【正文】 21000㎡，商鋪面積最小為 400㎡，層高達(dá) 米，已于 2023年 6月全面交付，目前尚有部分房產(chǎn)在售在租。 二樓可作為商鋪使用，因此其價格需要比 4樓的 4000元 /平方米價格拉開一定幅度。因我們對 35樓銷售價格建議： 38004000元 /平方米35樓定價項目定價策略本案12樓35樓接近于三江廣場周邊住宅定價綜述略低于項目定價策略二、物業(yè)價格問題：一、二樓聯(lián)體銷售：均價 7000元 /平米；一、二樓分開銷售：一樓均價 9000元 /平米，二樓均價 5000元 /平米；三、四樓各自均價都是 4000元 /平米；整幢購置需要具體商議項目定價策略依據(jù)一：按 “ 隨行就市 ” 的定位依據(jù)二： 在 “ 中華老字號博覽會 ” 招商過程中，我們對部分對本案物業(yè)有購買意向的老字號商家進(jìn)行了價格摸底，他們普遍認(rèn)為整幢物業(yè)的銷售均價在50006000元 /平米左右是比較合理且易接受的一個價格。因此，從投資回報的角度而言，本案的銷售價格已經(jīng)基本達(dá)到同類商鋪合理售價的上限，基本滿足利潤最大化的定價標(biāo)準(zhǔn)！定價依據(jù)定價補充說明：以上定位為初步銷售定價建議。若有投資者需大面積 2樓整層（擁有獨立的樓梯）購買，則 1樓方可單獨分割銷售，如圖 2顯示。屬于商業(yè)街住宅，受噪音、灰塵等不利因素的干擾影響較大；167。從意義和作用層面上說項目 35樓銷售給私家藏館、展館購置者，將大大提升本項目的品質(zhì)與形象，增強旅游賣點與吸引力。 2）、 由于杭州市區(qū)房價奇高，因此開展館需要一定相當(dāng)大的投資付出。35樓銷售解決方案產(chǎn)品分析與建議目標(biāo)客戶群分析與對策目標(biāo)客戶群分析167。本案具有良好的升值空間與投資前景；167。他們之所有選擇本案，是因為看中的是這里的商業(yè)前景與升值空間，同時投資心態(tài)比較理性。房產(chǎn)投資客（本地 /異地）167。它是個人情感、資訊或是作品的書寫、收藏、以及交流互動的私人網(wǎng)絡(luò)空間。 廣告推廣策略私家藏館、展館廣告推廣專案三、專業(yè)會展渠道推廣杭州作為文化大省、文化強省，每年都有不同形式與類別的文化、藝術(shù)品展覽會，這些展覽會的許多參加者，有具有成為本案 35樓私家藏館的目標(biāo)購買，人群。第一階段：開盤籌備階段 （ 2023年 5月 6月）廣告推廣策略階段性推廣策略廣告推廣策略工作項目 具體內(nèi)容 執(zhí)行說明媒體計劃 確定并審批項目的媒體投放計劃與費用（可以按階段審批、執(zhí)行）貴公司費用審批、九洲執(zhí)行廣告創(chuàng)意、設(shè)計 完成前期主要投放媒體的廣告創(chuàng)意、設(shè)計 九洲執(zhí)行相關(guān)物品購置 看房車（主要為杭州銷售接待點使用）、銷售專用 電話、模型、售樓辦公設(shè)備 貴公司執(zhí)行面積測繪 / 貴公司執(zhí)行預(yù)約登記文件 銷 控表、 電話 登 記 表、客 戶 登 記 表、 銷 售制度 九洲執(zhí)行銷售文件準(zhǔn)備 價目表、付款方式、認(rèn)購合同書、預(yù)售許可證、按 揭銀行等 貴公司執(zhí)行第一階段：開盤籌備階段 （ 2023年 5月 6月底）階段性推廣策略□關(guān)于售樓處包裝建議蕭山售樓接待中心，建議設(shè)在春江或明月樓底層，需要簡單室內(nèi)裝修，布置形象展板、戶型圖、布置洽談接待區(qū)。我們屆時將東方文化園步行街的項目推薦會，具體介紹本項目的基本情況，優(yōu)勢特色與投資經(jīng)營潛力，實現(xiàn)與老字號博覽會的品牌論壇活動結(jié)合舉辦。步行街 —— 休閑商業(yè)板塊 2023新投資旺角外型：休閑氣息，美觀畫面，視覺沖擊力與震撼力強。建議在開盤期實行一定的優(yōu)惠政策，以吸引購房者下單，造成隆重和爭購的銷售景象。廣告推廣策略第四階段：強銷期階段 （ 2023年 8月 11月）□強銷期報紙廣告在強銷期報紙廣告從原先的形象廣告與預(yù)告廣告，轉(zhuǎn)變?yōu)槎噘u點述求的系列廣告。媒體策略媒體策略省市強勢報紙媒體，大版面樹形象。以引起老字號企業(yè)與 35樓藏館、展館購房這興趣。 三月 2114:56:5314:56Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 14:56:5314:56:5314:563/27/2023 2:56:53 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/27 14:56:5314:56:5327 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 27 三月 20232:56:53 下午 14:56:53三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 212:56 下午 三月 2114:56March 27, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。媒介投放類型比重媒體策略媒介投放分配原則預(yù)熱前期 開盤期（ 25% ）強銷期（ 15% ）（ 45% ）持續(xù)期（ 5% ）尾盤期（ 10% ）廣告強勢階段廣告儲蓄階段 廣告延續(xù)階段媒體策略報紙電臺雜志戶外車體預(yù)熱前期 開盤期 強銷期 持續(xù)期媒介組合及投放行程電視臺媒體策略若本案整體銷售面積約按 49000 平方米初步估算，項目整體均價暫定5500元 /平方米，則項目整體媒體投放及推廣費用為 400 萬元左右（按銷售總價的 %計算）更詳細(xì)的媒介投放和推廣費用預(yù)算方案，有待雙方進(jìn)行溝通之后由我方策劃擬訂提供，并在開盤前經(jīng)貴方確認(rèn)之后執(zhí)行。 本案作為旅游景區(qū)同時為世界休閑博覽會的舉辦地，項目現(xiàn)場與相關(guān)路段具有較大的人流量。步行街 —— 旅游商業(yè)地產(chǎn)典范之作【潛力篇】： 潛力聚地 ，投資旺角廣告推廣策略第五階段：持銷期階段 （ 2023年 12月 2023年上半年）推廣目的： 維護(hù)項目品牌形象，促進(jìn)主體銷售任務(wù)的完成，推進(jìn)招商成果。相關(guān)工作 ：利用 “ 十一 ” 黃金周與杭州秋季房交會兩大時間點，舉辦有影響力的大型公關(guān)促銷售活動 。步行街隆重開盤□ 預(yù)熱期報紙廣告6月份中旬 世界貿(mào)易中心 中國（杭州）第四屆商鋪博覽會注：若時間和準(zhǔn)備不足，可不參加廣告推廣策略第二階段：預(yù)熱期階段 （ 2023年 6月 7月）廣告推廣策略推廣目的 ： 制造轟動效應(yīng)，吸引更大注意，為整體銷售開個好頭。 建議在河坊街附近街區(qū)設(shè)立戶外廣告，吸引部分投資兼自營的購房者關(guān)注。與盛世地產(chǎn)中介公司緊鄰，可吸引少量購房者注意，人流狀況尚可。吸引這些會員成員本案購買者。廣告推廣策略廣告推廣策略廣告推廣主題私家藏館、展館廣告推廣專案東方文化園步行街 Blog house，—— 藝術(shù)家、文化人的專屬空間一、單獨設(shè)計宣傳折頁（樓書）由于私家藏館、展館目標(biāo)客戶群有與普通投資者、老字號企業(yè)有著不同的利益需求點，而且具有較高的文化藝術(shù)修養(yǎng)和審美情趣，是這一部分目標(biāo)客戶的集體特征。除了藝術(shù)家、還有收藏者以及文化經(jīng)營類型的企業(yè)。與異地老字號企業(yè)協(xié)會合作，針對異地（北京、上海、福建）等老字號企業(yè)進(jìn)行推廣、促銷活動。 2023年老字號博覽會參展企業(yè)，以及作為浙江省老字號企業(yè)協(xié)會資源的全國主要的強勢老字號企業(yè)，將成為本案的 重要銷售對象 。東方文化園為 2023休博會主辦場地之一；167。部分實力投資者采取整幢購置，消化了一小部分 35樓物業(yè)。 浙江是文化大省、文化強省，也是經(jīng)濟大省，經(jīng)濟強省，有經(jīng)濟實力的民間收藏家、職業(yè)收藏家以及藝術(shù)家（浙江有中國美院）具有一定的數(shù)量基礎(chǔ)， 這一群體注重的是自我文化身份的表現(xiàn)，他們需求一個藏品、作品的展示空間。幾乎每一個問題點都存在不可忽視的嚴(yán)重性！作為住宅銷售問題點產(chǎn)品分析與建議35樓銷售解決方案作為營業(yè)性用房的問題點167。就本案商鋪面積的來看，預(yù)計市場反映將會良好。我們建議本案商鋪實行 12樓聯(lián)體銷售。 每天和 2元 /平米 本案所在區(qū)域，與 35樓存在最直接參考對比的項目有：三水一生、通和 另一方面，休博會概念、旅游人氣支持上，本案具有突出的優(yōu)勢。項目定價策略價格定位方法項目定價策略項目 河坊街 信義坊 余英坊 三江廣場地段 吳山廣場旁 拱墅區(qū) 德清武康鎮(zhèn) 聞堰鎮(zhèn)建筑面積 —— 20230平米 100000平米 21000平米項目定位 仿古旅游商業(yè)街 休閑、娛樂步行街 時尚與休閑餐飲娛樂、休閑型商業(yè)中心 售價 1300039000元 /平米 2500035000元 /平米 750010000元 /平米 58008200元 /平米（ 12層聯(lián)體價格）租金 67元 /平米 但另一方面，老街突出的是歷史的傳承與記憶，本案卻是缺少 “街 ”的歷史，缺少歷史的故事與記憶，因此用老街概念可能會有問題點。項目定位與規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃方向本案需要什么樣的商業(yè)形態(tài)？鄰近地區(qū)居民 周邊與外來游客未來消費群體是誰？日常生活型消費為主 第一層面需求：餐飲、購物 第二層面需求：休閑休閑消費與旅游購物為主 第一層面需求 ： 休閑、觀光 第二層面需求：餐飲、購物生活型超市雜食店項目定位與規(guī)劃什么樣的商業(yè)滿足需求？特色餐飲休閑茶樓老字號商業(yè)展館、藏館（旅游亮點）旅游品商店銀行健身休閑會所江南（吳越）民俗、民風(fēng)展示商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局主要商業(yè)形態(tài)： 各式餐飲美食、休閑茶樓、茶座主要分布區(qū)塊：東方文化園步行街內(nèi)街（ 7號樓 —10 號樓、 11號樓、 14—18 號樓等 ）規(guī)劃分布理由：外街車輛來往、灰塵與嘈雜不利影響，因此特色餐飲與休閑茶樓不適合分布于外街。形象定位方案 2—— 吳越印象項目文化主題設(shè)定 ：以吳越文化為特色項目形象定位項目定位與規(guī)劃定位主題語定位主題語東方文化園東方文化園 —— 項目定位并與周邊景觀形成差異化，并與河坊街等古街形成明顯的區(qū)隔性。風(fēng)情園 環(huán)境以幽靜見長，以休閑、度假功能為主，商業(yè)比重較??；與三江廣場的小規(guī)模，非旅游項目不同，本案是旅游商業(yè)地產(chǎn)。河坊街競爭對比點： 同屬于仿古街項目基本概況： 河坊街采用中國江南傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，體現(xiàn)了清末明初風(fēng)貌，是杭州仿古街的代表，富有文化與歷史積淀，被定位為 “ 古文化旅游商貿(mào) ” 街。與周邊樓盤相比，本案能否做到更受投資者歡迎？競爭性項目分析周邊旅游商業(yè)項目、同類仿古街周邊其它（在售、待售）商業(yè)房產(chǎn)項目，是本案的主要競爭性項目。從最初的辦公用房，到現(xiàn)在可作為住宅使用。從項目的這一特性來說，本案可稱為以旅游與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的新商業(yè)模式 —— 旅游商業(yè)地產(chǎn) 。地鐵 1號、 2號線 2023年建成通車，兩線南端站點起于湘湖旅游度假區(qū)和蕭山朝陽村，分布于東方文化園東北兩側(cè)。隨著本區(qū)域休閑旅游開發(fā)的深入和吸引力的增強，特別是休博會的舉辦，此地的游客量將會迅速攀升，再加上周邊地區(qū)新居住片區(qū)的形成，未來本案的商業(yè)人氣會不斷提升，商業(yè)