【正文】 筑所面臨的一些機會做出分析。 通過在豐臺房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著豐臺整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部 資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在豐臺的地位，繼而向周邊地區(qū)擴展。 目前，豐臺區(qū)有大量危舊房改造，這是豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)求發(fā)展的一個重要價值獲得渠道。 在市場經(jīng)濟基礎(chǔ)上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品 ——“房屋” 體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。 附：北京市綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價值鏈分析 說明： 如前對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價值鏈是針對具體產(chǎn)業(yè)從“初期投入到最終產(chǎn)出”之間一系列的價值活動來講的，對房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價值創(chuàng)造的系列活動角度進行分析的。 南城（豐臺）是北京城市規(guī)劃發(fā)展的重點之一 ：北京城市建設(shè)的重點從市區(qū)向遠郊區(qū)轉(zhuǎn)移， 市區(qū)建設(shè)從外延擴展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。 商業(yè) ：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實 力的連鎖公司紛紛在豐臺開設(shè)分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場也陸續(xù)出現(xiàn)。經(jīng)濟適用房項目建欣苑、誠苑小區(qū)就在南苑鄉(xiāng)境內(nèi)。航空航天工業(yè)部的兩所研究所、一所設(shè)計院，鐵道部二七機車廠、二七車輛廠、豐臺橋梁廠等 1000多家中央、市屬企業(yè)座落在這里，其中 1000人以上的大中型企業(yè)近 60家。作為旅游業(yè)基礎(chǔ)的飯店業(yè)，我國現(xiàn)有各類各檔的飯店旅館 30多萬家，其中，有固定資產(chǎn)原值 2100億元的涉外飯店 5782家，客房 75萬多家，其中星級飯店 3248家，包括五星級 64家、四星級 176家、三星級 1085家、二星級 1610家、一星級 313家，出于對旅游者競爭需求， 2020年將有 10％， 600家左右的涉外飯店將進行裝飾改造，若每家平均投資 1000萬元，全國將達到 60億元。城市公共設(shè)施建設(shè)、舊城改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)、城鄉(xiāng)居民住宅建設(shè)，以及城鎮(zhèn) 人口集中對商業(yè)、旅游、文化娛樂等相關(guān)配套設(shè)施的需求，對建筑業(yè)的發(fā)展十分 有利。年末，全市擁有四級及四級以上的建筑施工企業(yè) 1771個，比 1995年末增長 %。近２０年來，建筑業(yè)發(fā)展迅速，在促進國民經(jīng)濟發(fā)展、重點工程建設(shè)、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動力就業(yè)方面作出了重要的貢獻。 危舊房改造項目分布集中于南城： 北京市危舊房改造主要集中于關(guān)廂地區(qū)和南城，具體分布 主要是宣武、豐臺、西城和崇文四區(qū)。 （ 3） 以房改帶動危改（目前的主要形式） ——政策依據(jù) ： 《 關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）的通知 》 （京政辦發(fā) 〔 2020〕 19號，簡稱 《 危改辦法 》 ）。 通過對中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在 600萬平方米左右。單位購房，如玉海園項目，單位購房占到 65％，所以對這類隱性的單位購房值得關(guān)注。 別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟型別墅占據(jù)市場主導地位 別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距 二、市場需求 客戶構(gòu)成多樣 客戶都別墅需求的層次差異很大 三、價格與交易情況 經(jīng)濟型別墅的推出使得別墅價格回落 別墅成交趨于活躍 市場展望 政府將加強對別墅市場的監(jiān)管 遠郊區(qū)別墅將逐漸升溫 別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大 區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地） 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析 經(jīng)濟適用房市場分析 發(fā)展經(jīng)濟適用住房是中央實現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點而進行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系 的重要組成部分。 由于北京市近年經(jīng)濟運行良好，居民消費觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動外來人員進京消費等， 推動了北京商業(yè)用房市場的發(fā)展。 在房地產(chǎn)開發(fā)的價值追求中，開發(fā)商要避虛就實，不盲目追求高利潤 。 從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈對 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。 政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型： 為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房價的管理行為和政策引導將加強，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。 21世紀初開始，可望北京房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設(shè)計、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了北京房地產(chǎn)人才的成長。 需求全面穩(wěn)定增長 1 . 北京經(jīng)濟增長進入加速周期，將帶來房地產(chǎn)市場的全面興旺。個人購買面積占到商品住宅銷售面積的９３．８％，比上年提高７．８個百分點。新開盤項目規(guī)模有逐漸變大的趨勢，但增長趨勢并不顯著。今年下半年，華遠將推出 4個新項目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場價值達 44億元，今明兩年在北京市場的占有率將擴大到 15％。但依企業(yè)實力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場中居主導地位。 概述 宏觀大勢分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 其中關(guān)系 發(fā)展的因素 中國的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、經(jīng)濟體制改革對 這樣的民營企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，“國退民進” 是大趨勢； 在中國即將加入 WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)， 在此時選擇進 入房地產(chǎn)是前景的，但是要求 必須緊緊把握形勢，抓住發(fā)展機遇，提升企業(yè)核心競爭力，以迎接 新時代的挑戰(zhàn)； 建筑行業(yè)雖然整體利潤偏低，但建筑業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。二是房地產(chǎn)市場由過去的供方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。 第三 部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機會和自身實力兩個角度通盤考慮和分析，我們提出了 企業(yè)未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計提供基礎(chǔ)。 報告 首先 對 企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺區(qū)）三個角度進行比較詳細的分析，繼而簡要提出了 企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)機會有那些。各種跡象表明，中國經(jīng)濟已進入一個新的發(fā)展周期，中國正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱。二是我國城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。 ?國家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障 ： 《 建設(shè)事業(yè)“十五”計劃綱要 》 提出未來 5年我國住宅的發(fā)展目標是，城鎮(zhèn)新建住宅 27億平方米；農(nóng)村新建 30億平方米。其投資總量占社會投資的５０％，對全市投資增長的拉動作用達７０％。 大企業(yè)在市場中占主導地位，進入門檻提高 ： 北京市已經(jīng)成立了土地整理儲備中心，準備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場的供需，現(xiàn)在土地整理儲備中心已經(jīng)開始回收土地。隨著開發(fā)規(guī)模增加，項目數(shù)量有逐漸減少的趨勢。其中北京地區(qū)增幅達到 %。 房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展 ： 包括金融、營銷、管理等各類房地產(chǎn)經(jīng)紀中介業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。 北京市房地產(chǎn)將進入全面競爭的發(fā)展階段。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。 2．住宅主體設(shè)計向人性化、細化發(fā)展。 對于龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進行市場分析時候要重點考慮上述因素。 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)眾多 ：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強，比如建筑業(yè)，因此，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈 對房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價值的認識 形成龍騰對價值追求的認識 注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造 對“槐房項目” 運作的思考 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析 細分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場細分，依為龍騰 戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場劃分 為：危改市場、經(jīng)濟適用房市場、寫字樓市場、別墅市場、對北京市相關(guān)細分市場狀 況作出分析。 市場預(yù)測： 中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風水地帶。北京市批準科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟適用住房項目 87個，總規(guī)模，已開工 144萬平方米，竣工 40萬平方米。 一、需求預(yù)測 “十五”期間北京市城鎮(zhèn)居民居住水平依據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平預(yù)測戶均建筑面積 70平米為下限， 90平米為 上限，人均下限 23平米，上限 30平米。根據(jù)北京市政府的“十 五”規(guī)劃，未來 5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有 303萬平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來 新的發(fā)展機會 。居民按房改成本價和經(jīng)濟適用房政策購房 。危舊房改造市場缺口很大，對開發(fā)商來講，蘊藏著巨大的商機。強化建筑工程招投標制，加強合同管理，全市取得合法開工手續(xù)的招標工程的合同備案率達到 100%。從建設(shè)部獲悉，到2020年，我國建筑業(yè)總產(chǎn)值將達到２６７００億 元，年均增長７．５％；建筑業(yè)增加值達到８５００億元，年均增長率７．１％， 占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例達到６．７％。 我國建筑裝飾行業(yè)發(fā)展的軌跡來看 ，旅游業(yè)的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)興起并形成的直接報動力；家庭裝飾的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)壯大并可持續(xù)發(fā)展的源泉。 經(jīng)濟 ： 豐臺區(qū)為北京市西南的經(jīng)濟貿(mào)易中心，經(jīng)濟發(fā)展迅猛。南四環(huán)的開通和五環(huán)路的規(guī)劃改善了一些項目的交通。 環(huán)境 ： 1984年以來，豐臺區(qū)改建了長辛店、南苑公園，新建了豐臺花園、玩芳亭公園、槐樹釣 魚公園和占地 1200畝的鷹山森林公園、占地 2020畝的花鄉(xiāng)森林公園。 豐臺區(qū)域環(huán)境概述 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 北京市區(qū)總體規(guī)劃分析 北京市 “ 十五 ” 時期城市化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃為 的發(fā)展提供了政策性支持空間： 依據(jù) 《 北京市 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要 》 北京提出要 “ 實施城市化戰(zhàn)略，加快郊區(qū)城市化進程， 提高市區(qū)現(xiàn)代化水平 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。 ?建設(shè)方式 ：在綠化隔離帶建設(shè)中引進市場機制和企業(yè)行為是一種有益嘗試，它不僅能加快城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)代化步伐，改變“臟亂差”的村鎮(zhèn)面貌，改善投資和村民生產(chǎn)生活環(huán)境，而且能保證綠化建設(shè)的質(zhì)量，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收。 從前述房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)的某些中介“產(chǎn)品”服務(wù)可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)劃 設(shè)計方案、資金提供、營銷策劃、物業(yè)管理服務(wù)、其它信息服務(wù)等。 在同一個大區(qū)域，同任何產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品分布也有區(qū)域特征。 在具體的業(yè)務(wù)品種選擇上，要依據(jù)區(qū)域資源做出合理的選擇。 產(chǎn)業(yè)機會一： 以龍騰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為依托，做房產(chǎn)建設(shè)項目 產(chǎn)業(yè)機會二 ：以北京周邊整個城鎮(zhèn)化建設(shè)為目標業(yè)務(wù)選擇 產(chǎn)業(yè)機會三 ：爭取北京市奧運項目建設(shè) 產(chǎn)業(yè)機會四 ：以豐臺區(qū)域關(guān)系為依托，繼續(xù)考慮各類區(qū)域公 共建筑建設(shè) 視角一 視角二 產(chǎn)業(yè)機會一： 拓展市場開拓能力，走工程總承包業(yè)務(wù)之路 產(chǎn)業(yè)機會二 ：優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源，探索“分公司”管理模式 產(chǎn)業(yè)機會三 ：形成專業(yè)化工程管理公司，向工程中介領(lǐng)域轉(zhuǎn)化 立足豐臺住宅施工項目 （含龍騰開發(fā)項目） 面向北京市其它項目 產(chǎn)業(yè)機會分析之三：裝修裝飾業(yè) 公裝 家裝 新建裝飾工程 改造裝飾工程 視角一 視角二 旅游飯店、機關(guān)辦公樓、寫字樓和盈利的服務(wù)行業(yè)的公共建筑是重點，其中旅游景點的賓館飯店位居選擇首位，在豐臺區(qū)機關(guān)辦公樓是 的首選 公裝的改造裝飾工程量將明顯大于新建裝飾工。 追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始， 謀取豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。 二、豐臺區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價值空間 豐臺區(qū)目前的經(jīng)濟發(fā)展狀況相對落后，限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但在“南城開發(fā)”的大環(huán)境下， 也表明未來豐臺區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。這導致 房地產(chǎn)業(yè)中任何相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品的提供最終落實于“某一片土地”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的“房屋”。或者說，對綠色居住環(huán)境的追求會使得此類地區(qū)的房產(chǎn)將吸引眾多的購買者，對房地產(chǎn)開發(fā)商來講，有必要進行土地儲備，捕獲商機。 豐臺待開發(fā)的兩個邊緣集團： 依北京市城市規(guī)劃，未來將在城區(qū)周邊建設(shè)十個人口居住中心， 稱“十大邊緣集團”，其中地處豐臺有“豐臺”和“南苑”兩個集團，對龍騰來講也是一個潛在 的投資機會。目前豐臺段路內(nèi)綠化及兩 側(cè)輔路綠化面積將達５２．８萬平方米，這將極大改善豐臺區(qū)大氣質(zhì)量和居住環(huán)境，不僅如此， 北京市綠化隔離帶建設(shè)將進一步全面提高綠化面積。豐臺區(qū)的永南路是北京的南中軸路南北縱貫豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)境內(nèi)，北起南三環(huán)木樨園立交橋。 豐臺區(qū)是北京的科研基地和工業(yè)基地之一。國家旅游局決定 2020年將進一步積極培育、發(fā)展這一新的經(jīng)濟增長點。預(yù)計到2020年，我國城市化將達到３５ ％左右，五年累計新增城鎮(zhèn)人口７０００萬人左右，將有一大批新的中小城市形 成。加強建筑隊伍管理，積極發(fā)展專業(yè)施工企業(yè)。 產(chǎn)業(yè)環(huán)境