【正文】 產(chǎn)品屬性 解讀第二部分蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案產(chǎn)品認(rèn)知一層平面圖如圖所示 蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案產(chǎn)品認(rèn)知地下一層 一層 二層 三層 四層 五層 六層可售建筑面積（㎡） 3000 2500 2700 2700 2700 2023 1000基本特征面積相對完整；又與地下步行街連通整個(gè)商 業(yè) 的最佳位置；但是形狀不 規(guī)則 ，面 積小不足 2500 ㎡受住宅 電 梯 間 影響形狀同 樣 不規(guī)則 ，三 層總 面 積 8000平方左右頂層 商 業(yè) ，面 積縮 減，依舊不 規(guī)則配套 層 ，部分面 積 可售以上均為商業(yè)部分各層面積的約數(shù)；以上面積中包含住宅部分的電梯面積；蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案產(chǎn)品認(rèn)知在項(xiàng)目已經(jīng)做完產(chǎn)品定位的情況，只能依照產(chǎn)品所適應(yīng)的業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行多種可能性劃分。蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案產(chǎn)品認(rèn)知 1層可以做化妝品、珠寶首飾、名表等名貴商品專柜； 24層可以做小型超市； 5層可以做無煙餐飲，也可以做游戲廳、高檔網(wǎng)吧等。㎡ ） 140 190 150 120 90 80 70測算價(jià)格（元 /㎡ ） 19600 27360 21600 17280 12960 11520 10080以上參考的租金水平為周邊市場可類比商業(yè)的租金平均值，具有可參考性。按此價(jià)格可測算項(xiàng)目應(yīng)得銷售額為：價(jià)格認(rèn)知地下一層 一層 二層 三層 四層 五層 六層測算價(jià)格（元 /㎡ ） 21600 33700 22500 18000 12960 11520 10080可售面積（㎡） 3000 2500 2700 2700 2700 2023 1000銷售額（萬元） 6480 8425 6075 4860 2304 1008合計(jì)： 備注：因具體建筑面積尚未確定，為了便于計(jì)算，以上每層面積均為約數(shù)。反之亦然！經(jīng)營者的經(jīng)營狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營越好，回報(bào)越高，反之亦然商業(yè)地產(chǎn)五方利益關(guān)系示意圖吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須先要吸引消費(fèi)者。開發(fā)商運(yùn)營商123456調(diào)整模式二：將商場分割為獨(dú)立商鋪，銷售；投資者即經(jīng)營者并兼部分運(yùn)營者功能。 中小型商場商家自管 無產(chǎn)權(quán)式銷售統(tǒng)一返租選擇實(shí)力商家調(diào)整模式二項(xiàng)目地段極度繁華，可簡單實(shí)現(xiàn)零散的商家入駐；需要一定招商工作，難度一般。因?yàn)檎{(diào)整后的模式二，具有操作簡單、風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，此案中不做針對性地營銷方案。蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案商業(yè)營銷所應(yīng)確定的市場形象 ?市場定位 市場 定位第六部分蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案市場形象定位定位原則： 定位鐵三角 —— 贏得市場的法寶創(chuàng)造第一表現(xiàn)差異 引導(dǎo)需求u蘭州首座生活體驗(yàn)式購物中心u 獨(dú)特的營銷方式，第三代投資法則。地下一層 一層 二層 三層 四層 五層 六層測算價(jià)格（元 /㎡ ） 21600 33700 22500 18000 12960 11520 10080銷售價(jià)格，按照正常測算價(jià)格銷售，如上表。地下一層 一層 二層 三層 四層 五層 六層原始價(jià)格（元 /㎡ ） 21600 33700 22500 18000 12960 11520 10080調(diào)整價(jià)格一 23100 36000 24000 19200 13850 12300 10700承諾 3年返租，每年返租 8%。銷售價(jià)格，在正常測算價(jià)格的基礎(chǔ)上，將前 3年應(yīng)該返給客戶的 24%、高價(jià)銷售所帶 來的稅費(fèi)增加到銷售價(jià)格中。策略比較 —— 直接經(jīng)濟(jì)收益比較蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案營銷策略 — 返租策略直接經(jīng)濟(jì)收益 后期返租 返租風(fēng)險(xiǎn) 租金利用 營銷難易 客戶利益點(diǎn) 適合的營銷周期策略一 32650萬元 3年共 19% 中 低 低 價(jià)值相當(dāng) 全程策略二 34850萬元 每年 8% 中 中 中 租可還貸 全程策略三 36500萬元 只第 3年 8% 低 高 高 降低了首付 全程、促銷或高價(jià)難銷階段建議采取策略三。 一月 21一月 2114:26:4414:26:44January 27, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2114:26:4414:26Jan2127Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/27 14:26:4414:26:4427 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/1/27 14:26:4414:26:4427 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。尤其是降低了首付款，降低了客戶的購買門檻，也增加了購買大面積的可能性。計(jì)算方法： 調(diào)整價(jià)格 =原始價(jià)格 *〔 （ 1+5% ） + 5% * 38% 〕蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案營銷策略 — 返租策略返租策略二因銷售價(jià)格上考慮了給客戶增加返租率所帶來成本增加，所以可以保證開發(fā)商實(shí)現(xiàn)應(yīng)得利潤。投資者自行負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅。 “體驗(yàn)式商業(yè)中心 ”對于國外和中國香港來說都是新的商業(yè)模式，它強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者購物過程中感官的立體享受，成功的體驗(yàn)購物中心對消費(fèi)者購物心情的控制設(shè)計(jì)非常巧妙和體貼，從色彩和建筑形體的設(shè)計(jì)使消費(fèi)者產(chǎn)生愉悅心情，盡量讓消費(fèi)者在不知不覺中把每個(gè)樓層都逛一遍，從顏色和燈光，每條走道的寬度，都有非常人性化的設(shè)計(jì)。銷售中利用反租、返現(xiàn)等優(yōu)惠政策運(yùn)營公司成立以低于主力店的對外招商政策，吸引中小商家入住，爭取在項(xiàng)目銷售完畢前招商達(dá)到 80%以上運(yùn)營公司開業(yè)后對項(xiàng)目經(jīng)營進(jìn)行管理和扶持，實(shí)現(xiàn)旺場開業(yè)后進(jìn)入調(diào)整期，業(yè)種營業(yè)戶等根據(jù)經(jīng)營狀況而調(diào)整，直至相對穩(wěn)定旺場后經(jīng)營獲益或銷售變現(xiàn)商場旺場后的經(jīng)營獲益和成熟商鋪的銷售將獲益巨大，屆時(shí)，視項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況實(shí)現(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)。策略的執(zhí)行與否，又將此模式分為兩種模式：一種平價(jià)進(jìn)出，一種高進(jìn)低出。其運(yùn)作，需要的業(yè)態(tài)、業(yè)種條件不同，營銷模式不同，對開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)、利潤、運(yùn)作難易的影響也各不相同。蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案調(diào)整營銷模式二消費(fèi)者經(jīng)營者投資者投資者提供場所給經(jīng)營者經(jīng)營，獲取價(jià)值經(jīng)營者從投資者手中得到經(jīng)營權(quán)，經(jīng)過自己的經(jīng)營，在消費(fèi)者手中獲得價(jià)值。反之亦然！經(jīng)營者的經(jīng)營狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營越好，回報(bào)越高，反之亦然商業(yè)地產(chǎn)五方利益關(guān)系示意圖吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須先要吸引消費(fèi)者。即以上價(jià)格表應(yīng)修正為：地下一層 一層 二層 三層 四層 五層 六層市場租金（元 /月 ◆ 在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，價(jià)格一直高于產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值；又因商業(yè)地產(chǎn)操作的方式 不同，價(jià)格高出價(jià)值的幅度又有不同。蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案產(chǎn)品認(rèn)知 15層，如果有小型商場進(jìn)駐，則可以 作為商場經(jīng)營 。二、商場的經(jīng)營理念應(yīng)該盡量趨向于 “取悅于消費(fèi)者 ” 經(jīng)營理念趨向于取悅消費(fèi)者，不僅僅是入駐商家的要求，也可以因此打動(dòng)投