【正文】 過(guò)程、交易過(guò)程和使用過(guò)程內(nèi)的每一項(xiàng)工作或活動(dòng)都是由一系列不同的參與者來(lái)分別完成的。 1/22/2023 4 主講人：李軍峰 ? （ 2） 市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng) ? 表現(xiàn)為 :不同地區(qū)市場(chǎng)發(fā)育和完善程度千差 萬(wàn)別 。是以讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán)為主要內(nèi)容的地產(chǎn)市場(chǎng)，在我國(guó)又稱(chēng)土地使用權(quán)出讓。第 4章 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與運(yùn)行規(guī)律 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)定位與市場(chǎng)調(diào)查 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 1/22/2023 1 主講人：李軍峰 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與運(yùn)行規(guī)律 ? 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)概述 ? 1. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的概念 ? 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 是從事不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所。 ? ①土地一級(jí)市場(chǎng) 。 ? 由于不動(dòng)產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性，以及不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模巨大，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)具有高度的壟斷性，從而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)信息在供給主體間的競(jìng)爭(zhēng)不充分、不廣泛。其出讓方只有國(guó)家一方，但需求方可 能較多，需求各方就要通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)方式取得土地 使用權(quán)。 1/22/2023 8 主講人：李軍峰 ? （ 6）專(zhuān)業(yè)顧問(wèn) ? 專(zhuān)業(yè)人員包括：規(guī)劃師、建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、造價(jià)工程師、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師、經(jīng)濟(jì)師及物業(yè)代理、律師等。 ? (5)房地產(chǎn)法律制度環(huán)境 ? 指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。 ? （ 4）供求結(jié)構(gòu) ? 分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。 ? 新開(kāi)工面積： 報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積（以房屋正式開(kāi)始破土刨槽日期為準(zhǔn)）。其中， 常住人口 是指經(jīng)常居住在這個(gè)地區(qū)的人口， 現(xiàn)有人口 是指在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)下，在這個(gè)地區(qū)居留的人口。在統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，可按物業(yè)類(lèi)型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。 1/22/2023 21 主講人：李軍峰 ? 3. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制 ? （ 1）不動(dòng)產(chǎn)存量市場(chǎng)的均衡 ? 在不動(dòng)產(chǎn)空間市場(chǎng)上，不動(dòng)產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。 1/22/2023 23 主講人：李軍峰 ? ④擁有不動(dòng)產(chǎn)所得到的凈實(shí)際收益 ? 凈收益是指擁有不動(dòng)產(chǎn)得到的總收益及為此所付的總成本之差額。 ? ②不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本 ? 當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不變的情況下，開(kāi)發(fā)成本上升會(huì)使資產(chǎn)回報(bào)率降低，不動(dòng)產(chǎn)供給減少；相反，會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)供給增加。 ? 把這種隨著自然周期運(yùn)動(dòng)，投資于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上的資金也呈現(xiàn)出周期性變動(dòng)的現(xiàn)象稱(chēng)為投資周期 。 1/22/2023 34 主講人：李軍峰 ? 3. 政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)的干預(yù) ? 為保障不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府通常運(yùn)用的宏觀調(diào)控手段主要包括土地供應(yīng)、金融、住房稅收政策等。 ? （ 5）地價(jià)政策。 ? 2）可進(jìn)入性。 1/22/2023 41 主講人：李軍峰 ? （ 3）不動(dòng)產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ) ? ①收入變量 ? ②地理變量 ? 處于不同地理位置、自然環(huán)境、人文環(huán)境的消費(fèi)者，對(duì)于同樣的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品有不同的需求和偏好 ? ③職業(yè)變量 ? 如公務(wù)員、教師、司機(jī)、金融家、民營(yíng)企業(yè)主等，不同的職業(yè)劃分會(huì)導(dǎo)致不同的置業(yè)偏好和投入的限定。 ? 對(duì)于列舉出來(lái)的基本需求，不同顧客強(qiáng)調(diào)的側(cè)重點(diǎn)可能會(huì)存在差異。 1/22/2023 44 主講人：李軍峰 ? 6）進(jìn)一步分析每一細(xì)分市場(chǎng)需求與購(gòu)買(mǎi)行為特點(diǎn)，并分析其原因，以便在此基礎(chǔ)上決定是否可以對(duì)這些細(xì)分出來(lái)的市場(chǎng)進(jìn)行合并，或作進(jìn)一步細(xì)分。 ? 優(yōu)勢(shì)： ? 一 是在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，降低生產(chǎn)成本，提高投資收益率； ? 二 是可以采取強(qiáng)有力的市場(chǎng)銷(xiāo)售策略，提高專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)占有率； ? 三 是便于深入了解某一集中目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)者需求，開(kāi)拓有特色的產(chǎn)品。 1/22/2023 54 主講人：李軍峰 ? 確定產(chǎn)品的市場(chǎng)定位 ： ? 首先 需要了解目標(biāo)顧客的需求和愛(ài)好，研究目標(biāo)顧客對(duì)于產(chǎn)品的實(shí)物屬性和心理方面的要求和重視程度； ? 其次， 需要研究競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品的屬性和特色，以及市場(chǎng)滿(mǎn)足程度； ? 最后， 投資者可根據(jù)產(chǎn)品的屬性、用途、質(zhì)量、顧客心理滿(mǎn)足程度、產(chǎn)品在市場(chǎng)上的滿(mǎn)足程度進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)定位。 1/22/2023 58 主講人：李軍峰 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查 ? 1. 市場(chǎng)調(diào)查的定義 ? 市場(chǎng)調(diào)查： 為了確定投資經(jīng)營(yíng)的方向，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，合理開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，而運(yùn)用系統(tǒng)的、科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集和分析相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品信息、企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部條件信息以及業(yè)內(nèi)其他企業(yè)相關(guān)信息等各種資料，通過(guò)對(duì)過(guò)去與現(xiàn)在的營(yíng)銷(xiāo)狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，從而為企業(yè)預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展、制定正確的決策提供依據(jù)的過(guò)程。 ? 在市場(chǎng)調(diào)查中，信息收集是成本最高，也最容易出錯(cuò)的階段。商業(yè)銀行要求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告中必須包括市場(chǎng)分析的內(nèi)容。 ? 影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有： 自然特征，建筑、高速路或鐵路阻礙，人口密度的大小，政治區(qū)域、市區(qū)和郊區(qū)、學(xué)校間的區(qū)域，鄰里關(guān)系和人口的家庭收入、社會(huì)地位、民族等形成的市場(chǎng)區(qū)域特征，城市規(guī)劃確定的區(qū)域類(lèi)型和規(guī)模，競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域等。 ? 第四是市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的產(chǎn)品功能需求分析。通常情況下，隨著行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的增加會(huì)引起需求水平的提高；開(kāi)始時(shí)以加速度增加，當(dāng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用超過(guò)一定水平之后，就不會(huì)刺激需求的增加了。 ? ③專(zhuān)家意見(jiàn)法 ,又稱(chēng)德?tīng)柗品ā?:40:0519:40:05March 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :40:0519:40Mar2311Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , March 11, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 11日星期六 7時(shí) 40分 5秒 19:40:0511 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 11日星期六 7時(shí) 40分 5秒 19:40:0511 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 11, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ? ②行業(yè)預(yù)測(cè) ? 也稱(chēng)中觀環(huán)境分析，主要指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的分析。 第三是分析不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來(lái)有關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。 1/22/2023 73 主講人：李軍峰 ? 3. 市場(chǎng)需求分析 ? （ 1）購(gòu)買(mǎi)者行為分析 ? 購(gòu)買(mǎi)者行為分析首先要分析的影響因素包括：社會(huì)文化因素，比如消費(fèi)者所處的文化、亞文化、社會(huì)階層，以及與之相關(guān)的群體；個(gè)人因素，包括所處的年齡段、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)狀況、生活方式、個(gè)性及自我觀念；心理因素，比如購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、知覺(jué)、學(xué)習(xí)以及信念都能影響人們對(duì)特定住房的偏好。尤其是購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)目的是置業(yè)投資時(shí)，更加重視對(duì)市場(chǎng)狀況的分析，以便制定出明智的決策。 ? （ 6）信息分析 ? 該階段的主要任務(wù)是從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目標(biāo)相關(guān)的信息，對(duì)主要變量可以分析其離散性并計(jì)算平均值。 1/22/2023 61 主講人：李軍峰 ? （ 3）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查 ? 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的調(diào)查一般來(lái)說(shuō)包括以下內(nèi)容： ? ①商品形態(tài)及供求狀況調(diào)查 ? 商品形態(tài)調(diào)查就是要了解某個(gè)區(qū)域市場(chǎng)在某段特定時(shí)間存在的產(chǎn)品形態(tài)的信息 ? ②市場(chǎng)占有率調(diào)查 ? 絕對(duì)市場(chǎng)占有率，是指企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品在一定時(shí)期內(nèi)的銷(xiāo)售量占同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售總量的份額； ? 相對(duì)市場(chǎng)占有率，是指本企業(yè)某種產(chǎn)品銷(xiāo)售額與同行業(yè)銷(xiāo)售額最高的企業(yè)同種產(chǎn)品銷(xiāo)售額的比值。 ? 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的 功能定位 是指在目標(biāo)市場(chǎng)選擇和市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，根據(jù)潛在目標(biāo)消費(fèi)者使用需求的特征，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)特定產(chǎn)品類(lèi)型的特點(diǎn)，對(duì)擬提供的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)具備的基本功能和輔助功能做出具體規(guī)定的過(guò)程。 ? ④市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 ? 一般情況下，目標(biāo)市場(chǎng)及其范圍的選擇應(yīng)避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。 ? 局限性 :單一產(chǎn)品難以滿(mǎn)足消費(fèi)者日益增加的多樣化需要；不易明確目標(biāo)市場(chǎng)，容易忽視有特定需要的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，產(chǎn)品一旦滯銷(xiāo)，轉(zhuǎn)產(chǎn)困難；等等。 ? 上述所列購(gòu)房的共同要求固然重要，但不能作為市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)。 ? 2）列舉潛在顧客的基本需求。 ? ③產(chǎn)品是否能夠進(jìn)入市場(chǎng)。 1/22/2023 38 主講人：李軍峰 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用 ? 1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分有利于營(yíng)銷(xiāo)者 找到有利的市場(chǎng)