【正文】 有商鋪面積（ ㎡ ） 現(xiàn)從業(yè)人數(shù)（ 人 ） 商戶需求面積（ ㎡ ） 大型車汽配維修 86 5200 269 8970 14100 重型機(jī)械銷售維修 37 3670 142 4580 大型車銷售 6 580 16 550 63%33%4%大型車維修 重型機(jī)械 大型車銷售 大型車現(xiàn)有運營面積 9450平米，現(xiàn)有市場需求面積 14100平米，大型車維修與重型機(jī)械占有率約為 96%，大型車維修區(qū)域應(yīng)結(jié)合市場需求進(jìn)行設(shè)計，大型車修理是現(xiàn)有市場的主力產(chǎn)品。 拉長產(chǎn)業(yè)鏈，汽修、汽配、汽車裝潢、二手車市場，加油站，整個產(chǎn)業(yè)鏈同時運營，確保一站式服務(wù)雛形建立。 原因三： 渾源市場項目業(yè)態(tài)體量不平衡性明顯，尤其是 汽修一支獨大，為確保項目成活率，業(yè)態(tài)體量應(yīng)結(jié)合市場需求； 原因四： 汽配專業(yè)市場布局較為明顯，各種專業(yè)類業(yè)態(tài)“ 一條街”布局模式較為明顯， 渾源市場的特殊性需要結(jié)合市場運營模式設(shè)置布局。 項目區(qū)域市場基礎(chǔ) 市場區(qū)域劃分概況 項目所處行政區(qū)域大同市有較為完善的汽貿(mào)園區(qū)與配套服務(wù)項目； 臨近大運公路朔州區(qū)域有大型汽配中心運營，項目所處區(qū)域市場份額現(xiàn)階段以依賴大同與朔州為主； 項目市場由于交通動線與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐較為薄弱，市場運營輻射區(qū)域有限。 地塊面積區(qū)域現(xiàn)階段有通往靈丘方向貨運業(yè)務(wù)，基礎(chǔ)量較小，難以滿足項目現(xiàn)階段運營需求。 原因二： 汽配城屬于大型專業(yè)市場，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類齊全，結(jié)合渾源市場現(xiàn)狀，本項目首期不可盲目搞“大而全”模式。 遠(yuǎn)期規(guī)劃發(fā)展模式 龍頭商戶入駐，通過讓利手段，首先引入渾源現(xiàn)有市場具有一定口碑與知名度的大型商戶入駐，予以免租模式進(jìn)入。 總結(jié)：市場主力需求面積為 50—— 100平米，150以上為少量需求，產(chǎn)品設(shè)計以 50—— 100平米為主力戶型； 鋪型產(chǎn)品設(shè)計 結(jié)合汽配市場調(diào)查項目產(chǎn)品設(shè)計： 框架結(jié)構(gòu)，多變空間，可自由分割； 一層 ：層高 ， 二層 ：層高 ，可住宿，存貨 說明： 一層 ， 汽修：不做隔層，直接汽修使用； 汽配：做隔層，底層銷售，隔層倉儲； 多功能使用，確保產(chǎn)品價值與功能最大化。 渾源縣整體經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢并不明顯，現(xiàn)有物業(yè)類投資渠道少，對物業(yè)投資市場認(rèn)可度模糊，物業(yè)投資與物業(yè)自營成為市場發(fā)展的關(guān)鍵點； 開發(fā)公司屬于本土開發(fā)公司，有一定的知名度與口碑，汽配城運營是否成功（ 租賃運營模式能否兌現(xiàn)、服務(wù)是否到位） 直接關(guān)系開發(fā)公司的本土形象。 宣傳推廣方式 —— 銷售招商 延長項目產(chǎn)業(yè)鏈，引入二車銷售市場、免費停車業(yè)務(wù)，迅速繼續(xù)項目的市場人氣，確保入駐項目盈利； 車輛管理業(yè)務(wù)與農(nóng)機(jī)市場、摩托車修理等邊緣產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大，實現(xiàn)項目的市場地位確立； 配套市場運營 駕 校 配套市場運營 引入汽車旅館，小型餐飲，日用品零售業(yè)，滿足市場運營的需求，同時集聚人氣盡量延長客戶的滯留時間。 :16:5319:16Mar2311Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 19:16:5319:16:5319:163/11/2023 7:16:53 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 , March 11, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 11日星期六 7時 16分 53秒 19:16:5311 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 11日星期六 下午 7時 16分 53秒 19:16: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 7時 16分 :16March 11, 2023 1行動出成果，工作出財富。 汽配城宣傳推廣 —— 戶外、條幅 電視：通過電視軟廣告模式，實現(xiàn)項目市場的真實度與市場可信度，確保項目在市場的認(rèn)可度與發(fā)展前景。 優(yōu)勢： 公司無后續(xù)管理壓力與經(jīng)濟(jì)壓力； 劣勢： 回籠資金慢，早期招商，銷售周期長，投資大； 戰(zhàn)略格局 第一步驟： 品牌店、龍頭商戶入駐 ，可實現(xiàn)帶租約銷售實現(xiàn)回款；同時也可持有賺取后期租金或增值銷售； 作用： 確保開發(fā)公司資金鏈風(fēng)險；樹立市場標(biāo)桿，吸引普通商戶，配套商戶入駐； 第二步驟： 普通商戶招租，帶租約銷售； 配套商戶入駐，保證項目運營穩(wěn)定性； 作用： 吸引投資客群，回籠資金；保證市場配套基礎(chǔ)到位，正常運營； 第三步驟： 市政配套跟進(jìn)，項目后期宣傳推廣到位， 保證經(jīng)營商戶盈利； 作用： 為下一期整體市場開發(fā)做準(zhǔn)備，確保運營穩(wěn)定，減少掉鋪率； 高調(diào)宣傳入市 初步市場運作 銷售招商 配套市場運營 樹立市場認(rèn)可度 完善項目功能 吸引普通商戶 建立市場標(biāo)桿 項目推廣運營策略 汽配城項目屬于政府規(guī)劃工程，高調(diào)宣傳確保項目預(yù)期的市場認(rèn)可度。 13m 13m 13m 18m 1 2 3 4 5 7 6 8 9 10 11 12 13 14 15 16 103m 228m 業(yè)態(tài)類型 現(xiàn)有商鋪數(shù)（家） 現(xiàn)有商鋪面積（ ㎡ ） 現(xiàn)從業(yè)人數(shù)（ 人 ） 商戶需求面積（ ㎡ ） 市場總需求24920 農(nóng)用車汽配維修 9 350 12 610 610 輪胎銷售 17 1240 29 1580 2160 汽車裝飾裝潢 5 470 17 580 89%9%2%修配業(yè)態(tài) 配套業(yè)態(tài) 農(nóng)用車 渾源汽配市場 89% 屬于汽車修配行業(yè)，9%屬于汽車裝潢與輪胎銷售等相關(guān)配套業(yè)態(tài)，汽配城設(shè)計遵循市場需求原則，保持比例的適中性；其中農(nóng)用車修配區(qū)域盡量集中于農(nóng)機(jī)公司板塊，形成規(guī)?；盒?yīng)； 配套業(yè)態(tài)面積 配套業(yè)態(tài)布局 汽車裝潢，汽車用品銷售一類較為清潔，且形象感較好業(yè)態(tài)區(qū)位選擇臨街面，有利于項目的形象展示； 大型車區(qū)域 103m 228m 氣站 農(nóng)機(jī)公司 油站 停車場 (后期大型 車、重型車區(qū) 域可擴(kuò)建占用 ) 農(nóng)機(jī) 區(qū)域 后期 建設(shè) 使用 小型車區(qū)域 198m 90m 餐飲住宿與相關(guān)服務(wù)區(qū)域（固定業(yè)態(tài)區(qū)域） 配套業(yè)態(tài)區(qū)域 一期開發(fā)布局 24m 18m 24m 項目一期用地面積： 228*（ 24+18+24+90+103） =228*259 =59052平米（ ） 產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 右圖： 路邊臺階，作為汽配城項目，尤其是以汽修業(yè)態(tài)占據(jù) 80%的渾源市場，路邊臺階在一定程度上會阻擋交通動線與進(jìn)入修理車間路線；臨街銷售業(yè)務(wù)也配件業(yè)務(wù)可適當(dāng)設(shè)置此類結(jié)構(gòu)。 小型車需求面積： 業(yè)態(tài)類型 現(xiàn)有商鋪數(shù)（家） 現(xiàn)有商鋪面積（ ㎡ ） 現(xiàn)從業(yè)人數(shù)（ 人 ） 商戶需求面積（ ㎡ ） 共計 小型車銷售 3 1200 40 1500 8000 小型車汽配維修 64 4505 182 6550 19%81%小型車銷售 小型車修理 小型車市場現(xiàn)有面積為 570