【正文】 優(yōu)劣勢： ? 優(yōu)勢： 1）相對短期返租，能更大程度地降低投資門檻、投資風險，更能吸引客戶的投資興趣； 2）對于開發(fā)商，是開發(fā)商實力的體現(xiàn)，能承擔投資客的穩(wěn)定租金回報、同時承擔經(jīng)營上的壓力，這樣的發(fā)展商必定會吸引眾多初次置業(yè)者的； 3）對于業(yè)主，能較長時間地保證其穩(wěn)定的租金收益；對開發(fā)商可以使使銷售利益最大化； ? 劣勢： 1）對開發(fā)商而言，承擔的返租風險太大，倘若在市場經(jīng)營不善的情況下，開發(fā)商不僅僅要背負上沉重的經(jīng)營壓力，同時要承擔投資客的租金收益，因而將背上沉重的資金鏈包袱。 VIP卡金額的繳納： 客戶直接將認籌金交于開發(fā)商，并簽訂相關會員章程，由開發(fā)商出據(jù)相關收款憑證； 關于 VIP卡的說明： 項目認購主要采用 VIP認購卡的方式進行，凡在認購期內(nèi)購鋪客戶，享受因付款方式而不同的優(yōu)惠政策。 業(yè)態(tài)規(guī)劃上 充分借鑒惠州、深圳區(qū)域同類市場的規(guī)劃，市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)及品種豐富、齊全，具備做旺的良好基礎。 根據(jù)上面的綜合得分： 惠州紡織布料城三層實際銷售價格與分值的比 6156/67，可以計算出惠州紡織布料城其所得分值對應售價標準為 92元 /分。 項目開盤前期的準備工作主要包括以下幾部分 售樓處包裝到位 現(xiàn)場氣氛的烘托 廣告路牌的制作 入市前期的軟性文章炒作預熱市場 銷售的法律手續(xù)，按揭事宜等已確定 八、銷售控制 ?銷售速度 根據(jù)銷售情況及市場反應適當把握 ?銷售控制的過程及監(jiān)管 在銷售過程中，建立一套完整的銷售監(jiān)管系統(tǒng)，主要包括以下幾種制度： 銷售日報制度 、 銷售周報及溝通制度 每月的策略研討會制度 、 項目負責人全程跟蹤制度 、 12小時信息反饋制度 第六部分 銷售推廣策略 ? 銷售整合推廣策略 ? 階段性推廣策略 一、銷售整合推廣策略 ? 推廣主題 主題一： 投資“粵東最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小?，買惠州裝飾材料市場金鋪 主題二： 惠州目前配套最完善、規(guī)劃最專業(yè)的一站式家居建材裝飾航母 主題三： 緊靠演達裝飾材料航母，地理位置得天獨厚 主題四： 依托南拓北優(yōu)規(guī)劃，投資“惠州南部新城”，買金山湖建材裝飾城 鋪王 主題五： 十年包租，真正的低風險、低門檻，真正地一鋪養(yǎng)三代 主題六： 實力開發(fā)商美高集團重拳出擊， 重金打造惠州裝飾材料采購第一城 主題七： 首付 2萬起，月供幾百起，真正地低門檻、低風險、高回報，把城市大發(fā)展的錢裝進自己的口袋 ?推廣策略 項目銷售推廣中，主要運用現(xiàn)場推廣、“點面結合推廣”的方式 現(xiàn)場推廣 售樓處包裝設計 樓體包裝 銷售畫冊 廣場包裝 燈桿旗、路旗廣告 點的推廣 售樓處包裝設計 大型廣告牌 公交車廣告 短信廣告 網(wǎng)絡廣告宣傳 面的推廣 報紙廣告 電視廣告 電臺廣告 軟性文章 二、階段性推廣策略（按照認籌的營銷模式來制定） ? 項目的營銷過程主要分為四個階段 階段 時 間 內(nèi) 容 第一階段 咨詢登記階段 2023年 6月初～ 2023年 7月中旬 通過咨詢登記，即可檢驗市場對本項目的接受程度以及 投資市場反應情況 第二階段 正式認籌階段 2023年 7月中旬～ 2023年 8月中旬 為項目正式開盤積蓄足夠的客戶，同時根據(jù)前期咨詢登記情況，選擇適當?shù)臅r間進行正式公開認籌發(fā)售 第三階段 公開解籌階段 2023年 8月中旬～ 2023年 10月初 項目正式開盤，通過各種媒體手段大肆宣傳，營造良好的銷售環(huán)境 第四階段 銷售掃尾階段 2023年 10月初～ 2023年 11月中旬 各種大型促銷活動，將銷售推向高潮。 14:42:4414:42:4414:42Sunday, March 26, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 14:42:4414:42:4414:423/26/2023 2:42:44 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 下午 2時 42分 44秒 下午 2時 42分 14:42: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 2時 42分 :42March 26, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 14:42:4414:42:4414:42Sunday, March 26, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 26日星期日 下午 2時 42分 44秒 14:42: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 2時 42分 :42March 26, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 主要營銷活動： 業(yè)主老帶新 ? 營銷前工作計劃安排 待前期工作準備充足后，我 司建議 6月 15日進場進行前期咨詢登記，預計 7月中下旬開始銷售 演講結束！ 謝謝！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 預計項目整體平均折扣為： += 鋪位銷售控制策略 ?全面推出，分片保留，帶動全面銷售。保持商場的通暢與美化商場整體布局； 原則二： 充分兼顧銷售與經(jīng)營的關系，鋪位分割做到可分可合 ——“分小易售，合大好用”； 原則三： 與銷售價格綜合考慮，合理設置鋪位總值，利于銷售； 原則四： 主力鋪位： 615平方米（使用面積） . 五、商鋪銷售價格制定 銷售價格制定原則 ? 通過周邊地區(qū)同類市場裙樓商鋪比較法進行一次定價； ? 根據(jù)行業(yè)的經(jīng)營狀況和商戶的利潤空間來確定合理的鋪位價格； ? 商場內(nèi)部根據(jù)人流走向、客戶消費心理來確定各個鋪位的價值； ? 預留升值空間，吸引投資客購買； 價格參照體系 1） 以惠州本地 2023— 2023年在售商鋪的銷售價格為參照，同時考慮市場對價格的接受能力和認可度。 二、銷售目標客戶定位 美高項目目標投資客戶 惠州市政府機關的公務員、公司中高層管理人員 本地私營企業(yè)主、臺資、港資、外資工廠老板及管理層人員 惠州本地裝飾材料市場及臨街裝飾材料店的經(jīng)營戶 河南岸金山湖片區(qū)高檔別墅樓盤的業(yè)主 廣州、深圳等地的實力投資者 三、項目銷售市場分析及競爭突破口 項目銷售市場分析 目前在惠州的商鋪銷售市場唯有義烏二期、黃塘數(shù)碼港 1號兩個項目使大家的眼球為之一亮。因而建議開發(fā)商采取此種銷售方式。 七、投資裝飾材料市場的意向 通過調(diào)查可知，投資客先前投資過裝飾材料市場的不多，但是他們對于將來投資裝飾材料市場還是有一定的欲望。 第四部分 投資客投資意向調(diào)查 一、投資意向 對于抽樣調(diào)查的 40名投資客中，最近有考慮在惠州投資商鋪的有 7個，占總比例的 17%，可能會投資的有 17個，占總比例的 42%，最近不會選擇再次投資惠州商鋪的有 5個，說不清楚的 11個，從投資客的投資意向來看，目前惠州的商鋪投資市場正在回暖。但由于最近幾年周邊建材市場增多，競爭壓力加大，商戶普遍反應生意比以前相差很多。家福特是惠州首家倉儲式建材超市，實行統(tǒng)一采購、統(tǒng)一定價、統(tǒng)一經(jīng)營和服務，堅持平價策略給消費者提供一站式購物。這兩條道路上的商業(yè)設施分布相對其他兩條路要密集一些，但同時每條路又呈現(xiàn)出自己獨特的商業(yè)業(yè)態(tài)分布。金山湖片區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)目前剛剛起步，此前開發(fā)的項目多以別墅等高檔樓盤為主，依托其自然資源和政府打造“南部新城”的規(guī)劃，金山湖片區(qū)將成為惠州豪宅開發(fā)的熱點片區(qū)，具有強大的發(fā)展空間和升值潛力。 2023年，惠州市商品房的銷售面積達到，比 2023年上漲 %，但隨著國家宏觀調(diào)控政策效應的影響， 2023年 1— 4月份全市商品房銷售面積為 ，下降 % 2023年商品房價格增長速度也是非?？斓?，銷售均價從 2023年的 2943元 /平方米上漲到 4732元 /平方米，上漲了 1789元 /平方米，百分比增長了近 61%。 預計 2023年惠州的商業(yè)地產(chǎn)仍具備廣闊的發(fā)展空間。城市廣場窗簾家飾城 惠州首個窗簾布藝、家居飾品專業(yè)市場 1F： 22023 2F： 11800 3F： 8000 返租 3年，年回報率8% 從開盤到現(xiàn)在 5個月的間內(nèi)整體銷售率 25%，整體招商率10% 義烏二期 粵東地區(qū)最大小商品市場 1F： 20230 2F： 12023 3F： 8500 4F： 6500 返租 3年，年回報率8% 到目前為止整體的銷售率已達85%，同時項目已經(jīng)啟動招商，整體招商率達到 50% 黃塘數(shù)碼港 1號 惠州電腦數(shù)碼用品專業(yè)市場 1F： 30000 2F： 15000 3F： 12023 返租 4年，年回報率8% 整體銷售率： 60% 整體的招商率： 80% 四、 2023 ～ 2023年惠州在售商鋪調(diào)查總結 通過對惠州市 0708在售商鋪的調(diào)查可以得出以下結論： 專業(yè)市場類項目占據(jù)市場主體 江北、麥地－演達片區(qū)仍然為最活