南京營銷會(huì)后資料-南京營銷會(huì)后資料-文庫吧在線文庫
【正文】 150 30％ 45 中 Y(V2) 商品房價(jià)格以每季度 100元的速度上漲（中等漲幅） 100 60％ ＝ 100*60％（ 60） 低 Y(V3) 商品房價(jià)格以每季度 50元的速度上漲（最低漲幅） 50 10％ ＝ 50*10％（ 5） 重大市政配套 Y（ S） 高 Y（ S1） 朝天門大橋修通對(duì)房價(jià)的拉升： 500元 /平米（樂觀估計(jì)） 500 40％ 綠色 *藍(lán)色（ 200） 中 Y（ S2） 朝天門大橋修通對(duì)房價(jià)的拉升： 300元 /平米（正常預(yù)計(jì)） 300 50％ 綠色 *藍(lán)色（ 150） 低 Y（ S3） 朝天門大橋修通對(duì)房價(jià)的拉升： 100元 /平米（保守估計(jì)） 100 10％ 綠色 *藍(lán)色（ 10） 綜合所有事件對(duì)房價(jià)影響的期望值 ∑Y（ V）、 Y（ S） 470 36 第一步 第二步 第三步 Phase 1 – 通過對(duì)可比樓盤質(zhì)素評(píng)分和價(jià)格的回歸，找到公式 Y＝ a+BX – 將本案的質(zhì)素得分 Xf，帶入公式， 則 Yf＝ a+B * Xf – 考慮一些未來事件對(duì)房價(jià)的影響（確定未來事件、事件對(duì)房價(jià)影響浮動(dòng)程度、事件發(fā)生概略），則 Y= Yf+ Y（ V） +Y（ S） ∑ Y（ V）、 Y（ S）的計(jì)算 綜上，可比樓盤對(duì)比定價(jià)和未來事件影響定價(jià)得到本案價(jià)格 P Xf Yf 本案 37 適用范圍 ： ?拿地前預(yù)案、新項(xiàng)目一期定價(jià)、市場(chǎng)變化等決策難度高的項(xiàng)目。 如地段這個(gè)指標(biāo)，某個(gè)樓盤表現(xiàn)絕對(duì)的領(lǐng)先 和突出就是 5分，其它樓盤在該指標(biāo)上評(píng)分 都相對(duì)其表現(xiàn)進(jìn)行。 —— 為了量化樓盤質(zhì)素，需要對(duì)系列關(guān)鍵指標(biāo)可進(jìn)行評(píng)分。 28 置業(yè)顧問激勵(lì) ?職業(yè)顧問晉升通道； ?士官生制度； ?職業(yè)顧問等級(jí)設(shè)定； ?職業(yè)顧問月度、季度考核； ?職業(yè)顧問行為考核。 這又是一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目群。 ?露臺(tái)和陽臺(tái)根據(jù)其連接的房間功能的不同，分別設(shè)置為麻將區(qū)、下午茶區(qū)、室外餐廳區(qū)。 18 樣板間 ——餐廳 樣板房 ——地下室 ?餐廳設(shè)置簡約不繁復(fù)，主要以四口之家做場(chǎng)景設(shè)置； ?餐桌以鮮花作為裝飾，同時(shí)以果醬、番茄醬等日常調(diào)料打造生活氛圍，鄙棄塑膠模型帶來的劣質(zhì)感。版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 ?廚房設(shè)計(jì)各色廚具一應(yīng)俱全； ?橄欖油、調(diào)味料、意大利面等準(zhǔn)備齊全，琳瑯滿目，按居家習(xí)慣擺放整齊； ?逼真的蔬菜模型散落在水池里，儼然一幅居家圖。 ?根據(jù)其功能性的不同，以紅酒、堅(jiān)果、糖果罐、鮮花、點(diǎn)心、水果等進(jìn)行包裝。團(tuán)隊(duì)成員相對(duì)固定，以保證每個(gè)項(xiàng)目的均好。 CRM數(shù)據(jù)錄入質(zhì)量 也列入考核 29 五：龍湖特色營銷管理 營銷與研發(fā)跨專業(yè)配合 編號(hào) 名稱 1 龍湖總圖研究的經(jīng)驗(yàn) 2 臨時(shí)售樓處 3 戶型評(píng)價(jià)定性研究 4 龍湖意向客戶關(guān)鍵觸點(diǎn)研究報(bào)告 5 龍湖集團(tuán)戶外和平面廣告測(cè)試研究報(bào)告 6 營銷精英應(yīng)對(duì)關(guān)鍵觸點(diǎn)的武器庫 7 項(xiàng)目價(jià)值梳理 8 營銷路書 9 可比樓盤量化定價(jià) 30 版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。通過個(gè)樓盤質(zhì)素得分和其樓價(jià) Y，運(yùn)用最小二乘法建立一元線型回歸方程。 項(xiàng)目評(píng)估指標(biāo) 指標(biāo)示意 分值 地段 是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 1（最差） 2（很差 ) 3(一般） 4（好） 5（很好） 是普遍認(rèn)可的高檔居住區(qū)域 靠近歷史文化區(qū)域 靠近商務(wù)辦公、繁華商業(yè)區(qū)域。或無經(jīng)濟(jì)模型指標(biāo)參考情況下的定價(jià) 。 ?未來事件相對(duì)獨(dú)立。 ? 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ) 41 總圖設(shè)計(jì)七劍 ?用足指標(biāo) 青干劍 ?貨值最大化 由龍劍 ?復(fù)制模塊 天瀑劍 ?配套用房最小化 舍神劍 ?贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘 競星劍 ?控制地庫 莫問劍 ?減少入口 日月劍 42 （ 青干劍 ）用足指標(biāo) “ 掏干吃凈 ” 用足容積率和建筑密度 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界 如：利用兩層挑空陽臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈(zèng)送給客戶，帶來銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。 古典主義風(fēng)格：古希臘建筑風(fēng)格、古羅馬建筑風(fēng)格、 歐洲中世紀(jì)建筑風(fēng)格、文藝復(fù)興建筑風(fēng)格； 新古典主義建筑風(fēng)格； 現(xiàn)代評(píng)論風(fēng)格； 后現(xiàn)代主義風(fēng)格； 哥特式、巴洛克、洛可可、木條式、園林風(fēng)格、概念式風(fēng)格 …… 48 風(fēng)格的分類 ? 很難從建筑的角度分類 ? 目前市場(chǎng)上的項(xiàng)目沒有典型風(fēng)格的建筑 從市場(chǎng)的角度分類 ? 風(fēng)格的氣質(zhì)及特點(diǎn) ? 風(fēng)格的建筑語言和符號(hào)元素 ? 風(fēng)格的運(yùn)用（如何傳遞項(xiàng)目價(jià)值） 49 版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 00:43:3900:43:3900:432/26/2023 12:43:39 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 上午 12時(shí) 43分 39秒 上午 12時(shí) 43分 00:43: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 上午 12時(shí) 43分 :43February 26, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :43:3900:43:39February 26, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 上午 12時(shí) 43分 :43February 26, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 12時(shí) 43分 39秒 上午 12時(shí) 43分 00:43: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 00:43:3900:43:3900:432/26/2023 12:43:39 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 00:43:3900:43:3900:43Sunday, February 26, 2023 ? 1乍見翻
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1