【正文】 項目 68個，總投資 ， 攸縣城市宏觀環(huán)境分析 ： ■ 攸縣是一座年輕的工業(yè)城市。 二 .攸縣城市發(fā)展規(guī)劃 三 .攸縣城市商業(yè)網(wǎng)點布局總體規(guī)劃 ■ 按照市場體系及個體經(jīng)濟發(fā)展的要求，合理布局，調(diào)整和增加商業(yè)網(wǎng)點，抓好名牌產(chǎn)業(yè)系列經(jīng)銷，提高居民即期消費傾向。目前推出市場的有 2萬平左右。 ■ ?？到ú氖袌觯好娣e在 5000平米左右。 五 .攸縣專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)市場研究 ◎ 商業(yè)物業(yè)模式變革： 在我們的市場研究中發(fā)現(xiàn)，攸縣目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，已經(jīng)擺脫了傳統(tǒng)的單一模式，多元化、綜合化、復(fù)雜化成為特征。以及各類專業(yè)商城，市場定位獨特，商業(yè)個性突出。 五 .攸縣專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)市場研究 ◎ 攸縣建材家居類專業(yè)市場開發(fā)現(xiàn)狀及分析 ■ 強遠建材市場 (包括居美樂 ) 強遠建材市場經(jīng)營時間已達三年之久 , 在攸縣人民已留下印象 ,由于時間的長久式推廣 ,雖成立較早 ,但早已出現(xiàn)閉店及轉(zhuǎn)讓情況 ,不能達到統(tǒng)一的組織及推廣能力 ,早已走向低迷期 ,但且建材家居類較為集中 ,隨著其他建材家居市場的開發(fā) ,強遠必將走入低谷 ,其中包括居美樂 ,外觀為商超市環(huán)境 ,但缺少統(tǒng)一管理經(jīng)營再加上無專業(yè)運營公司管理 ,室內(nèi)早已出現(xiàn)退鋪 \轉(zhuǎn)鋪 ,場內(nèi)衛(wèi)生購物環(huán)境非常之差 ,雖有皇朝家私、雙虎家私等高檔次產(chǎn)品 ,但可說為“大材小用” ,無體現(xiàn)品牌之“氣” ,無法體現(xiàn)攸縣建材家居行業(yè)“集” 。 建材家居城商圈總?cè)丝谝?guī)模（萬人）中心商圈 次級商圈 邊緣商圈 攸縣建材家居城商圈城市國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長情況 (單位：億元 ) 地區(qū) 2023年 2023年 2023年 2023年 年均增長（ %） （億元） (億元） （億元） （億元） 攸縣 14..6% 醴陵市 % 安仁縣 8% 衡東縣 12% 茶陵縣 % 炎陵縣 14% 從圖表中可以看出， 6個同級別城市中，攸縣的生產(chǎn)總值同比僅次于醴陵縣，排名第二，比第三名的衡東縣又高出許多，但是值得注意的是，在幾個城市中，攸縣的經(jīng)濟增長速度是最快的，證明攸縣發(fā)展后勁足。 ■所有客運車輛服務(wù)遍及全縣 20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，通車里程達 900多公里。 ? 第四部分 ? 各層商圈消費者之特征 ? 家庭特征 ? (1) 家庭規(guī)模 8%3%38%25%10%16%單身 二口之家三口之家四口之家五口之家六口之家? (2) 家庭結(jié)構(gòu) 在消費者家庭調(diào)查數(shù)據(jù)中，以滿巢期的家庭為主，超過一半以上的比例，其次是新婚期的家庭，占 14%，生育期的家庭占 %。多數(shù)會就近消費，其次解決商場整體形象和經(jīng)營環(huán)境與購買成本之間的利益沖突，采用多方位的營銷售手段、是拉動此類客戶產(chǎn)生購買行為的關(guān)鍵。 ■ 集批發(fā)零售、商流物流結(jié)合為一體的新型商業(yè)服務(wù)機構(gòu) 集批發(fā)零售、商流物流結(jié)合為一體的新型的多功能商業(yè)服務(wù)機構(gòu)，通過商品配送中心，集采購、送貨、配貨、服務(wù)為一體，并通過連鎖店建立服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。 成立配送中心，其優(yōu)勢是可以減少業(yè)主（經(jīng)銷商）的資金投入，讓其專注于核心競爭力 —— 家居銷售上面。由于企業(yè)處理物流的能力相對較低，采用外包給第三方物流公司運作的模式，可降低物流成本、分散風(fēng)險、提高顧客服務(wù)水平、提高市場競爭力，目前這種形式在我國并不多見。 如果建材家居城不能做到以上特色，將會很快失去競爭力，同時多數(shù)商家也表示，如果有新型的市場出現(xiàn)，各方面均能做到特色經(jīng)營，他們均愿意進駐。 ■ 隱性目標客戶群 項目的隱性目標客戶群體主要有：建材經(jīng)營者、商業(yè)地產(chǎn)投資者、建材生產(chǎn)廠商、看好建材行業(yè)欲投資建材者以及少量職業(yè)炒家等。樓市的開發(fā)，使攸縣生活環(huán)境的逐步改善，將會促使消費者目光的轉(zhuǎn)移。 項目機會點 ■ 本案作為一個新興市場，具備成為攸縣建材零售業(yè)領(lǐng)跑者的一切條件，同樣面對攸縣有限的零售市場，本案也必須成為周邊城市行業(yè)領(lǐng)跑者，面對不斷變化的市場需求，主動出擊，不斷推出新的行銷模式、新的個性商品、新的管理方式，在同行業(yè)、租戶和消費者心目中建立和鞏固本案的市場領(lǐng)跑者印象。 ■ 批發(fā)零售兼營，實現(xiàn)集客力最大化 零售最大的需求是人流，批發(fā)最大需求為銷量，帶動人流，兩種方式的結(jié)合，將使項目的人流、經(jīng)營得到保障和永續(xù)經(jīng)營。也能接受此類商業(yè)的消費方式 .對于傳統(tǒng)商業(yè)而言 ,在這方面有著明顯的限制和不足。且項目區(qū)域內(nèi)有較好道路設(shè)施，交通配套的升級完善，將使項目可以發(fā)揮最大輻射力，物流交通的方便和輻射力將為項目帶來更多商機； ■ 開發(fā)商品牌優(yōu)勢 政府項目，實力見證，品牌工程、社會公信力、感召力強，優(yōu)惠政策多、充分帶動投資者信心，升值潛力的看好 。 ■ 規(guī)模優(yōu)勢： 項目總用地接近 5萬多平方米，由于是后起之秀，項目必將成為規(guī)模最大的建材家居購物場所，項目氣勢宏偉、體量大、設(shè)計現(xiàn)代、設(shè)備先進，建成后將是建材市場旗艦之一。 ■ 顯性目標客戶群主要是指被項目本身的氛圍與形象、物業(yè)形態(tài)與經(jīng)營模式、經(jīng)營賣點吸引的消費的目標客戶。 ■ 在調(diào)查的被訪者中， 92%的經(jīng)營戶表示大型建材家居城要具備如下特色： 規(guī)模大；檔次高；環(huán)境好；業(yè)態(tài)全；品類多；功能齊； 服務(wù)好；配套好；管理到位；物流方便；倉庫齊全；能一站式消費； 38%62%狀況不如人意，不注重宣傳，對品牌的深層經(jīng)營及增值開發(fā)不夠，缺乏核心競爭力。在我國，除了某些國外連鎖商超，大部分購買家居只需要付押金，然后等到物流方完成運輸、安裝等服務(wù)后，才能收回全款。另外，出現(xiàn)問題該如何落實責(zé)任，可能出現(xiàn)互相推諉而無法及時解決問題的情況，從而對消費者造成不好的影響；還有些業(yè)主擔心商城的物流運作水平是否高效，貨款回收后是否能及時返回等問題。物流已成為家居商城競爭的新領(lǐng)域。 ■ 各類批發(fā)大市場將隨著市場的發(fā)展而不斷調(diào)整或轉(zhuǎn)型 目前各類批發(fā)大市場，依然能滿足部分消費者的需求，如建材大市場，其商業(yè)形態(tài)在一定的時期內(nèi)將會持續(xù)經(jīng)營。 綜合比較周邊六個市縣中（含攸縣），攸縣、醴陵、茶陵的居民存款較高，充分說明建材家居城商圈內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展強勁，居民消費能力強盛，人民的生活水平相應(yīng)也較高，為建設(shè)新型建材家居市場提供了消費支撐。但是這種業(yè)態(tài)只是一種過渡形態(tài)，其市場潛量與生命周期將會隨著社會經(jīng)濟和商業(yè)市場的發(fā)展而逐漸衰退和縮短，正如農(nóng)貿(mào)市場要逐步進入超市一樣，批發(fā)大市場將隨著入們生活水平的提高和折扣商店、家居中心等新興業(yè)態(tài)的沖擊下逐步走向衰落。近幾年，攸縣的經(jīng)濟發(fā)展跨入了持續(xù)快速增長的軌道，近兩年 攸縣 城市規(guī)劃建設(shè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，成為 攸縣 建材市場發(fā)展的主要驅(qū)動力，同時也促進了建材市場用房的需求與供應(yīng)。 五 .攸縣專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)市場研究 六、建材家居城商圈建材家居銷售總額 建材家居城商圈房產(chǎn)情況 （數(shù)據(jù)來自官方統(tǒng)計） 地區(qū) 商品銷售量（㎡） 二手房銷售量（㎡） 在建未銷售量（㎡） 農(nóng)民建房數(shù)量（套） 攸縣 202300 158800 355000 5100 醴陵 217000 293000 1220230 2780 茶陵 102900 82023 317300 1900 安仁 212700 125000 336000 2400 炎陵 80000 20230 65000 1200 衡東 280000 356000 2700 合計 1771400 2649300 按每套房子為 120平米計算最后得出總套數(shù)為 36839套 16080 總合計 52919套 *20230元 =1058380000元 從下圖表調(diào)查結(jié)果顯示建材家居城商圈的銷售市場前景很好、建材家居城產(chǎn)品有一定的市場份額。 主要特征 :招租經(jīng)營，租售結(jié)合模式。 主要特征 :大型購物中心或?qū)I(yè)市場，縣城總建面應(yīng)在 3萬平米以上，各種業(yè)態(tài)齊全，消費環(huán)境舒適，貨物品種充足，人氣旺盛。細分為：強遠建材市場、?？到ú氖袌?、湘東大市場等均是市場專業(yè)化與市場細分化復(fù)合的代表性項目。底商部分共兩樓，店面開間基本在四米到六米之間。 ■ 縣商品房施工繼續(xù)擴大。三產(chǎn)業(yè)以旅游、服務(wù)、物流為重點，積極培育新興產(chǎn)業(yè)。 攸縣城市宏觀環(huán)境分析