【正文】 報(bào)議程 第一部分 研究基礎(chǔ) 第三部分 深度解析 微觀市場(chǎng)分析 第二部分 研究視角 商業(yè)項(xiàng)目分析 在建商業(yè)項(xiàng)目 ? 54 ? 項(xiàng)目地址：西依相陽(yáng)路、南鄰人民路、北靠黎苑路 ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì) 2023年底 ? 投資單位：安徽天象集團(tuán) ? 建筑面積： 270000㎡ ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：購(gòu)物、休閑、餐飲、會(huì)展、娛樂(lè) ? 項(xiàng)目介紹：是一個(gè)集國(guó)際會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、甲級(jí)商務(wù)辦公樓、景觀社區(qū)、商業(yè)休閑廣場(chǎng)及大型購(gòu)物中心、大劇院、 VIP貴賓會(huì)所等為一體的復(fù)合型建筑群體。 以經(jīng)營(yíng)韓國(guó)產(chǎn)品為主題的購(gòu)物廣場(chǎng) ? 63 ? 項(xiàng)目定位：為一站式休閑購(gòu)物中心 ? 總投資：約 ， ? 總建筑面積： ㎡， ? 商業(yè)面積： ㎡。 火車站南廣場(chǎng)新建的大型商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目 ? 65 大賣場(chǎng)、銀行、飯店、電器 3C城、服飾街、文具、禮品 書(shū)報(bào)超市、話吧、VIP會(huì)所、酒店公寓、快捷酒店 高級(jí)酒店、小商品、特產(chǎn)、西餐、中餐 品牌專賣店、五金電器、大型網(wǎng)吧 在建商業(yè)項(xiàng)目 金色云天 項(xiàng)目功能布局劃分 ? 66 優(yōu)勢(shì)： ▲ 位置優(yōu)越，處于火車站的核心位置，屬于市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚； ▲ 交通便捷，三面臨路，共有 8趟公交車經(jīng)過(guò)該項(xiàng)目； ▲ 配套齊全，周邊屬于建成區(qū)，市政、生活等配套一應(yīng)俱全； ▲ 規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)，多種住宅產(chǎn)品及多業(yè)態(tài)組合形成多元化； ▲ 周邊大型商業(yè)一同開(kāi)發(fā)，同時(shí)家樂(lè)福已確定基本入駐，給項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)比的號(hào)召力和人氣； 劣勢(shì)： ▼ 火車站南廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)時(shí)間與項(xiàng)目建成時(shí)間不對(duì)應(yīng)，屆時(shí)會(huì)影響商業(yè)運(yùn)營(yíng)； ▼ 偏于主干道，視覺(jué)上遮擋比較嚴(yán)重； ▼ 商業(yè)部分的銷售和招商應(yīng)統(tǒng)一運(yùn)作，一分為二不利于商業(yè)部分的營(yíng)銷； 在建商業(yè)項(xiàng)目 金色云天 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ? 67 在建商業(yè)項(xiàng)目 已建商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)街分析 商圈分析 宏觀環(huán)境分析 城市商業(yè)需求分析 消費(fèi)者分析 經(jīng)營(yíng)者分析 消費(fèi)需求分析 宏觀市場(chǎng)分析 淮北商業(yè)趨勢(shì)分析 研究思路 匯報(bào)議程 第一部分 研究基礎(chǔ) 第三部分 深度解析 微觀市場(chǎng)分析 第二部分 研究視角 商業(yè)項(xiàng)目分析 失敗商業(yè)項(xiàng)目 ? 68 ? 項(xiàng)目地址：相山路與黎苑路交匯處北 ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 10月 ? 投資單位：上海瑞欣公司 ? 建筑面積：約 23500㎡ ? 經(jīng)營(yíng)品種：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲 ? 樓層分布： 1F：黃金珠寶、文體、辦公、小家電 2F：服裝、鞋帽、內(nèi)衣、床上用品 3F： ITAT百貨會(huì)員俱樂(lè)部 (已撤出） ? 失敗原因分析： ▼ 從開(kāi)業(yè)一直沒(méi)有作旺，導(dǎo)致入場(chǎng)商家更換頻繁； ▼ 定位在中高檔百貨，但商品的質(zhì)量、品牌、形象等與中高檔百貨相差太遠(yuǎn)； ▼ 產(chǎn)權(quán)分散，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)管理無(wú)法集中統(tǒng)一。提示商業(yè)項(xiàng)目 在整體商業(yè)規(guī)劃中應(yīng)該注重對(duì)已購(gòu)鋪業(yè)主的統(tǒng)一管理而不是開(kāi)發(fā)自營(yíng)者。這至少說(shuō)明淮北市中低下購(gòu)物消費(fèi)群占主導(dǎo)地位 ； 購(gòu)物地域認(rèn)同： 淮海路的便利性和區(qū)域含金量最高，通過(guò)本公司在實(shí)地走訪中也發(fā)現(xiàn)淮北市的大型超市業(yè)態(tài)目前并不是很飽和（只有蘇果一家中心店），但小型社區(qū)超市的占據(jù)了市場(chǎng)，給居民的購(gòu)物帶來(lái)了方便。 消費(fèi)者分析 消費(fèi)傾向 餐飲消費(fèi)是當(dāng)?shù)刂匾南M(fèi)支出，休閑娛樂(lè)業(yè)具備相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿? ? 80 經(jīng)營(yíng)者分析 消費(fèi)者分析 宏觀環(huán)境分析 微觀市場(chǎng)分析 商圈分析 商業(yè)項(xiàng)目分析 商業(yè)街分析 宏觀市場(chǎng)分析 淮北商業(yè)趨勢(shì)分析 已建商業(yè)項(xiàng)目 在建商業(yè)項(xiàng)目 失敗商業(yè)項(xiàng)目 研究思路 匯報(bào)議程 第一部分 研究基礎(chǔ) 第二部分 研究視角 城市商業(yè)需求分析 第三部分 深度解析 消費(fèi)需求分析 ? 81 市區(qū), 7 0 . 0 %區(qū)\ 縣,%外來(lái)人口,%淮北主要消費(fèi)構(gòu)成示意圖（預(yù)估） 主要顧客來(lái)源 淮北市居蘇豫皖三省之要沖、臥淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)之腹心。 消費(fèi)需求分析 客源分析 市區(qū)客源是當(dāng)?shù)叵M(fèi)的主力群，外來(lái)人口消費(fèi)趨于高端化 ? 82 汽車購(gòu)物人的狀況： 淮北目前的商業(yè)已經(jīng)具有相當(dāng)規(guī)模，以一馬路為核心商圈，向周邊輻射；以四大百貨對(duì)立為格局，競(jìng)爭(zhēng)激烈?；幢笨傮w還是一個(gè)發(fā)展中的城市，無(wú)論未來(lái)消費(fèi)檔次和水平無(wú)何，中端消費(fèi)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里仍將是主流。其三， 由于淮北夜間天氣較冷、風(fēng)沙大 （冬天）， 這就給夜間消費(fèi)帶來(lái)了一定的制約 。 消費(fèi)需求分析 時(shí)間段分析 夜間購(gòu)物氛圍不成熟，節(jié)假日購(gòu)物是當(dāng)?shù)厝巳旱闹髁? ? 84 隨著淮北經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對(duì)于消費(fèi)的要求也在提升，消費(fèi)的觀念也在不斷的變化和嘗試著。 消費(fèi)需求分析 購(gòu)物觀念發(fā)展 消費(fèi)者觀念正在朝多元化、專業(yè)化、休閑化消費(fèi)發(fā)展 ? 85 ? 市民投資意識(shí)較強(qiáng)，投資需求比較旺盛，投資主體呈現(xiàn)多元化現(xiàn)象；但投資方向較窄，主要集中在不動(dòng)產(chǎn)投資上； ? 商鋪的經(jīng)營(yíng)者普遍存在拓展自己業(yè)務(wù)的意向，且大都傾向于 50平米以下的鋪面，尤其青睞臨街店鋪； ? 商鋪經(jīng)營(yíng)多以租賃的形式存在，經(jīng)營(yíng)者相對(duì)比較看重地段、交通、經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)檔次； ? 關(guān)于商場(chǎng)的管理模式，經(jīng)營(yíng)者對(duì)于聯(lián)營(yíng)和自營(yíng)傾向的比例基本相當(dāng)，但大都對(duì)商場(chǎng)管理費(fèi)以及租金或扣點(diǎn)的承擔(dān)能力較弱； ? 消費(fèi)者購(gòu)物的時(shí)間集中度和地域認(rèn)同度都比較高，特色商業(yè)街的吸引力仍然較強(qiáng)，但總體上比較認(rèn)可購(gòu)物中心這一形式； ? 消費(fèi)結(jié)構(gòu)開(kāi)始升級(jí)，消費(fèi)觀念開(kāi)始轉(zhuǎn)變，休閑娛樂(lè)消費(fèi)的比重開(kāi)始上升，但形勢(shì)和內(nèi)容都還有待于進(jìn)一步引導(dǎo)； ? 市區(qū)客戶和礦區(qū)周末消費(fèi)客戶是本地商業(yè)的主要客戶來(lái)源，客戶購(gòu)物出行以公交車為主，汽車購(gòu)物人群有增加的勢(shì)頭； ? 夜間生活不夠豐富，夜間購(gòu)物的潛力需進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)和引導(dǎo)。一站式購(gòu)物、網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物、遠(yuǎn)程購(gòu)物、上門服務(wù)等等新興的購(gòu)物方式，正在不斷被淮北人所接受，未來(lái)的消費(fèi)方式將呈現(xiàn)多種方向發(fā)展。對(duì)于淮北的節(jié)假日消費(fèi)，與各城市基本無(wú)異。 從淮北街區(qū)分布情況分析，步行購(gòu)物人群市場(chǎng)空間很大，瞄準(zhǔn)這部分人群必然會(huì)有更多的商業(yè)機(jī)會(huì) 。汽車購(gòu)物群體的需求情況，算是淮北市場(chǎng)的一個(gè)空缺，但也是整個(gè)市場(chǎng)的一種無(wú)奈 。相對(duì)來(lái)說(shuō)淮北整體的消費(fèi)氛圍還處中等水平。在就餐地點(diǎn)的選擇上以中檔餐廳和普通飯店占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，人均的消費(fèi)集中在 30150元之間 。 信息獲取媒介報(bào)紙24%電視17%電臺(tái)4%網(wǎng)站10%地產(chǎn)中介6%戶外廣告18%朋友介紹21%受經(jīng)營(yíng)類型和工作時(shí)間的限制，商鋪的經(jīng)營(yíng)者們的信息獲取相對(duì)較窄，免費(fèi)發(fā)放的直投報(bào)紙（主要是安徽聯(lián)眾、郵政直投和服務(wù)指南等）和朋友介紹占據(jù)了信息來(lái)源的近一半的比例，其次，戶外廣告和電視廣告的比重也較為明顯。 產(chǎn)權(quán)分散，缺乏整體運(yùn)營(yíng) ? 70 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 位置 業(yè)態(tài) 建設(shè)規(guī)模 總投資（萬(wàn)元） 1 淮海商場(chǎng)改造 淮海路、孟山路交叉口 百貨店 占地 1萬(wàn)㎡，其中商業(yè)建筑面積約 ㎡ 自籌 2 百貨大樓 改造提升 淮海路、友誼巷交叉口 百貨店 占地 ㎡ 自籌 3 華松商業(yè)廣場(chǎng) 建安路 8號(hào) (原醫(yī)藥公司 ) 大型超市 建筑面積 8萬(wàn)㎡ 9000 4 美味宮 原址重建 古城路、孟山路交叉口 大型超市 建筑面積 ㎡ 自籌 5 家樂(lè)福超市 原老體育場(chǎng) 大型超市 建筑面積 ㎡ 23000 6 淮海西路賣場(chǎng) 淮海西路與西山路交叉口 西南 大型超市 建筑面積 2萬(wàn)㎡ 7 新蔡賣場(chǎng) 新蔡 大型超市 8 韓國(guó)城 孟山路東，夜市南，安康 路西，惠黎路北 購(gòu)物中心 占地面積 ㎡ 10000 9 商業(yè)物流中心 相陽(yáng)路 57號(hào) 購(gòu)物中心 建筑面積 8萬(wàn)㎡ 30000 10 華松商務(wù)國(guó)際工程 淮海路 專業(yè)店 建筑面積 ㎡ 7000 11 金淮北 淮海路孟山路交叉口 專業(yè)店 5000 12 麥迪森廣場(chǎng)改造 惠苑路步行街 專業(yè)店 建筑面積 ㎡ 自籌 13 盛世商貿(mào)城擴(kuò)建 相山南路 專業(yè)店 建筑面積 ㎡ 自籌 14 城市廣場(chǎng)二期 淮海路、洪山路交叉口 專業(yè)店 20230 近期已建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目一覽表 ? 71 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 位置 業(yè)態(tài) 建設(shè)規(guī)模 總投資（萬(wàn)元） 15 電腦城 惠苑路步行街 專業(yè)店 建筑面積 1萬(wàn)㎡ 8000 16 淮北市學(xué)友海產(chǎn)品加工儲(chǔ)藏 董莊路南縣材校東側(cè) 海產(chǎn)品市場(chǎng) 建筑面積 ㎡ 2023 17 淮北市奇石花卉市場(chǎng) 董莊路北朱莊社區(qū)對(duì)面 奇石花卉市場(chǎng) 建筑面積 ㎡ 18 礦業(yè)設(shè)備博覽城 相杜路 專業(yè)市場(chǎng) 占地 ㎡ 25000 19 久興商城 東辦八號(hào)橋社區(qū) 專業(yè)市場(chǎng) 建筑面積 8萬(wàn)㎡ 30000 20 華陽(yáng)藥材市場(chǎng) 周莊社區(qū) 專業(yè)市場(chǎng) 建筑面積 5萬(wàn)㎡ 3000 21 淮北汽車城 相山南路兩側(cè) 汽車專業(yè)市場(chǎng) 占地 ㎡，㎡ 99600 22 日用瓷器及酒店用品市場(chǎng) 原渠溝綜合市場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng) 建筑面積 ㎡ 1000 23 陶瓷交易市場(chǎng) 烈山工業(yè)小區(qū) 專業(yè)市場(chǎng) 占地 ㎡，建筑面積 1萬(wàn)㎡ 800 24 石榴交易市場(chǎng) 蔡里村 專業(yè)市場(chǎng) ㎡ 200 25 糧食物流基地 新蔡工業(yè)園 專業(yè)市場(chǎng) 占地 ㎡ 26 鳳凰山物流中心 鳳凰山工業(yè)園 倉(cāng)儲(chǔ)、物流 占地 40ha 27 烈山物流園區(qū) 合徐高速連接線與外環(huán)交叉口處，臨近新蔡工業(yè)園 倉(cāng)儲(chǔ)、物流 占地 40ha 28 龍湖物流中心 龍湖工業(yè)園 倉(cāng)儲(chǔ)、物流 占地 30ha 淮北城市商業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了大量大型商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，其中專業(yè)市場(chǎng)和大型百貨專賣居多。進(jìn)出口設(shè)置需充分調(diào)動(dòng)整體的利弊因素進(jìn)行規(guī)劃。 黎苑路 : 專業(yè)店 、 便利店 租金 ： 1F： 2045 惠苑路 : 專業(yè)店－ 1F 租金 ： 2040 相山路 : 專業(yè)店 、 便利店 租金 ： 1F： 6590 相陽(yáng)路 : 專業(yè)店 、 便利店 租金 ： 1F： 3545 相陽(yáng)路 : 專業(yè)店 、 便利店 租金 ： 1F： 4050 ? 55 一期商業(yè) 二期商業(yè) 地下負(fù)一層： 家電手機(jī)賣場(chǎng)或時(shí)尚購(gòu)物 沃爾瑪超市 地下負(fù)一層： 一層： 沃爾瑪超市 二層： 沃爾瑪超市 三層： 沃爾瑪超市 四層： 沃爾瑪超市 五層： 沃爾瑪超市 精品百貨 精品百貨 精品百貨 精品百貨 影城及相關(guān)配套 影城及相關(guān)配套 兒童游樂(lè) 電玩 商務(wù)餐飲 商務(wù)餐飲 商務(wù)餐飲 兒童游樂(lè) 餐飲 餐飲 茶社或休閑餐飲 茶社 快餐 銀行 健身 美容 中泰商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 在建商業(yè)項(xiàng)目 中泰國(guó)際 ? 56 中泰商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 二期地下一層 一期地下一層 在建商業(yè)項(xiàng)目 中泰國(guó)際 ? 57 中泰商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 在建商業(yè)項(xiàng)目 中泰國(guó)際 二期地上一層 二期地上二層 ? 58 中泰商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 在建商業(yè)項(xiàng)目 中泰國(guó)際 二期地上三層 二期地上四層 ? 59 二期地上五層 中泰商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 在建商業(yè)項(xiàng)目 中泰國(guó)際 ? 60 在建商業(yè)項(xiàng)目 相王國(guó)際 ?項(xiàng)目地址：相山路與淮海路西南角 ?開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 5月 ?投資單位：南北行投資發(fā)展公司 ?建筑面積：約 70000㎡ ?項(xiàng)目核心價(jià)值： ?地處核心商圈絕版黃金地段； ?三個(gè)首層的獨(dú)特物業(yè)格局； ?主力商家大潤(rùn)發(fā)、肯德基已確定進(jìn)駐； ?停車位等硬件設(shè)施配套齊全； ?大體量有助于打造新的商業(yè)中心； ?一站式規(guī)劃填補(bǔ)區(qū)域空白； ?新相王廣場(chǎng)未來(lái)良好的集客平臺(tái)。 ▲ 同類產(chǎn)品較多，業(yè)戶之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，直接導(dǎo)致價(jià)位較低，從而對(duì)低端消費(fèi)人群頗具吸引力。 ? 市場(chǎng)共計(jì)五層，地下一層、地上四層，主要以營(yíng)小商品、各種服裝、箱包、數(shù)碼產(chǎn)品、家具、電器等，并在負(fù)一樓留有倉(cāng)庫(kù)存儲(chǔ)間，在經(jīng)營(yíng)檔次上，主要以低檔為主，也有部分品牌商品在銷售，面向的消費(fèi)群體是較為廣泛。 金淮北大廈 已建商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ? 48 華松國(guó)際 ? 項(xiàng)目地址：淮海路與孟山路交口的東北角 ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 10月 ? 投資單位：淮北市華松房地產(chǎn)公司 ? 建筑面積：約 36000㎡（商業(yè) 28000㎡） ? 經(jīng)營(yíng)品種：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲 ? 樓層分布： 1F五星電器； 1F－國(guó)際精品館：黃金珠寶、名品化妝、煙酒名茶、通訊數(shù)碼、精品皮鞋 2F紳士名流館：精品男裝、精品皮具 3F炫美名媛館：精品女裝、女士配飾 4F香榭麗人館：時(shí)尚休閑、少淑女裝 5F運(yùn)動(dòng)童趣館：運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、兒童世界 6F8F：養(yǎng)身會(huì)所、英皇俱樂(lè)部、國(guó)會(huì)酒吧、健身部 ? 運(yùn)營(yíng)方式：等采用聯(lián)營(yíng)的模式，主要經(jīng)營(yíng)品類