【正文】 地環(huán)境，促進(jìn)市容市貌提高居民居住生活質(zhì)量，促進(jìn)現(xiàn)代化新溫州建設(shè)。 曼哈頓空中別墅可行性研究與營銷策劃”，并以小組分工合作的形式共同完成。（中瑞財(cái)團(tuán)全稱中瑞財(cái)團(tuán)控股有限公司， 是由溫州九家實(shí)力雄厚且在各自所屬行業(yè)領(lǐng)域處于龍頭地位的民營企業(yè)共同出資、發(fā)起設(shè)立的一家旨在積極探索中國民營經(jīng)濟(jì)全新發(fā)展和經(jīng)營模式的財(cái)團(tuán)性控股企業(yè)，也是全國首家無地域限制的正式以“財(cái)團(tuán)”命名的控股有限公司，該財(cái)團(tuán)的注冊資金為 1 億 4580 萬 元。曼哈頓空中別墅 開發(fā)商 中瑞溫州房地產(chǎn)有限公司 發(fā)展商 中瑞財(cái)團(tuán)控股有限公司 項(xiàng)目地址 溫州原東方造船廠地塊 項(xiàng)目性質(zhì) 商業(yè)和住房 物業(yè)類型 住宅，商業(yè)房地產(chǎn)，共 692 戶 項(xiàng)目規(guī)模 占地 73337 ㎡，建設(shè)用 地面積 71553 ㎡， 174281 ㎡建筑面積 總?cè)莘e率 總建筑密度 % 項(xiàng)目層數(shù) 西側(cè)層數(shù)≤ 30 東側(cè)層數(shù)≤ 27 以及裙樓 10 幢高層和小高層錯(cuò)落布置，戶戶可看江景 配套設(shè)施 西側(cè)地下停車 519 輛，東側(cè)地下停車 344 輛，地上停車 43 輛 綠化率 55% 項(xiàng)目其他介紹 該項(xiàng)目發(fā)展商為中瑞財(cái)團(tuán)控股有限公司，由中瑞溫州房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。 曼哈頓效果圖（局部） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 圖 中瑞 ） 中低價(jià)位成為市場的主力： 其一，從自住方面分析該價(jià)位滿足一部分想買高檔住宅居住的人 。同時(shí)他們一般自身已經(jīng)擁有 2套房子以上。 但是別墅畢竟是一種社會中高層階級才能消費(fèi)得起的產(chǎn)品，要想引領(lǐng)中國房地產(chǎn)市場潮流幾乎是近 100 年內(nèi)不可能的事。本案今后還需將自己定的高價(jià)位理由向客戶群表達(dá)清楚。 目標(biāo)群體定位 A:基本信息分析 客戶來源：溫州地區(qū)（也包括其他地方）的私營企業(yè)老板、民營或外資企業(yè)高級職員或高層管理人員，從事金融，證券、保險(xiǎn)業(yè)的高收入者以及持外國護(hù)照在 大陸做生意的華人等； 客戶階層：處于金字塔頂端的人士； 年齡狀況： 40— 60 歲為主 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 家庭結(jié)構(gòu)：擁有子女，有著 3 口或更多家庭成員的組合 家庭狀況：注重家庭生活，更注重子女的生活環(huán)境 工作狀態(tài)：工作繁忙，壓力繁重 生活方式：擺脫現(xiàn)在的枯燥乏味的生活方式，注重對生活品質(zhì)的追求 購買動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境，追求居家生活品質(zhì)，對目前溫州的樓市（尤其是高檔住宅）發(fā)展前景充滿信心 消費(fèi)行為：注重品質(zhì)，充滿理性 B:特征分析 他們是這個(gè)社會的高層人士，人際交往檔次高，在社會上打拼多年并且有了很高的成就，且在不斷的 向更高方向去追 求和拼搏。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升 %，其中食品類價(jià)格上升 %，娛樂教育文化用品類上升 %，居住類上升 %，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上升 %，衣著類，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類，醫(yī)療保健類，交通與通信類下降 %至 %之間。 施工面積遠(yuǎn)多于竣工面積（總體是正常的），但是也可以看出房開公司一方面資金不能籌措到位，另一方面為了造成房子供不應(yīng)求的假象，從而提高房價(jià)，牟取暴利。 東門商業(yè)步行街 該街是溫州第 3 條商業(yè)步行街道，是城市東向老城改建項(xiàng)目。 則前 期工程費(fèi)用為： 220 ＝ 萬元 建筑安裝工程費(fèi) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)部分，簡單裝修部分）、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（電梯，空調(diào)等）。詳見下表： 表 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 1 總投資 2 資金籌措 資本金 100000 100000 預(yù)售收入（稅前） 信托（見融資） 66200 66200 凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率（稅 前） 66200 0 1 2 3 (信托與利息 ) 100000 0 1 2 3 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 33800 圖 現(xiàn)金流量圖（萬元） 備注：信托產(chǎn)品資金第一年年初籌集完畢，第二年年末本加息償還 第一年年初先付 10億土地款，剩余 億在年末付 I=% NPV:＝ ／ (1+%)+／ (1+%) (1+%)+／ (1+%) (1+%) (1+%)= 萬元＞ 0 所以本項(xiàng)目可行 當(dāng) NPV=0 時(shí)，則 ／ (1+i)+／ (1+i) (1+i)+／ (1+i) (1+i)(1+i)=0 得出 I=% 即本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 % 經(jīng)濟(jì)效益分析 銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置，周圍環(huán)境條件以及房地產(chǎn)市場的 趨勢預(yù)測，考慮到本項(xiàng)目的市場定位（帶精裝修，送 30 ㎡入戶花園與 6 米挑高客廳）房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)以及工程建設(shè)成本等綜合因素，本項(xiàng)目的均價(jià)為 21800 元∕㎡，地下停車庫每個(gè)車位 18 萬元（預(yù)計(jì)車位可以售完）。 房地產(chǎn)政策變革風(fēng)險(xiǎn) 土地政策： 71 號令（ 8該項(xiàng)目已經(jīng)在 05 年 5月 2 日進(jìn)行試樁，開工。這有利于中瑞實(shí)行每人限購一套拒絕炒房的陽光銷售模式。 該政策的出臺，對本項(xiàng)目來說是有益也有害。 ④再則由于去年溫州房價(jià)飆升至全國第一后，國家和溫州市頒布了很多控制房價(jià)的政策措施，使得一部分原本想購買的人不敢輕舉萬動(dòng)。占家庭總支出的 ％。如果加息周期由此開始，購房需求將受到抑制，房地產(chǎn)價(jià)格的回落預(yù)期必然增大。其中出售價(jià)格的敏感性更強(qiáng)一些，價(jià)格上升 15%則內(nèi)部收益率上升至 %，下降 15%內(nèi)部收益率變成 %，但是凈現(xiàn)值都還是正值。 盈虧平衡點(diǎn)生產(chǎn)能力利用率 FBEP= QBEP/ Q 100%=109419/ 100%=% 這個(gè)指標(biāo)表示達(dá)到盈虧平衡時(shí)實(shí)際利用的生產(chǎn)能力占設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的比率。 曼哈頓 “ 空中別墅 ” 實(shí)現(xiàn)都市繁華與別墅生活的共享 ， 臨江而筑 。先有百好花園，大自然物業(yè)以及現(xiàn)在運(yùn)營中的龍港錦繡名園等為本物業(yè)提供了許多可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。而為了能夠“先入為主，搶占先機(jī)”，本項(xiàng)目在 04 年底醞釀， 05 年初推出，因?yàn)槊磕甑哪瓿醮蠖酁榉康禺a(chǎn)購買離旺盛期。 機(jī)會分析 (O) ◆擁有溫州目前最大的商業(yè)航母歐洲城的品牌支撐，以及附近東門步行街的興起，將對本項(xiàng)目產(chǎn)生極大的帶動(dòng)效應(yīng)，從而達(dá)到事半功倍的作用； ◆在已經(jīng)積累的 600 多名有意向購房戶之中，大多數(shù)購房者手中資金雄厚，購買力強(qiáng)，況且目前溫州類似于本項(xiàng)目的高檔住宅很少，滿足不了那些高收入者的購房需求（以前很多高收 入者選擇到上海，北京、杭州等地購高檔住宅），本項(xiàng)目的推出將對那些“零散”的富人產(chǎn)生“聚集”效應(yīng)； ◆溫州目前高檔住宅的稀缺性，使本項(xiàng)目當(dāng)之無愧，無可爭議的處于“制高點(diǎn)”， 將對本項(xiàng)目有利占領(lǐng)有效市場份額提供良好契機(jī)； ◆發(fā)展商是中國著名的民間財(cái)團(tuán) — 中瑞財(cái)團(tuán)，知名度高，影響力大，有部分購房者沖著這點(diǎn)而來，認(rèn)為中瑞的就是信譽(yù)的保證； ◆溫州目前打造“信用溫州”，對中瑞財(cái)團(tuán)的發(fā)展給予關(guān)注與支持，本項(xiàng)目是中瑞財(cái)團(tuán)成立以來的第一個(gè)項(xiàng)目，政府和中瑞財(cái)團(tuán)本身都對本項(xiàng)目鼎立支持，以及各類媒體的 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 報(bào)道宣傳，將對本項(xiàng)目形成良好的社 會公益形象與市場口碑。 設(shè)立售樓處和銷售員 售樓處是銷售最直接也是最頻繁接觸了解產(chǎn)品的載體，而銷售員是消費(fèi)者最直接認(rèn)識項(xiàng)目的渠道（并且要求是有 3 年以上銷售經(jīng)驗(yàn)的銷售員擔(dān)任），銷售處的形象包裝和銷售員的培訓(xùn)是 項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對項(xiàng)目不同類型的物業(yè)，套型進(jìn)行多樣的廣告主題創(chuàng)意，但要保持項(xiàng)目的總體風(fēng)格和定位方向。曼哈頓市場調(diào)查問卷 姓名： 年齡： 聯(lián)系電話： 職業(yè)： □ 自用 □ 投資 此項(xiàng)目北臨甌江，臨近江心嶼，南面為歐洲城，與東門步行街相臨，是溫州的首個(gè)空中別墅。 本方案旨在參考， 在實(shí)際行動(dòng)中視具體情況可有所更改 . 第六章 研究結(jié)論以及建議 本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城市住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更以及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已予辦理，建設(shè)資金自籌為 主，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 巨型廣告牌 廣告牌的設(shè)置對項(xiàng)目的形象宣傳起到不可低估的作用，這是我們對項(xiàng)目宣傳的另一大“法寶”。如何抓住項(xiàng)目的機(jī)遇，讓項(xiàng)目的優(yōu)勢與亮點(diǎn)發(fā)揮得“淋漓盡致”，我們將做到更好。由高層和聯(lián)排別墅，社區(qū)活動(dòng)中心等組成。 本物業(yè)適合一些高收入者，成功人士，社會名流以及海外華僑等居住，同時(shí)一般希望有一定文化修養(yǎng)的人居住。 180 度全江景觀光電梯，以任意高度俯瞰甌江山水。 盈虧平衡點(diǎn)價(jià)格 PBEP=（ %） =11742 元 /平方米 （ 1501611742） /15016 100%=% 當(dāng)價(jià)格下降幅度在 %以內(nèi)，該項(xiàng)目仍不會出現(xiàn)虧損的局面。盈虧平衡點(diǎn)越低，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。 其他風(fēng)險(xiǎn) ①自然風(fēng)險(xiǎn)：自然風(fēng)險(xiǎn)包括地震，海嘯，臺風(fēng)，火災(zāi)等。 物價(jià)變動(dòng)與銀行利率變化 居民消費(fèi)指數(shù)（以1 9 5 3 年1 0 0 為準(zhǔn)）262 01002003004005006007001990年 1993年 1995年 1998年 2020年 2020年 2020年 2020年系列1 圖 主要年份居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) (以 1953 年為 100) 表 居民儲蓄存款（ 100million yuan ） 1995 年 2020 年 2020 年 2020 年 從上表可以看出，這幾年溫州人手中的資金越來越充實(shí)，民間資本雄厚，具有很強(qiáng)的購買能力。且別墅群內(nèi)各類配套設(shè)施齊全。要繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。 它從政府層面加強(qiáng)了對商品房預(yù)售銷售和轉(zhuǎn)讓的管理，明確規(guī)定在溫州今后房開企業(yè)“內(nèi)部認(rèn)購”將受到處罰，凡無權(quán)屬證書的期房不得轉(zhuǎn)讓。 為進(jìn)一步控制貸款壞帳，加強(qiáng)金融控制力度， 04 年 9 月份中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征 求意見稿）》，這是銀監(jiān)會成立以來發(fā)布的第一個(gè)針對行業(yè)貸款經(jīng)營的指引，也是繼 03 年央行 121 號文件后發(fā)出的又一個(gè)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信號。以前盛行的以協(xié)議出讓的做法被正式叫停。 稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見下表： 表 稅費(fèi)率表（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 附加稅 為營業(yè)稅的 10% 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 企業(yè)所得稅 33 土地增值稅 超率累進(jìn) 盈利能力分析 經(jīng)營收入：①住房銷售（每平方米均價(jià)為 21800 元）： 則： 21800= 萬元 ②停車位銷售（ 18 萬元一位）則 906 18＝ 16308 萬元 ③總經(jīng)營收入： ＋ 16308＝ 萬元 可獲毛利潤總和 :— ﹦ 萬元 營業(yè)稅 : %＝ 萬元 附加稅 : 10%＝ 萬元 城市維護(hù)建設(shè)稅 : 7%＝ 萬元 教育費(fèi)附加 : 3%＝ ＝ 萬元 企業(yè)所得稅 : 33%＝ 萬元 土地增值稅 :約 950 萬元 則 :商品房投資利潤率＝利潤總和／總投資 100%＝ ／ ＝ 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) % 商品房資本金凈利潤率＝稅后利潤／資本金 100%＝ (－ ) ／100000＝ % 清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部由開發(fā)商自籌 ,未向金融機(jī)構(gòu)借錢 ,因此不存在還款問題 .但本項(xiàng)目實(shí)行信托的方式 ,每個(gè)月都將付一定的利息給購買房地產(chǎn)券者 . 資金平衡分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是基本平 衡有余的。以每平方米 80元計(jì)算。該街道目前主要以經(jīng)營理發(fā)店、美容廳、快餐店、花店、干洗店、超市、服裝店、建材裝飾店、銀行以及與生活息息相關(guān)的行業(yè)等為