【正文】 休閑型大型住宅社區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、休閑養(yǎng)生園區(qū)、高爾夫生活村等等大型社區(qū)，從而形成各種 “產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn) ”。要 “要跳出地產(chǎn)做地產(chǎn) ”，要大膽設(shè)想，小心求證；求同存異，異曲同工。泛地產(chǎn)的核心：對(duì)土地經(jīng)營的多元化創(chuàng)新與整合 （ 1）土地開發(fā)與品牌關(guān)系 小塊土地采用實(shí)用戰(zhàn)術(shù)，更多的是比規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)，只有開發(fā)完畢后才產(chǎn)生品牌效應(yīng)；大面積土地開發(fā)則采用品牌策略，口碑先行，先做概念，通過概念打動(dòng)市場(chǎng)，隨后開發(fā)土地。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? （深圳）公司完成，產(chǎn)品具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，整體素質(zhì)好。 。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? （ 1）主題概念一 ——“ 國際濱海泛生活特區(qū) ”?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?概念詮釋： ※ 國際： 建筑質(zhì)量是具有國際水準(zhǔn)的； 建筑風(fēng)格是國際化的； 石島灣的業(yè)主是來自世界各地的； 領(lǐng)海 ?融天下就是要站在黃海之濱，向全世界 “販賣 ”各種生活！?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? ※ 泛生活： 有泛地產(chǎn)、泛會(huì)所，為什么就不能有泛生活？ 泛生活，包括旅游生活、度假生活、休閑生活、運(yùn)動(dòng)生活、娛 樂生活、膠東漁家生活、江南水鄉(xiāng)生活、國內(nèi)生活、國外生活 等等生活方式。 大氣： 大而雄渾，有氣魄；能高度概括本案未來的整體藍(lán)圖； ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? ※ ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? : “領(lǐng)海 ?融天下 ”?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? 案名詮釋： ※ 領(lǐng)海： 點(diǎn)名本案的濱海特質(zhì) 領(lǐng)土、領(lǐng)空、領(lǐng)海，生活的享受特權(quán)，不容侵犯！ 開放的私密家園，自由生活沒有國界！ ※ 融： （１） “融合 ” ： 意指領(lǐng)海 ?融天下，是融合天下的舞臺(tái)！ 領(lǐng)海 ?融天下 —— 容融天下！ 融通，交流，和諧，進(jìn)步！ ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?天地融合： 這里天地萬物和諧統(tǒng)一，祥和而寧靜。領(lǐng)海 ?融天下，其樂融融！?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?※※ 天下：天下：（ 1）石島灣 —— 濃縮的世界，世界的濃縮。 ，把世界濃縮在石島灣。 : 和國內(nèi)操作比較成熟，具有一定知名度的同類項(xiàng)目的物業(yè)管理執(zhí)行公司合作，組建石島灣項(xiàng)目自己的物業(yè)管理公司。（ 3）明確物業(yè)公司所提供的各項(xiàng)具體服務(wù)內(nèi)容、設(shè)備配置。于是就有一些眼光敏銳的房地產(chǎn)商，巧妙的把體育嫁接到房地產(chǎn)開發(fā)過程中，這其中最為成功的案例就是廣州的奧林匹克花園。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ??日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?（四）教育規(guī)劃建議（四）教育規(guī)劃建議 因此我們對(duì)本案的教育配套建議如下： ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? 1.合作學(xué)校可以在固定的時(shí)間派 部分學(xué)生到石島灣項(xiàng)目進(jìn)行寫生和學(xué)習(xí)，一方面可以提升 本項(xiàng)目的形象，另一方面也可以在高校之中（包括講師以及 學(xué)生家長）產(chǎn)生一定的目標(biāo)客戶群。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? ，對(duì)大慶油田、東營勝利油田的干部職工或 其他人士進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化服務(wù)。宣傳石島未來的發(fā)展?jié)摿? 作為石島的標(biāo)志性項(xiàng)目，本項(xiàng)目的銷售情況與客戶對(duì)石島未來發(fā)展的信心密切相關(guān)。作為位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的大盤，更需要通過營銷造勢(shì)來建立項(xiàng)目的知名度，吸引客戶前來。這些關(guān)注熱點(diǎn)包括大型體育賽事、城市升級(jí)、大型論壇的舉辦等，民族文化節(jié)等。而石島灣項(xiàng) 目是在雙方政府引導(dǎo)下的官方合作，信任度自然就高出許多。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?（２）造勢(shì)點(diǎn)之二 —— 媒體推介 在重要的媒體，選擇合適的廣告投放時(shí)機(jī)，對(duì)石島灣，赤山旅游度假區(qū)進(jìn)行先期預(yù)熱。 2023年 05月 30日 09:03 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?（ 2）和威海本地以及外地的旅行社合作，增強(qiáng)對(duì)石島的推介力度， 并將本項(xiàng)目作為一個(gè)旅游景點(diǎn)，供廣大客戶進(jìn)行旅游參觀，提 高體驗(yàn)式營銷的推廣力度。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?（ 4）讓石島灣國際海水浴場(chǎng)的改造工程和本案的一期運(yùn)作并駕齊驅(qū)， “大盤未動(dòng)，景觀先行 ”，乃大盤操作之良策。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?（一）低開高走的價(jià)格策略（一）低開高走的價(jià)格策略 本項(xiàng)目是一個(gè)超級(jí)大盤，入市時(shí)機(jī)的選擇對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)起著至關(guān)重要的作用，本項(xiàng)目應(yīng)該盡可能的在達(dá)到 “天時(shí)地利人合”的條件下入市，起碼也要在符合以下條件的情況下入市，這樣才能起到 “一鳴驚人 ”的效果，打好第一槍，精彩亮相。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?一、榮成一、榮成 ———— 石島房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀簡(jiǎn)述石島房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀簡(jiǎn)述（一）榮成 —— 石島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 通過我們對(duì)榮成城區(qū)以及石島片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，總體來看榮成市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下幾大特征： ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? 價(jià)格總體較低，樓價(jià)上升平穩(wěn)。 隨著榮成以及石島開放力度的不斷加大以及本地居民住宅的不斷飽和，該片區(qū)的樓盤外銷趨勢(shì)日漸明顯。如豐薈 銘仕海岸位 置 石島灣開發(fā)區(qū)民俗 度假村東側(cè) 榮成市榮山大道南側(cè) 榮成市體育公園北規(guī)模 5萬㎡ 20多萬㎡ 3萬余㎡建筑類別 觀景別墅和四層公 寓 多層、四層公寓、聯(lián)體 /單體別墅 聯(lián)體別墅和單體別墅戶型一房一廳 兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)八房四廳四衛(wèi)兩房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d 四房三廳兩衛(wèi)八房三廳四衛(wèi)三層別墅 六房三廳三衛(wèi)價(jià) 格基價(jià) 2200元 /㎡ 2700元 /㎡ 3200元 /㎡均價(jià) 2900元 /㎡ 3200元 /㎡ 4050元 /㎡最高價(jià) 3600元 /㎡ 3500元 /㎡ 4900元 /㎡?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?（二）代表樓盤分析（二）代表樓盤分析 銘仕海岸 ”別墅群。?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? 從價(jià)格上分析： 上述三個(gè)樓盤中，屬 “榮圣 項(xiàng)目地勢(shì)平坦，但多為鹽堿地，同時(shí)排水工程較大。 生活環(huán)境： 項(xiàng)目用地屬石島新區(qū)板塊，糖酒超市、農(nóng)業(yè)銀行、集貿(mào)市場(chǎng)、農(nóng)村信用社、奧福家具、石島灣學(xué)校、石島華僑醫(yī)院、萬米海水浴場(chǎng)近在咫尺。（一）項(xiàng)目主題概念提出的依據(jù) 石島灣項(xiàng)目一期 A區(qū)是以西班牙建筑風(fēng)格為主進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，所以其案名以及主體概念都應(yīng)該多多少少的與這種西班牙建筑風(fēng)格保持一致，而且要盡量與整個(gè)項(xiàng)目 “國際濱海泛生活特區(qū) ”的主題概念相符。項(xiàng)目的主題概念： —— 國際濱海西班牙風(fēng)情社區(qū) “國際濱海 ”是對(duì)項(xiàng)目濱海素質(zhì)的展現(xiàn)，也是對(duì)石島灣項(xiàng)目 “國際濱海泛生活特區(qū) ”的呼應(yīng)。在確定整體市場(chǎng)形象定位后，結(jié)合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)局部各階段進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)形象定位。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? 商務(wù)需求型： 這部分客戶群體主要由本地人及日、韓大型企業(yè)或其他國內(nèi)企業(yè)在石島辦公的人員組成。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? ※ 注重品牌，講究生活品質(zhì)，懂得享受生活； ※ ※ 需求：選擇具有升值潛力，二手租售非常活躍，回報(bào)率高的高 質(zhì)素物業(yè)。夫婦雙方多數(shù)皆參加工作或已退休； ※ 以前消費(fèi)者看重的是房子里面的東西，如房型、戶型、裝修、質(zhì)量，而忽視產(chǎn)品的外延，而現(xiàn)在，在消費(fèi)者的心目中，房子的價(jià)格不但考慮戶型、裝修，還囊括了配套、環(huán)境、品牌等無形要素和有形要素。本項(xiàng)目總體銷售策略如下： ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? ※ 讓前來置業(yè)觀光的客戶親身體驗(yàn)到項(xiàng)目的宏偉，及其項(xiàng)目所訴求的生活方式和升值潛力。而我司為本項(xiàng)目提出的復(fù)合地產(chǎn)概念中，旅游業(yè)是開發(fā)理念中的重要一環(huán)。在這里社區(qū)可以組建成一家游艇俱樂部，并為前來旅游度假或本社區(qū)其他業(yè)主提供出租游艇適宜。 這一區(qū)域的消費(fèi)者，主要以投資、商務(wù)需求型兩種購買動(dòng)機(jī)為主，以居住養(yǎng)老型動(dòng)機(jī)為輔的消費(fèi)群體組成。巨鯊地產(chǎn) “樂得家房地產(chǎn)金融超市 ”銷售平臺(tái)的利用。其主要客戶來源于東營、濟(jì)南、濰坊、淄博臨沂等內(nèi)陸地區(qū)和青島、煙臺(tái)等周邊沿海地區(qū)。其宣傳銷售渠道主要是通過石島、威海市政府的宏觀指引及威海日?qǐng)?bào)韓文版和駐威韓國社團(tuán)進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目宣傳，并引導(dǎo)其到本項(xiàng)目售樓處。而江浙、溫州地區(qū)的消費(fèi)者主要以投資型購買動(dòng)機(jī)為主。通過對(duì)項(xiàng)目復(fù)合產(chǎn)業(yè) “法華院 ”旅游景區(qū)的宣傳，側(cè)面的對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。 在威海房地產(chǎn)網(wǎng)（ ）或外地房地產(chǎn)網(wǎng)（煙臺(tái)、東 營、淄博、溫州）做廣告或做網(wǎng)站鏈接。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? 對(duì)巨鯊公司和斥山水產(chǎn)集團(tuán)已有的客戶資源（已購房、需購房的客戶或公司內(nèi)部消化力量），進(jìn)行篩選、推介、跟蹤，以取得銷售成績(jī)。多渠道、縱深式營銷新模式 根據(jù)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群分析，其主要的客戶群由外地客戶構(gòu)成。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? —— 如商務(wù)需求型的買家，根據(jù)其購買動(dòng)機(jī)分析，建議發(fā)展商為其在社區(qū)會(huì)所內(nèi)設(shè)置幾個(gè)可容納不同人數(shù)的現(xiàn)代商務(wù)洽談會(huì)所，以滿足其在會(huì)客、洽談所需。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?備注說明： 為了從分展示發(fā)展商實(shí)力，增強(qiáng)客戶信心，首先要把項(xiàng)目的社區(qū)會(huì)所建立起來，并把售樓處設(shè)在里面，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的附近海灘相關(guān)進(jìn)行規(guī)劃，并展示當(dāng)?shù)氐臐O家文化風(fēng)俗。在這里我司建議以 “海濱置業(yè)休閑一日游 ”的形式接待前來看房的客戶。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?五、項(xiàng)目營銷策略建議五、項(xiàng)目營銷策略建議 欲改善現(xiàn)有居住狀況。40歲以上的高級(jí)管理層、金領(lǐng)階層（或已退休的置業(yè)者）； ※ 經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所（如高爾夫球會(huì)、高級(jí)食肆、夜總會(huì) 等）； ※ 需求：選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、 興趣愛好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時(shí)也能讓家人享受家 庭幸福的生活之地。其對(duì)小區(qū)物業(yè)、智能化的要求，相對(duì)要高一些。以石島為中心，我們可以將目標(biāo)客戶按從小到大的區(qū)域劃分為五類： ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? 石島及榮成本地客戶群體； 威海、文登、乳山客戶群體； 山東內(nèi)陸城市客戶群體（淄博、濟(jì)南、東營、濰坊、青島等地）； 外省客戶群體（東北、華北、西北、華南客戶群體等）； 韓日客戶群體。 ※ 弗拉門哥文化是西班牙建筑在石島灣的升華。歡樂海岸 ”?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?案名詮釋： ※ ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? 弗拉門哥由于其最廣泛的參與性而迅速風(fēng)靡西方世界，在亞洲的日本和中國也已經(jīng)有了一群瘋狂的愛好者。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?劣勢(shì)分析： （ 1）項(xiàng)目位于整體項(xiàng)目西部，其地理位置相對(duì)偏僻，海景資源不 是很好。 南向：鳳凰湖、大海及石島碼頭。 北臨規(guī)劃公路 ——“ 鳳凰湖路 ”，其東、南兩方向?yàn)轫?xiàng)目后期規(guī) 劃用地。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?二、石島灣一期項(xiàng)目特質(zhì)分析二、石島灣一期項(xiàng)目特質(zhì)分析 所以，在此建議發(fā)展商把三房的戶型比例下調(diào) 10個(gè)百分點(diǎn)，適當(dāng)增加兩房的比例。銘仕海岸 ”和 “曙光小區(qū) ”兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，同時(shí)擁有不錯(cuò)的海岸線資源，但現(xiàn)在所剩房源不多，對(duì)本項(xiàng)目威脅不大。 雖然整個(gè)榮成片區(qū)的現(xiàn)售樓盤大部分為現(xiàn)房，但是總體來看入住率較低。親?；▓@、海風(fēng)花園等外銷趨勢(shì)更加明顯，其中豐薈 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ??日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? 樓盤總體質(zhì)素不高 除了一些由外地開發(fā)商或策劃代理公司介入的樓盤如榮成片區(qū)的曙光小區(qū)、榮圣 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ? 依據(jù)我們對(duì)石島灣項(xiàng)目的總體描述，石島灣項(xiàng)目集中體現(xiàn)了人們對(duì) “和平、和諧、友愛、平等、公正、團(tuán)結(jié) ”等美好愿望的追求，同時(shí)我們提出了泛地產(chǎn)（復(fù)合地產(chǎn)）的概念，希望整個(gè)項(xiàng)目的居住文化與漁家文化、休閑文化、旅游文化、民俗文化之間恰當(dāng)?shù)募藿?、移? 。 ，甚至在某些方面還不如鄰近的小規(guī)模樓盤（如：海風(fēng)花園）， “王者 ”的素質(zhì)欠缺較大。（ 8）加快當(dāng)前項(xiàng)目的營銷策略定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位等指導(dǎo)性工作。（ 6）制作一個(gè)超大規(guī)模的沙盤，與本項(xiàng)目５４０多萬平米的樓盤規(guī) 模遙相匹配，制造新聞價(jià)值點(diǎn)。據(jù)悉，碧海云天那幾天賣得異?；鸨?，畢竟克林頓在中國人尤其成功人士的心目中還是擁有驚人的明星效應(yīng)和模范效應(yīng)的；二是，隨著全國各大媒體爭(zhēng)相報(bào)道此事，京基地產(chǎn)也于一夜間在全國聲名鵲起，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，而京基的大手筆和陳華的個(gè)人魅力也令不少人傾心不已，這是一筆寶貴的財(cái)富積累。其中 “張保皋紀(jì)念塔 ”五個(gè)字由韓國總統(tǒng)金詠三親筆所書，可謂大有來頭。如果效果比較好可以繼續(xù)擴(kuò)大聯(lián)姻城市范圍，比如和上海、北京、東北等重點(diǎn)市場(chǎng)，建立長期的友好合作關(guān)系。 ?日期 /時(shí)間 ? ?頁腳 ?（三）操作思路（三）操作思路 如果樓盤的未來發(fā)展能夠與政府政策相一致，肯定對(duì)樓盤是一個(gè)極大的利好消息。構(gòu)造本項(xiàng)目的品牌價(jià)值 作為建設(shè)周