【正文】 17%、 11%，目前租金為 30300元 /㎡ /月27216。本路段雖然屬于城市主干道，但是商業(yè)不是很繁華，屬于城市商業(yè)補(bǔ)充街道，由于其特殊的地段成為眾多需要大型店面的婚紗影樓、休閑娛樂(lè)的首選之地。該街道屬于明珠廣場(chǎng)、云路街的補(bǔ)充，業(yè)態(tài)上有著相類似。大別山路東段自發(fā)形成一條長(zhǎng)約 400米的五金機(jī)電一條街，西邊為長(zhǎng)約 200米的家裝建材一條街，目前共計(jì)店鋪近 400家。 F組團(tuán)是六安市最大的兒童娛樂(lè)中心及大型數(shù)碼港。銷售情況：基本售罄銷售價(jià)格： 8000—12023 元 /平米銷售政策：返租 12年，每年 8%（銷售價(jià)）入駐品牌：紅達(dá)電器、尚街百貨等尚街：返租回報(bào)率高，銷售情況較好34總結(jié)：商業(yè)基本飽和，規(guī)劃凌亂，處于結(jié)構(gòu)調(diào)整期，亟待整合216。各個(gè)商業(yè)街規(guī)劃凌亂，雖然自發(fā)形成了一定的聚集，但是整體缺乏集中管理和品牌化運(yùn)營(yíng)，整體盈利水平不高，商鋪本身租金水平難以提升，市場(chǎng)亟待有吸引力和品牌影響力的商業(yè)出現(xiàn)。35六安城市及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述六安商業(yè)市場(chǎng)剖析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位物業(yè)包裝建議營(yíng)銷推廣策略銷售組織36區(qū)域概況 :商業(yè)欠發(fā)達(dá)，無(wú)典型集中商業(yè)出現(xiàn)城北九里溝亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心： 亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心將以定位于區(qū)級(jí)次中心為主，亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)模上比區(qū)級(jí)商業(yè)中心要小一些，服務(wù)人口也相對(duì)少一些，但在商業(yè)設(shè)施的檔次與功能上，要比社區(qū)商業(yè)功能區(qū)高與全面。 商鋪?zhàn)饨鹚绞州^低，沿街門面租金范圍 20—50 元 /平米月，內(nèi)鋪和內(nèi)街租金最低只有幾元，租金售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫節(jié)，造成了區(qū)域內(nèi)商業(yè)銷售的困難。與本案臨近，且建筑形態(tài)相似，其銷售推廣對(duì)本案有著重要的借鑒作用。在售商業(yè)銷售政策吸引力不高，商鋪采用返租形式，集中商業(yè)招商力度不大，致使客戶信心不足，銷售受阻。5路 政務(wù)中心 —— 淠綠新村 經(jīng)皖西路、健康路、人民路、云路街到城北小學(xué)，可至本案。通過(guò)對(duì)產(chǎn)品自身價(jià)值的演繹，深入闡述發(fā)展前景252。252。項(xiàng)目整改，重新包裝，刺激市場(chǎng)且精確預(yù)算，降低改造費(fèi)用；46項(xiàng)目剖析總結(jié)216。項(xiàng)目自身配套不足，較難符合定位的業(yè)態(tài)的要求；47項(xiàng)目操作思路216。一 線 品牌216。強(qiáng) 調(diào)產(chǎn) 品的特色和價(jià) 值追隨者追隨者 補(bǔ)補(bǔ) 缺者缺者216。敏 銳 的機(jī)會(huì)主 義 者51案例借鑒成都 錦里52錦里民俗休閑街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以傳統(tǒng)川西古鎮(zhèn)為建筑風(fēng)格的旅游休閑街區(qū)。216。216。依托政府著力打造城北亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心的政策扶持，建立項(xiàng)目在城北區(qū)的龍頭位置，進(jìn)而確立項(xiàng)目在六安市 “娛樂(lè)名片 ”的地位。理論： 人流順著所看到的有吸引力的商家走。六安市及周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高的投資客（政府公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人等）；216。而自用買家及投資買家按其本身的特點(diǎn)，可細(xì)分為下列四大類：賣家類型 自用賣家 投資買家分類 中、小經(jīng)營(yíng)者 大型經(jīng)營(yíng)者 大眾投資者 專業(yè)投資者動(dòng)機(jī) 自用為主，主要考慮經(jīng)營(yíng)收益 長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益比物業(yè)增值更重要 租金收益、增值、保值 增值、租金收益、保值范圍 合肥及周邊地區(qū)品牌店，個(gè)體工商業(yè)者 合肥及周邊地區(qū)商業(yè)機(jī)構(gòu) 合肥及周邊地區(qū) 合肥及周邊地區(qū)，傳統(tǒng)地產(chǎn)投資客來(lái)源地購(gòu)買力 中等，是中小面積鋪面購(gòu)買者或承租者最強(qiáng)，屬于機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略性投資，是大面積鋪面購(gòu)買者或承租者經(jīng)濟(jì)實(shí)力普遍有限，購(gòu)鋪款為閑置資金，現(xiàn)在投資意向不明確經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，購(gòu)房款為閑置資金，也可能部分通過(guò)融資，投資意向明確價(jià)格 不確定，價(jià)格期望值與現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)水平等多種因素有關(guān) 不確定，價(jià)格期望值與所有制等多種因素有關(guān)大部分沒(méi)有購(gòu)買經(jīng)驗(yàn)，預(yù)期價(jià)格不明確大部分擁有多次購(gòu)買經(jīng)驗(yàn)，價(jià)格敏感性強(qiáng)信息渠道 大眾媒體，以及行業(yè)內(nèi)信息傳播渠道，個(gè)別機(jī)構(gòu)有專門人負(fù)責(zé)收集市場(chǎng)資訊大眾媒體，以及行業(yè)內(nèi)信息傳播渠道基本為大眾媒體，親友信息傳遞作用明顯除大眾媒體外，有特殊群體信息傳遞方式關(guān)注要素本身及周邊商業(yè)環(huán)境，位置，交通，人流量，對(duì)于街鋪的認(rèn)同度較大，關(guān)注商鋪的使用面積，對(duì)于現(xiàn)鋪的需求大，商場(chǎng)管理及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作水平本身及周邊商業(yè)環(huán)境，位置，交通，人流量地理位置、投資回報(bào)、資金安全地理位置、物業(yè)增值可能、變現(xiàn)交易靈活性心理特征 較理性 理性 感性為主，容易接受引導(dǎo) 極其理性營(yíng)銷要點(diǎn) 區(qū)域發(fā)展分析和特定行業(yè)近期經(jīng)營(yíng)收益分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析和財(cái)務(wù)分析 低投入、高回報(bào)、零風(fēng)險(xiǎn)的閑余資金創(chuàng)富出路絕佳入市時(shí)機(jī)的高回報(bào)投資產(chǎn)品，政務(wù)新區(qū)核心商業(yè)圈地段增值概念，巨大的增值潛力。商鋪內(nèi)部雜物清理，保持清潔；216。具有特色的徽派小品，既提升項(xiàng)目的品質(zhì)也起到了營(yíng)造氛圍的作用。強(qiáng)調(diào)昭示性，注重商業(yè)氛圍的營(yíng)造；216。思路二：解決項(xiàng)目整改、包裝，重新樹立項(xiàng)目形象項(xiàng)目屬于現(xiàn)房銷售，但是現(xiàn)狀難以與項(xiàng)目的定位匹配，無(wú)法支撐項(xiàng)目的定位和形象高度，應(yīng)盡早開始整改、包裝工作，打造六安娛樂(lè)休閑商業(yè) “明星 ”。營(yíng)銷推廣時(shí)可以著重營(yíng)造這一特色，通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的演繹樹立項(xiàng)目獨(dú)特的形象高度，進(jìn)而以引領(lǐng)六安娛樂(lè)休閑產(chǎn)業(yè)姿態(tài)突破市場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝 ：表現(xiàn)項(xiàng)目娛樂(lè)休閑不夜城定位，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)、檔次。房地產(chǎn)項(xiàng)目操作是個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程，在預(yù)算許可的條件下，我司認(rèn)為可規(guī)劃執(zhí)行“316” 系統(tǒng)活動(dòng)方案，大力提高項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大銷售面 。邀請(qǐng)嘉賓： 業(yè)主及潛在客戶95小型活動(dòng)： 酒會(huì)、客戶聯(lián)誼會(huì)、 嘉年華晚會(huì) 等。 鋪位面積劃分 ：―――― 化整為零，靈活操作。弊： 出租部分商業(yè)未能在短期內(nèi)回籠資金。限期小批量入市性形成熱銷，為后期入市打下基礎(chǔ)，營(yíng)造持續(xù)熱銷局面，提供可持續(xù)炒作亮點(diǎn)；216。因此，本項(xiàng)目銷售模式宜采用增加客戶信心：返租 +回購(gòu)109具體銷售策略（信心保證一）：返租 +5年回購(gòu) +10年回購(gòu)前前 3年年每年固定回每年固定回報(bào)報(bào) 8%，從總，從總價(jià)中扣除價(jià)中扣除4年年 7年年每年固定回報(bào)每年固定回報(bào)9%，給與投資，給與投資者者8年年 10年年每年固定回每年固定回報(bào)報(bào) 10%，給，給與投資者與投資者10年以后年以后開發(fā)商以開發(fā)商以 140%回回購(gòu)，或繼續(xù)委托購(gòu)，或繼續(xù)委托開發(fā)商經(jīng)營(yíng)按實(shí)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)按實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格給予際市場(chǎng)價(jià)格給予回報(bào)回報(bào)第第 5年年第第 5年給予客戶一年給予客戶一次次 120%回購(gòu)的機(jī)回購(gòu)的機(jī)會(huì)，如果客戶選擇會(huì)，如果客戶選擇不回購(gòu)則可繼續(xù)享不回購(gòu)則可繼續(xù)享受開發(fā)商返租受開發(fā)商返租銷售策略分析：216。此策略可以整體提煉為 “5年做不旺退你錢 ”的主題推廣語(yǔ)，擁有極大的殺傷力和吸引力，能極大地催項(xiàng)目整體銷售。最低回報(bào)率在 8%以上，符合投資客戶的基本要求，也避免過(guò)多的返祖給開發(fā)商帶來(lái)的壓力，將返租 水平控制在合理范圍內(nèi)。如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，開發(fā)商遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。 10年以后開發(fā)商 140%回購(gòu)，客戶 10年收益率可達(dá) 230%，預(yù)期收益十分可觀。政府全力打造北城商業(yè)新核心；216。銷售持續(xù)增長(zhǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素：216。在項(xiàng)目實(shí)際操作中，通過(guò)博觀對(duì)區(qū)域準(zhǔn)確把握和出色的營(yíng)銷策劃為項(xiàng)目增加營(yíng)銷溢價(jià)。單位投入的產(chǎn)出最大化；216。產(chǎn)品同質(zhì)性（品質(zhì)、定位等）216。 一月 21一月 2116:24:1516:24:15January 27, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 一月 2116:24:1516:24Jan2127Jan21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023/1/27 16:24:1516:24:1527 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。高產(chǎn)品附加值；216。本項(xiàng)目希望能以片區(qū)價(jià)格引領(lǐng)的方式搶占市場(chǎng)份額，迅速實(shí)現(xiàn)資金回籠；216。市場(chǎng)當(dāng)期營(yíng)銷環(huán)境115項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)，搶占市場(chǎng)份額，短、平、快回籠資金216?？們r(jià) XX萬(wàn)買間鋪！ 216。不夜城 匯聚六安娛樂(lè)財(cái)富216。承擔(dān)返租補(bǔ)貼及回購(gòu)的資金壓力，且項(xiàng)目 5年的經(jīng)營(yíng)保證；216。保持整體產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；又能給予給投資者堅(jiān)定信心。前 3年回報(bào)從首付中扣除可大大降低客戶的投資門檻，同時(shí)預(yù)留 3年的市場(chǎng)培育期為開發(fā)商培育市場(chǎng) 贏得時(shí)間，在項(xiàng)目成功經(jīng)營(yíng)的預(yù)期下，開發(fā)商還可以獲得 3年的租金收入。216。106一期項(xiàng)目二期啟動(dòng)第一期的啟動(dòng)基本上是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目部分資金的回籠，二期則是起到承上啟下的作用，要確保整體項(xiàng)目的成功操作，須在一期開始銷售后盡快啟動(dòng)二期的工作，尤其是二期部分商家的招商和簽約，通過(guò)商家的簽約不斷制造突破點(diǎn)，吸引客戶。利： 統(tǒng)一規(guī)劃管理，有利于招商工作開展；能長(zhǎng)期持有物業(yè)獲得長(zhǎng)期收益和未來(lái)部分增值收益。在沿街或顯眼區(qū)域商鋪面積可劃為設(shè)置較大面積 。CS服 務(wù) 接待流程CS服 務(wù) 理念的 導(dǎo) 入CS的要求：在每個(gè)環(huán)節(jié)讓每個(gè)客戶體驗(yàn)價(jià)值 永遠(yuǎn)比客戶期望的要多一點(diǎn)實(shí)地看房97案例：感受服務(wù)客戶最需要的： 不被怠慢普通服務(wù)： 客戶自己開門，置業(yè)顧問(wèn)上前接待?；顒?dòng)形式： 專家及政府之間的談話、現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)問(wèn)答活動(dòng)時(shí)間： 2023年 5月活動(dòng)地點(diǎn)：皖西賓館（暫定）主要嘉賓： 六安房產(chǎn)局、規(guī)劃局等；房產(chǎn)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家等活動(dòng)對(duì)象： 準(zhǔn)業(yè)主活動(dòng)規(guī)模： 200— 300人六安城市發(fā)展論壇暨六安商業(yè)發(fā)展峰會(huì)93活動(dòng)目的： 通過(guò)開業(yè)活動(dòng)的盛大舉行營(yíng)造影響，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。網(wǎng)絡(luò)： 增加受眾面，及時(shí)新聞發(fā)布。提升項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力和權(quán)威性。思路六：銷售政策、團(tuán)隊(duì)建設(shè)及銷售中其他問(wèn)題解決，為項(xiàng)目操作 “保駕護(hù)航 ”銷售政策是項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵，應(yīng)確定適合市場(chǎng)并適當(dāng)超前的銷售政策，增加項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)狀包裝效果79賣場(chǎng)氛圍展示 (售樓部包裝 ) ： 看樓通道、導(dǎo)視看樓通道可以輔助營(yíng)造氛圍和通過(guò)視覺(jué)的不斷刺激，促進(jìn)客戶購(gòu)買欲望導(dǎo)視 系統(tǒng)指向清晰、處處體現(xiàn)形象宣傳，從細(xì)微處提升項(xiàng)目品質(zhì)路牌導(dǎo)示 路口導(dǎo)示室內(nèi)導(dǎo)示80關(guān)鍵物料： 模型模型制作原則：?jiǎn)误w模型突出設(shè)計(jì)理念，區(qū)域模型顯現(xiàn)項(xiàng)目在區(qū)域的重要地位；運(yùn)用燈光特技效果，顯示商業(yè)的品質(zhì)和繁華。特色門牌特色導(dǎo)視75停車位建議 ：216。門前廣場(chǎng)進(jìn)行包裝（可以在北塔公園處設(shè)立公共娛樂(lè)設(shè)施吸引客流）；售樓部廣場(chǎng)售樓部立面72項(xiàng)目包裝：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝可以體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)、檔次，增加項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值，提高客戶投資信心，能夠起到刺激客戶購(gòu)買的欲望。道路堆放的雜物搬離，216。娛樂(lè)行業(yè)：足浴、電玩、網(wǎng)吧等；216。視線65人流動(dòng)線216。茶樓和咖啡廳設(shè)置于景觀較好的位置，較符合消費(fèi)者的心理感受；216。通過(guò)娛樂(lè)休閑產(chǎn)業(yè)的大力招商塑造項(xiàng)目六安娛樂(lè)休閑的龍頭品牌地位 。城市人文資源的積淀：豐富的城市歷史文化以及傳統(tǒng)建筑等人文資源。以川西文化為底蘊(yùn)的舊城改造項(xiàng)目，囊括了旅游、美食、娛樂(lè)休閑、特色紀(jì)念品等各類商業(yè)元素茶樓 戲臺(tái)風(fēng)味小吃53216。價(jià)格 戰(zhàn) 的制造者216。具有持 續(xù) 作 戰(zhàn) 能力市 場(chǎng) 新 進(jìn) 者216。通過(guò)大力招商，主力商家入駐經(jīng)營(yíng)樹立項(xiàng)目成功營(yíng)業(yè)形象，增加客戶對(duì)項(xiàng)目的信心；216。項(xiàng)目屬于小體量的商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目高定位有一定的難度；216。252。強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)域潛在價(jià)值，消除商家的心理障礙；252。 16路 客運(yùn)東站 —— 客運(yùn)北站經(jīng)佛子嶺路、梅山路、人民路、解放路，通過(guò)本案。40六安城市及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述六安商業(yè)市場(chǎng)剖析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位物業(yè)包裝建議營(yíng)銷推廣策略銷售組織41整體概況地理位置： 解放路與塔北路之間，北塔公園北側(cè)項(xiàng)目綜述：項(xiàng)目共有 11棟獨(dú)立徽派建筑，每棟建筑為 2—3 層，面積從 640—1852 平米不等。本區(qū)域沒(méi)有真正意義上的具有輻射片區(qū)乃至整個(gè)市區(qū)的領(lǐng)軍式集中商業(yè)，因此不能產(chǎn)生聚集效應(yīng)，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。區(qū)域內(nèi)典型商業(yè)一覽38類似項(xiàng)目分析狀元坊：總建筑面積： 定位： IT電腦、學(xué)生用品專業(yè)市場(chǎng)及培訓(xùn)中心商鋪面積： 23—123 平米銷售政策：返租兩年，每年 7%銷售價(jià)格： 5500—7000 元 /平米總體描述：經(jīng)營(yíng)慘淡，銷售遇阻，整體建筑檔次不高，推廣不力。 值得一提的是沿解放路的北塔公園為六安市最古老的建筑之一，具有一定得旅游、休閑價(jià)值，但是周邊商業(yè)沒(méi)有很好的利用這一點(diǎn)。六安商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)建設(shè)眾多，但是整體檔次、環(huán)境一般， 同業(yè)態(tài)分布較為分散 ， 沒(méi)有形成品牌效應(yīng)，尤其是娛樂(lè)、餐飲行業(yè)雖大多位于市中心區(qū)域但相互存在一定距離，沒(méi)有形成互動(dòng)效應(yīng)，不能形成一定得凝聚力。核心商圈可供開發(fā)的空間很小，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)向城市邊沿?cái)U(kuò)散。 月新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)：大型超市入駐，帶動(dòng)整體銷售32紅街：與政府聯(lián)動(dòng)，整合營(yíng)銷操作較好，銷售情況較好紅街鞋帽箱包、電影院美食城數(shù)碼、運(yùn)動(dòng)品牌健 身、精 品、珠寶名品 購(gòu)物、 KTV由浙江精工世紀(jì)房產(chǎn)開發(fā)，總建筑面積 10萬(wàn)平米，集購(gòu)物、旅游、休閑、娛樂(lè)及文化展示為一體的復(fù)合型商業(yè)步行街。租金 20—50 元 /㎡ /月，據(jù)政府部門規(guī)劃和業(yè)主反映，近期會(huì)拆遷。其次為電腦電器類占到 16%,主要是區(qū)域內(nèi)有正在運(yùn)作的電腦數(shù)碼街帶動(dòng)。其次為餐飲娛樂(lè)、和婚紗攝影，都達(dá)到 11%。其次為賓館旅館類，這條街道由于所處位置鬧中取靜，且租金合適，因此成為諸多賓館類的聚集地，占到 13%，經(jīng)營(yíng)狀況