【正文】 姓名：張先生 年齡： 42歲 背景：已購買兩套康苑（一次性付款），從事化工物資行業(yè) 住處：荔灣 工作區(qū)域：荔灣 客戶語句摘錄： ? “大坦沙以前治安非常差，摩托車多，搶東西很多。 廣州萬科在廣州西部的影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他區(qū)域，并贏得西部客戶的充分認(rèn)同，累積豐富的客戶資源。 地鐵網(wǎng)絡(luò)：讓居住向外部圈層擴(kuò)展 地鐵交匯：處聚集人氣形成區(qū)域商業(yè)中心 ? 12 從“海角紅樓”看 “海角紅樓”作為西區(qū)最大型的豪華休閑康體中心，長期服務(wù)于西關(guān)、南海、佛山一帶的富豪。 ? 9 從“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”看 “白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”東起人民南路，北沿六二三路、黃沙大道、珠江大橋，南至芳村大道，東到沙涌，總面積約 650公頃，包括“六區(qū)一港”： 沙面總部經(jīng)濟(jì)區(qū)； 濱水商務(wù)區(qū)； 商務(wù)休閑旅游區(qū)； 新型商住區(qū)； 商貿(mào)旅游區(qū)； 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)； 南方電子數(shù)碼。其中， 大坦沙島四面環(huán)江，水面很寬，一般都有 100多米，最寬處將近 300米，處于三江交匯之處， 面積約 里 ， 是二沙島面積的三倍 ；將建成一塊集 商貿(mào)、旅游、休閑 娛樂為一體的熱土。廣東光電科技產(chǎn)業(yè)園已完成了第一、二期近40000平方米的廠區(qū)升級改造房，另有近 30000平方米的廠房正在改造建設(shè)中。 現(xiàn)狀海角紅樓 —— 康體 現(xiàn)狀海角紅樓 —— 酒店 “海角紅樓將設(shè)碼頭，珠江游終點從原白天鵝延至海角紅樓” —— 海角紅樓封開萍董事長 ? 13 從“沙面小學(xué)”看 沙面小學(xué)，荔灣區(qū)內(nèi)位列前茅的名校，它與大坦沙聯(lián)姻，也說明荔灣政府對提升大坦沙區(qū)域綜合居住素質(zhì)的決心，以及對大坦沙未來區(qū)域形象打造非常重視。 訪談客戶分類： 業(yè)內(nèi)人士 一、二手房地產(chǎn)人員 區(qū)內(nèi) 荔灣區(qū) 西關(guān)長住居民 康荔苑客戶 新生一代及回流客戶 荔灣新生一代黃岐荔灣客 專業(yè)市場客戶 南岸路裝飾市場個體經(jīng)營者 清平藥材市場個體經(jīng)營者 大坦沙居民 一中老師及珠島業(yè)主 區(qū)外 芳村區(qū) 專業(yè)市場客戶 茶葉市場個體經(jīng)營者 越秀區(qū) 普通居民 白云區(qū) 普通居民 天河區(qū) 普通居民 海珠區(qū) 普通居民 ? 20 客戶語句摘錄： ? “ 逸彩新世界的客戶是以芳村和荔灣為主，偏年輕一點 ，主要以剛性需求為主 …… ” ? “一些老板購買那里的用途是便宜，適合給員工居住 …… ” ? “當(dāng)時逸彩周邊環(huán)境都一般好，很多荔灣客都不喜歡，但是整個小區(qū)園林及產(chǎn)品展示到位，地鐵開通，打動了很多荔灣買家 …… ” ? “大坦沙比逸彩要近，但我沒有到現(xiàn)場看過，如果開始的展示是好的，相信會吸引一些買家的關(guān)注 …… ” ? “ 大荔灣的概念宣揚之后，很多原荔灣居民，之前去買了黃岐、南海等地方的那些客戶，回流購買的情況明顯了 …… ” 客戶資料： 姓名： 何小姐 背景：逸彩新世界營銷負(fù)責(zé)人 年齡： 35歲 工作區(qū)域：東風(fēng)路 住處：廣州東山區(qū) 客戶訪談分析 —— 業(yè)內(nèi)人士（一手） 語錄總結(jié)：產(chǎn)品展示非常關(guān)鍵；仍以剛性需求客戶為主；大荔灣概念下，老城區(qū)客戶回流購買情況明顯了?！? ? “ 印象中大坦沙的江景比較差，周邊都是城中村，很難接受。 ? 珠島花園早期業(yè)主多為拉絲廠的工人回遷，后來 西關(guān)人買珠島較多，主要是便宜。 ? 8000~9000元比較合適，今年那邊地鐵開通，應(yīng)該會升值 。還是選擇萬科的比較信得過，我有親戚買了四季花城，都說不錯。 ? 江景應(yīng)該可以賣 9000元，到時我一定過去捧場?。? 客戶資料： 姓名：馬先生 職業(yè)：不詳 年齡： 43歲 工作區(qū)域：荔灣 住處：珠島花園 語錄總結(jié)：區(qū)域接受度高，有換房需求，但對交通就周邊環(huán)境表示擔(dān)憂。 客戶資料： 姓名：蔡老師 職業(yè)：一中老師 年齡： 30歲 工作區(qū)域：大坦沙 住處：珠島花園 ? 28 客戶訪談分析 —— 原居民（一中老師） 續(xù) 客戶語句摘錄： ? 若與荔港南灣相同價位，會考慮買萬科，因為品牌好，小區(qū)成熟，交通方便，而且有華僑小學(xué)。 ? “我們周邊檔口很多人買荔港南灣。 ? 買大坦沙好過買芳村，芳村太遠(yuǎn)，不過隧道口的項目可以考慮。 我還是比較相信萬科，它做的產(chǎn)品很不錯。 ? 34 客戶訪談分析 —— 海珠、天河客戶訪談 海珠客戶（ 38歲，廣州荔灣人，住光大，私企業(yè)主） ? “聽過大坦沙，但是那邊環(huán)境比較差，配套也不好， 如果賣到 1萬多，我另可選擇江南西的房子，畢竟那邊成熟，交通又方便， 7000~8000就會考慮 。 ? 38 夢中的“香格里拉” 客戶眼中的大坦沙 大坦沙是治安差、交通不便、地理位臵偏僻、生活配套不完善、人口素質(zhì)低的城中村。因此建議推廣名： “玥”字傳說中的寶物，寓意項目為風(fēng)水寶地。 ? 地點：海角紅樓 ? 主題： 大坦沙作為老城區(qū)一塊風(fēng)水寶地，比作“夢中香格里拉”“新二沙”“荔灣新沙面”。 地鐵站也是我們的銷售中心 地鐵宣傳巡展 ? 68 教育前景的洗腦 沙面小學(xué)建校 62年文化節(jié)暨招生咨詢會 ? 時間： 4月下旬 ? 形式：組織沙面小學(xué)在海角紅樓招生咨詢會并進(jìn)行表演 ? 地點：海角紅樓 ? 主題：邀請現(xiàn)有沙面小學(xué)學(xué)生家長前往參觀金色茗苑，現(xiàn)場設(shè)學(xué)生招生咨詢。、 40米寬的環(huán)島濱江綠化休閑帶、四大主題公園，綠化覆蓋率達(dá) 60％以上，并有中學(xué) 4所，小學(xué) 9所，醫(yī)院 8所，體育館、泳場 3所，還有中心商業(yè)區(qū)、電影院、文化館、科技書店、青少年宮等配套設(shè)施。 全方位發(fā)動客戶 ? 82 荔灣區(qū)客戶發(fā)動 西區(qū)繁華區(qū)域巡展 ? 時間及地點： 1. 東浚荔景苑 （即華潤萬佳） —— 長期展點 2. 新光城市廣場 —— 3月下旬 ? 作用：配合看樓車，直接接送客戶到現(xiàn)場。 :59:3919:59:39March 6, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :59:3919:59Mar236Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 6, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 6日星期一 7時 59分 39秒 19:59:396 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 6日星期一 7時 59分 39秒 19:59:396 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , March 6, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 80 單位名稱 地址 廣州市第一中學(xué) 大坦沙 大坦沙污水處理廠 大坦沙 廣州卷煙二廠 中山七路 中國石油化工股份公司 中山七路 荔灣工商業(yè)聯(lián)合會 逢源路 中大孫逸仙紀(jì)念醫(yī)院 沿江西路 海關(guān)監(jiān)管處企業(yè)管理科 沙面 廣州市第一人民醫(yī)院 東風(fēng)西路 廣州市電力工業(yè)局 羅沖圍 廣州輸變電工程公司 南岸路 廣州市第一中學(xué) 大坦沙污水處理廠 廣州市電力工業(yè)局 廣州輸變電工程公司 廣州卷煙二廠 荔灣工商業(yè)聯(lián)合會 廣州第一人民醫(yī)院 海關(guān)監(jiān)管處企業(yè)管理科 中大孫逸仙紀(jì)念醫(yī)院 中國石油化工股份公司 備注：以上初步確定的拓展企業(yè)，隨實際情況增加或更改。 + = 地鐵就在家門口 ? 74 商業(yè)配套先行 項目擁有沿街商業(yè)，可引入超市、銀行、便利店、面包屋等生活類配套 建議： 開放銷售中心同時引入超市、銀行等生活配套，向客戶展示成熟商業(yè)配套。 如意坊 坦尾 ? 65 江岸生活的洗腦 活動時間： 2023年 5月初 活動形式： 在銷售中心集中展示白鵝潭、大坦沙和海角紅樓歷史的圖片、物件，以及 1956年毛澤東在紅樓下水橫渡珠江的相應(yīng)物件。他們不想再住牽手樓，不想再住單體樓，他們渴望有新的居住環(huán)境，他們眷戀父母親情，但也向往精彩的新生活。 本案 三面環(huán)江，南望白鵝潭美景 三面環(huán)境的島岸景觀，更擁有市內(nèi)罕有南向白鵝潭江景及沙面 * 東向江景 * 東南向白鵝潭江景及沙面 * 西南向江景 ? 44 項目交通配套 ? 地鐵五、六號線“大坦沙”站近在咫尺； ? 珠江大橋拓寬，現(xiàn)行交通順暢； ? 接駁內(nèi)環(huán)，連通中山路交通樞紐； ? 公交線路輔助，交通覆蓋海珠、天河。 ? 萬科品牌是不錯， 但是這個項目我可能不考慮，天河還是首選，中山大道或者是廣州大道北都可以 …… 價格最好 7~8千左右吧！ 語錄總結(jié)：客戶對大坦沙較為陌生，認(rèn)為地段較偏，對價值的認(rèn)同度較低，臵業(yè)的可能性不大。 ? ?? 聽你這么說，規(guī)劃是不錯，但 我擔(dān)心政府工程慢，住進(jìn)去的時候周邊配套跟不上，以后住起來不方便。 ? 藥材這行壓貨比較厲害，可動用資金不多，所以一般不會拿很多錢去臵業(yè)。富力廣場靠變電站，我當(dāng)時也沒買，雖然以前看過康苑但是小區(qū)太小，沒有綠化。老師多數(shù)住在芳村與西關(guān)，之前已有部分老師因為便宜買了四季花城、金沙灣及黃岐的一些樓盤，也有些老師買了荔港南灣。 ? 聽說大坦沙地質(zhì)狀況不太好，特別是橋南，曾經(jīng)塌陷過，目前地鐵施工都因地質(zhì)問題停工了 ? 島上居民多為外來工，還有好多小型工廠，一中應(yīng)該是島上最大的機(jī)構(gòu)了。 ? 珠島大部分都是西關(guān)人啊，過時拆遷好多人都搬來了這里。 ? 其實很多西關(guān)人都會跟我一樣，只要在荔灣區(qū)里能有個交通方便、管理完善、配套齊全的地方，一定是首選住回荔灣區(qū)里的房子。 ? 大坦沙與芳村對比，芳村近年的配套建設(shè)是快過大坦沙的，而大坦沙治安差，交通不完善，整體感覺差些?！? ? “我以前很多老街坊都因為周邊環(huán)境、管理水平變差，住得不舒服，被迫選到其他區(qū)住去了，不過他們現(xiàn)在想喝下早茶都不好找地方，都說還是住荔灣區(qū)的好； ? “ 1萬就貴了點，我可能會買光大或者恒荔，但是如果與金沙洲對比，我就另可選擇大坦沙，但價格 ?