浙江省杭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告(ppt69頁)-文庫吧在線文庫
【正文】 元 /㎡ （荊長路西側(cè)地塊 5071元 / ㎡ ），都比本案低。 客群需求分析 ——板塊需求 問卷顯示，目前城西板塊需求趨于旺盛 客群需求分析 ——公寓產(chǎn)品偏好 中間套、邊套偏好 大比例的懸殊，可以看出邊套目前是需求的主流。 家庭階層： 富貴之家 買房目的： 改善自住，投資各半。 主要影響是對于客群心理層面， 尤其是高端客群易產(chǎn)生購買抗性 項(xiàng)目地塊分析 ——小結(jié) 地塊整體較為方正，地勢稍有坡度。 4萬平米 2萬元 /平米 10%=8000萬 如果協(xié)調(diào)相關(guān)部門搬遷變電站的費(fèi)用在此之下，建議公司盡可能 實(shí)現(xiàn)變電站的搬遷，為項(xiàng)目打造高端產(chǎn)品掃清障礙。 住區(qū)濕地景觀營造 結(jié)合本案地塊目前存在 的相當(dāng)體量的濕地景觀 ，建議與后期規(guī)劃良好 結(jié)合，在不過于影響項(xiàng) 目整體施工的前提下， 盡可能保有地塊上的優(yōu) 勢濕地資源。 在都市飛速發(fā)展的今天，既占據(jù)城市便利， 又占據(jù)濱水自然價(jià)值，已然成為高端居住形 態(tài)的代表符合。 中信地產(chǎn)聯(lián)袂頂級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行 了創(chuàng)新式的規(guī)劃設(shè)計(jì)及產(chǎn)品設(shè)計(jì)， 歷時(shí)五年，逐漸實(shí)現(xiàn)了生態(tài)與人文 環(huán)境的完美結(jié)合，開創(chuàng)了中國灣區(qū) 物業(yè)的先河。 2023/2/92023/2/92023/2/92/9/2023 3:47:00 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023/2/92023/2/9Thursday, February 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/92023/2/92023/2/92023/2/9 ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 2023/2/92023/2/92023/2/92/9/2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/92023/2/92023/2/9Thursday, February 9, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023/2/92023/2/92023/2/92023/2/92/9/2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 9日星期四 2023/2/92023/2/92023/2/9 ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。濕地后灣區(qū) 中國 ——西溪已不僅屬于杭州，進(jìn)一步放大項(xiàng)目輻射范圍和價(jià)值高度； 西溪 ——高端區(qū)位界定，人文價(jià)值深厚； 濕地 ——項(xiàng)目地段生態(tài)、景觀的核心價(jià)值； 后灣區(qū) ——是指灣區(qū)物業(yè)在本案結(jié)合濕地資源的創(chuàng)新突破。 灣區(qū)物業(yè)是一個(gè)城市的居住榮耀，它沿襲了國際居住品質(zhì)的尊貴奢華， 容納了城市最為亮麗的稀缺灣區(qū)風(fēng)景，傳承了商賈權(quán)貴的貴族文脈和境 界，海納百川，藏風(fēng)聚氣。西溪人文，源遠(yuǎn) 流長。 本地塊條件下的豪宅界定： 打造 一個(gè)相對意義上的產(chǎn)品品質(zhì)豪宅 ，這里所說的豪宅并非單純價(jià)格 昂貴的房子，而是相對于其他優(yōu) 越區(qū)位和獨(dú)特資源項(xiàng)目我們占據(jù) 并不是最好位置、資源卻打造出 不同凡響的獨(dú)特 品質(zhì)樓盤 ——高 端物業(yè)。 項(xiàng)目地塊分析 ——建議 ? 變電站的存在，勢必會(huì)導(dǎo)致來訪客戶現(xiàn)場轉(zhuǎn)化率降低。而 36米限高，就決定了產(chǎn)品的類型，只能在小高層、 洋房和聯(lián)排別墅中做組合。 客群需求分析 ——?jiǎng)e墅主題偏好 水景別墅略占上風(fēng) 近半數(shù)受訪者表示喜歡水景別 墅，對山景別墅、鄉(xiāng)村別墅的 偏好度較弱。 ? 區(qū)域未來商品房潛在供應(yīng)量 18萬㎡用地，再加上競品的存量，都對項(xiàng)目入市造成競爭。 點(diǎn)評： 與 E戶型相比，功能空 間數(shù)量減少，增加了每個(gè)空間 的面積；起居室與廚房分開， 使整個(gè)空間布局更加完善 點(diǎn)評： 大面積戶型，開敞玄關(guān)鋪展尊 貴人生；增設(shè)工人房，各個(gè)功能房均 配備獨(dú)立衛(wèi)生間，品質(zhì)生活更便捷； 廚房空間充足設(shè)置早餐廳；主臥大開 間，套房結(jié)構(gòu)，豪華盥洗室功能齊備 綠城 西溪誠園 ——配套 建筑 園林 配套服務(wù) ——大型商業(yè)、教育 西城廣場、沃爾瑪購物廣場（建設(shè)中）、蔣村商務(wù)中心（規(guī)劃中）、浙江大學(xué)紫金港 校區(qū)、杭州綠城育華學(xué)校，周邊還分布有西溪實(shí)驗(yàn)學(xué)校、市府幼兒園、杭十五中西溪 校區(qū)等眾多學(xué)校，形成涵蓋大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等全程完備教育配套系統(tǒng)。分蘆園 /熙園 (排屋 )和瑾園 /珺園 (公寓 )共 4個(gè)組團(tuán)銷售。 社區(qū)園林 ——組團(tuán)公園 在景觀設(shè)計(jì)上，將墻門文化貫穿始終，幽巷、雅街、 素墻，水系、綠植、坡地 …… 以及板式公寓寬敞的 樓間距形成的主題性綠地，如 7000多㎡的組團(tuán)公園、 10000多㎡的水景中央花園。 C戶型： 共四層 318㎡ 大華 社區(qū)園林 ——天然水系造景 50%高綠化率，建筑密度較低，綠化面積大，寬大河面，中央大水景，主要依靠天然水域 造景。西溪風(fēng)情 ——項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目位置： 文一路延伸段，西溪風(fēng)景區(qū)以西 ? 總建面積： 50萬㎡ ? 開盤時(shí)間：五期從 08年 10月至今多次開盤 ? 近期 09年 8月、 9月兩次 ? 入住時(shí)間： 2023年 12月， 2023年 10月 ? 綠 化 率： 50％ ? 容 積 率： ? 當(dāng)前報(bào)價(jià)： 33000元 /平米 ? 建筑形態(tài)：排屋別墅 ? 主力戶型：五期悅宮 286370平米 ? 開 發(fā) 商：浙江大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大華 余杭區(qū)增幅明顯高于全市漲幅，表明余杭區(qū)正在受到市場關(guān)注，有助于這一新興板塊快速成長。 杭州： 十一期間，杭州共成交商品房 998套，是 2023年同期 倍。 價(jià)格：“二手房均價(jià)為 11625元每平米，較 9月份下降 500元每平米。同時(shí)房地產(chǎn)投資比重開始止跌回升，占總投資額 %。 注：數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計(jì)局 全國房地產(chǎn)投資同比有較明顯幅上升，同時(shí)比重逐漸上升。 購房者：與新浪網(wǎng)聯(lián)合調(diào)查結(jié)果顯示， %的網(wǎng)友近期不打算買房， %的人認(rèn)為明年 3 月是買房的最佳時(shí)機(jī)。 價(jià)格：主城區(qū)樓盤紛紛進(jìn)入兩萬元行列，近郊樓盤也觸及萬元界限。 杭州房地產(chǎn)市場分析 ——總體發(fā)展特征 樓市由局部火爆轉(zhuǎn)向四面開花 重點(diǎn)板塊分析結(jié)論 住宅市場格局分布具
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