物業(yè)管理風險分析與防范-文庫吧在線文庫
【正文】 譚 巍 進取 責任 2 一、風險來源 167。 企業(yè)領導追求短期利益。 ● 對遺留問題或發(fā)生的爭議不能解決的 ， 由當?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進行協(xié)調解決 。 沒有與舊物業(yè)公司聯(lián)系溝通，同時由于之前沒有相關經(jīng)驗，接管工作準 備的不夠充分 ,對困難估計不足。 u突發(fā)事件有應急預案。此后，朱某將物業(yè)公司告上法庭。 現(xiàn)實中 ， 物業(yè)公司對運出小區(qū)的物品進行登記通常不是在小區(qū)出口現(xiàn)場進行的 ， 而是業(yè)主向物業(yè)公司提出申請 ， 由物業(yè)管理的專職人員對物品進行現(xiàn)場登記和檢查 ， 然后給業(yè)主出具 “ 放行條 ” ?？梢姡?放行條限制了物品出入小區(qū)的自由而非限制了朱某的人身自由 。 原告稱 ， 原告的裝修工人于凌晨 5時左右發(fā)現(xiàn)該事故后就立即找到被告物業(yè)公司 的保安人員 ， 但被告遲至上午 9時才回來處理該事故 。原告認為物業(yè)公司未履行法定義務，應當承擔侵 權損害賠償責任，提起侵權之訴是符合法律規(guī)定的。 本案爭議的焦點 :被告是否及時采取措施解決水管爆裂導致的積水問題。 一是高空拋物 。 案列一：煙灰缸案 2023年 5月 10日夜，市民郝某路過學田灣正街 65和 67號樓下時，一只從天而降的煙灰缸將其當場砸昏。 判決結果：一審法院認為，沒有證據(jù)證明 73家居民有過錯行為， 但物業(yè)公司有管理疏忽行為 ，因此判決物業(yè)公司承擔 30%的賠償責任， 73家居民不承擔賠償責任。 ◆ 業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際含意。 ◆ 改進服務、計費方式和收費方法。 物業(yè)本身及公共設備和設施的管理不善都有可能導致業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)安全，同于物業(yè)內(nèi)公共設備設施的多樣性和分布分散性特別，隨之而來的風險頻頻發(fā)生。 ◆ 制定科學的操作程序， 開展質量檢查四級制 車輛亂停亂放，造成交通堵塞。 u進出車輛嚴格控制，定時進行檢查、巡視。事發(fā)當晚，管理人員對進入停車場的原告車輛進行了登記，足以表明停車場作為保管人接受了該車，并由其實際控制，但被告在保管過程中未完全履行保管義務，造成原告車輛損失，應予以賠償。 當?shù)刂屑壏ㄔ赫J為：“物業(yè)公司停車場的營業(yè)執(zhí)照上注明經(jīng)營范圍是機動車停車，無機動車保管項目，其發(fā)放的收費卡，收取的費用是停放費，并非保管費。即使不得已約定保管關系，也要在合同中對物業(yè)公司的賠償條件和賠償范圍做必要的限制，比如對保管不善做限制性的解釋或限定在幾種特殊的情況里。 ◆ 加強公司自身管理和培訓工作，不要留下履行義務存在過錯的把柄。 ◆ 在 《 物業(yè)管理合同中 》 對車位使用關系和車輛保管關系區(qū)別收費，要保管的需付較高的費用，同時引導和鼓勵業(yè)主選擇使用關系約定，降低物業(yè)管理風險。認定存在保管關系的，基本都會判賠，認定存 在車位使用關系的，基本都不賠，除非物業(yè)公司存在嚴重過錯。據(jù)此，駁回上訴，維持原判。 案列一 某小區(qū)業(yè)主張某按規(guī)定將車停放在小區(qū)停車場內(nèi)，并每月交納停車費。 風險防范措施 一、加強交通的管理 二、完善停車管理措施 u劃出停車位。 u建立完善標準體系 u預防性措施； u技改 u組織措施（加強員工培訓，開班會，加強協(xié)調） 共它（顯性 和隱性） 公共環(huán) 境風險 衛(wèi)生保 潔風險 綠化 管理 占道 管理 公共環(huán)境風險防范措施： ◆ 建立完善管理機制，保潔管理機構設置合理。 B)催款要注意預防超過訴訟時效。 ◆ 對外部大環(huán)境不滿。 ◆ 學校、居委會、街道辦共同合作， 加強社會宣傳。 判決結果：法院認為，扔瓷片行為不是 18戶人共同的，因此不算實施共同侵害，應屬于普通侵權，應找到具體侵權者由其賠償。 案列：高空拋物案列 。 因此，原告關于被告未及時處理，導致?lián)p失發(fā)生的主張缺乏事實依據(jù) ，本院不予采納，最終駁回了原告的全部訴訟請求。 比如值班記錄 、 工作人員交接班記錄等 。 ， 并 于 6時 30分清潔完畢 ， 被告已履行了自己的職責 ， 不存在過錯 ， 不應承擔賠償責任 。消防設施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風險不僅要承擔經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶熑危?直接責任人和企業(yè)主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任。禁止非法拘禁和以其他方法非法剝奪或限制公民的人身自由，禁止非法搜查公民的身體。 《 物業(yè)管理條例 》 第 47條第 1款規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作
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