【正文】 達(dá)到成本控制的目的 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 材料進(jìn)場計劃 采購招投標(biāo)及訂立合同時間 ?與工程進(jìn)度相配合 項目部 項目經(jīng)理 《材料市場信息庫》 生產(chǎn)周期 ?與工程進(jìn)度相配合 項目部 項目經(jīng)理 運(yùn)輸周期 ?具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對應(yīng) 項目部 項目經(jīng)理 安裝 、 驗收周期 ?與工程進(jìn)度相配合 項目部 項目經(jīng)理 材料的性能價格比 市場信息 ?日常搜集市場信息 ， 建立材料市場信息庫 項目部 項目經(jīng)理 技術(shù)參數(shù) ?材料設(shè)備技術(shù)參數(shù)由開發(fā)部確定或封樣 項目部 項目經(jīng)理 招投標(biāo) ?必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計劃 ?不需招投標(biāo)的采用三家以上廠家報價選擇 項目部 經(jīng)營管理部 項目經(jīng)理 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 37 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制（續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 材料款支付 材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款 ?預(yù)付款限額控制 首次驗收后付款總額進(jìn)度控制 。 項目部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助 開發(fā)部主任 項目經(jīng)理 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 30 施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制 （續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 功能設(shè)計 小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估 ?市場調(diào)研 ， 有針對性擴(kuò)充建筑物功能 項目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助 項目經(jīng)理 市政配套方案 ?市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件 環(huán)境方案設(shè)計 ?根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額 ，招投標(biāo) 智能化設(shè)計 ?市場現(xiàn)狀分析 ， 智能化必要性分析 ， 智能化內(nèi)容控制 ， 招投標(biāo) 項目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助 銷售承諾 ?保持各部門與營銷中心的信息暢通 ， 保障銷售承諾與實際功能的一致性 項目部與營銷中心 設(shè)計變更 設(shè)計變更費(fèi)用 ?嚴(yán)格按照設(shè)計變更洽商流程進(jìn)行 ?選擇費(fèi)用最低的變更方案 項目部負(fù)責(zé)，項目部、營銷中心協(xié)助 《施工圖變更流程》 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 31 施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制 （續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 材料設(shè)備 （ 1）選型 （ 2）方案確定時間 在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝 項目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助 項目經(jīng)理 《設(shè)備材料采購規(guī)范》 （ 3）采購 招投標(biāo) 招投標(biāo)評審委員會 經(jīng)營管 理部 其他費(fèi)用 物業(yè)管理完善費(fèi) 限額設(shè)計 審算部 項目經(jīng) 理 施工圖會審 審圖 ?互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商 項目部、技術(shù)部、審算辦、物業(yè)等 項目經(jīng)理 《 施工圖會審流程 》 《 施工圖會審要點(diǎn) 》 預(yù)算 ?根據(jù)施工圖設(shè)計與概算制訂詳細(xì)的預(yù)算 尤其關(guān)注施工圖與概算的差異 項目經(jīng)理 審算辦 項目經(jīng)理 概算 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 32 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運(yùn)作，具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是周密規(guī)劃、科學(xué)討論、嚴(yán)格審批。他對項目過程中所有的成本控制環(huán)節(jié)進(jìn)行全面監(jiān)控管理和承擔(dān)總責(zé)任 全程成本管理總責(zé)任人 技能要求 ：熟悉房地產(chǎn)項目運(yùn)作、熟悉該項目 組織要求： 總責(zé)任人可以是總經(jīng)理，也可以是指定的某個副總，人選的要求是能綜合協(xié)調(diào)公司各種資源，充分利用組織的力量對項目進(jìn)行全面控制，例如能夠組織審算辦進(jìn)行成本控制，能夠組織財務(wù)部進(jìn)行預(yù)算控制，能夠組織技術(shù)質(zhì)量部進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督 …… 總控制人 8 總責(zé)任人再把成本責(zé)任逐步細(xì)分，落實到環(huán)節(jié)責(zé)任人上，這些責(zé)任通過流程、權(quán)限落實到各個部門，并設(shè)定為 KPI指標(biāo)，直接與考核激勵掛鉤 總責(zé)任人 施工圖 項目施工 審算、招投標(biāo) 開發(fā)規(guī)劃 銷售 其他 承擔(dān)的成本責(zé)任： 預(yù)算收益 施工成本 質(zhì)量成本 進(jìn)度 …. 材料成本 設(shè)備成本…. 銷售費(fèi)用…. …… 承擔(dān)的成本部門： 開發(fā)部 開發(fā)部 項目部 技術(shù)質(zhì)量部 經(jīng)營管理部 審算辦 營銷中心 項目部 …… 總控制人 （討論） 9 房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型業(yè)務(wù)，對成本的控制貫穿全過程 全程成本管理總責(zé)任人 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 立項 規(guī)劃 施工圖設(shè)計、 招投標(biāo) 材料與設(shè)備采購 銷售 施工建造 工程預(yù)決算 10 10 3 30 5 10 17 4 4 5 5 5 30 社區(qū)配套 市政建設(shè) 工程建設(shè) 材料采購 其他費(fèi)用 市場費(fèi)用 銷售費(fèi)用 基本利潤 環(huán)境因素 設(shè)計因素 品牌因素 建造成本 % 項目收益率 % 銷售成本 9% 土地成本 30% 土地轉(zhuǎn)讓 59 41 彈性成本和利潤 剛性成本和利潤 資料來源：偉業(yè)顧問公司市場調(diào)查、遠(yuǎn)卓分析 未加財務(wù)成本與管理費(fèi)用 從房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷售成本的有效性 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 11 遠(yuǎn)卓認(rèn)為，總責(zé)任人主要關(guān)注投資決策、規(guī)劃方案、工程預(yù)算、重大材料設(shè)備采購和銷售費(fèi)用五個關(guān)鍵環(huán)節(jié) 開發(fā)項目確定 規(guī)劃方案設(shè)計 初步設(shè)計 擴(kuò)初設(shè)計 項目資金 預(yù)算 施工圖設(shè)計 確定營 銷方案 招投標(biāo)管理 進(jìn)度控制 資金控制 質(zhì)量控制 售房合同 重大材料設(shè)備 成本限定 土地成本 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 立項 規(guī)劃 施工圖設(shè)計、 招投標(biāo) 材料與設(shè)備采購 銷售 施工建造 工程預(yù)決算 12 立項 規(guī)劃 施工圖設(shè)計、 招投標(biāo) 材料與設(shè)備采購 銷售 施工建造 工程預(yù)決算 這五個環(huán)節(jié)均要召開相應(yīng)的會議進(jìn)行綜合決策 土地評估會 項目評審會 投資決策會議 規(guī)劃設(shè)計方案評審會 重大材料設(shè)備招投標(biāo)會 營銷計劃（含費(fèi)用）評審會 工程概算、預(yù)算評審會 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 13 項目決策階段應(yīng)該根據(jù)公司歷史經(jīng)驗、項目自身特點(diǎn)建立項目控制系統(tǒng)，其重點(diǎn)解決的議題必須包括成本計劃及控制要點(diǎn) 審查，完善項目大綱 確定各個方面責(zé)任 建立控制系統(tǒng) 項目總責(zé)任人 制訂項目計劃 制訂成本計劃 制訂成本控制要求 項目估算 立項 開發(fā)