【正文】 體安排如下： 亓、整盤營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃 項(xiàng)目名稱 明細(xì) 全年預(yù)算 費(fèi)用 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 公園1898 媒體投放類 公交站臺(tái) 社區(qū)燈箱 路名牌 短信 網(wǎng)絡(luò)（電商費(fèi)用） —— —— —— —— —— —— —— —— —— 電梯框架 道閘 臨時(shí)桁架 推廣費(fèi)用 合計(jì) 模型 三維動(dòng)畫 圍墻基礎(chǔ)制作 物料印刷 廣告制作 廣告公司月費(fèi) 品牌使用費(fèi) 代理公司傭金 咨詢費(fèi) 活動(dòng)費(fèi) 人工成本 日常運(yùn)營(yíng) 其它（機(jī)動(dòng)費(fèi)用） 合計(jì) 匯報(bào)完畢！ 成功的軌跡作為一種策略路線，從一開始就應(yīng)該走上正軌。 數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù) 亓、商業(yè)市場(chǎng)分析 結(jié)論：商業(yè)整體發(fā)展慢，存量高，以老城區(qū)為主流，新城區(qū)待培育 項(xiàng)目名稱 分割面積（㎡） 層高（米） 價(jià)栺（元 /㎡） 月均去化（㎡） 佳兆業(yè) 8號(hào) 1F： 4060 2F： 60100 1F： 2F： 1F： 2800030000 2F： 1202315000 764㎡ 金座威尼谷 50300 1F： 2F： 1F： 30000 35000 2F： 15000左右 77㎡ 雙都會(huì) 1F： 100200 2F： 100200 1F： 2F： 1F： 21000 2F： 10000 / 燕楠國(guó)際 5070㎡ 1F： 2F： 1F:3500040000 2F:1600020230 80㎡ 隆鑫十里畫卷 項(xiàng)目規(guī)劃臨街住宅底商，體量約 （目前項(xiàng)目商業(yè)暫未出售） 合能珍寶翡翠 項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)約 1萬平米，以住宅底商為主（目前項(xiàng)目商業(yè)暫未出售） 結(jié)論：區(qū)域產(chǎn)品均為底商，同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶對(duì)價(jià)格抗性較大 1. 匙域內(nèi) 1F商業(yè)主力面積匙間為 4070㎡左右， 2F:100200㎡左右 2. 商業(yè)成交量受價(jià)格和贈(zèng)送影響較大，佳兆業(yè) 8號(hào)通過小面積低總價(jià)產(chǎn)品和大面積產(chǎn)品高贈(zèng)送，去化速度領(lǐng)先， 匙域客戶對(duì)價(jià)格抗性較大 亓、商業(yè)市場(chǎng)分析 1. 雙流區(qū)域商業(yè)整體發(fā)展欠佳，存量居高不下，區(qū)域內(nèi)商業(yè)具有一定需求； 2. 雙流商業(yè)仍然以老城區(qū)商業(yè)圈為主，新城區(qū)商業(yè)中心已現(xiàn)雛形，需一段時(shí)間市場(chǎng)培育； 3. 區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，且客戶對(duì)價(jià)格抗性較大； 4. 客戶對(duì)總價(jià)控制較為敏感，小面積、低總價(jià)產(chǎn)品去化較好，認(rèn)可度較高。 定價(jià)思路 由于產(chǎn)品首批次開盤，且銷售任務(wù)重，將優(yōu)先通過 市場(chǎng)價(jià)格比較法 推導(dǎo)，再根據(jù)項(xiàng)目 可研及附加值溢價(jià) 進(jìn)行整體均價(jià)和價(jià)格關(guān)系確定，最終確定均價(jià)。 圍擋 ?陣地圍擋高度 ，營(yíng)造良好的形象展示面； 四、包裝策略 營(yíng)造項(xiàng)目領(lǐng)域感，將精神堡壘、戶外圍擋、道旗等作為項(xiàng)目高丼高打形象發(fā)布地，樹立項(xiàng)目高端品質(zhì)公園住區(qū)的標(biāo)桿形象， 圍擋、道旗又可以作為導(dǎo)視系統(tǒng)攔截客戶。 三、現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)化價(jià)值體驗(yàn) 觀點(diǎn)三、科技體驗(yàn)：在新文化體驗(yàn)中心設(shè)置資源家互勱體驗(yàn)區(qū)，讓客戶從虛擬資源平臺(tái)體驗(yàn)北大資源資源家?guī)淼膬?yōu)質(zhì)生活服務(wù) 三、現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)化價(jià)值體驗(yàn) 8500畝公園及千畝鳳翔湖 嫁接參與性、互勱性系列活勱，強(qiáng)化客戶體驗(yàn)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值及北大資源品牌。 二、解決之道 觀點(diǎn)二、商業(yè)突圍， 借劣公園優(yōu)勢(shì)，高丼高打，把商業(yè)的品相做足做高，吸引周邊投資客的親睞，從而實(shí)現(xiàn)銷售 。 總結(jié)：雙流房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)價(jià)栺上漲緩慢 ?成交情況： 2023年至今，商品住宅月均成交 6萬㎡； ?存量情況：截止目前，存量 61萬㎡，去存周期 10個(gè)月左右； ?價(jià)格情況：匙域商品住宅成交均價(jià) 6000元 /㎡左右。 一、本體小結(jié) 結(jié)論：從客戶敏感性調(diào)研來看，老城區(qū)客戶需求由于缺乏產(chǎn)品供應(yīng)出現(xiàn)斷層 一、區(qū)域客戶敏感性分析 對(duì)交通、產(chǎn)品功能、價(jià)格等較為敏感 客戶類型 敏感點(diǎn)分析 敏感分析 機(jī)會(huì)研判 匙域情節(jié)較重、不愿離開、戶型、小匙配置、外立面、園林、價(jià)格等較為 對(duì)價(jià)格、交通、戶型、配套 主要關(guān)注單價(jià)、總價(jià)、交通、 戶型、配套等 區(qū)域規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好，主城區(qū)西南方向外溢特征明顯 受城市化進(jìn)程影響，老城區(qū)可選項(xiàng)目極其有限， 目前需求被抑制 獲取機(jī)會(huì)研判：地緣性情節(jié)濃厚，但由于老城匙無其他選擇， 多被迫外溢至環(huán)境較好的體育中心板塊及外雙楠板塊置業(yè) 以外來產(chǎn)業(yè)務(wù)工人員為主，主要關(guān)注價(jià)格，及戶型功能性，典型剛需客戶群 重點(diǎn)客戶 次要客戶 次要客戶 無效客戶 成都外溢客戶 老城區(qū)改善型 老城區(qū)外溢型 本地產(chǎn)業(yè)型 1. 成都外溢客戶主要往 西南斱向外溢 ，項(xiàng)目有 一定機(jī)會(huì) ； 2. 老城匙改善客戶 匙域情節(jié)濃厚 ，丐目前 需求被抑制 ，是項(xiàng)目的 重點(diǎn)客戶 ； 3. 老城匙外溢型客戶多是 被迫擠壓外出 ， 但地緣情節(jié) 濃厚，具有 一定機(jī)會(huì) 。匙域配套較完善，商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，但商業(yè)品質(zhì)感較低、氛圍較差，無大型綜合體項(xiàng)目。成都公司對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)目定位只做簡(jiǎn)單回顧。 和院 北大資源 雙流老城區(qū) 雙流新城 雙流新城匙 ——新打造的住宅聚集匙，多數(shù)為新建項(xiàng)目，由于限高，以低密小高層產(chǎn)品為主，配套較新，包括城南優(yōu)品道廣場(chǎng)、奧特萊斯、蛟龍紫荊影城、歐尚超市等未來雙流新城匙商業(yè)中心。 雙流機(jī)關(guān)幼兒園 （當(dāng)?shù)仄放疲? 雙流中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 (西部十大教育品牌學(xué)校、中國(guó)名牌學(xué)校 ) 棠湖中學(xué) (“四川省重點(diǎn)中學(xué)”，十年成為“國(guó)家級(jí)示范高中” ) 一、教育配套 結(jié)論：名校學(xué)區(qū)房，教育延展商業(yè)業(yè)態(tài)具有一定機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目核心價(jià)值 ? 8500畝濕地公園 ? 名校環(huán)伺 ? 健身中心 ? 城市核心區(qū) ? 室內(nèi)恒溫游泳池 ? 雙 200米中軸園林景觀帶 ? 3萬方高端品質(zhì)風(fēng)情商業(yè)街 打造雙流高端品質(zhì)改善住區(qū) ? 雙入戶大堂 ? 石材外立面 ? 中央熱水循環(huán)增壓 ? 拍照停車入庫(kù)系統(tǒng) ? 地下車位 環(huán)氧地坪漆 一、目標(biāo)價(jià)值梳理及定位 豪宅增配 ?北大書院 ?北大醫(yī)療健庩管理中心 ?資源家平臺(tái) ?北大講堂 品牌附加值 Part 2 項(xiàng)目本目標(biāo)及難點(diǎn) 二、項(xiàng)目目標(biāo)解析 品牌 ? 奠定雙流區(qū)域品牌開發(fā)商領(lǐng)袖地位； ? 實(shí)現(xiàn)品牌高度升華； ? 項(xiàng)目首開熱銷全城； ? 實(shí)現(xiàn)每年銷售目標(biāo)； 項(xiàng)目 目標(biāo) ①