【正文】 理、公開以及 費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則 ，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)， 業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持 。故我們應(yīng)從每月 5日起，按照下表中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及客戶類型進(jìn)行分類，通過短信、電話等形式不斷提醒業(yè)主，給業(yè)主緊迫感，讓其明白是否按時(shí)繳納物管費(fèi)是有人管控的，打消客戶“遲交無所謂”的念頭。如已繳納，請忽略本信息。如您因故不便前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶： XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行 XX支行。 ? 如果業(yè)主一直含糊其辭說”最近” “這兩天會來交”則要和業(yè)主約定一個(gè)有效的時(shí)間，到了時(shí)間之后再次提醒業(yè)主，這樣，不僅使業(yè)主自己心里在時(shí)間上產(chǎn)生緊迫感，同時(shí)也讓一拖再拖的業(yè)主產(chǎn)生失信的感覺，最終達(dá)到有效催費(fèi)的目的。每次 給您電話通知繳費(fèi)，打多了，我自己都不好意思了（實(shí)際上真正覺得不好意思的 是欠費(fèi)不交的業(yè)主），真的讓我很為難 …… ” ? “今天我們部門開會，我還挨批來著 …… ” 話術(shù)： 對象： 無法取得聯(lián)系的業(yè)主 招數(shù)說明： 業(yè)主在買房、接房時(shí)留下了個(gè)人信息，但出現(xiàn)欠費(fèi)時(shí)，卻無法通過當(dāng)初軟件、資料留下的電話號碼及其他途徑（通過戶內(nèi)門機(jī)呼叫、上門催收、業(yè)主朋友轉(zhuǎn)達(dá)等）及時(shí)聯(lián)系業(yè)主繳費(fèi)，這時(shí)就可以想盡辦法，挖掘資源，利用其他途徑查詢到業(yè)主的聯(lián)系方式通知其繳費(fèi)。對于整改過程已建立客情關(guān)系的客戶，必要時(shí)可表達(dá)難處，獲得業(yè)主同情。 ? 使用此招時(shí)，一定要注意適度，避免業(yè)主“恃寵而驕”。因電話溝通力度較小，故充分利用各部門資源，利用一切“眼線”，關(guān)注業(yè)主動向，凡遇到業(yè)主均當(dāng)面提醒，以達(dá)到收回欠費(fèi)目的。 ? 隨催費(fèi)函一定要附上該業(yè)主的繳費(fèi)明細(xì)、欠費(fèi)明細(xì)及繳納方式的說明，以免業(yè)主答應(yīng)繳納后再詢問查詢，耽誤繳納時(shí)間。而根據(jù)您購房時(shí)與我司簽定的《 XX前期物業(yè)服務(wù)合同》中第 五條 “ 乙方應(yīng)在當(dāng)月 15日之前將費(fèi)用金額繳清，逾期每天將按應(yīng)交納金額的 3‰ 向甲方 繳納滯納金 …… ” 故作為業(yè)主，您有按時(shí)繳納相關(guān)物業(yè)費(fèi)的責(zé)任。 ? 當(dāng)有多人同時(shí)符合律師函發(fā)放條件時(shí)，切勿同時(shí)發(fā)函，以免“狗急跳墻”多人抱團(tuán)，應(yīng)根據(jù)具體情況選擇幾人中較為怕事或領(lǐng)頭的人“開刀”，殺雞儆猴。截至 2023年 11月 22日，閣下共欠費(fèi)金額達(dá)人民幣 元；滯納金共計(jì)人民幣 。終而復(fù)始，日月是也死而復(fù)生，四時(shí)是也。 :39:0609:39:06March 22, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :39:0609:39Mar2322Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 22, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 22日星期三 9時(shí) 39分 6秒 09:39:0622 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 22日星期三 9時(shí) 39分 6秒 09:39:0622 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 22, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 本所特此函請閣下： 1． 于 2023年 11月 30日前至本所委托人之管理處結(jié)清以上費(fèi)用； 2．如果貴方未能在上述期限結(jié)清該等費(fèi)用，本所委托人可能采取暫停物業(yè)服務(wù)之有關(guān)措施，且本所將根據(jù)本所委托人之要求，依法提起訴訟，屆時(shí)，由貴方承擔(dān)全部的法律后果。如到達(dá)律師函上約定的繳費(fèi)時(shí)間時(shí)，對方任未主動聯(lián)系，則聯(lián)系業(yè)主，探聽情況。 物業(yè)聯(lián)系人：張 XX 聯(lián)系電話： 65402558 順頌秋安！ 四川景燦物業(yè)服務(wù)有限公司 2023年 11月 22日 ? XX老師，小 X和你溝通這么久，也是想解決這個(gè)問題，我一直認(rèn)為能通過溝通解決 的，那是最好的，小 X也不希望你和公司鬧僵呀，那對雙方都沒好處，是吧。就您的物業(yè)而言我客戶中心前臺也在積極地幫您 推薦。工作很忙吧！對了提醒您一下。 ? 老師，我今天看到您的報(bào)事，家里的下水道堵塞了啊。 ? XX老師 ， 這個(gè)事情 ， 小 X肯定會盡全力去幫你和地產(chǎn) /施工方協(xié)商 ， 但是相對的 ，也希望 XX老師你也能配合我們 …… 話術(shù) 對象： 曾經(jīng)對物業(yè)有所誤會，發(fā)生過不愉快的業(yè)主 招數(shù)說明： 某些業(yè)主對物業(yè)服務(wù)有過不好的感受，從而拒交物管費(fèi)，對于這種客戶，一味的催費(fèi)，只會加大負(fù)面影響，而不催的話，只會使欠費(fèi)金額越來越大。 ? 因整改拒交物管費(fèi)的客戶，首先應(yīng)通過服務(wù)讓業(yè)主感受到物業(yè)的服務(wù)，進(jìn)而獲得認(rèn)可和信任。 ? 面對此類業(yè)主，可以把自己的難處、尷尬、責(zé)任、時(shí)限等情況告知業(yè)主，以獲得理解 ? 與業(yè)主建立良好關(guān)系，使其信任你 ? 利用業(yè)主與個(gè)人關(guān)系套近乎，態(tài)度誠懇，表現(xiàn)出為難，甚至引人憐憫的樣子，讓對方知道催費(fèi)對你、對你的工作績效影響何其重要。如已繳納，請忽略本信息。 尊敬的 XX業(yè)主：您的物管費(fèi)已欠費(fèi)，請盡快到 XX客戶中心繳納，以免滯納金遞增。 ? 預(yù)付金用完的客戶一定要和按月繳納的業(yè)主分別發(fā)送短信，避免業(yè)主產(chǎn)生“他只是群發(fā)，不是在提醒我”的想法，耽誤繳納時(shí)間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)， 業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持 。 第四十三條 縣級以上人民政府價(jià)格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。 第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、 拒付物業(yè)費(fèi) 等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。 第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納 ；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。 第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求 業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 ? 提醒節(jié)點(diǎn)見下表： 第一招 適時(shí)提醒 關(guān)鍵 時(shí)間 每月 5號 15日前一個(gè)周五 1 15日當(dāng)天 說明 在每月 5號前