【正文】 政策拐點(diǎn)又為房地產(chǎn)市場注入強(qiáng)心針。 ◎增加二手房的個(gè)人所得稅； ◎討論物業(yè)稅的征收； —— 物業(yè)稅的征收，會(huì)使人們出現(xiàn)買房容易養(yǎng)房難的心理。要根據(jù)本地實(shí)際，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)。完成和平路、江南、豐滿污水管線鋪設(shè)和雨污分流改造和污水截流工程。實(shí)施棚戶區(qū)三年拆遷、五年安置規(guī)劃，全面完成產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、和平、林家溝、遵義西路等區(qū)域 300萬平方米棚戶區(qū)的改造任務(wù)。但是 20232023年的吉林市的房價(jià)一路攀升， 08年的價(jià)格已經(jīng)是 03年的。其中建筑面積 90平方米以下開發(fā)建筑面積占總開發(fā)建筑面積 70%以上。城市中心區(qū)域可謂寸土寸金。對(duì)于一些收入不高但是急于需求住房的消費(fèi)者來說，二手房成為他們最終的鎖定目標(biāo)，因?yàn)槎址康膬r(jià)格他們更能夠接受。假如房地產(chǎn)市場的非理性繁榮的成分過大，則容易產(chǎn)生泡沫，政府勢必會(huì)通過金融手段來提前刺破泡沫，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行。 2023年至 2023年，吉林市建筑面積在 5萬平方米以上、實(shí)施規(guī)模開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá) 53個(gè)，總建筑面積達(dá) 436萬平方米，為房地產(chǎn)市場提供了大量的住宅產(chǎn)品。但是吉林市的房地產(chǎn)市場正處于起步階段，城市建設(shè)積極進(jìn)行，剛性需求每年擴(kuò)大。進(jìn)入 2023年，吉林市市場逐漸進(jìn)入一個(gè)下滑階段，成交狀況不容樂觀。區(qū)委、區(qū)政府近年來加大了中小企業(yè)改革與重組的力度，使全區(qū)非公企業(yè)的比重日益上升，區(qū)域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出國有、集體、非公、外資經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢互補(bǔ)，共同發(fā)展的勢頭，形成了冶金、造紙、機(jī)械、醫(yī)藥、化工、建材、釀酒、木器、糧食深加工等九大行業(yè)。濱江花園、江南壹號(hào)、龍灣雅苑等吉林市高端項(xiàng)目。高層產(chǎn)品均為準(zhǔn)現(xiàn)房出售； 銷售方式成熟，退房量很小，降低風(fēng)險(xiǎn)，觀江優(yōu)勢產(chǎn)品并未推出，欲做時(shí)間差異化競爭； 建筑立面風(fēng)格獨(dú)特，區(qū)域優(yōu)勢明顯； 產(chǎn)品形式豐富，滿足各種需求人群。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)： 處在松花江在吉林市的轉(zhuǎn)彎處，可謂最佳觀江地點(diǎn)，緊鄰吉林大橋、江南公園，東南毗鄰世紀(jì)廣場，地理位置絕佳； 項(xiàng)目多層產(chǎn)品豐富了產(chǎn)品，降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。為二期正式開盤做準(zhǔn)備。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn) : 正面臨江，背靠“河南街”商業(yè)圈，絕版地塊； 項(xiàng)目南向?yàn)榕R江面，是目前市場上與本項(xiàng)目同側(cè)，唯一一個(gè)在售的項(xiàng)目； 開發(fā)商品牌號(hào)召力大。 項(xiàng)目名稱 占地面積 （萬㎡） 建筑面積 （萬㎡） 容積率 用地級(jí) 別 綠化率 總戶數(shù) （套） 物業(yè)費(fèi) 元 /月 由于多為地下停車場，使得綠化面積增多，多數(shù)項(xiàng)目的綠化率均在 35%以上。天潤城 洋房，多層， 高層 80棟（一、二街區(qū) 41棟） 67220㎡ 202383 起價(jià)： 2750元 /㎡ 最高價(jià)： 4100元 /㎡ 均價(jià)： 3780元 /㎡ 70% 翠江錦苑 高層 5棟，其中 2棟為 30F望江樓高層 80226㎡ 202311 起價(jià)： 3800元 /㎡ 最高價(jià)： 5800元 /㎡ 均價(jià)： 4400元 /㎡ 未售 東關(guān)賓館 項(xiàng)目 高層 3棟， 1棟 40F酒店， 2棟30F公寓。這種多層或高層價(jià)格與觀江產(chǎn)品價(jià)差在 1000元左右。 ◎沿江產(chǎn)品單一，受眾面小。 項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目定位建議 — 項(xiàng)目感受及定位依據(jù) 地塊的特性賦予了產(chǎn)品獨(dú)特的魅力，雖地處老城區(qū)，但卻使我們不禁遐想未來在這高樓聳立的城市新形象；雖身處于鬧市，但蔭蔭綠樹卻使我們感受到了夢想的靜藹、溫情。以“區(qū)域運(yùn)營商”為視角，以提升區(qū)域價(jià)值為責(zé)任，站在城市的高度上統(tǒng)領(lǐng)操作與傳播氣勢； ■ 上升到全盤行銷的高度。體現(xiàn)在銷售上，同時(shí)也是一個(gè)低開高走、節(jié)節(jié)攀升的過程。 D、需求類型： 三室或復(fù)式產(chǎn)品，寬敞舒適的居家環(huán)境及交通較便利是其選擇的重要因素。 C類：昌邑區(qū)內(nèi)的各機(jī)關(guān)事業(yè)單位的中高級(jí)工作人員 A、年齡層： 2845歲 B、客戶特征描述： 工作在區(qū)域內(nèi)政府機(jī)關(guān)部門及商務(wù)辦公區(qū)中的相關(guān)人員。 C、客戶心理描述： 擁有一套環(huán)境更加完善的住宅，不僅可以改善現(xiàn)有居住條件，又可以借助日后的住宅升值作為房產(chǎn)的長期投資。 E、購買決定因素： 對(duì)住房的總價(jià)和產(chǎn)品單價(jià)都非常關(guān)注，交通便利性，物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)以及生活功能的齊全性。 項(xiàng)目定位總結(jié) 規(guī)劃方案調(diào)整建議 原有方案檢討 ? 臨東灘街一側(cè)規(guī)劃大高層住宅對(duì)整個(gè)小區(qū)規(guī)劃，有些偏重感； ? 臨東灘街一側(cè)規(guī)劃大高層住宅轉(zhuǎn)角處住宅平面較難規(guī)劃，極易造成單套住宅 布局浪費(fèi)； ? 臨松江東路高層住宅產(chǎn)品規(guī)劃面積較大，規(guī)劃理念落后于吉林市先進(jìn)項(xiàng)目的 平面布局； ? 東側(cè)六棟多層住宅朝向?yàn)闁|西，降低居住品質(zhì)，不符合全案定位要求； ? 臨江灣路三棟塔式住宅，單層住宅套數(shù)過多，影響居住品質(zhì)； ? 臨江灣路三棟塔式住宅，規(guī)劃純北向戶型，不符合居住習(xí)性； ? 緊臨東灘街的門市上面的兩個(gè)單元高層住宅，朝向?yàn)槲髂戏较?，冬夏兩季? 大面積臨街的噪音污染，將嚴(yán)重影響居住舒適度； ? 臨街商業(yè)門市的雙層規(guī)劃較難實(shí)現(xiàn)快速銷售，市場需求方面存在一定抗性； 所存在的問題 建議一 規(guī)劃調(diào)整建議 ? 全區(qū)規(guī)劃布局強(qiáng)調(diào)均衡與統(tǒng)一，建筑物與城市道路盡量垂直與平行，符合本地 政府及消費(fèi)者的規(guī)劃要求； ? 調(diào)整主景觀軸的中心位置，且南北呼應(yīng)、通透，達(dá)到景觀均衡效果； ? 取消原獨(dú)立會(huì)所規(guī)劃，依地勢差調(diào)整至臨松江東路住宅底層，外街用于銷售， 內(nèi)街及地下面積用于會(huì)所的使用，間接增加了該樓住戶的榮耀感； ? 根據(jù)市場需求設(shè)計(jì)住宅戶型，擴(kuò)大項(xiàng)目的消費(fèi)群體層面，增加項(xiàng)目銷售速度； ? 鑒于周邊商業(yè)氛圍現(xiàn)狀，減少臨街商業(yè)門市層數(shù)，并加高門市層高，增加產(chǎn)品 附加值，加快去化速度； ? 園區(qū)內(nèi)部兩棟住宅樓之間規(guī)劃不同主題景觀，適應(yīng)各棟業(yè)主的景觀需求； ? 考慮項(xiàng)目檔次的營造，規(guī)劃全地下車位配置，建議做到住戶比為 1： 1，或采用 地下機(jī)械式停車位，增加賣點(diǎn)； 規(guī)劃調(diào)整說明 方案一 類別項(xiàng)目 房 型 面積區(qū)間（㎡） 戶 數(shù)（戶） 配比關(guān)系（ %） 住 宅 一室 1170 兩室 594 三室 102155 1082 合 計(jì) 2846套 產(chǎn)品面積配比表 住宅產(chǎn)品建議 戶型平面如下圖 戶型平面如下圖 戶型平面如下圖 方案二 類別項(xiàng)目 房 型 面積區(qū)間 （ ㎡ ） 戶 數(shù) （戶） 配比關(guān)系 （ %） 住 宅 一室 576 兩室 482 三室 129 651 四室 699 合 計(jì) 2408套 產(chǎn)品面積配比表 戶型平面如下圖 項(xiàng)目開發(fā)策略建議 1）本項(xiàng)目所處區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g，但其價(jià)值的完全實(shí)現(xiàn)需要時(shí)間來逐步的完成。 4）項(xiàng)目一次性開發(fā)，投入資金過大，開發(fā)商將面臨一次性投入過多資金所帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)瞬息萬變的地產(chǎn)市場，易造成缺乏必要的應(yīng)對(duì)條件和策略。每年 8月為當(dāng)?shù)赜昙尽? 開發(fā)思路 ：二期延續(xù)一期的開發(fā)思路，以一期產(chǎn)品的成功銷售，及二期客戶的前期積累，進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)。 分析人士指出，縱觀整個(gè)三季度的房地產(chǎn)市場，需求不足仍然是地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)調(diào)整的最根本原因。地產(chǎn)行業(yè)還需要進(jìn)一步的松綁政策出臺(tái)，方能幫助其走出困境，但目前政策出現(xiàn)變化仍未明確。 如何通過提升產(chǎn)品與服務(wù)的性價(jià)比來滿足消費(fèi)者需求，正在成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越關(guān)注的話題。 Tips2 以客戶為導(dǎo)向，改變管理思維，從發(fā)掘客戶需求入手，把握服務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)，在與客戶直接接觸的各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中，為客戶提供更加主動(dòng)、貼切、用心、到位的服務(wù)，建立更為和諧、融洽的客戶關(guān)系，從而使客戶獲益，贏得客戶忠誠。 三、產(chǎn)品形象思維 1．項(xiàng)目面世的姿態(tài) ? 關(guān)注“上層人士”，有了錢，該如何生活？金玉堆砌的宮殿并不 見得在滿足面子的同時(shí)還能有暇顧及到作為主體人內(nèi)心對(duì)舒適度 的需求。 奢侈品的種類繁多，生活所及的各個(gè)角落均有產(chǎn)生奢侈品的可能。當(dāng)時(shí)的劍能夠?qū)⒔z綢切成兩半，并且當(dāng)劍落地的時(shí)候，能夠切穿巖石，而劍刃依然鋒利如初。 售價(jià) 30000美元 De剃須刀 這把名為 Damascene Straight Razor(大馬士革剃須刀 ) 的限量版剃須刀，售價(jià) 30000美元。 ? 珍惜城市資源，珍惜整個(gè)社會(huì)的公共資源。 客戶群體的需求在潛移默化中改變著企業(yè)經(jīng)營的方向，在這一前提下需要去全面審視市場未來可能的變化，仔細(xì)類比和分析我們的市場與客戶，為他們帶來愉悅的品牌體驗(yàn)及擴(kuò)大自己的視野，從物質(zhì)的和精神的層面上關(guān)注住戶的體驗(yàn)與感受。 B、注重非物質(zhì)的消費(fèi)體驗(yàn) 注重客戶服務(wù)工作，根據(jù)客戶行為與實(shí)際需求建立差異化的銷售渠道，為消費(fèi)者帶來非物質(zhì)的消費(fèi)體驗(yàn)，也是提升產(chǎn)品價(jià)值的一種方向。相比較與斥巨資打造企業(yè)品牌的做法，將資金用于產(chǎn)品打造無疑更能收到良好的效益。 9月 16日，央行宣布 “兩率雙降”。 C、第三期 開發(fā)目標(biāo)：延續(xù)產(chǎn)品升級(jí)，形成品牌價(jià)值 開發(fā)時(shí)間： － 開發(fā)面積：約 萬平方米 開發(fā)區(qū)域： 園區(qū)東側(cè)及臨松江東路部分 開發(fā)思路： 將位于整個(gè)項(xiàng)目中最具優(yōu)勢的地塊做最后開發(fā)，是實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目最高價(jià)值的優(yōu)勢所在，以前二期的成功銷售及銷售價(jià)格的奠定，周邊生活配套已基本完善，新的居住區(qū)已全面形成，此區(qū)塊的最后開發(fā)可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最終開發(fā)價(jià)值 產(chǎn)品面積配比 類別項(xiàng)目 房 型 面積區(qū)間（㎡） 戶 數(shù)（戶） 配比關(guān)系（ %） 住 宅 一室 207 兩室 207 三室 102155 451 合 計(jì) 865套 注：根據(jù)前期的銷售情況及客戶積累狀況及市場動(dòng)態(tài)變化的實(shí)際情況，進(jìn)行實(shí)際調(diào)整及訂定。 開發(fā)思路 ：首期完成整體地塊內(nèi)的拆遷戶的回遷任務(wù)及項(xiàng)目產(chǎn)品豐富性，開發(fā)此規(guī)劃區(qū)內(nèi)產(chǎn)品。而符合北方居民購買習(xí)性的定價(jià)策略如何與銷售速度匹配，是項(xiàng)目開發(fā)及營銷的關(guān)鍵。 開發(fā)策略制定依據(jù) 3）同檔次競爭項(xiàng)目的存在將會(huì)分流目標(biāo)客戶，客戶成交成本較高。 D、需求類型： 舒適的標(biāo)準(zhǔn)二室或三室住房，了解吉林市二手及租賃市場的狀況，以中大戶型投資為主。對(duì)吉林的城市生活有一定的希冀。 E、購買決定因素： 單價(jià)、總價(jià)都非常關(guān)注，交通便利性，物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)以及未來升值空間。因家庭結(jié)構(gòu)的變化迫切需要改善現(xiàn)在居住狀況的一部分人群。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議 項(xiàng)目客戶定位 — 目標(biāo)客戶定位簡述 本項(xiàng)目作為逾 30萬平米的都市大盤，項(xiàng)目目標(biāo)客戶必然不是某個(gè)單一層面的群體。 項(xiàng)目市場定位建議 B．項(xiàng)目品牌內(nèi)涵的整合 （賦予項(xiàng)目產(chǎn)品品牌內(nèi)涵，在產(chǎn)品力基礎(chǔ)上提升項(xiàng)目的差異化價(jià)值，形成與競爭個(gè)案的差異化優(yōu)勢。 項(xiàng)目市場定位建議 通過對(duì)于本項(xiàng)目大量信息的分析，清晰、明確、特性明顯、感染力強(qiáng)的市場定位才能夠在吉林市眾多臨江項(xiàng)目中脫穎面出。占地面積 ，現(xiàn)已拆遷完畢。 ◎例舉項(xiàng)目剩余案量總和在 140萬㎡左右，加之未來推案量，臨江項(xiàng)目競爭越加激烈。 ◎戶型面積區(qū)間相對(duì)較大，基本處于 90180㎡之間，部分項(xiàng)目的最大戶型達(dá)到200以上（復(fù)式），吉林市住宅市場對(duì)中、小戶型的供應(yīng)量明顯沒有打開，觀江產(chǎn)品仍以大面積為主。列舉項(xiàng)目中的入住時(shí)間都集中在 08年底和 09年中，直觀的來說越接近交房時(shí)間，銷售狀況越好。 ◎多數(shù)為一級(jí)地段，地價(jià)高，衍生高檔觀江項(xiàng)目，但多數(shù)項(xiàng)目定位同質(zhì)化嚴(yán)重。地理位置絕佳，是觀賞中國四大自然景觀之一 吉林霧凇 的最佳位置，屬于絕版地塊。 近期動(dòng)態(tài)分析： 積累客戶籌備開盤。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)： 毗鄰松花江中學(xué)，吉林市一流小學(xué) 豐滿區(qū)一實(shí)驗(yàn)小學(xué)，吉林一中。 缺點(diǎn) : 項(xiàng)目價(jià)格較高，市場接受度低，也給銷售帶來了難度； 項(xiàng)目工程量較大，工期較長。 缺點(diǎn)： 由于市場觀江產(chǎn)品很多，但此項(xiàng)目位置較為偏遠(yuǎn)，所以此“多倫多組團(tuán)”整體銷售率僅為 20%。與吉林市其他區(qū)位相比，沿江區(qū)域有著得天獨(dú)厚的自然環(huán)境及地理位置，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目多以中高檔次為主，配套設(shè)施完備。 昌邑區(qū)作為吉林市的一個(gè)老城區(qū)、窗口區(qū)與商貿(mào)中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。而進(jìn)入 2023年，各大項(xiàng)目開始集中放量，區(qū)域內(nèi)高檔次的樓盤較多，價(jià)格相對(duì)較高，競爭激烈，使吉林市市場成交量驟然下滑；加之受全國各大一線城市房價(jià)下滑，造成購房者觀望心理增強(qiáng)，使得 2023年沿江高檔樓盤的銷售速度減緩。隨著土地、建材、人力成本也會(huì)不斷增加， 導(dǎo)致建房成本不斷增加，房價(jià)自然要漲。截止目前，域外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目累計(jì)完成投資 56億元。近兩年，政府通過提高首付成數(shù)；增加第二套住宅按揭的利息；“ 70/90”政策；嚴(yán)控信貸規(guī)模；提高準(zhǔn)備金；征繳土地增值稅等非市場手段來刺激市場，這對(duì)房地產(chǎn)市場的影響是長期的，而且是具有實(shí)質(zhì)的。 2023年上半年房屋銷售環(huán)比上漲 %，同比上漲 %，其中住宅價(jià)格同比上漲 %，其中：商品住宅同比上漲 %，其中多層住宅上漲 %、高層住宅上漲 %；非住宅