北京某樓盤項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫吧在線文庫
【正文】 金地段，提升產(chǎn)品附加值，但戶型設(shè)計(jì)需做到符合市場需求，合理的面積，合理的得房率，合理的戶型配比。（詳見下圖）而相同品質(zhì)的住宅項(xiàng)目，東區(qū)和北區(qū)住宅相對要比西區(qū)和南區(qū)更具有競爭優(yōu)勢。相對來說，購買面積在 100平方米以下或 180平方米以上的消費(fèi)者還處于少數(shù)。 圖表 9 消費(fèi)者購房選擇條件 第四部分 地 塊 分 析 大環(huán)境： 本案屬于東城區(qū)的保利商圈，是北京傳統(tǒng)的成熟商業(yè)區(qū)，南向靠近政府規(guī)劃的中央 CBD商務(wù)區(qū)，北側(cè)為東直門商圈，是北京較大的交通樞紐站，東直門也是市區(qū)至首都機(jī)場的必經(jīng)之路，東臨三里屯酒吧街，朝陽公園，農(nóng)展館，北京各大使館區(qū)也分布在項(xiàng)目周圍。 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目劣勢分析 (W) W1： 地塊面積不大，環(huán)境設(shè)計(jì)和整體形象較難出彩。 北京市政府也在房地產(chǎn)的政策調(diào)整上加大了監(jiān)管力度，隨著北京房地產(chǎn)的高速發(fā)展，政府對于北京房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，具有不可預(yù)見性，中央政府對于金融方面的政策及宏觀調(diào)控也將給北京的房地產(chǎn)市場及本項(xiàng)目帶來很多不確定因素。 15:08:1815:08:1815:083/6/2023 3:08:18 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 , March 6, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 下午 3時 8分 18秒 下午 3時 8分 15:08: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 3時 8分 :08March 6, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 15:08:1815:08:1815:08Monday, March 6, 2023 1知人者智，自知者明。 :08:1815:08:18March 6, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 6日星期一 下午 3時 8分 18秒 15:08: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 建議： 第五部分 目標(biāo)客源分析 對誰說 ？ 誰會是 “ 亞洲花園 ” 的垂青者 ？ 本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢 ， 板塊特性 ， 決定了本項(xiàng)目的消費(fèi)群體 。 另一方面強(qiáng)調(diào)： ◆都市稀有的地段，深厚的人文底蘊(yùn)，身份的標(biāo)志 ◆具有都市魅力的生活觀 項(xiàng)目 SWOT分析 地塊機(jī)會分析（ O） O1： 近年來北京住宅需求一直是市場銷售去化的主要部分，剛性需求的不斷交替存在，為本案帶來市場契機(jī)。 環(huán)境分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 (S) S1： 本案具有較強(qiáng)的地段優(yōu)勢，位于北京東城區(qū)商業(yè)繁華區(qū)域，客戶群對該區(qū)域商業(yè)氛圍已形成比較深刻印象，因此容易讓客戶群對本項(xiàng)目的優(yōu)勢投資前景產(chǎn)生共鳴。但從所取得的數(shù)據(jù)看，面積為 120—140平方米與面積為 180— 200平方米的三居將成為三居住宅市場的有效補(bǔ)充。 圖表 4 消費(fèi)者購房選擇位置 1 6 . 3 %7 6 . 7 %4 . 7 %2 . 3 %四、五環(huán)之間三、四環(huán)之間二、三環(huán)之間二環(huán)以內(nèi) 三、住宅市場消費(fèi)分析 消費(fèi)者購房產(chǎn)品選擇 消費(fèi)者在選擇購買住宅時，對板樓更具有明顯的傾向性。 9 .1 %9 .1 %4 .5 %6 .8 %7 0 .5 %已經(jīng)買了未來三年內(nèi)買未來兩年內(nèi)買未來一年內(nèi)買適合就買圖表 1 調(diào)查對象購房計(jì)劃分布圖 三、住宅市場消費(fèi)分析 消費(fèi)者購房動機(jī) 從調(diào)查所取得的數(shù)據(jù)看，大多數(shù)消費(fèi)者選擇購買住房是出于自住的考慮。 二、個案分析 新城 .國際 開 發(fā) 商： 北京萬置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位 置： 北京朝陽區(qū)朝外大街 6號 建筑形態(tài)： 板樓 產(chǎn)品類型： 住宅（精裝修） 建筑面積： 32萬平方米 主力面積： 90、 1 1 280、 300 平 均 價： 整盤 17000元 /平米（四期預(yù)計(jì)均價 19000元 /平米 ) 銷 售 率： 整盤 70% 開盤日期： 一期 20230二期 2023年 10月、三期 2023年 03月、 4期尚未開盤 物業(yè)管理： 第一太平戴維斯 二、個案分析 綜述： 該案為中央商務(wù)區(qū)具有代表性的純住宅小區(qū)， 2期已入住， 3期開盤均價 18000左右已全部售罄，四期尚未開盤， 該案位于商務(wù)區(qū)中心位置，周邊密集的辦公為他提供了優(yōu)質(zhì)客源，豐富多樣的房型也為不同類型的客戶提供挑選，該案為板式結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境良好，物業(yè)服務(wù)等提升了產(chǎn)品形象，這些成為其市場熱銷的重要因素。 目前周邊寫字樓供應(yīng)量較大 ， 以中央商務(wù)區(qū)為主 ，住宅多為去年的老盤的后期產(chǎn)品在銷售 ， 有少量新盤 ， 市場環(huán)境較好 ， 供銷兩旺 。 2023年北京市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況 ■住房價格情況 商品住宅期房預(yù)售價格。 二說明本案還有上升空間，無論對發(fā)展商還是客戶都是利好消息。 北京的房價今年 2月份仍以 %的速度在增長 ,政府試圖通過土地“閘門”來調(diào)整樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響整體房價。 綜述 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 綜述 總用地面積： 建 設(shè) 用 地： 代征道路用地： 規(guī)劃建筑面積： 260000平方米 容 積 率： 建筑密度： 25% 用地性質(zhì)： 居住 建筑控制高度 : 60米 建筑控制層數(shù)： 20層 綠化率： 30% 車 位： 1500個 目前本項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的項(xiàng)目論證階段。 主要以通過收購轉(zhuǎn)讓方項(xiàng)目公司的股權(quán)同時收購?fù)恋氐男问?，來進(jìn)行市場運(yùn)作。 土地供應(yīng)市場 土地供應(yīng)市場 去年出臺了房產(chǎn)新政對北京的房產(chǎn)直接影響到了土地供應(yīng)和項(xiàng)目入市，發(fā)展商“持地觀望” ,購房者“持幣觀望”，政府
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