【正文】 23合富高管客戶(hù)活動(dòng)24偉業(yè)客戶(hù)高管活動(dòng)25易居客戶(hù)高管活動(dòng)26一財(cái)彩虹公益計(jì)劃攝影展27翡翠會(huì)客戶(hù)品鑒活動(dòng)28客戶(hù)品鑒活動(dòng)29客戶(hù)品鑒活動(dòng)30客戶(hù)品鑒活動(dòng)31客戶(hù)品鑒活動(dòng)圈層活動(dòng)線上媒體輿論主題 企劃工作鋪排Part 5物料體系4月前完成示范區(qū)包裝制作安裝銷(xiāo)售道具：樓書(shū)、戶(hù)型冊(cè)、多媒體、EDM、 DM 5月份完成實(shí)景樓書(shū)、 EDM\DM新品推薦暨樣板間開(kāi)放活動(dòng)、一財(cái)活動(dòng) 2場(chǎng)項(xiàng)目揭幕活動(dòng)、一財(cái)活動(dòng)1場(chǎng)、媒體下午茶一財(cái)活動(dòng) 1場(chǎng)、日本油畫(huà)展景泰藍(lán)收藏講座一財(cái)活動(dòng) 1場(chǎng)、珠寶鑒賞講座一財(cái)活動(dòng) 1場(chǎng)、供應(yīng)商專(zhuān)場(chǎng)推介港聯(lián)客戶(hù)推薦專(zhuān)場(chǎng)、銀行理財(cái)講座合作銀行客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)、財(cái)勝投資論壇一財(cái)活動(dòng) 2場(chǎng)、親子類(lèi)活動(dòng) 2場(chǎng)一財(cái)活動(dòng) 2場(chǎng)、英皇伴我成長(zhǎng)活動(dòng)老客戶(hù)維護(hù)活動(dòng)、暖場(chǎng)活動(dòng)老客戶(hù)維護(hù)活動(dòng)、圣誕活動(dòng)報(bào)紙： 勝者總裁班216。萬(wàn)科高端物業(yè)戶(hù)外： 借勢(shì)翡翠別墅等高端物業(yè)資源，在道旗、看板上投放五玠坊廣告。大維度拓客 首批客戶(hù)重點(diǎn)在于鎖定浦東區(qū)域客，隨區(qū)域影響力建立，后續(xù)客源逐漸將客戶(hù)重點(diǎn)由區(qū)域內(nèi)向全市及以外區(qū)域。分期付款（迫于政策壓力，上海眾多樓盤(pán)采用分期付款來(lái)促進(jìn)成交。定價(jià)參考：一類(lèi)資源： 47092元 /pfm二類(lèi)資源： 42023元 /pfm三類(lèi)資源： 35428元 /pfm四類(lèi)資源： 34227元 /pfm38500395003850041000 4050049000 48000 4700039000 38500 3600035500 3500034500 34000262421435004400040500面積段 單價(jià) 總價(jià)段240㎡ 32240 770萬(wàn)280㎡ 36000 1000萬(wàn)325㎡ 47500 1500萬(wàn)總價(jià) 1000萬(wàn)以下房源： 50套，其中一期 1000萬(wàn)以下占了38%。 提早入市，搶占市場(chǎng)份額5客戶(hù)分析和總結(jié)五玠坊運(yùn)營(yíng)策略及公司支持高端市場(chǎng)及競(jìng)品分析營(yíng)銷(xiāo)大策略（蓄客策略、推廣策略）價(jià)值點(diǎn)梳理及產(chǎn)品建議全年預(yù)計(jì)可上市資源Part 412年 80%具備預(yù)售條件[一期 ]120套，總計(jì) 取證時(shí)間：最早 2月底[二期 上市機(jī)會(huì)點(diǎn) ]110套，總計(jì) ，目前 80%具備銷(xiāo)售條件， 20%停工。多重收納系統(tǒng)（主臥、廚房、公共區(qū)域）?購(gòu)房時(shí)關(guān)注項(xiàng)目的 地段，了解區(qū)域并有認(rèn)同感，對(duì)區(qū)域未來(lái)充滿信心。 。五玠坊應(yīng) 找準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，擇機(jī)出貨，盡可能上半年多走量?？傉嫉?189564平米總建面 355345平米容積率 建筑形態(tài) 小高層 樓板價(jià) 2718高端 公寓 分面積段去化流量Part 2高端 公寓 分總價(jià)段去化流量Part 2n1000萬(wàn)以?xún)?nèi)總價(jià)段競(jìng)品成交接近 50%，其中， 800萬(wàn)以?xún)?nèi)總價(jià)段表現(xiàn)較突出，控制總價(jià)，是影響銷(xiāo)售速率的重要因素；n五玠坊項(xiàng)目： 240㎡ 戶(hù)型總價(jià)力爭(zhēng)控制在 800萬(wàn)以?xún)?nèi)； 280㎡ 戶(hù)型總價(jià)力爭(zhēng)控制在 1000萬(wàn)以?xún)?nèi)。2023年度高端市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)Part 1其中：上海星河灣（一期）、仁恒怡庭、金地天御、天境 預(yù)售證已經(jīng)全部拿出， 2023年僅去化庫(kù)存。五玠坊需要選擇合理時(shí)機(jī)入市。一期二期已全部面市2221232517181920總占地 202300㎡總建面 95000㎡容積率 建筑形態(tài) 小高層主力面積 4居室 356平米5居室 516平米在售存量 70套（其中還有 35套已認(rèn)購(gòu)，因限購(gòu)未簽約）未推量 43327㎡月均去化套數(shù) 19當(dāng)前成交均價(jià)（元 /㎡ ）55000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)約 15000元 /㎡競(jìng)品情況 浦東星河灣Part 1浦東星河灣成交基本集中在 290360㎡ 面積區(qū)間內(nèi)，該面積段總價(jià)基本落在 1500萬(wàn) 2023萬(wàn)區(qū)間； 浦東星河灣從 11月份以來(lái)，降價(jià)幅度達(dá) ，調(diào)整后成交 84套， 全年去化 110套， 占全年成交 76%尚東鼎核心賣(mài)點(diǎn)：中環(huán)內(nèi)類(lèi)別墅產(chǎn)品； 石材立面； 附加值高，贈(zèng)送面積； 高裝修標(biāo)準(zhǔn)我案競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：大平層產(chǎn)品的回歸，充分發(fā)揮大平層產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)； 創(chuàng)新的差異化大師產(chǎn)品設(shè)計(jì)； 萬(wàn)科品牌影響力?？偨?100000平方米 五玠坊可選取部分中等偏下資源，或小戶(hù)型資源通過(guò)合理定價(jià)，可帶來(lái)市場(chǎng)流量。 客戶(hù)分析Part 2基于前期已接觸的 800余組客戶(hù)，我們的目標(biāo)客戶(hù)有如下特征：?以居住浦東居多，尤其是聯(lián)洋、三林、金橋、陸家嘴一帶為主。選擇五玠坊主要是認(rèn)同地段發(fā)展價(jià)值 、 大師設(shè)計(jì) 、 低密度景觀規(guī)劃 ， 高品質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 。戶(hù)型南向大面寬強(qiáng)化戶(hù)型 5大 亮點(diǎn)1 廚房電器設(shè)備2 衛(wèi)生潔具3 地面裝飾4 中央空調(diào)5 門(mén)窗系統(tǒng)6 墻面、頂面裝飾7 地暖8 水處理系統(tǒng)9 熱水循環(huán)系統(tǒng)10 開(kāi)關(guān)、五金配件11 木飾面12 新風(fēng)系統(tǒng) 客戶(hù) 對(duì)裝修材料及電器關(guān)注點(diǎn)排序產(chǎn)品建議Part 3售價(jià) 單方成本 收益率 35000元 25247元 %40000元 25247元 %成本優(yōu)化后利潤(rùn)率：Part一類(lèi)資源二類(lèi)資源四類(lèi)資源二類(lèi)資源推售策略Part 4優(yōu)化成本后的柯凱示范單位交付216。2Part營(yíng)銷(xiāo)策略 —— 蓄客Part 5一財(cái)資源 翡翠會(huì) 高管營(yíng)銷(xiāo) 外部高端資源聚焦一財(cái)富階層方式：網(wǎng)站 雜志、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)2500組高端客戶(hù)深度挖掘方式：短信、EDM、高端社區(qū)戶(hù)外資源、道旗、看板、現(xiàn)場(chǎng)邀約活動(dòng)各代理公司及萬(wàn)科高管營(yíng)銷(xiāo)方式：總經(jīng)理私宴等諾亞財(cái)富銀行 VIP、平安保險(xiǎn)、 EMBA商學(xué)院、陜西能源類(lèi)企業(yè)主方式： call客、短信、 EDM、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)首批圈層客戶(hù)深度挖掘 后續(xù)客戶(hù)延伸供應(yīng)商現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品推介、之前客戶(hù)回訪方式：現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品推介會(huì)5 項(xiàng)目開(kāi)放暨 “一財(cái)會(huì)客廳 ”揭幕活動(dòng)216。 設(shè)計(jì)師品鑒會(huì)暖場(chǎng)活動(dòng)216。 23:12:1323:12:1323:123/23/2023 11:12:13 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 11:12:13 下午 11:12 下午 23:12:13三月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 三月 2111:12 下午 三月 2123:12March 23, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 23:12:1323:12:1323:12Tuesday, March 23, 20231知人者智，自知者明。 三月 21三月 2123:12:1323:12:13March 23, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 23 三月 202311:12:13 下午 23:12:13三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 英皇伴我成長(zhǎng)（音樂(lè)親子活動(dòng)）216。 銀行理財(cái)講座216?！?利用翡翠會(huì)蓄客形式 】短信、 EDM： 對(duì)總價(jià)在 1000萬(wàn)以上的萬(wàn)科業(yè)主以及早期購(gòu)買(mǎi)蘭喬、藍(lán)山、翡翠、第五園、 VMO、紅郡等客戶(hù)定期發(fā)送項(xiàng)目信息、工程信息、節(jié)日祝福短信。5客戶(hù)分析和總結(jié)五玠坊運(yùn)營(yíng)策略及公司支持高端市場(chǎng)及競(jìng)品分析營(yíng)銷(xiāo)大策略（蓄客策略、推廣策略）價(jià)值點(diǎn)梳理及產(chǎn)品建議開(kāi)盤(pán)蓄客策略Part 5開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)階段 5月初【 首批開(kāi)盤(pán)蓄客階段劃分 】示范單位開(kāi)放售樓處開(kāi)放第一階段網(wǎng)絡(luò)軟文老客戶(hù)維系第二階段媒體正式啟動(dòng)線上線下拓客翡翠卡篩客第三階段認(rèn)籌鎖客價(jià)格測(cè)試首批開(kāi)盤(pán) 營(yíng)銷(xiāo)策略 —— 蓄客Part 5年度蓄客策略核心深耕浦東區(qū)域 外拓區(qū)域?yàn)檩o首批圈