【正文】 ： 比如東營高檔餐飲經(jīng)營火爆，各種美容健身大行其道等等。 業(yè)態(tài) 青島路 高檔餐飲、休閑餐飲、酒吧、美容美體、網(wǎng)吧 西三路 K歌房、跆拳道館、美容美體 濟(jì)南路 美容美體、健身房 由于治安狀況和居民生活習(xí)慣等因素，東營夜生活較匱乏，這對集中于夜間的娛樂業(yè)經(jīng)營有一定影響。造成老百姓玩不起，招待客戶選擇余地少，最終決定去西城娛樂。 銀座品牌代表著東營的高檔消費(fèi)，名牌娛樂需要名牌商業(yè)品牌。反之亦然！ 經(jīng)營者的經(jīng)營狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營越好，回報(bào)越高，反之亦然 吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須先要吸引消費(fèi)者 11個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)搞定投資者 大多數(shù)投資者關(guān)心的無非是三個(gè)問題即：投資回報(bào)率和投資穩(wěn)定性、物業(yè)升值空間。 （二）“鯨魚”的諧音反映出了二期的定位即“精品餐吧街區(qū)”和“娛樂中心” （三）二期的定位填補(bǔ)了本案在高檔餐飲和娛樂空間缺失 （四）弱化二期在區(qū)位置上的劣勢，引導(dǎo)消費(fèi)者的流向 （五）娛樂場所和精品餐吧街區(qū)的合理搭配使商業(yè)價(jià)值超過一期。 吉祥物代言 設(shè)立鯨魚島吉祥物，使形象具有娛樂性和親人性。 選擇最具租金承受力的經(jīng)營者，使投資者獲利，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)銷售利潤最大化。 娛樂區(qū)增加觀光電梯，引導(dǎo)人流向上層運(yùn)動(dòng)。 （三） 中式酒樓 7套；養(yǎng)生餐飲、茶樓 3套；西餐廳共 6套；韓日餐飲 4套；美容美體 3套，保健足療 3套；酒吧共 3套；咖啡廳 3套合計(jì) 32套； （四）預(yù)留應(yīng)大量地上停車位；鋪位前預(yù)留足夠空間，三樓頂設(shè)情景陽臺 （五）建議將廚房、衛(wèi)生間設(shè)于二樓。 商鋪包租服務(wù)（保證投資客戶出租收益，減少風(fēng)險(xiǎn)） 反租對發(fā)展商而言必定要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，在保證發(fā)展商最大利益的前提下，可以與購買餐吧區(qū)、美容美發(fā)區(qū)的商鋪的投資者簽定包租 的合約，減少發(fā)展商必要的風(fēng)險(xiǎn)，也增加投資者信心，減少他們投資的風(fēng)險(xiǎn)。 推出少量單位進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，真正測試市場的接受價(jià)。 ? 活動(dòng)二： 主題： 慶銀座商城隆重開業(yè)， 5套旺鋪 1元起拍！ ?活動(dòng)三： 主題： 認(rèn)籌開盤三重奏，抽獎(jiǎng)讓利香港游 第二階段：開盤強(qiáng)銷期（ —— ） ? 活動(dòng)一： 主題： “讓東營財(cái)富重新排名” —— 盛大開盤（解籌） ? 活動(dòng)二： 突破： 『財(cái)富論壇』 客戶俱樂部 ?活動(dòng)三： 主題： “全民娛樂 —— 第一屆東營水上運(yùn)動(dòng)會(huì)！” —— 水上娛樂中心、水上大屏幕正式投入使用 ? 活動(dòng)四： 主題： “月是銀座情，越是有新意！” —— 中秋聯(lián)歡晚會(huì) 第三階段：持續(xù)銷售期（ —— ） 活動(dòng)一： 主題： 三人團(tuán)購，五套以上，更實(shí)惠！ 第四階段：深度銷售期（ —— ） ? 活動(dòng)一： 主題：“ 鯨魚島”特區(qū)隆重開業(yè)，再掀商鋪投資狂潮！ ? 活動(dòng)二： 主題： 新年購鋪送大禮 ? 活動(dòng)三： 主題： 五一狂銷日 戶外廣告（二期認(rèn)籌） 齊魯晚報(bào) （軟性硬廣 4次） 城市信報(bào) （軟性硬廣 4次） 手機(jī)短信（老客戶 1次） 戶外廣告 東營日報(bào) （軟性硬廣 1次） 齊魯晚報(bào) （軟性硬廣 1次） 戶外廣告 東營日報(bào) （軟性硬廣 1次） 城市信報(bào) （軟性硬廣 1次） 齊魯晚報(bào) （軟性硬廣 1次） 戶外廣告（開盤） 東營日報(bào) （軟性硬廣 1次） 城市信報(bào) （軟性硬廣 1次） 齊魯晚報(bào) （硬廣 1次、軟文 1次） 東營電視周刊 （硬廣 1次、軟文 1次） 手機(jī)短信（所有 1次） 戶外廣告 齊魯晚報(bào) （軟性硬廣 1次） 城市信報(bào) （軟性硬廣 1次） 認(rèn)籌 開盤 三、認(rèn)籌開盤階段報(bào)廣策略： 報(bào)廣選擇與發(fā)布 報(bào)紙主題策略 ： 第一批報(bào)廣 ： 時(shí)期： 6月 30日 7月 6日 7月 13日 7月 20日 主題： 到銀座城市廣場搶鋪去 第二批報(bào)廣： 時(shí)期： 7月 27日 主題： 銀座遍是黃金鋪 －－到銀座城市廣場淘金去！每天讓利 600元，連續(xù)讓利一個(gè)月。 聯(lián)想 1： 迪士尼主題樂園 思考： 銀座城市廣場分為購物、娛樂、餐飲、酒店、辦公、公益等多個(gè)功能分區(qū)，不同的功能區(qū)面對著相對不同的消費(fèi)者，滿足著消費(fèi)者不同的需求。 二期：精品 +娛樂 ? 地塊形狀：游在大海中的 鯨魚 （諧音：鯨 精 精品；魚 娛 娛樂） ? 鯨魚是最大的動(dòng)物，引入動(dòng)物形象增加娛樂性。 多個(gè)功能分區(qū)的商業(yè)廣場 主題商業(yè)廣場 發(fā)散我們的思維： 項(xiàng)目的規(guī)劃特點(diǎn)： 270環(huán)水商業(yè)街、 360環(huán)水生態(tài)休閑公園。如何使后期項(xiàng)目推廣中一方面與前期推廣有所區(qū)別，使每個(gè)部分個(gè)性分明不喪失自身功能的特點(diǎn)，一方面還能使銀座的品牌效應(yīng)得以延續(xù)？ 目前，美國加州、佛羅里達(dá)州，法國巴黎，日本東京和香港 5處地方建有迪士尼樂園。 預(yù)估二期運(yùn)營時(shí) 3層租金大約在 ，四層在 。 現(xiàn)時(shí)市場的平均價(jià)格 本項(xiàng)目的外在因素，如：供求關(guān)系，資金回收速度的要求 較遜色的鋪位，如邊角位，人流量較少的死角位置 主次出入口位置 本身項(xiàng)目的要素，如：面積、門面的寬度等 臨街商鋪單位 三、四層的單位 鋪位面積大小 鋪位的總價(jià)在市場上接受程度 在接近現(xiàn)樓時(shí)整體價(jià)格系數(shù)上調(diào) （三）價(jià)格調(diào)整策略 我們就以上主要因素對本項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行論證分析。 六、 E3規(guī)劃建議 （一） E3為餐飲旗艦店，一層旗艦店約 500平米；二層旗艦店約 500平米，二層設(shè)獨(dú)立樓梯 （二）煤氣容量要求在 30km3以上；電容量要求 30KW以上；上水管直徑需大于兩寸；同時(shí)需排污下水管；需要預(yù)留隔油池位置；需要有排煙通道，并解決好隔音、防火問題 七、 E1規(guī)劃建議 （一） E1的一層為某銀行營業(yè)廳，面積約 1500㎡； （二）電影院位于 E1的二層，面積約 1800㎡； （三） KTV設(shè)于 E1的三至四層，面積約 2023㎡； VIP大包： 40㎡左右，帶獨(dú)立衛(wèi)生間，比例占 25%；大包： 27㎡ ——30㎡，占 40%；中包： 20㎡，占 21%；小包： 12㎡ ——15㎡，占 8%；雙人包： 10㎡以下，占 6%； （四）建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)建議目標(biāo)客戶與開發(fā)商共同協(xié)商確定 一層入口示意 二層樓梯入口示意 E3平面示意圖 電 影 院 KTV KTV 銀 行 E1縱向示意圖 一、營銷節(jié)點(diǎn)界定 銷售攻擊總部署： 第一階段：蓄勢認(rèn)籌期（ ——）結(jié)點(diǎn)：銷售籌備 第二階段：開盤強(qiáng)銷期（ ——）結(jié)點(diǎn)：正式銷售 第三階段：持續(xù)銷售期（ ——）結(jié)點(diǎn)：全面銷售 第四階段：深度銷售期（ ——）結(jié)點(diǎn)：推進(jìn)銷售 第五階段：消滅尾盤期（ ——）結(jié)點(diǎn)：完成銷售 第八部分：項(xiàng)目推廣 二、銷售策略執(zhí)行： （一）總銷售策略： 前期宣傳造勢，商鋪進(jìn)行積籌，開盤后，娛樂區(qū)、餐吧區(qū)、美容美發(fā)區(qū)交叉推出，層層銷控。 停車場、下車站建議 停車場、下車站應(yīng)建于二期東側(cè)，使人流穿過整個(gè)二期部分，營造被動(dòng)行走路線 人流運(yùn)動(dòng)路線 商業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲的位置分布建議 餐飲旗艦店位于二期東北部 E3，可起到吸引人流的作用；零售商業(yè)位于二期正北向 E2部分，可增加與一期商業(yè)的連續(xù)性，其中次主力店位于商業(yè)部分的中部；餐吧街區(qū)、美容保健開放性強(qiáng)，位于二期正南 B4弧形部分。 強(qiáng)調(diào)通過體驗(yàn)點(diǎn)及主力店的作用將各商業(yè)點(diǎn)均衡布置，吸引人流由西北向東南運(yùn)動(dòng)。 緊扣二期以娛樂、特色餐飲為中心的主題，塑造項(xiàng)目良好形象。 美容美發(fā)專區(qū) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 街區(qū)概念 品牌 經(jīng)營面積 主力店 美體、足療 纖纖秀場 莎莎、柔婷、蒂凡尼、美麗田園 100200㎡ 美容、美發(fā) 片片青絲 50100㎡ 三 、“鯨魚島 ”特區(qū)的體 驗(yàn) 點(diǎn) 通過一個(gè) 核心體驗(yàn)點(diǎn) （水上運(yùn)動(dòng)中心）將人流聚集，再通過散布的多個(gè) 輔助體驗(yàn)點(diǎn) 將人流吸引到二期的各處，盤活整個(gè)“