【正文】 改建企業(yè)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)明晰 ， 對于權(quán)屬關(guān)系不明確或者存在產(chǎn)權(quán)糾紛的改建企業(yè) ， 應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定先進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定或者產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處 。 企業(yè)改制重組中資產(chǎn) 評估有關(guān)問題 內(nèi)容簡介 ?一 、 我國國企改革的歷程和背景 ?二 、 公司制改造程序： ? （ 一 ） 決策 ? （ 二 ） 產(chǎn)權(quán)確認(rèn) ? （ 三 ） 資產(chǎn)清查 ? （ 四 ） 財務(wù)審計 ? （ 五 ） 資產(chǎn)評估 ? （ 六 ） 股權(quán)設(shè)置 ? （ 七 ） 上報批準(zhǔn) ? （ 八 ） 股份認(rèn)購 ? （ 九 ） 產(chǎn)權(quán)變動登記 三、企業(yè)改制重組中資產(chǎn)評估的常見問題探討 評估與審計 評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部的各專業(yè)組 土地使用權(quán)的處置 剝離資產(chǎn)的處置 不良資產(chǎn)的確認(rèn)與處理 不同主體之間相互參股投資價值的確定 部分資產(chǎn)評估方法探討 現(xiàn)代企業(yè)制度五個基本特征： 能促進(jìn)企業(yè)國有資產(chǎn)保值增值； 出資人以出資額承擔(dān)有限責(zé)任，公司承擔(dān)以全部財產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任； 有公司治理結(jié)構(gòu)（股東會、董事會、監(jiān)事會）； 能促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰； 可以合理處理所有者、經(jīng)營者、勞動者三者關(guān)系。 （一）決策 由國有資本持有人決策 ，應(yīng)按內(nèi)部議事規(guī)范來進(jìn)行 ，子公司改建 ， 由母公司決策 。 ? 15號令 《 國有資產(chǎn)評估違法行為處罰辦法 》 第五條 ―― 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與委托人或被評估單位串通作弊 ， 故意出具虛假報告的 ， 沒收違法所得 ， 處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款 ， 并予以暫停執(zhí)業(yè)；給利害關(guān)系人造成重大經(jīng)濟(jì)損失或者產(chǎn)生惡劣社會影響的 ， 吊銷資產(chǎn)評估資格證書 。 1985年開始 ， 中國正式出現(xiàn)了資產(chǎn)評估業(yè)務(wù) 。 （七）上報批準(zhǔn) 審批權(quán)歸納為 “ 下管一級 ” 、 “ 隔層管理 ” ， 唯獨(dú)設(shè)立股份有限公司必須逐級報財政部門批準(zhǔn) 。 ? 對于欠繳的社會保險費(fèi)，已提取未交列“其他應(yīng)付款”的，用現(xiàn)有資產(chǎn)清償；未提的，應(yīng)一次提足。同時，內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善會直接或間接地導(dǎo)致事務(wù)所質(zhì)量控制制度的失控，削弱執(zhí)業(yè)風(fēng)險控制能力，增大執(zhí)業(yè)失敗的可能。事務(wù)所的利潤分配，不應(yīng)以“資合”作為唯一或主要的依據(jù)，做到“人合”和“資合”并重、責(zé)任承擔(dān)與所獲報酬匹配、物質(zhì)報酬與精神鼓勵相結(jié)合，調(diào)動事務(wù)所各個層次的積極性。少數(shù)股東權(quán)益成為企業(yè)的負(fù)債。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的 ， 除法律 、 行政法規(guī)另有規(guī)定外 ， 沒有土地使用期限的限制 。 企業(yè)的盈利水平 ―― 土地折價入股會增加上市公司的凈資產(chǎn) ， 相應(yīng)會降低凈資產(chǎn)收益率 。 出售價格低于評估結(jié)果 10％ 以上的 ，國有資本持有單位應(yīng)向國有資本變動的審批單位作出書面說明 。對法人終止的應(yīng)有工商注銷證明，或政府部門責(zé)令撤銷文件。 ③ 對失效 、 變質(zhì) 、 殘損 、 報廢 、無用的原材料需根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果 ， 保留變現(xiàn)價值 ， 同時應(yīng)把相應(yīng)的進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出 。 舉例： 有甲 、 乙兩個企業(yè) ， 它們之間相互有長期投資 。 ? 年 租 金 總 收 入 ＝ [ 495 2380＋198 800] (1－ 5%) ? ＝ 1336500 95% ? ＝ 1269675(元 ) ? 年成本費(fèi)用支出包括： ? 租金損失準(zhǔn)備費(fèi) 5%。 ? 綜上合計： ? 年租賃總費(fèi)用支出＝年租金收入 (5%＋ 12%＋ 5%＋ 4%＋ %)＋ 10553＋7140 ? ＝ 1269675 %＋ 17693 ? ≈417641(元 ) ? 收益的計算 ? 純收益＝ (年租金總收入－年總費(fèi)用支出 ) (1－所得稅率 ) ? ＝ (1269675－ 417641) (1－ 33%) ? ≈570863(元 ) ? 評估值的確定 ? 根據(jù)該房屋的實際情況和土地的使用年限 ， 收益期可確定為 ， 即： ? 評估值＝純收益 /還原利率 年期修正系數(shù) ? ＝ 570863/8% [1－ 1/(1＋ 8%)] ? ＝ 7135787 ? ≈6634140(元 ) ? 評估結(jié)果的確定 ? 因企業(yè)雖取得了土地出讓文件 ， 但尚未繳納土地出讓金和相關(guān)契稅 ， 應(yīng)從評估 值 中 扣 除 ， 欠 交 土 地 出 讓 金 ， 欠交契稅 。 :49:2502:49:25March 3, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :49:2602:49Mar233Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 3, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 3日星期五 2時 49分 26秒 02:49:263 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 3日星期五 2時 49分 25秒 02:49:253 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , March 3, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 營業(yè)稅及教育附加為租金收入的 %。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的評估。 滯銷 、 積壓 、 降價銷售的產(chǎn)品 ， 按可收回凈收益 。 E、 境外逾期 3年的 ， 應(yīng)取得駐外中介機(jī)構(gòu)的終止收款意見書 ， 或駐外使領(lǐng)館關(guān)于債務(wù)人逃亡的證明 。 國有資本持有單位所得租賃收益 ， 應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定納入財務(wù)預(yù)算管理 。 股票發(fā)行額度 ―― 股票發(fā)行額度對決定土地是否入股有重要影響 。土地從 2023年 7月起開始拍賣 。 城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 ， 除法律規(guī)定屬于國家所有的以外 ， 屬于集體所有 ， 宅基地和自留地 、 自留山屬于集體所有 。 審計合并報表與作為評估申報基數(shù)的母公司報表 ?當(dāng)評估范圍存在母公司和控股子公司時，審計就要編制合并會計報表，合并會計報表是以母公司和子公司組成的企業(yè)集團(tuán)為一會計主體，以母公司和子公司單獨(dú)編制的個別會計報表為基礎(chǔ)，由母公司編制的綜合放映企業(yè)集團(tuán)財