【正文】 附 件 602006年6月1日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《關于同意廣渠門外南街危改項目設計方案復函》【2006規(guī)復函字0267號】，項目總建筑規(guī)模為565943平方米，其中地上建筑面積為411340平方米，建筑高度1080米,機動車位2277個，戶數3478戶，建筑高度不超過80米，%，自行車停車位9993輛。建筑高度不超過80米，%，機動車停車2309輛，自行車停車位10449輛。2007年6月19日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（崇）建字0026號】，回遷小學建筑面積10160平方米。房地產開發(fā)資質：暫定資質【CMA0561】三、項目建設的必要性作為四大中心城區(qū)之一，近年來崇文區(qū)不斷推進舊城改造工作，區(qū)域內居民的居住質量有了明顯改善?？偨ㄖ娣e230279平方米；，總建筑面積331276平方米，由寫字樓、住宅、國際名店商街和酒店式服務公寓組成。委托方應對所提供的資料的真實性和因所提供資料不實引起的后果負責。人口總量及家庭戶數的增加，必然引致住房需求的增加，從而進一步加大對商品住宅的需求。二、崇文區(qū)城市功能定位崇文區(qū)為北京市四個中心城區(qū)之一，有著豐厚的文化底蘊。中心主要以天壇公園為核心，打造天壇文化圈；西北部以“王”字形經濟磁場、前門大街為核心，建立傳統(tǒng)文化保護區(qū)；中部發(fā)展體育產業(yè)園，作為北京市發(fā)展奧運經濟當中的一個項目；西南部發(fā)展永定門外地區(qū)，主要以現代批發(fā)和商貿服務為主；東北部以東花市為基礎，發(fā)展適宜居社區(qū)。建設用地的預審量遠大于實際土地供應量，可見，2006年北京市土地市場需求并沒有得到完全的釋放，土地市場需求潛力較大。%；，%，將對未來商品房供應產生一定影響。從價格方面來看，雖然2007年新增商品房的供應量將有所增長，但由于房地產開發(fā)周期較長，且近兩年土地供應較少，因此2007年商品房的有效供應仍然不足，受旺盛需求影響，商品房價格仍然呈現上漲趨勢，但其漲幅有所回落。2006年一系列宏觀調控政策的實施，對北京商品住宅的預售成交量造成了較大的影響，使得旺盛的商品住宅需求勢頭受到一定程度的抑制。從各區(qū)縣新增普通住宅價格水平來看（東城及延慶由于沒有新增普通商品住宅，不計算在內），北京普通商品住宅價格漲幅普遍呈快速上漲勢頭，價格上漲水平從2912605元/平方米不等。隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的持續(xù)快速增長，消費者的購房承受能力增強，將在一定程度上增加普通商品住宅的需求量。2006年新增公寓準售面積約為686萬平方米，與2005年（739萬平方米）相比，%。3． 2006年北京新增公寓項目的總體均價為12104元/平方米，相對于2005年（9968元/平方米）有較大幅度的上漲，%。而且寫字樓供應不再在主力商圈扎堆，逐漸向邊緣集團擴散。在2006年寫字樓供應量大幅增加的情況下，其租售價格仍上漲，究其原因，主要還是由于市場需求旺盛。由于2006年國家對于住宅房地產市場的宏觀調控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè)房地產，從而造成商業(yè)房地產市場繁榮的景象，但隨著2008年奧運會的臨近，商業(yè)房地產市場逐漸飽和，純商業(yè)用地、用房供求關系將向買方市場轉變。這表明，北京市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展改善及奧運經濟的帶動使投資者對商業(yè)房地產市場的信心加強，對市場價格起到了顯著的推動作用?？傮w看，崇文區(qū)房地產市場有以下幾個特點：（1）產品開發(fā)的物業(yè)類型比較單一，以商品住宅項目為主，商業(yè)用房為輔早期，崇文區(qū)區(qū)域內房地產開發(fā)的物業(yè)類型呈現普通住宅、高檔公寓、寫字樓及商業(yè)用房多種用途齊放的局面，如北京新世界中心（公寓、寫字樓）、寶鼎廣場（公寓,商業(yè),寫字樓,車庫）等。另外，由于近兩年二環(huán)內不再新批商品住宅用地，進一步減少了新增商品住宅的供應量，目前區(qū)域內的商品住宅項目銷售狀況良好。它們主要以住宅項目為主，其中準售面積較大的有：國瑞城，；新怡家園，；本家潤園。特別是住宅項目，由于崇文區(qū)本身就具有交通便捷、社區(qū)成熟、市政配套齊全、價格較為合理等優(yōu)勢，因此住宅項目一旦進入市場就能很快消化，住宅的總體銷售率已超過70%，如果不包括2006年新取得預售許可證的項目，則該區(qū)域的住宅銷售率已達到80%。表42：20042006年區(qū)域內新增準售住宅項目供應情況表序號項目名稱具體位置類型樓型層數總占地面積（公頃）準售住宅建筑面積（萬m2）綠化率容積率1國瑞城崇文區(qū)東花市北里東花市三期住宅,商業(yè),地下車庫板、塔15層35%2富貴園崇文區(qū)東花市南里住宅、商業(yè)板、塔612層40%3本家潤園崇文區(qū)東花市大街住宅板樓612層1135%4新怡家園崇文區(qū)崇外大街1號住宅,商業(yè)板樓1015層1030%5花市棗苑崇文區(qū)東花市大街住宅塔樓1718層40%36華城上游之城崇文區(qū)華城住宅小區(qū)12490現房20055200677東方財富崇文區(qū)安化北里危改小區(qū)1號樓9790現房20053200668新景家園崇文區(qū)崇外大街五號地13844期房2006122008129新裕家園崇文區(qū)崇外大街6號地廣安大街東段南側2號樓14000期房20061020071210保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū)2樓(部分)、3樓、4號樓（部分）、5號樓及地下車庫10988準現房200682007711天嬌園崇文區(qū)白橋大街東側11165期房20061020085綜合分析來看，本區(qū)域內住宅市場具有以下幾個特點：（1）本區(qū)域內住宅的供應量較少，多數為板式小高層或板式高層，塔樓相對較少。隨著CBD區(qū)域影響的南擴及交通條件的改善，該區(qū)域公寓項目的需求量將會有進一步的提升。表44：廣渠門地區(qū)主要寫字樓項目情況表序號項目名稱具體位置用途裝修狀況級別準售商業(yè)建筑面積（平方米）均價（元/平方米）1世華誠合大廈崇文區(qū)東花市大街118號辦公毛坯甲級48138整棟出售2新裕商務大廈崇文區(qū)磁器口路口向東300米路南辦公公共部分精裝修10000140003MOHO國際崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋西500米路北辦公毛坯甲級36000145004東玖大廈崇文區(qū)夕照寺街東側綠景馨園13號樓辦公毛坯甲級933898005大康大廈崇文區(qū)崇文門外大街44號辦公公共部分精裝修乙級17000100006新世界中心崇文區(qū)崇門外大街3號辦公公共部分精裝修甲級200000165002．項目周邊區(qū)域寫字樓市場需求情況分析該地區(qū)寫字樓市場需求量趨于增加，這主要是因為CBD的發(fā)展完善吸引了越來越多的大公司進駐，同時也帶來了依附于這些大公司的中小公司，但是CBD內房價較高，相對來說，項目區(qū)域作為CBD南輻射區(qū)，其寫字樓價格具有較大的優(yōu)勢，對于中小公司具有較大的吸引力。1．項目周邊區(qū)域商業(yè)市場供應情況分析近兩年廣渠門地區(qū)商業(yè)項目的市場供應量相對較多，供應建筑面積約為13萬平方米。整體來看，該區(qū)域住宅的價格相對較合理，隨著整體商業(yè)環(huán)境的改善，該區(qū)域的商業(yè)房地產價格還有一定的上漲空間。富貴園三期是個相對獨立的小社區(qū)，位于富貴園社區(qū)的東南角，擁有獨立的門禁系統(tǒng)。富貴園已建成3000平方米的星級休閑會所，集星級酒店特點于一身，融商務中心、閱覽、娛樂于一體，盡顯會所的高檔化、規(guī)?；?、品質化。處在國貿、建國門、新世界三大商圈交匯處。新景家園通訊信息系統(tǒng)斷口連接入戶、室內雙回路供電、每戶冷熱水表、消防保安配置完全妥帖，并有充足的地下停車場，業(yè)主可以共享北京新世界中心、北京新世界太華公寓的現代商業(yè)及會所?？傮w而言，該項目所在地區(qū)具備交通及區(qū)位優(yōu)勢，隨著整體及區(qū)域經濟的發(fā)展，這種優(yōu)勢將逐步顯現，商務氛圍也將逐步提高，區(qū)域的投資價值也會不斷提升，項目市場前景看好，有一定的增長空間。其園林運用了大地藝術的表現形式，以“撕”的手法設計了富于動態(tài)肌理的造型綠地，將營造的綠地猶如繁星點綴在園林當中，將趣味空間與休閑空間融為一體，給人以純天然形成的建筑美學，形成既舒適又現代的活動場所。4．寫字樓在立面設計上，力求體現高效、穩(wěn)重的建筑形象。投資客戶主要可以分為兩大類型：第一類為純投資型客戶，主要有個人投資者和機構投資者，他們購買酒店式服務公寓的主要目的是看中了其增值潛力；第二類客戶為養(yǎng)老型客戶，以個人投資者為主，年齡普遍在40歲以上，購買的目的主要是希望退休后能夠得到豐厚、穩(wěn)定的經濟來源。目前東二環(huán)區(qū)域現有的寫字樓項目中，一個突出的特點是中資客戶占據主力，外資客戶多集中在靠近建國門商圈的華潤大廈等項目內；其他地區(qū)的各存量項目中，中資客戶明顯占據主力。參考公寓項目目前價格銷售水平，結合項目自身實際情況及區(qū)域發(fā)展趨勢，將本項目公寓的銷售均價確定為16000元/平方米。銷售價格的差距主要來源于項目本身的具體區(qū)位、品質、樓體設施、配套等的差別，以及進入市場的時機選擇不同。因此，作為CBD近在咫尺的區(qū)域，廣渠門板塊對于在CBD核心區(qū)域工作的購房者來說十分有吸引力。另外，本項目在創(chuàng)造城市環(huán)境景觀上做了積極的嘗試。錯落有致的建筑形態(tài)，北高南低的規(guī)劃設計，使全部居室都有充分的通風與采光。（三）設計理念1．商業(yè)引入了商業(yè)街區(qū)概念，其具有3大顯著特征：一、社區(qū)規(guī)劃：整個商業(yè)街由底商和單體商業(yè)中心組成，有利于營造良好的商業(yè)氛圍。 七、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢（Strength）項目位于廣渠門東南角，緊鄰二環(huán)路及廣渠門外大街，區(qū)位條件優(yōu)越、交通便利，隨著二環(huán)內住宅項目日漸減少，更增加了該住宅項目的稀缺性；由于靠近老城區(qū)，相關配套比較完善；加之該項目本身商業(yè)配套比較完善，兩者可以相得益彰；項目位于建國門外商圈、CBD商圈的輻射區(qū)，隨著社會整體及區(qū)域經濟的發(fā)展，廣渠門內外大街將成為新的增長區(qū)，尤其是廣渠門外大街區(qū)域。兩處保留市級古建筑。富貴園商業(yè)，很適宜于大型百貨、超市、電器、家居用品、服裝、餐飲、娛樂、健身等不同商家的需求和承租。2005年12月正式開盤，2007年3月入住。目前華城一期、二期、三期商品住宅項目已近售完，四期濱河世家為板塔結合，2006年11月開盤，預計2008年5月入住，銷售均價約為12490元/平方米。形成銷售情況良好的原因主要有以下四個方面：一是優(yōu)越的地理位置；二是本地區(qū)的供應總量相對較少，使得市場需求呈現相對旺盛的發(fā)展態(tài)勢；三是作為高檔居住區(qū)的配套商業(yè)，擁有良好的消費群體；四是整體經濟及環(huán)境的改進。雖然該區(qū)域寫字樓需求量有所增加，但這些需求多集中在一些位置好，品質高的項目中。四、項目區(qū)域寫字樓市場分析該項目毗鄰CBD核心區(qū)，隨著CBD的發(fā)展完善及該區(qū)域市政基礎條件特別是交通條件的改善，寫字樓市場也逐步發(fā)展。1．項目周邊區(qū)域公寓市場供應情況分析項目區(qū)域公寓供應一般是跟普通住宅一起作為開發(fā)項目的一部分或一個分期供應，其標準與普通住宅區(qū)分較為模糊，一般開發(fā)企業(yè)對于精裝修出售的住宅項目均稱為公寓。3．項目周邊區(qū)域住宅市場價格分析本區(qū)域內20042006年住宅市場綜合銷售均價為9921元/平方米（據預售資料加權平均得出），其銷售價格范圍為600014000元/平方米，項目最低預售售價為6068元/平方米，最高預售價格為新裕家園14000元/平方米。二、項目區(qū)域住宅市場分析1．項目周邊區(qū)域住宅市場供應情況分析從崇文區(qū)的區(qū)域環(huán)境來看，廣渠門地區(qū)和永外地區(qū)較為適合建設住宅，也是目前住宅主要供應地區(qū)。區(qū)域房地產開發(fā)受區(qū)域面積較小的限制，今后不可能出現大規(guī)模的開發(fā)，而且近兩年國土局明確提出二環(huán)內不新批住宅用地。由此可以看出，目前崇文區(qū)的房地產開發(fā)仍以住宅項目為主，商業(yè)為輔，純寫字樓項目較少。目前，崇文區(qū)在售項目的價格最高可達12000元/平方米以上，廣渠門內大街地區(qū)的住宅項目多數為900011000元/平方米左右，而永外地區(qū)的價格則在60007000元/平方米之間；相對于城四區(qū)來說，崇文區(qū)的商品住宅價格更加合理，在合理價位支持下，本區(qū)域的商品住宅保持良好的銷售勢頭，而且價格有穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢。另外，隨著商業(yè)項目大量投入市場，商業(yè)空置率將繼續(xù)增加。究其原因，主要有以下四點：首先，北京商鋪面積大量集中供應，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內開店擴張計劃未能達到與供應相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調，導致了一定面積商鋪的空置；其次，諸多項目在設計時未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在后期招商時就難以成功，即使位置再為優(yōu)越可能零售商也無法接受，因此就造成了空置現象；再次，隨著外在消費需求的變動及更多競爭者的加入，使得諸多無法適應市場變化的商業(yè)項目被迫停業(yè)，因此造成空置；最后，投資者的不理性間接導致了空置率的產生。五、北京市商業(yè)房地產市場分析進入2006年，北京市商業(yè)房地產市場異常活躍，2006年成為商業(yè)房地產開業(yè)高峰年，超過100萬平方米商業(yè)項目集體面市，為北京市商業(yè)市場注入了新的力量。需求旺盛的主要原因有：受國民經濟不斷增長、人民幣升值的影響，及北京2008年奧運會所帶來的機遇，在京拓展業(yè)務發(fā)展的中外資企業(yè)越來越多，對于辦公場所的空間需求逐漸增加，且房價持續(xù)上漲的形勢促使很多企業(yè)選擇購置自己的辦公用房。新增公寓市場預售價格將繼續(xù)上漲，但漲幅將有所回落。對于居住自用型的消費群體，國家出臺的各種政策，影響了部分消費者的心理預期，使一些消費者產生觀望的態(tài)度。雖然2007年普通商品住宅供應量可能會有所增加，但其市場需求仍然較為旺盛。表31：2006年各區(qū)縣新增普通商品住宅平均報價一覽表序號區(qū) 域平均報價(元/m2)同比增長序號區(qū) 域平均報價(元/m2)同比增長20