中新-北京青年匯佳園商業(yè)部分產(chǎn)品定位報告81頁-文庫吧在線文庫
【正文】 ） ? 充足客戶基礎(chǔ)，大量目標(biāo)人群； ? 地理位置優(yōu)越，道路條件良好，交通設(shè)施便利； ? 具備充分停車位； ? W（劣勢） ? 青年路南路段改造不確定； ? 商業(yè)規(guī)模小，不利于大型零售行業(yè)進(jìn)駐； ? 施工周期需與項目總體平衡； 市場研究 SWOT分析 ? O（機(jī)會） ? 區(qū)域市場增長勢頭強(qiáng)勁； ? 住區(qū)成型，人流穩(wěn)步提高； ? 交通環(huán)境極大改善； ? 商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，市場空白明顯； ? 針對某些商業(yè)功能需求明顯。 14:50:3414:50:3414:502/9/2023 2:50:34 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 , February 9, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 下午 2時 50分 34秒 下午 2時 50分 14:50: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 2時 50分 :50February 9, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 14:50:3414:50:3414:50Thursday, February 9, 2023 1知人者智，自知者明。 :50:3414:50:34February 9, 2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 9日星期四 下午 2時 50分 34秒 14:50: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 ? 溫和的項目形象很難脫穎而出。 ? 其他過境人群。 財滿街 白云生活廣場 尚 街 住邦 2023 韓 show 市場供應(yīng) 分 析 ? 已建、在建常規(guī)零售類物業(yè)面積，供應(yīng)量超過 40萬平米，新項目多為切割小產(chǎn)權(quán)面積銷售產(chǎn)品。 ? 超市類： ? 京客隆超市： 3元 /平米，經(jīng)營面積 1500平米，一層。 市場供應(yīng) 餐飲類供應(yīng) ? 餐飲經(jīng)營面積 ， 集中在朝陽路，中檔餐飲為主，品牌及特色餐飲較少； ? 區(qū)內(nèi)餐飲品牌有：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、好利來、郭林家常菜、永和豆?jié){、大白鯊火鍋自助等。 市場供應(yīng) 零售業(yè)面積供應(yīng) ? 區(qū)內(nèi)已建在建零售類近 14萬余平方米，面積較大，檔次一般。 第一部分 市 場 研 究 市場研究 區(qū)域環(huán)境 ? 宏觀環(huán)境影響朝青板塊熱度直線上升； ? 朝青板塊內(nèi)近 20個項目，均價超過 8500元 /平米 產(chǎn)品類型豐富； ? 2023年該區(qū)域的開發(fā)總量達(dá)到了 400多萬平方米； ? 未來該區(qū)域人口密度較高； ? 零售類商業(yè)配套，包括集中商業(yè)、特色商業(yè)街及底商等都種形式，整體商業(yè)面積至少 30萬平米以上； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實商業(yè)，特別是餐飲類供應(yīng)仍明顯不足； ? 區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)量巨大，商業(yè)供應(yīng)量不足，現(xiàn)實功能配比不合理。 ? 竣工后帶租約銷售，可獲取最高的銷售收益。 /平米； ? 兩塊地商業(yè)部分銷售額總計 5億元，銷售均價 /平米。 ? 公共空間的裝修滿足中高檔商務(wù)商業(yè)設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)即可。 二號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 ? 立面風(fēng)格 ? 與青年匯項目公建部分整體風(fēng)格統(tǒng)一。 ? 以內(nèi)街廊道提升非臨街店鋪價值，利用其對不同風(fēng)格品牌商鋪進(jìn)行分區(qū)，引導(dǎo)人流。青年匯佳園 商業(yè)部分產(chǎn)品定位報告 中新集團(tuán)研發(fā)中心市場部 目 錄 ? 項目概述 ? 項目位置 ? 技術(shù)指標(biāo) ? 交通環(huán)境 ? 市場研究 ? 區(qū)域環(huán)境 ? 市場供應(yīng) ? 目標(biāo)客群 ? Swot分析 ? 項目定位 ? 4地商業(yè)定位 ? 市場定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 2地商業(yè)定位 ? 市場定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 投資分析 ? 投入產(chǎn)出分析 ? 經(jīng)營分析 第二部分 項目定位 項目定位 四號地商業(yè)定位 ? 市場定位 打造朝青路上消費(fèi)新亮點，塑造區(qū)域食尚新生活中心。 ? 在三層利用廊道貫穿室內(nèi)外，形成立體交通，激活三、四層經(jīng)營價值。 ? 立面效果應(yīng)強(qiáng)調(diào)其現(xiàn)代、高尚的品質(zhì)感，凸顯國際都市氣質(zhì)，迎合主流客群的喜好。 二號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 第三部分 收 益 分 析 收益分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 4地商業(yè) 一層 二層 三層 四層 車位 合計 建筑面積 天大 2960 3000 2780 1560 46 10300 交通面積 279 279 279 162 999 銷售面積 2681 2721 2501 1398 9301 2地商業(yè) 建筑面積 天大 3010 3010 3010 131 9030 交通面積 712 301 301 1314 銷售面積 2298 2709 2709 177 7716 4地 層面 銷售 面積 銷售 單價 銷售 總價 單方 首付 單方月供 單方日供 使用率 折合單位日租 考慮出租率后日租 如出租，年租金收益 區(qū)域?qū)嶋H租金價格 如出租，年租金收益 一層 2681 137.5 7 9 9 二層 2721 99 5 7 5 三層 2501 5 2 3 191 3 四層 1398 33 2 2 合計 9301 14690 1074 2地 層面 一層 2298 154 7 10 9 二層 2709 99 5 7 5 三層 2709 1 2709 55 3 4 3 合計 7716 14019.6 6 總計 17017 28709.6 2096 收益分析 銷售收益分析 注： 1. 計算前提為建設(shè)期即開始銷售 2. 計算考慮建筑使用率為 ； 3. 年出租率一層為 ，二層為 ，三四層為 4. 此處以銷售價格折合之租金僅為參考數(shù)值，用以比較與實際租金之間差異，實際招商時，還需考慮租金優(yōu)惠政策等。 。 /平米； ? 兩塊地商業(yè)部分銷售額總計 ，銷售均價 /平米。 ? 朝陽北路已經(jīng)全線通車。 市場研究 市場供應(yīng) ? 據(jù)不完全統(tǒng)計，朝青板塊現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)面積達(dá) 26萬平米
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