洋西岸城市爭(zhēng)奪龍頭、規(guī)避邊緣的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。一部世界古代史就是一部勞動(dòng)者和剝削者的土地爭(zhēng)奪史。第三，中國處在工業(yè)化和城市化的加速期，工業(yè)化和城市化對(duì)土地和住房有著特殊的需求，中國的可耕地以驚人的速度在減少，而需求在不斷膨脹。第一，首次將香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)的9個(gè)城市同時(shí)加入到研究體系中，第二，城市競(jìng)爭(zhēng)力的顯示性指標(biāo)在以前基礎(chǔ)上，加入結(jié)構(gòu)指標(biāo)。 （ 5）效益指數(shù)前 20位的城市分別為：臺(tái)北、新竹、基隆、高雄、臺(tái)南、臺(tái)中、澳門、嘉義、亳州、香港、隨州、撫州、常德、長春、滁州、成都、宿遷、黃山、伊春、長沙。 60個(gè)城市的解釋性競(jìng)爭(zhēng)力比較發(fā)現(xiàn) 在《中國城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告 》的基礎(chǔ)上，《中國城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告 》的城市競(jìng)爭(zhēng)力解釋框架的飛輪模型有了重大改進(jìn)，增 加了產(chǎn)業(yè)本體、公共部門、創(chuàng)新環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、城市群、國家，加上原來的人才本體、企業(yè)本體、生活環(huán)境和商務(wù)環(huán)境，共 10個(gè)分項(xiàng)，與此同時(shí)開發(fā)了更加完善的指標(biāo)體系。 （ 7）創(chuàng)新環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力前 20位的城市分別是：香港、臺(tái)北、高雄、深圳、新竹、廈門、上海、北京、珠海、無錫、廣州、武漢、佛山、杭州、臺(tái)中、蘇州、成都、臺(tái)南、青島、大連。 調(diào)查樣本為最具競(jìng)爭(zhēng)力的 61 個(gè)城市，包括 9 個(gè)臺(tái)灣城市、香港和澳門。 （ 6）城市服務(wù)水平滯后于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求，需要加快服務(wù)業(yè)發(fā)展。（ 2）收入水平與增長速度有關(guān)。 （ 2）人才是當(dāng)代國際競(jìng)爭(zhēng)的核心力量。一個(gè)城市創(chuàng)新環(huán)境的優(yōu)劣程度直接決定了該城市產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新能力，而在現(xiàn)代激烈的國際國內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)中，一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)是否能保持其強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)能力直接取決于它是否能通過不斷的創(chuàng)新來提升和創(chuàng)造其核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 城市不同階段發(fā)展的動(dòng)力特征： (1)城市收入水平越低，其發(fā)展越要依靠投資來帶動(dòng)。 五 中國城市競(jìng)爭(zhēng)力：群起群飛 從國際競(jìng)爭(zhēng)的角度看，一個(gè)國家能真正參與到國際競(jìng)爭(zhēng)中的主體實(shí)際上是城市群。 中原城市群綜合競(jìng)爭(zhēng)力超過武漢城市群，排在第 7，武漢城市群排在第 9。 東北地區(qū)的三個(gè)城市群遼中南城市群競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)，排名第 5，而哈爾濱城市群、長春城市群分別列 12和 14，城市群競(jìng)爭(zhēng)明顯弱于遼中南城市群。要研究城市競(jìng)爭(zhēng)力，制定適宜的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展戰(zhàn)略，必須充分認(rèn)識(shí)國家自身的地位和處境、優(yōu)勢(shì)和不足，必須全面分析和思考國家競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn) 國家的全面發(fā)展和國家競(jìng)爭(zhēng)力的迅速提升。（ 1）創(chuàng)新國家的壓倒優(yōu)勢(shì)。（ 5）新興國家的急起直追。（ 4）轉(zhuǎn)型良治。（ 7）主動(dòng)開放。 模型 3： lnQst=++ 該模型用城市總投資和房地產(chǎn)供給的一階滯后變量來解釋房地產(chǎn)供給的形成，并得到投資對(duì)房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)彈性為 。房地產(chǎn)業(yè)的高速增長會(huì)導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)較快地增長。 在比較研究中，我們通過設(shè)置虛擬變量的方法，利用面板 (panel)數(shù)據(jù)計(jì)量了 35個(gè)大中城市各自不同的房地產(chǎn)運(yùn)行與城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的作用與反作用，我們發(fā)現(xiàn)，不同的城市，房地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)相互作用的力度不同。 九 城市與房地產(chǎn)：行行重重 城市房地產(chǎn)周期與城市宏觀經(jīng)濟(jì)周期之間同樣具有某種密切的互動(dòng)關(guān)系，本次對(duì)我國 35個(gè)典型城市的房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律進(jìn)行實(shí)證比較研究，有如下結(jié)論。 （ 3）城市房地產(chǎn)周期與全國房地產(chǎn)周期的差異也十分明顯。它有兩層含義：第一，不同地區(qū)城市之間房地產(chǎn)周期特征存在明顯差異。 十 城市與房地產(chǎn)：陰晴圓缺 所謂健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、速度、質(zhì)量方面，房地產(chǎn)系統(tǒng)與宏觀經(jīng)濟(jì)及其他系統(tǒng)相互適應(yīng)和相互促進(jìn)的狀 態(tài)。 四個(gè)市場(chǎng)計(jì)量 結(jié)果如下：工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康偏離度最高的為 ， 35 個(gè)樣本城市工業(yè)用地市場(chǎng)的健康偏離度均值為 ；住宅市場(chǎng)健康偏離度最高的為， 35個(gè)樣本城市住宅市場(chǎng)的健康偏離度均值為 ；土地市場(chǎng)的健康偏離度的最高值為 ， 35 個(gè)樣本城市土地市場(chǎng)的健康偏離度均值為 ；商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康偏離度的最高值為 ， 35 個(gè)樣本城市土地市場(chǎng)的偏離度的均值為 。 對(duì)工業(yè)地價(jià)的健康偏離度的計(jì)量發(fā)現(xiàn)： 35 個(gè)城市工業(yè)地價(jià)的健康偏離度最大值為 ，均值為 ，中間值為 ；其價(jià)格增長的健康偏離度最大值為 ，中間值為 ，均值為 ；土地市場(chǎng)中土地價(jià)格的健康偏離度最大值為 ，中間值為 ，均值為 ，其價(jià)格增長的健康偏離度最大值為 ，均值為。珠江三角洲地區(qū)的城市占據(jù) 6席，長江三角洲的城市占據(jù) 7席。（ 2）市場(chǎng)健全度指數(shù)上，排名靠前的城市是廣州、上海、福州、南京、合肥，排名靠后的城市是太原、蘭州、大連、天津、長春。（ 10）在政府分配方面，排名靠前的城市是廣州、深圳、南京、上海、沈陽、大連，排名靠 后的城市是太原、呼和浩特、蘭州、西寧、西安、烏魯木齊。從各指標(biāo)縱向看來， 11 項(xiàng)指數(shù)得分中，政 府服務(wù)、政府分配、黑市活動(dòng)、壟斷程度這幾個(gè)指標(biāo)我國 35 個(gè)大中城市的得分較高，很多城市都達(dá)到了 7 分，也就是 70%的市場(chǎng)化程度以上?？偨Y(jié)這些經(jīng)驗(yàn)與嘗試，在經(jīng)濟(jì)學(xué)框架內(nèi)對(duì)各種創(chuàng)新措施進(jìn)行案例研究，無疑具有重要的價(jià)值。（ 2）土地市場(chǎng)：強(qiáng)征暴斂。評(píng)估市場(chǎng)和經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)不規(guī)范，暗箱操作、違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重。房價(jià)過高，上漲過快；總量過剩，結(jié)構(gòu)失衡，苦樂不均；平均利潤過高，經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化；周期波動(dòng)劇烈，經(jīng)濟(jì)大起大落。（ 3）監(jiān)管體系不恰當(dāng)，監(jiān)管執(zhí)行不得力。（ 6）調(diào)控手段不經(jīng)濟(jì)，調(diào)控部門不配合。加快建立多元化、多層次的房地產(chǎn)金融體系。 （ 3）組建房地產(chǎn)監(jiān)督委員會(huì)，建立簡明有 力的監(jiān)管體系。建立和完善貧困人口和外來務(wù)工人員的租房者住房補(bǔ)貼制度。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，開征統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅，擴(kuò)大征稅范圍，同時(shí)對(duì)于低住房面積家庭或經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房占有者以及城市低保戶則應(yīng)該實(shí)行稅收減免。建立一個(gè)多種政策變量相互協(xié)調(diào)的系統(tǒng)性相機(jī)抉擇政策框架。 （ 5）開征財(cái)產(chǎn)稅，建立公平合理的稅費(fèi)體系。建立和完善房地產(chǎn)各市場(chǎng)的監(jiān)管制度、規(guī)則和辦法。積極發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，增加經(jīng)濟(jì)型、保障型租賃住房供應(yīng)。同時(shí)由于偏頗的政績考核機(jī)制和各級(jí)政府部門出于自身利益考慮，加之各級(jí)政府及部門之間沒有形成信息共享、對(duì)話平等、協(xié)調(diào)配合、行動(dòng)一致的決策體系和機(jī)制，關(guān)于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況難以達(dá)成共識(shí)，政策時(shí)常相互矛盾，宏觀調(diào)控常常難以奏效。（ 4）住房保障不完善，公共服務(wù)不到位。一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，隨即影響整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展績效。（ 6）租賃市場(chǎng)：發(fā)展緩慢。目前在土地征用上一些地方政府采取低價(jià) 強(qiáng)征手段，損害了農(nóng)民的利益，在出讓、轉(zhuǎn)讓方面，壟斷市場(chǎng)，進(jìn)行炒作，牟取暴利。 ：六八矩陣框架 完美的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)體系實(shí)際上是政府和市場(chǎng)在完全政府與完全市場(chǎng)之間選擇的一種最佳組合。（ 5）市場(chǎng)秩序、政府服務(wù)、價(jià)格管制、審批管制整體表現(xiàn)相對(duì)較差。（ 12）在政府服務(wù)方面，排名靠前的城市是深圳、廣州、廈門、哈爾濱、?？?、南昌、蘭州，排名靠后的城市是杭州、北京、濟(jì)南、昆明、烏魯木齊。（ 4）訴訟保障方面，排名靠前的城市是廈門、寧波、北京、青島、杭州，排名靠后的城市是昆明、鄭州、呼和浩特、?？?、太原。 ，但是中西部城市上升潛力很大 盡管在工業(yè)地產(chǎn)投資潛力前 20 座城市中，只有武漢、西安和沈陽，但是武漢和西安的潛力值分別達(dá)到了第 5和第 10位，作為中部和西部城市代表，表現(xiàn)較佳。 十一 城市與房地產(chǎn)：風(fēng)水流轉(zhuǎn) 城市與房地產(chǎn)的關(guān)系表明：城市的未來發(fā)展決定城市房地產(chǎn)的潛力。 高，沿海地區(qū)比內(nèi)陸地區(qū)高 通過房價(jià)收入比可以發(fā)現(xiàn)其健康程度有很強(qiáng)的規(guī)律性：東部地區(qū)城市住房市場(chǎng)相對(duì)其他區(qū)域更不健康。根據(jù)健康度理論框架及指標(biāo)體系，建立理論標(biāo)準(zhǔn)模型，計(jì)算經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，最后計(jì)算健康偏離度。這些差異既與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平有關(guān)，也與各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征（特別是土地市場(chǎng)特征）、地