【正文】 的計算（ 1）財務凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值指標的作用：凈現(xiàn)值指標是用來判別投資項目可行與否。 (NPV=0) 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準收益率（或投資者目標收益率、最低可接受的收益率） ic比較，當 FIRR≥i c時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，投資項目可行，值得進一步研究。不確定性分析和風險分析不確定性分析和風險分析w臨界點分析的數(shù)學模型 是：Z=PQ（ 1－ r）－ CVQ－ CF成本； CF 項目風險率參考值 r值 70% 70%~75% 75%~85% 85%~90% 90%風險狀況 安全 較安全 不很安全 要謹慎 危險周小平 北京師范大學l 例題：某開發(fā)商擬在一塊土地上進行住宅開發(fā)，該項目規(guī)劃總建筑面積 20230平方米，土地投入等 固定成本為 3500萬元， 建筑安裝工程費 為 1450元 /平方米。 多變量敏感性分析 ： 多個變量發(fā)生變動，測試其對項目的影響程度。v風險分析的過程主要包括 風險辨識 、 風險估計 、 風險評價 三個階段。周小平 北京師范大學w 概率的確定方法客觀概率 是在某變量過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎上，進行統(tǒng)計、歸納得出的。周小平 北京師范大學 在此基礎上進一步分析了 2023～ 2023年間該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)包價和建造成本上漲情況的各種可能值，以及出現(xiàn)的可能性（概率）。 通過模擬實驗隨機選取各隨機變量的值，并選擇符合的概率分布216。 v互斥方案 是在若干個方案中，選擇其中任何一個方案則其他方案就必須被排斥的一組方案。l 例如，親水概念的住宅項目中，穿流著一條河，河中建立了一座公路橋之后，原有的簡易人行橋就變得可有可無。方案的比選周小平 北京師范大學 投資方案的比選是尋求合理的經(jīng)濟和技術決策的必要手段，也是投資分析工作的重要組成部分。?差額投資收益率（ △ R） 差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額，也叫追加投資收益率。周小平 北京師范大學?凈現(xiàn)值 （ NPV）凈現(xiàn)值是投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和。周小平 北京師范大學?凈現(xiàn)值率 （ NPVR）凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金的使用效率。在進行方案比選時，凈現(xiàn)值率大的方案為優(yōu)選方案。式中： △ IRR為差額投資內(nèi)部收益率；（ CICO） t′為投資大的方案第 周小平 北京師范大學?費用現(xiàn)值（ PC） 周小平 北京師范大學解： ，故 C方案 為 最 優(yōu) 方案。一般來說，它有四種基本選擇方法：一是現(xiàn)值法，二是凈現(xiàn)值率排序法，三是收益率分配法，四是互斥組合法周小平 北京師范大學 第四種方法 互斥組合法，是把各獨立方案都組合成相互排斥的方案，其中每一個組合方案代表一個相互排斥的組合，這就可以利用前述互斥方案的比較方法，選擇最優(yōu)的組合方案。房地產(chǎn)投資分析運用房地產(chǎn)投資分析運用? 社會影響分析。? 節(jié)能方案分析。房地產(chǎn)投資分析運用領域 ? 目的不同? 角度不同 ? 內(nèi)容不同 ? 時序不同 ? 法律效力不同 w 項目可行性研究報告與項目申請報告的區(qū)別：周小平 北京師范大學 一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經(jīng)濟評價 。凈現(xiàn)值不能明確反映項目的盈利水平與要求之間的高低；確定基準收益率或折現(xiàn)率（ 2）凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率：資金有無限制周小平 北京師范大學167。周小平 北京師范大學u對于計算期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進行比選。把項目計算期內(nèi)的各年投入（費用）按基準收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是費用現(xiàn)值。將項目的凈現(xiàn)值換算為項目計算期內(nèi)各年的等額年金就是等額年值。周小平 北京師范大學 投資方案比選可按方案的全部因素計算各方案的全部經(jīng)濟效益和費用，進行 全面地分析對比 ；也可僅就不同因素計算相對經(jīng)濟效益和費用，進行 局部的分析對比 。它是對房地產(chǎn)投資項目面臨的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，進行計算和分析，從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最后選擇的過程。周小平 北京師范大學 先決型方案l 先決方案 即在一組方案中，接受某一方案的同時，就要求接受另一方案。如增長幅度可能性最大的是 7%，其相應的主觀概率值為 31%。假定預測對象有 m個可能發(fā)生的事件 E E2則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明年商品住房銷售量超過 10萬平方米的主觀概率為：周小平 北京師范大學列出需要進行概率分析的不確定性因素216。周小平 北京師范大學（ 2）敏感性分析w敏感性分析 是指從眾多 不確定性因素 中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的 敏感性因素 ，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的 影響程度和敏感性程度 ，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析的方法。 V— 單位變動成本。 周小平 北京師范大學177。周小平 北京師范大學v財務分析指標和基本報表的關系：周小平 北京師范大學167。其中， i=10%。 項目年平均收益額周小平 北京師范大學借款償還期 借款償還期分為國內(nèi)借款償還期和國外借款償還期。其計算公式為：資本金利潤率 =利潤總額 247。財務 分析指 標時間 性指 標 投 資 回收期借款 償還 期價 值 性指 標 —— 財務凈現(xiàn)值比率性指 標財務 內(nèi)部收益率投 資 利 潤 率投 資 利稅率資 本金利 潤 率資 本金 凈 利 潤 率財務 比率資產(chǎn)負債 率流 動 比率速 動 比率周小平 北京師范大學靜態(tài)指標投資利潤率 投資利潤率，是指房地產(chǎn)投資項目的年利潤總額（或預計回收期內(nèi)的年平均利潤總額）與項目總投資額的比率，主要用來評價開發(fā)投資項目獲利水平。通過該表提供的投資項目經(jīng)濟效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標。周小平 北京師范大學序號 項目 合計 1 2 3 … N1 資金來源 銷售收入 出租收入 自營收入 資本金 長期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入2 資金運用 開發(fā)建設投資 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應付利潤 借款本金償還和利息支付3 盈余資金 =（ 1） （ 2）4 累計盈余資金資金來源與應用表周小平 北京師范大學出售項目資金來源與運用表序 號 項 目 合 計 1 2 3 … N 1 資金來源 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4銷售收入資本金長期借款短期借款 2 資金運用 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7開發(fā)建設投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤借款本金償還借款利息支付 3 盈余資金（ 1） （ 2） 4 累計盈余資金周小平 北京師范大學損益表的含義 (不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費、應收款和應付款等 )（ 2）種類u全部投資現(xiàn)金流量表u資本金現(xiàn)金流量表u投資者各方現(xiàn)金流量表周小平 北京師范大學序號 項目 合計 1 2 3 … N1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設投資 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅3 凈現(xiàn)金流量4 累計凈現(xiàn)金流量 計算指標： 財務內(nèi)部收益率（ %）； 財務凈現(xiàn)值（ ic= %）； 投資回收期（年）； 基準收益率（ %）全部投資現(xiàn)金流量表周小平 北京師范大學資金來源與運用表的含義周小平 北京師范大學現(xiàn)金流量表(1)含義 2）根據(jù)設備到貨計劃，安排設備購置費支出。經(jīng)營型房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量周小平 北京師范大學一、 CI租金收益自營收入房地產(chǎn)增值（轉(zhuǎn)讓收入）萬元（利息為貸款資金的 i＝ 7％ n2 0 1 2 3 4 …… n2 n1 n…… A3 A4 An2 An1 Ani A1 A2現(xiàn)金流量圖周小平 北京師范大學現(xiàn)金流量圖的三要素現(xiàn)金流量的 方向(現(xiàn)金流入或流出 )現(xiàn)金流量的 作用點(現(xiàn)金的發(fā)生時間點)現(xiàn)金流量的 大小(現(xiàn)金數(shù)額 )在各箭線上方 (或下方 )注明現(xiàn)金流量的數(shù)值以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上每一刻度表示一個時間單位，零表示時間序列的起點箭線與時間軸的交點即為現(xiàn)金流量發(fā)生的時間單位在橫軸上方的箭線表示現(xiàn)金流入，即表示收益；在橫軸的下方的箭線表示現(xiàn)金流出，即表示費用周小平 北京師范大學說明：二維：橫軸 — 時間； 縱軸 — 現(xiàn)金流量水平線是時間標度，時間的推移是自左向右， 每一格代表一個時間單位（年、月、日）；箭頭表示現(xiàn)金流動的方向： 向上 —— 現(xiàn)金的流入； 向下 —— 現(xiàn)金的流出； 現(xiàn)金流量圖與立腳點有關。銷售稅金及附加216。銷售收入216。（二）公式：某人現(xiàn)借得本金 1000元，一年后付息 80元，年利率為？周小平 北京師范大學利率高低的影響因素通貨膨脹金融市場上借貸資本的供求情況借出資本的期限長短借出資本承擔的風險社會平均利潤率的高低利率是各國發(fā)展國民經(jīng)濟的重要杠桿之一，其影響因素為：周小平 北京師范大學（三）名義利率定義：單利計息時的利率，一年內(nèi)多次計息給出的年利率。 是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎設施條件的分析與選擇， 主要考慮項目所在地點的臨街狀況、建設用地的大小。周小平 北京師范大學167。周小平 北京師范大學 房地產(chǎn)投資的特點投資選擇的多樣性216。房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告周小平 北京師范大學學習目標：1. 房地產(chǎn)投資的類型與特點2. 資金時間價值的基本概念及