【正文】 年齡在 2545歲左右 ? 經常性消費商圈即聯(lián)洋國際社區(qū)有 10萬高收入消費人口（一級消費群） ? 基本性消費商圈消費者（二級消費人群）超過 25萬 ? 旅游性消費商圈消費者（三級消費者）輻射浦東乃至整個大上海，人口數量逾 10萬 Page 54 店鋪分割布局 主力店 主力店 分散店鋪 分散店鋪 Page 55 業(yè)態(tài)布局 主力店 (家樂福 / 好樂迪 ) ?餐飲休閑娛樂 ?美容美發(fā)個人護理 ?診所 ?銀行 ?服裝服飾 ?家居飾品 ?兒童游樂及用品 ?書店 Page 56 項目借鑒 證大 而 Lifestyle Center的開發(fā)地理位置，則通常在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，在那 些接近交通要道和大規(guī)模中高檔住宅區(qū)、開發(fā)前土地價值被低估的區(qū)域。 主題概念 ： range Town Page 29 商業(yè)主題概念解析 Orange Town揭示了 XX城未來居住人群的屬性“鮮橙族”； Orange這個單詞的 6個字母又是體現 XX城商業(yè)功能的 6個英文單詞的 首個字母縮寫（詳細解析在后）； Orange單詞認知度高，發(fā)音簡單，易于口口相傳； Orange Town的“ Town” 能夠充分體現 XX城住宅規(guī)模以及商業(yè)體量； Page 30 商業(yè)主題概念解析 O riginal: 原創(chuàng) 的 （建筑風格與形式） R ecreational: 休閑的 （生活氛圍） A bundant: 豐富的 （商業(yè)消費選擇） N eighborly: 友好的 （商業(yè)空間） G lowing: 生氣勃勃的 （新興居住人群） E xpedite: 便利的 （物質與精神消費） Page 31 商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃建議 日常生活 大型超市 小型便利店 大型專業(yè)賣場 家庭生活 家居 家電 兒童 聚會生活 餐飲 休閑 娛樂 健康生活 健身 診所 藥店 美好生活 美容美發(fā) 服裝服飾 一站式購物、一家休閑、一天逛街！ Page 32 區(qū)域型商業(yè)的主要特點 ? 所處地理位臵優(yōu)越 區(qū)域型商業(yè)中心都具有相當優(yōu)越的地理位置，一般位于城市的核心區(qū)域，交通便利，無論消費者采取何種方式均可方便到達 ? 經過一定時間的市場培養(yǎng)期和成熟期 區(qū)域型商業(yè)中心一部分為經過長時間的市場自然形成，或在政府規(guī)劃和支持的影響下而快速形成，但無論是哪種形式，商業(yè)區(qū)中商業(yè)氛圍的形成均需要相當長的一段時間進行培養(yǎng)和成熟 ? 自身擁有多家聚客能力強的大型主力店 有規(guī)模的主力店對消費人群的吸引力較強，能在短時間內強力提升商業(yè)氛圍，利于其他小型商鋪的招租或銷售，且為租售價值的提升提供條件 ? 業(yè)態(tài)豐富 區(qū)域型商業(yè)中心需要有相當豐富的業(yè)態(tài)支持，能使消費者真正體會到一站式購物休閑的樂趣，延長消費者在本區(qū)域內的停留時間，增加消費機會 Page 33 區(qū)域型商業(yè)中心案例分析 商業(yè)地產是個性化的，每個項目都有自己的特性和不可復制性，在此只用典型案例說明某些商業(yè)的特質 Page 34 北 王 府 井 步 行 街 長 安 街 東安門大街 金魚胡同 東方廣場 王府井書店 工美大廈 街 面 店 丹耀大廈 新中國兒童用品商店 apm 大廈 北京飯店 百貨大樓 街 面 店 街面店 北京飯店III期 因具有多個大型商業(yè)項目的存在，形成了非常成熟的商業(yè)氛圍和日均 40萬人的步行客流，提升了大型商業(yè)項目之間街面店的租金水平（其租金水平可達到￥ 5080元 /天 /平米） 王府井商業(yè)街 Page 35 影響因素 北京王府井 燕郊 XX城 XX城業(yè)主能夠影響的因素 地理位置 城市中心區(qū)，并且周邊地區(qū)發(fā)展已非常成熟 未來規(guī)劃的城市中心，但目前尚未成熟 交通狀況 10多條公交線路，距離東單和王府井地鐵站均較近； 公交線路預計在一期交付時使用；未來連通朝陽北路 公交線路的設置可通過開發(fā)商工作達成，但朝陽北路連通神威北路的時間開發(fā)商無法控制。 Page 26 商業(yè)功能定位建議 綜合考慮 XX城的地理位臵、未來入住的居住人群，我行對于 XX城商業(yè)面積功能定位如下： 立足于區(qū)域未來居住人口變化，面向更充滿活力的 新興居住人群 ； 開放、友好 的商業(yè)空間，不僅僅局限于 XX城的居住人群； 兼容 多樣化 的商業(yè)業(yè)態(tài)，提供消費人群以豐富的物質與精神消費選擇； 新穎的 建筑風格，吸引消費者到達項目消費； 為消費者營造 休閑、生活氛圍 ； 提供消費人群 便利性消費 。就目前燕郊現有商業(yè)市場情況來看，消費者的消費水平還處在較低水平； 3. 現有燕郊市場在住宅大盤的推出之際，也紛紛打造商業(yè)物業(yè)。 停車位： 近 1100個 預計交房： 公寓： 2023年 6月 商業(yè)位于 A座寫字樓下面，為寫字樓配套商業(yè)，目前尚無具體定位。壹世界 神威北路與燕靈路交匯處 1,200,000 未開盤 2023年（一期） 意華 但這兩個消費場所從各方面來看相對落后 通州可為燕郊消費者提供百貨及商品種類更多的大型超市的消費 Page 10 人口構成 人口素質 家庭狀況 居民收入 消費結構 消費水平 消費習慣 消費需求 消費者調研總結 1. 燕郊地區(qū)人口增長快速，且人口素質將有較大程度的提升，對居住環(huán)境及配套設施的需求也相應提升 2. 區(qū)域內的就近便利消費為消費者本地化消費奠定基礎，同時消費者對商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性、商品種類的多樣性、購物環(huán)境等需求強烈 3. 高品質的服裝服飾較其他業(yè)態(tài)的需求大，而原有商業(yè)街等商業(yè)物業(yè)因自身硬件及定位原因，品牌檔次低，無法滿足消費者更高的需求。 4/F 美食街 3/F 玩具、玩意、科技電子產品、游戲、工藝禮品 2/F 化妝品、美容美發(fā)用品、飾物 1/F 鞋、箱包皮具、鐘表眼鏡、文化用品 Page 17 夏威夷北岸 20,000平方米開發(fā)式商業(yè)街，主要為底商形式 威畢歐溪谷 10,000平方米區(qū)域內唯一的多功能數字影城。 燕郊現有商業(yè)市場不能滿足其較高標準的消費需求 居住人群提升新的商業(yè)機會 Page 21 消費者 消費需求 消費市場 住宅人口增長 消費需求的提升 現有商業(yè)區(qū)的檔次及發(fā)展限制 燕郊地區(qū)新商機 新的區(qū)域型商業(yè)中心 Page 22 位置優(yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢 硬件優(yōu)勢 本項目位于迎賓路與漢王路之間，距離原有商業(yè)區(qū)及居住區(qū)較近，具備位置優(yōu)勢 本項目擁有大體量的住宅及商業(yè)面積，且商業(yè)規(guī)模預計較現有競爭項目具備相當優(yōu)勢 本項目在前期進行專業(yè)的、有針對性地定位策劃，項目自身硬件更趨于市場化 現有商業(yè)區(qū)檔次偏低、業(yè)態(tài)單一，且升級空間受到一定限制 新興商業(yè)物業(yè)基本屬于住宅底商配套功能，容易形成物業(yè)功能單一，且業(yè)態(tài)重疊性高 本項目商業(yè)部分定位為燕郊地區(qū)新的區(qū)域型商業(yè)中心 Page 23 XX商業(yè)定位 社區(qū)商業(yè)嚴格來講就是配套商業(yè)，但發(fā)展商一旦要操作 5萬平米以上的釋放型商業(yè)街，就要用商圈的概念打造，對整個商圈的商業(yè)進行深入了解和分