【正文】 優(yōu)劣勢： ? 優(yōu)勢： 1）相對短期返租，能更大程度地降低投資門檻、投資風(fēng)險，更能吸引客戶的投資興趣； 2）對于開發(fā)商，是開發(fā)商實(shí)力的體現(xiàn)，能承擔(dān)投資客的穩(wěn)定租金回報、同時承擔(dān)經(jīng)營上的壓力，這樣的發(fā)展商必定會吸引眾多初次置業(yè)者的； 3）對于業(yè)主，能較長時間地保證其穩(wěn)定的租金收益；對開發(fā)商可以使使銷售利益最大化； ? 劣勢： 1）對開發(fā)商而言，承擔(dān)的返租風(fēng)險太大，倘若在市場經(jīng)營不善的情況下，開發(fā)商不僅僅要背負(fù)上沉重的經(jīng)營壓力，同時要承擔(dān)投資客的租金收益，因而將背上沉重的資金鏈包袱。 VIP卡金額的繳納： 客戶直接將認(rèn)籌金交于開發(fā)商，并簽訂相關(guān)會員章程，由開發(fā)商出據(jù)相關(guān)收款憑證； 關(guān)于 VIP卡的說明： 項(xiàng)目認(rèn)購主要采用 VIP認(rèn)購卡的方式進(jìn)行，凡在認(rèn)購期內(nèi)購鋪客戶，享受因付款方式而不同的優(yōu)惠政策。 業(yè)態(tài)規(guī)劃上 充分借鑒惠州、深圳區(qū)域同類市場的規(guī)劃，市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)及品種豐富、齊全，具備做旺的良好基礎(chǔ)。 根據(jù)上面的綜合得分： 惠州紡織布料城三層實(shí)際銷售價格與分值的比 6156/67，可以計算出惠州紡織布料城其所得分值對應(yīng)售價標(biāo)準(zhǔn)為 92元 /分。 項(xiàng)目開盤前期的準(zhǔn)備工作主要包括以下幾部分 售樓處包裝到位 現(xiàn)場氣氛的烘托 廣告路牌的制作 入市前期的軟性文章炒作預(yù)熱市場 銷售的法律手續(xù)，按揭事宜等已確定 八、銷售控制 ?銷售速度 根據(jù)銷售情況及市場反應(yīng)適當(dāng)把握 ?銷售控制的過程及監(jiān)管 在銷售過程中，建立一套完整的銷售監(jiān)管系統(tǒng)，主要包括以下幾種制度： 銷售日報制度 、 銷售周報及溝通制度 每月的策略研討會制度 、 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人全程跟蹤制度 、 12小時信息反饋制度 第六部分 銷售推廣策略 ? 銷售整合推廣策略 ? 階段性推廣策略 一、銷售整合推廣策略 ? 推廣主題 主題一： 投資“粵東最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小保I惠州裝飾材料市場金鋪 主題二： 惠州目前配套最完善、規(guī)劃最專業(yè)的一站式家居建材裝飾航母 主題三： 緊靠演達(dá)裝飾材料航母，地理位置得天獨(dú)厚 主題四： 依托南拓北優(yōu)規(guī)劃，投資“惠州南部新城”，買金山湖建材裝飾城 鋪王 主題五： 十年包租，真正的低風(fēng)險、低門檻，真正地一鋪養(yǎng)三代 主題六： 實(shí)力開發(fā)商美高集團(tuán)重拳出擊， 重金打造惠州裝飾材料采購第一城 主題七： 首付 2萬起，月供幾百起，真正地低門檻、低風(fēng)險、高回報，把城市大發(fā)展的錢裝進(jìn)自己的口袋 ?推廣策略 項(xiàng)目銷售推廣中，主要運(yùn)用現(xiàn)場推廣、“點(diǎn)面結(jié)合推廣”的方式 現(xiàn)場推廣 售樓處包裝設(shè)計 樓體包裝 銷售畫冊 廣場包裝 燈桿旗、路旗廣告 點(diǎn)的推廣 售樓處包裝設(shè)計 大型廣告牌 公交車廣告 短信廣告 網(wǎng)絡(luò)廣告宣傳 面的推廣 報紙廣告 電視廣告 電臺廣告 軟性文章 二、階段性推廣策略（按照認(rèn)籌的營銷模式來制定） ? 項(xiàng)目的營銷過程主要分為四個階段 階段 時 間 內(nèi) 容 第一階段 咨詢登記階段 2023年 6月初～ 2023年 7月中旬 通過咨詢登記，即可檢驗(yàn)市場對本項(xiàng)目的接受程度以及 投資市場反應(yīng)情況 第二階段 正式認(rèn)籌階段 2023年 7月中旬～ 2023年 8月中旬 為項(xiàng)目正式開盤積蓄足夠的客戶，同時根據(jù)前期咨詢登記情況，選擇適當(dāng)?shù)臅r間進(jìn)行正式公開認(rèn)籌發(fā)售 第三階段 公開解籌階段 2023年 8月中旬～ 2023年 10月初 項(xiàng)目正式開盤，通過各種媒體手段大肆宣傳，營造良好的銷售環(huán)境 第四階段 銷售掃尾階段 2023年 10月初～ 2023年 11月中旬 各種大型促銷活動，將銷售推向高潮。 14:42:4414:42:4414:42Sunday, March 26, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 14:42:4414:42:4414:423/26/2023 2:42:44 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 2時 42分 44秒 下午 2時 42分 14:42: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 2時 42分 :42March 26, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 14:42:4414:42:4414:42Sunday, March 26, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 26日星期日 下午 2時 42分 44秒 14:42: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 2時 42分 :42March 26, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 主要營銷活動： 業(yè)主老帶新 ? 營銷前工作計劃安排 待前期工作準(zhǔn)備充足后，我 司建議 6月 15日進(jìn)場進(jìn)行前期咨詢登記，預(yù)計 7月中下旬開始銷售 演講結(jié)束！ 謝謝！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 預(yù)計項(xiàng)目整體平均折扣為： += 鋪位銷售控制策略 ?全面推出，分片保留，帶動全面銷售。保持商場的通暢與美化商場整體布局； 原則二： 充分兼顧銷售與經(jīng)營的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合 ——“分小易售，合大好用”； 原則三： 與銷售價格綜合考慮，合理設(shè)置鋪位總值，利于銷售； 原則四： 主力鋪位： 615平方米（使用面積） . 五、商鋪銷售價格制定 銷售價格制定原則 ? 通過周邊地區(qū)同類市場裙樓商鋪比較法進(jìn)行一次定價； ? 根據(jù)行業(yè)的經(jīng)營狀況和商戶的利潤空間來確定合理的鋪位價格； ? 商場內(nèi)部根據(jù)人流走向、客戶消費(fèi)心理來確定各個鋪位的價值； ? 預(yù)留升值空間，吸引投資客購買； 價格參照體系 1） 以惠州本地 2023— 2023年在售商鋪的銷售價格為參照，同時考慮市場對價格的接受能力和認(rèn)可度。 二、銷售目標(biāo)客戶定位 美高項(xiàng)目目標(biāo)投資客戶 惠州市政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員、公司中高層管理人員 本地私營企業(yè)主、臺資、港資、外資工廠老板及管理層人員 惠州本地裝飾材料市場及臨街裝飾材料店的經(jīng)營戶 河南岸金山湖片區(qū)高檔別墅樓盤的業(yè)主 廣州、深圳等地的實(shí)力投資者 三、項(xiàng)目銷售市場分析及競爭突破口 項(xiàng)目銷售市場分析 目前在惠州的商鋪銷售市場唯有義烏二期、黃塘數(shù)碼港 1號兩個項(xiàng)目使大家的眼球?yàn)橹涣?。因而建議開發(fā)商采取此種銷售方式。 七、投資裝飾材料市場的意向 通過調(diào)查可知，投資客先前投資過裝飾材料市場的不多，但是他們對于將來投資裝飾材料市場還是有一定的欲望。 第四部分 投資客投資意向調(diào)查 一、投資意向 對于抽樣調(diào)查的 40名投資客中，最近有考慮在惠州投資商鋪的有 7個，占總比例的 17%，可能會投資的有 17個，占總比例的 42%，最近不會選擇再次投資惠州商鋪的有 5個，說不清楚的 11個，從投資客的投資意向來看，目前惠州的商鋪投資市場正在回暖。但由于最近幾年周邊建材市場增多，競爭壓力加大，商戶普遍反應(yīng)生意比以前相差很多。家福特是惠州首家倉儲式建材超市，實(shí)行統(tǒng)一采購、統(tǒng)一定價、統(tǒng)一經(jīng)營和服務(wù)，堅(jiān)持平價策略給消費(fèi)者提供一站式購物。這兩條道路上的商業(yè)設(shè)施分布相對其他兩條路要密集一些，但同時每條路又呈現(xiàn)出自己獨(dú)特的商業(yè)業(yè)態(tài)分布。金山湖片區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)目前剛剛起步，此前開發(fā)的項(xiàng)目多以別墅等高檔樓盤為主，依托其自然資源和政府打造“南部新城”的規(guī)劃，金山湖片區(qū)將成為惠州豪宅開發(fā)的熱點(diǎn)片區(qū)，具有強(qiáng)大的發(fā)展空間和升值潛力。 2023年，惠州市商品房的銷售面積達(dá)到，比 2023年上漲 %，但隨著國家宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的影響， 2023年 1— 4月份全市商品房銷售面積為 ，下降 % 2023年商品房價格增長速度也是非?？斓模N售均價從 2023年的 2943元 /平方米上漲到 4732元 /平方米，上漲了 1789元 /平方米，百分比增長了近 61%。 預(yù)計 2023年惠州的商業(yè)地產(chǎn)仍具備廣闊的發(fā)展空間。城市廣場窗簾家飾城 惠州首個窗簾布藝、家居飾品專業(yè)市場 1F： 22023 2F： 11800 3F： 8000 返租 3年，年回報率8% 從開盤到現(xiàn)在 5個月的間內(nèi)整體銷售率 25%，整體招商率10% 義烏二期 粵東地區(qū)最大小商品市場 1F： 20230 2F： 12023 3F： 8500 4F： 6500 返租 3年，年回報率8% 到目前為止整體的銷售率已達(dá)85%，同時項(xiàng)目已經(jīng)啟動招商，整體招商率達(dá)到 50% 黃塘數(shù)碼港 1號 惠州電腦數(shù)碼用品專業(yè)市場 1F： 30000 2F： 15000 3F： 12023 返租 4年，年回報率8% 整體銷售率： 60% 整體的招商率： 80% 四、 2023 ～ 2023年惠州在售商鋪調(diào)查總結(jié) 通過對惠州市 0708在售商鋪的調(diào)查可以得出以下結(jié)論： 專業(yè)市場類項(xiàng)目占據(jù)市場主體 江北、麥地－演達(dá)片區(qū)仍然為最活