【正文】 必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受益業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上認(rèn)可通過(guò)。 ? 專項(xiàng)資金有三個(gè)特點(diǎn)：一是來(lái)源于財(cái)政或上級(jí)單位；二是用于特定事項(xiàng)；三是需要單獨(dú)核算。 ? (2)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。物業(yè)公司答稱管理費(fèi)是按物業(yè)公司資質(zhì)水平申報(bào)相關(guān)部門批復(fù)的，并強(qiáng)調(diào)業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同時(shí)就已簽訂過(guò)接受此合同的條款，現(xiàn)在只是補(bǔ)簽。 ? 招標(biāo) 招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，投標(biāo)則是要約， ? 招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。 ? （ 3）要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效 。 ⒁行紀(jì)合同 是指行紀(jì)人以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動(dòng)，委托人支付報(bào)酬的合同。 ④借款合同 是指借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。 ? “當(dāng)他回信辯解時(shí)，你就有證據(jù)了。” ? “可是，他實(shí)際上只欠我五萬(wàn)呀！”那位朋友說(shuō)。 ③贈(zèng)與合同 是指贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與合同。 ? ⑿倉(cāng)儲(chǔ)合同 是指保管人儲(chǔ)存存貨人交付的倉(cāng)儲(chǔ)物，存貨人交付倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)的合同 ⒀委托合同 是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。 ? （ 2）要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。 ? 標(biāo)價(jià) 標(biāo)價(jià)是邀請(qǐng)要約，不是要約。 ? 入住半年后，黃先生收到物業(yè)公司通知，要他去補(bǔ)簽物業(yè)管理協(xié)議，并繳納半年管理費(fèi)，簽物業(yè)協(xié)議時(shí)，黃先生發(fā)現(xiàn)管理費(fèi)高達(dá) ／平方米，于是提出異議。 ? （二）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征： ? (1)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性。這種資金都會(huì)要求進(jìn)行單獨(dú)核算，?？顚Ｓ茫荒芘沧魉?。 ? 專項(xiàng)維修資金的使用范圍： ? 專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共同部位，共同設(shè)施設(shè)備的維修和更新，改造。而物業(yè)公司只是一個(gè)普通的企業(yè)，不是國(guó)家的行政機(jī)關(guān)，不具備處罰的主體資格，所經(jīng)物業(yè)公司無(wú)權(quán)對(duì)任何人進(jìn)行罰款或別的形式的處罰。 ? 在法庭上，對(duì)高某是否應(yīng)當(dāng)交費(fèi)，原、被告雙方意見(jiàn)不一。為解決這個(gè)問(wèn)題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 25條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。這個(gè)示范文本共 9章 43條，涉及前期物業(yè)管理的方方面面。有了規(guī)范的合同，就能引導(dǎo)前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人通過(guò)合同明確各自的權(quán)利與義務(wù)，減少物業(yè)管理糾紛，其重要意義不言而喻。 ? 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也有明確規(guī)定，但是真正執(zhí)行的開(kāi)發(fā)商卻很少。 ? 示范文本還規(guī)定，乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料： ，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 用說(shuō)明文件；以及相關(guān)的其他資料。 ? 此外，物管公司沒(méi)有按照約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)和管理的，要向開(kāi)發(fā)商、業(yè)主支付違約金；而開(kāi)發(fā)商和業(yè)主未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，也要向物管公司支付違約金。 ? “ 6年來(lái)，這兒的物業(yè)一直是鑫源物業(yè)公司。剩下的移交兩公司負(fù)責(zé)人正在協(xié)商。 9 督促物管公司及時(shí)“交接” ? 示范文本規(guī)定 :本合同終止時(shí)，物管公司應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，移交給開(kāi)發(fā)商或其他有關(guān)部門代管。王小姐住二樓。法院最后認(rèn)為業(yè)主（原告）既拿不出證據(jù)證明屋面滲漏是由房屋質(zhì)量引起的，也無(wú)法舉證是由樓上業(yè)主裝修造成的，所以法院對(duì)其賠償要求不予支持。 10 明晰房屋保修責(zé)任 ? 范文本第三十三條規(guī)定甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。雙方簽訂了物業(yè)管理合同，合同開(kāi)始履行的時(shí)間為2023年 8月 1日。法院裁定駁回了業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)但仍未執(zhí)行 A物業(yè)管理公司的申請(qǐng)。需要變更委托人指示的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意。而物業(yè)管理則不同，所得收益、違約責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任都應(yīng)由物業(yè)管理合同明確規(guī)定，雙方當(dāng)事人各自分別承擔(dān)。 ? 制定者是誰(shuí)？ ? 有何作用？ （二）《臨時(shí)管理規(guī)約》 ? 是指在前期物業(yè)管理階段由建設(shè)單位按照國(guó)家物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和示范文本制定的管理規(guī)約 ? 制定者是誰(shuí)？ （三）《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》 ? 是對(duì)業(yè)主大會(huì)行為作出的規(guī)范化約定，具有法律效力。 （ 8）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和人氣等 。 從《業(yè)主公約》到《管理規(guī)約》 ? 背景：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》出臺(tái)后，國(guó)務(wù)院對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修改，其中將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”，新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已在 2023年 10月 1日實(shí)行。請(qǐng)分角色表演。 物業(yè)在沒(méi)有征求絕大多數(shù)業(yè)主意見(jiàn)的情況下 是否有權(quán)在《臨時(shí)業(yè)主公約》上強(qiáng)制規(guī)定禁止包陽(yáng)臺(tái)？ ? ①《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主委員會(huì)成立之后，有權(quán)對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》認(rèn)為不合理的條款進(jìn)行修改。 :26:0809:26:08February 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :26:0809:26Feb239Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 9, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 9日星期四 9時(shí) 26分 8秒 09:26:089 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 9日星期四 9時(shí) 26分 8秒 09:26:089 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 9, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。如果業(yè)主對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》條款有疑問(wèn)，可以在成立業(yè)主大會(huì)之后由業(yè)主大會(huì)提出修改或重新制定新的公約。很多業(yè)主提出質(zhì)疑： 物業(yè)禁止封陽(yáng)臺(tái)是否有法理依據(jù)？ 物業(yè)在沒(méi)有征求絕大多數(shù)業(yè)主意見(jiàn)的情況下是否有權(quán)在《臨時(shí)業(yè)主公約》上強(qiáng)制規(guī)定禁止包陽(yáng)臺(tái)？ 物業(yè)是否有權(quán)告業(yè)主私自包陽(yáng)臺(tái)？ 物業(yè)禁止封陽(yáng)臺(tái)是否有法理依據(jù)？ ? ① 一般開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)在銷售時(shí)是按一半面積計(jì)算，而封陽(yáng)臺(tái)則是算全面積，因此業(yè)主購(gòu)買開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)的住宅后自行包陽(yáng)臺(tái)，其實(shí)獲得了面積差額的利益。 ? 從物業(yè)管理的實(shí)際操作來(lái)看，“管理規(guī)約”是物業(yè)管理日常工作的“基本法”，它能最集中、最全面、最深刻地體現(xiàn)全體業(yè)主的共同利益，并能有效規(guī)范全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。 （四）《物業(yè)管理規(guī)約》 ? 是在一定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由管理部門主持，全體業(yè)主、使用人同管理部門共同簽訂的，明確物業(yè)管理人與業(yè)主使用人之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的，具有協(xié)議性和自律性的公共管理制度。 （ 4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式 。而現(xiàn)在通行的物業(yè)管理一般實(shí)行酬金制和包干制兩種?！倍飿I(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)另行委托，但不得將整項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人。 物業(yè)管理合同與委托合同有如下區(qū)別： ? 一、 物業(yè)管理合同雙方當(dāng)事人不能隨時(shí)隨意解除合同，如果一方要在合同期限內(nèi)解除合同，必須依據(jù)合同的具體約定協(xié)商一致，或者由法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁決，特別是業(yè)主委員會(huì)一方，必須業(yè)主大會(huì)決議并取得特別授權(quán)。 物業(yè)管理爭(zhēng)議的解決方式 ? 協(xié)商 ? 調(diào)解 ? 行政調(diào)處 ? 仲裁 ? 訴訟 [仲裁裁決 ] ? 2023年 3月 21日，某仲裁委員會(huì)對(duì)該案作出終局裁決。 ? 物業(yè)服務(wù) VS 物業(yè)管理 ? 是服務(wù)合同 ? 是不是委托合同？？ 【案例 5】物業(yè)服務(wù)合同能隨時(shí)解除嗎？ ? [案情 ] 某花園由 A物業(yè)管理公司提供管理和服務(wù)，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之后，與該物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)管理合同，一年后，業(yè)主委員會(huì)出具評(píng)審報(bào)告，對(duì)物業(yè)管理公司一年內(nèi)的工作給予了肯定性評(píng)價(jià)。 第三類是排水管道和防漏設(shè)施的使用年限已過(guò)，造成漏水。物業(yè)公司認(rèn)為，三樓住戶應(yīng)負(fù)責(zé)維修。 案例 4：漏水專題 ? 案例一： 因樓上住戶擅自更改室內(nèi)房間布局，樓下住戶翁姨的衛(wèi)生間天花滲水，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)六年。” ? 雨花區(qū)房管局：新物業(yè)選舉程序合法 ? “如果召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，全體業(yè)主進(jìn)行了公開(kāi)投票，有二分之一以上的業(yè)主同意，并且簽訂了合法的合同，那么新物業(yè)就是合法進(jìn)入小區(qū)的。 9月 4日，經(jīng)業(yè)主舉手表決，思居園物業(yè)服務(wù)公司中標(biāo)?，F(xiàn)在規(guī)定臨時(shí)占用前必須告知相關(guān)方面，當(dāng)然有利于防止違規(guī)占用公共區(qū)域現(xiàn)象的出現(xiàn)。 ? 示范文本還要求對(duì)物業(yè)管理用房的不同用途、建筑面積、位置等做出明確約定。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知乙方。