【正文】 性的評估，而非完全確定的事實。對于貴方或任何第三方在融資、購買、出讓或出租等交易中因使用該報告中的財務分析而引起的任何損失和損害，我們不承擔任何責任。 上述的寫字樓區(qū)分標準適用于整個中國地區(qū)，可根據(jù)相關(guān)細分區(qū)域市場的差異程度進行相關(guān)調(diào)整。天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析6友誼路? 內(nèi)資金融企業(yè) ?人民幣 2 – 3 每平米每天小白樓? 物流與房地產(chǎn)公司?人民幣 – 每平米每天南京路? 跨國公司聚集?人民幣 5 7 每平米每天天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析7甲級寫字樓市場： 供應量：2023~2023年，根據(jù)仲量聯(lián)行已有的信息和數(shù)據(jù)，我們認為天津中央商務區(qū)內(nèi)甲級寫字樓的供應量將以平均每年 50%以上的速率增長，這主要是由于國家為天津提供了極其優(yōu)惠的發(fā)展政策，從而帶動了國內(nèi)外的地產(chǎn)發(fā)展商看好天津商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)前景，紛紛前往天津進行投資?？罩寐剩耗壳坝捎谔旖蚣准墝懽謽枪坑邢?，僅為兩棟大樓，因此目前空置率較低在 20%左右。天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析乙級寫字樓租金走勢12需求主要來自于制造業(yè)，船運物流，金融典型租戶大小多為 250至 550平方米歷史 20232023吸納量為 71,000平方米 /年，預計20232023年的吸納量將穩(wěn)步增長，達到111,000平方米，能較快的消化新增供應。天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析14二、空港地區(qū)辦公物業(yè)市場分析園區(qū)簡介名稱 天津空港物流加工區(qū)成立時間 2023年開發(fā)主體 天津保稅區(qū)管委會規(guī)劃面積 55平方公里地理位置216。同時空港區(qū)域所提供的優(yōu)惠政策也吸引公司在此注冊，有一些企業(yè)購買了整層或者半層的大面積自用?！?未來的供應將集中于外環(huán)線以外的三期，由于目前三期整體尚處于規(guī)劃調(diào)整之中，沒有更加具體的信息，目前據(jù)了解 2023年將推出 4~5萬平方米的物業(yè)。這些樓盤因為建成較早，內(nèi)部裝修檔次較低，物業(yè)管理水平也不太高，沒有明顯的特色。 銀座國際大廈、豪威大廈、泰達新天地、明珠園等?？罩寐剩河捎谀壳伴_發(fā)區(qū)內(nèi)辦公樓都以銷售為主，且多為小戶型租賃比例相對較低，因此從銷售角度而言，空置率極低。競爭優(yōu)勢：地理位置：地理位置緊鄰天津市外環(huán)，距離市區(qū)距離最近，相對的交通條件也最便利科研氛圍相對較濃：地處天津高科技園區(qū)內(nèi)，且距離天津高校聚集區(qū)僅有 3公里左右距離，園區(qū)本身已吸引大部分的本地科技軟件企業(yè)。本項目與其他園區(qū)優(yōu)劣勢比較38園區(qū)之間的競爭優(yōu)劣勢比較天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 天津空港物流加工區(qū)（本項目） 天津高新區(qū)華苑軟件園交通條件 一般 一般 較好周邊環(huán)境配套 好 一般 好產(chǎn)業(yè)集聚度 比較高 高 高招商力度 較強 強 較弱未來發(fā)展?jié)摿?較好 短期內(nèi)難有起色 較好在闡述了三個園區(qū)的競爭優(yōu)劣勢后，通過對相關(guān)主要競爭要素進行綜合比較，進而對目前該三個園區(qū)綜合競爭力進行量化，進而得出相關(guān)的結(jié)論。天津華苑軟件園是目前天津本地軟件及服務外包領域企業(yè)集聚程度最高的區(qū)域，總企業(yè)數(shù)量占天津同類型企業(yè)的５０％以上。以幫助客戶減少或消除在該行業(yè)方面的費用和管理成本 ,隨著中國國內(nèi)和離岸服務外包需求的增加，政府的進一步推動，未來幾年中國服務外包產(chǎn)業(yè)將進入高速發(fā)展階段。總結(jié)：服務外包產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)發(fā)展迅速，天津濱海區(qū)域?qū)⒖赡芾^大連、北京之后成為中國北方又一個服務外包中心注：上述數(shù)據(jù)都來源于商務部及 IT行業(yè)咨詢機構(gòu)如 GARTNER等產(chǎn)業(yè)發(fā)展宏觀分析43軟件企業(yè)發(fā)展水平2023年經(jīng)有關(guān)部門認定的軟件企業(yè) 241家，比上年增加 20家，其中根據(jù)年主營收入劃分，根據(jù)企業(yè)年收入水平對企業(yè)分類如下表　年收入（萬元） ≥ 50 ≥ 500 ≥ 1000 ≥ 5000 ≥ 100002023年 186 89 57 14 62023年 176 77 45 8 3但是，在我們調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn) 2023年天津市軟件企業(yè)從業(yè)人員年末人數(shù)大約 10,000人，通過計算平均每個企業(yè)員工數(shù)量在 40~50人之間，通過我們的進一步了解 軟件企業(yè)員工人數(shù)在 100到 200人的只有 13家， 而超過 200人以上的企業(yè)只有 5家 。在軟件出口基地的 58家企業(yè)中，有外商獨資、中外合資企業(yè) 15家，比例達到 ％；其中基地內(nèi)軟件出口型企業(yè)達 25家，占全部企業(yè)比例為 ％，擁有軟件從業(yè)人員 3000人左右。其余的約 40家企業(yè)零散分布于天津市區(qū)和天津郊外的塘沽、漢沽等地。一方面企業(yè)把非核心業(yè)務外包，可降低成本提高效率。 天津 BPO外包產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分析50稅收方面：國家對軟件企業(yè)的優(yōu)惠政策要高于其他類型的企業(yè)，軟件企業(yè)享受優(yōu)惠政策 “ 兩免三減半 ” 是從獲利年度，有別于其他企業(yè)從成立之日起。從上網(wǎng)人數(shù)和網(wǎng)民普及率看， 2023年我國上網(wǎng)人數(shù)已達到 ，比 2023年增加 ，年均增長 %，網(wǎng)民普及率達到 %。移動通信制造成為天津電子信息產(chǎn)業(yè)中最有活力的行業(yè)之一，是支柱產(chǎn)業(yè)中的支柱行業(yè)。中興通訊計劃投資 50億元在該區(qū)建設北方基地，北方基地包括區(qū)域研發(fā)中心、創(chuàng)新業(yè)務總部基地、生產(chǎn)基地和北方市場總部、綜合配套基地等，將以 WIMAX、 3G手機 、 RFID和泛在技術(shù)為主要發(fā)展方向，供應和服務全球市場。項目定位57項目的總體定位之后，發(fā)展商需要明確本項目的商業(yè)模型，即項目的盈利方式和相關(guān)要素。這部分面積在前期不是項目的主要盈利產(chǎn)品，但在中后期可以為項目提供穩(wěn)定的回報率，既可以豐富發(fā)展商的開發(fā)和管理經(jīng)驗，為以后工作的開展奠定基礎，同時也可以提高項目整體的檔次，避免了全部銷售之后無法管理導致的水平下降的尷尬。3. 配套部分的定位范圍包括兩個，即針對園區(qū)內(nèi)部需求的服務性配套和針對外部環(huán)境的商務型配套。2. 如果未來的銷售工作可以面對個人投資者，那么在銷售的周期中，我們認為客戶主要的購買動機應以投資性需求為主，實際的使用需求并不多。因此如能引進類似的企業(yè)進入，將會帶動本項目的順利開展。本著園區(qū)建設的基礎原則（項目之間不應有大片空地阻攔），后期的開發(fā)順序應為 B和 C，也就是說，本項目是遵循從北向南的順序逐級開發(fā)。 根據(jù)每個周期開發(fā)的產(chǎn)品不同，我們將在下面給出三種不同的開發(fā)戰(zhàn)略和對應的財務表現(xiàn)。計算時按照土地增值稅，印花稅，營業(yè)稅全額繳納。建筑開發(fā)：盡管產(chǎn)品類型包括 SOHO、研發(fā)辦公等多種物業(yè)產(chǎn)品，但建安成本按照統(tǒng)一的 3500元 /平方米計算；建安成本按照當期每年投資的建筑面積計算。 該方案是不考慮項目地塊條件的情況下，僅針對整個項目運作過程和資金要求所做出的一種戰(zhàn)略。在這種模式下，下面將根據(jù)對租金、售價、出租率、出售情況的預測來得出最后的財務表現(xiàn)。而 5年之后，市場狀況已經(jīng)相對成熟，我們按照租賃合同的方式，給予 2年 5%或 3年 10%的增長率，即平均每年 3%的租金增長。預計首期出租部分面積將有兩到三年左右的消化期；隨著市場的發(fā)展，后期的吸收速度將有所增加。我們對項目房售價的增長速度預期是年增長速度 5%。但由于對成本的價格計算較高和價格、吸收率的預期較低，因此項目的實際抗風險能力是不錯的。 考慮到銷售型的產(chǎn)品應相對集中，不應分散在各個地塊之內(nèi)，因此如果將 B地塊全部建設為SOHO型產(chǎn)品，則得出了本種開發(fā)模式。78項目的價格建議79市場接受度預測80現(xiàn)金流量表81216。通常租售并行的房地產(chǎn)項目的回收期應為 10年左右，內(nèi)部收益率為 15%左右；從融資的角度考慮，本方案的融資金額為 ，償還周期為 3年，符合融資要求。 地下面積在一期建設 2萬平方米，其余兩萬平方米分期平均開發(fā)。經(jīng)濟評估88開發(fā)戰(zhàn)略總結(jié)及方案對比開發(fā)方案經(jīng)濟對比216。? 在此基礎上，以方案一的開發(fā)模式進行的項目評估表現(xiàn)為：91按市場現(xiàn)狀預期的財務表現(xiàn)92開發(fā)戰(zhàn)略總結(jié)216。216。但在設計上應控制物業(yè)之間的距離，不宜過遠，否則將不利項目開發(fā)前期的人氣的積累。事實上，國外的大部分的研發(fā)基地和科技基地都是以生態(tài)型低層建筑為主導物業(yè)。167。? SOHO產(chǎn)品的面積設計范圍，應考慮不同客戶的需求而定。 可選媒介 媒介選擇建議主要媒介選擇建議本項目的媒介選擇以戶外廣告、人員推廣、 直郵直銷 為主，報刊、網(wǎng)絡等廣告為輔。99十、營銷推廣建議招商推廣策略工程進度 工程完工 竣工驗收 入伙工作節(jié)點確定核心租戶落實客戶租賃意向招商工作開始 招商基本完成招商階段第 6個月 第 8個月第 1個月消化期強力出租期全面推廣期項目全面招商籌備期全程招商推廣周期 ： 約 12個月 第 3個月 第 12個月第 5個月 第 7個月第 1個月 第 12個月第 5個月 第 8個月第 3個月招商推廣階段建議 根據(jù)本行的操作經(jīng)驗，建議在項目建設完工前 3個月開始招商項目的招商推廣工作。應盡量將廚房和餐廳面積設置在同一平面中，如果設計在不同平面，要考慮走菜交通、排煙、隔油池等問題。通過改變內(nèi)部空間或增加隔層來顯示風格。 以低高度建筑知名的園區(qū)包括：金橋二期、張江浦東軟件園、紫竹、大連軟件園、騰飛科技園等。如果經(jīng)濟性酒店可以整體出售給酒店運營方，則財務方面的表現(xiàn)將略優(yōu)于現(xiàn)有的財務狀況。216。90按市場現(xiàn)狀預期的財務表現(xiàn)? 按照發(fā)展商的要求，我們在原有財務模型的基礎上，按照現(xiàn)在周邊的市場狀況重新進行了參數(shù)調(diào)整，來完成項目的經(jīng)濟效益評估。該方案下的融資金額為 ，遠高于前兩個方案。 該方案下，一期首先開發(fā)軟通的研發(fā)物業(yè)，并建設部分辦公物業(yè)用于出售；216。在這種方案下，各種財務指標的表現(xiàn)要比第一種方案略差。 三期建設 ；216。216。73項目出售面積預測216。目前周邊辦公樓市場處在剛起步階段，許多項目仍處于建設期當中，因此現(xiàn)階段使用者需求產(chǎn)生出的購買意愿并不強烈，應多以投資性需求為主。71216。由于現(xiàn)有市場需求不夠旺盛，空置率較高，因此現(xiàn)階段可實現(xiàn)的租金價格相對比較低，我們預計 2023年本項目可實現(xiàn)的合理租金為辦公樓物業(yè) 30元 /平方米 /月，配套面積部分 30元 /平方米 /月；對于發(fā)展商出租給軟通的面積，我們按照項目建設的投資回報率，給予 60元 /平方米 /月的租金建議，該價格也是目前軟通在空港地區(qū)的名義租金水平。 二期建設 3萬平方米的 SOHO用于出售， 2萬平方米的研發(fā)樓用于出租；216。216。資本化率設定為 8%；貼現(xiàn)率按照 9%計算，是考慮到現(xiàn)有的經(jīng)濟環(huán)境和通貨膨脹率。最后在特定時期以資本化的方式將全部資產(chǎn)一次性折現(xiàn)，來計算最終的現(xiàn)金流量表。其中，每種產(chǎn)品的規(guī)模依據(jù)主要是根據(jù)分期開發(fā)的原則、現(xiàn)有的規(guī)劃現(xiàn)狀和后期財務可行性的考慮。客戶定位61八、項目開發(fā)戰(zhàn)略和財務分析? 在完成了對項目的定位和產(chǎn)品、客戶、商業(yè)模型的定位之后，開發(fā)戰(zhàn)略將具體的針對各種產(chǎn)品給出開發(fā)順序、開發(fā)周期、各種產(chǎn)品規(guī)模和市場的消化狀況，并通過最終的財務可行性研究得到論證，為發(fā)展商提供完整的開發(fā)方案。 通訊企業(yè)216。由于本項目的總體客戶范圍包括產(chǎn)業(yè)客戶和分散小客戶，因此在客戶的定位上也應包括這兩類客戶的描述。1. 由于商業(yè)模型是以租賃為核心的租售并舉的方案，因此在產(chǎn)品定位中，我們需要找出與營銷相匹配的產(chǎn)品。而基于我們對空港地區(qū)的市場判斷，該區(qū)域目前租金盈利能力較差，很難達到在融資模式下的商業(yè)利潤。從土地上看， 40年的綜合商服用地基本決定了本項目應以辦公、研發(fā)、商業(yè)、配套等產(chǎn)品為主要產(chǎn)品方向；從主要客戶來看，軟通動力作為軟件外包行業(yè)的知名企業(yè)的入駐勢必將帶動整個軟件外包行業(yè)的發(fā)展；從園區(qū)規(guī)模上看， 17萬平方米的建筑面積可以營造成一個中等規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。國內(nèi)外知名整機生產(chǎn)商強大的產(chǎn)業(yè)聚集效應，吸引了一大批手機配套廠商落戶天津，構(gòu)建起比較完善的天津移動通信產(chǎn)業(yè)鏈。環(huán)渤海經(jīng)濟圈目前已被公認為手機產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)企業(yè)進行新品發(fā)布，鞏固中國北方市場，擴大品牌影響力，獲取更多國內(nèi)外商貿(mào)訂單的最佳展場。如果算上環(huán)渤海地區(qū)的諾基亞、大顯集團、海爾集團、首信股份、聯(lián)想手機、索愛普天、松下普天、中電通信等等廠家，再加上京津地區(qū)在運營商總部、增值服務和內(nèi)容開發(fā)、手機設計、專用軟件和專用芯片開發(fā)、以及配套元器件生產(chǎn)等方面的優(yōu)勢，此區(qū)域內(nèi)的手機產(chǎn)業(yè)對中國乃至全球移動通信制造產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都起到了極其重要的推動作用。銀行金融機構(gòu)及其它企業(yè)的后臺服務中心，由于本身并不是盈利部門，因此對當?shù)氐亩愂肇暙I更低。從事 BPO業(yè)務包括 5個方面：一是需求管理（管理企業(yè)與客戶之間的關(guān)系），包括客戶分析、客戶開發(fā)等；二是企業(yè)內(nèi)部管理（管理企業(yè)內(nèi)部支持性功能），人力資源、金融與財務、后勤行政辦公等；三是客戶服務等業(yè)務運作服務（管理企業(yè)生產(chǎn)與銷售運作），呼叫中心、在線顧客服務、遠程銷售、證券分析、保險索賠、風險管理等；四是供應鏈管理（管理企業(yè)與供應商之間關(guān)系），采購、運輸、倉庫 /庫存管理、服務；五是研究開發(fā)，工程設計、建筑設計、新產(chǎn)品和新工藝設計。歸而納之， BPO服務市場可以根據(jù)其特征參數(shù)分為兩大類：一是按 BPO服務提供商本身的性質(zhì)分類；二是按 BPO服務提供商實施業(yè)務的特點內(nèi)容分類。目前渣打銀行也將其區(qū)域后臺服務中心定位于天津，顯示出國際外包企業(yè)正對天津的給予越來越多的關(guān)注。目前軟件出口的日本和歐美市場為主，同時也有致韓、新加坡等國家和地區(qū)。而北京作為首都和全國的科技、人才中心，不僅吸引了外來的企業(yè)，同時也催生和發(fā)展了一批具有國際競爭力的外包服務企業(yè)。它可以包括以下內(nèi)容：信息化規(guī)劃（咨詢）、設備和軟件選型、網(wǎng)絡系統(tǒng)和應用軟件系統(tǒng)建設、整個系統(tǒng)網(wǎng)絡的日常維護管理和升級等。? 未來發(fā)展?jié)摿Γ禾旖蚪?jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和空港物流區(qū)域從整個園區(qū)的