【正文】 租賃經(jīng)營(yíng)；直接經(jīng)營(yíng)；虛擬經(jīng)營(yíng)； 制定招商優(yōu)惠策略 制定招商流程 （ 1）商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析。 （ 9）商業(yè)項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部、客戶三方確定合作對(duì)象、簽定招商意向書、交納定金。 嚴(yán)禁向客戶承諾超出自己權(quán)限范圍以外的任何要求。 上錯(cuò)班或私自調(diào)班的視為嚴(yán)重違規(guī)行為，每次扣罰 2分，每月累計(jì) 3次或以上將作出書面警告，并另加扣罰 5分。 嚴(yán)禁在案場(chǎng)上吵鬧喧嘩、吃東西、以及看無關(guān)項(xiàng)目的資料，銷售人員之間有義務(wù)提醒改正，若被銷售經(jīng)理發(fā)現(xiàn)第一次扣罰 2分，第二次或以上每次罰款扣罰 4分，并作出書面警告； 銷控表禁止離開售樓部，特殊情況須與現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理說明，得到批準(zhǔn)才可離開，銷售人員之間有監(jiān)督義務(wù)；未經(jīng)批準(zhǔn)將銷控表帶出售樓部的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即開除。 面容要神采奕奕，保持清潔，耳朵內(nèi)須清洗干凈，眼屎絕不可以留在眼角上，鼻毛不可以露出鼻孔。 電話接聽 接聽售樓電話是售樓人員的一項(xiàng)重要工作。 電話接聽僅為與對(duì)方作短暫信息交流，應(yīng)注意使用電話接聽技巧，做到不占線，不拖延。 講解時(shí)要注意實(shí)際情況，不得張冠李戴或憑空捏造，雙手不得插褲袋內(nèi)、叉腰、抱胸或依靠在模型桌上。 帶客戶看房如需要借鑰匙的，看房前要做好鑰匙登記工作，看完歸還時(shí)須立即將鑰匙放回原位，以便其他客戶看房，并同時(shí)做好還匙登記；如發(fā)現(xiàn)故意違規(guī)操作的第一次作出書面警告并視情節(jié)輕重承擔(dān)相關(guān)的費(fèi)用，第二次或以上的作出書面警告及承擔(dān)因此而產(chǎn)生的一切損失， 進(jìn)入樣板房?jī)?nèi)不得使用房?jī)?nèi)任何家具、家電、廚衛(wèi)等設(shè)施，也不得隨意擺放與樣板房無關(guān)或打破格局的任何物品。 若客戶認(rèn)購(gòu)條件超出自己授權(quán)范圍，必須征得公司書面確認(rèn)后方可成交。 （ 2）銷售員必須嚴(yán)格按照當(dāng)日輪流接待順序表接待客戶，當(dāng)日值班人員負(fù)責(zé)當(dāng)日監(jiān)督接待 排序。 （ 4）在公司內(nèi)遇到客戶、上級(jí)、同事時(shí)應(yīng)主動(dòng)打招呼問候。 （ 11）如正逢客戶在與別人談話時(shí)，不可湊前旁聽；如有急事需立即與客戶交談時(shí)，應(yīng)趨前說聲“對(duì)不起，打擾一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量”，如客人點(diǎn)頭答應(yīng)，應(yīng)表示感謝；客人或同事相互交談時(shí)，不可以隨便插話，特殊需要時(shí)必須先說“對(duì)不起，打攪您”。 （ 7）同事之間應(yīng)做到互相配合，互相協(xié)助。 （ 3）案場(chǎng)復(fù)印紙應(yīng)節(jié)約使用，不按正常使用方式進(jìn)行刻意浪費(fèi)紙張，違者扣罰 1分。 （ 11）正確使用復(fù)印機(jī)，發(fā)現(xiàn)故障要及時(shí)反映，注意合理使用，使用完畢隨手關(guān)閉電源，禁止浪費(fèi)紙張或刻意損壞復(fù)印機(jī)，違者每次扣罰 1分。 （ 5）下班后，由衛(wèi)生維護(hù)員打掃衛(wèi)生，并負(fù)責(zé)切斷水電，收拾好戶外物品，關(guān)好窗戶和鎖門。 早會(huì)和周例會(huì) （ 1）每天早上 8： 30和晚上 18： 30，由銷售經(jīng)理或者銷售主管主持早會(huì)和總結(jié)會(huì)，營(yíng)銷相關(guān)人員無故不得缺席，如缺席第一次扣罰 1分，第二次扣罰 2分，以上每次扣罰 3分并予以警告。 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)分項(xiàng)目共設(shè)五大項(xiàng)，工作業(yè)績(jī) 40分，工作表現(xiàn) 15分，銷售技能（說辭） 15分，電腦 15分，筆試 15分，滿分一百分。 b、 滿足現(xiàn)狀，偶爾聯(lián)絡(luò)客戶； 40分。 ⑤自我約束力 a、 不尊重上級(jí)，無故不執(zhí)行上級(jí)指令； 0分。 c 、 接待流程大部分全面的，但少部分較錯(cuò)亂的（ 6080分）。 c 、 親和力較好，服務(wù)基本到位，姿體動(dòng)作基本規(guī)范，熱情度較高 （ 6080分）。 自我保管、丟失賠償原則 對(duì)于非一次性的物品，使用后自我保管，正常的損壞需拿原來的物品更換，如發(fā)生物品丟失則按原價(jià)賠償。 銷售人員對(duì)于顧客情況有變動(dòng)者，應(yīng)該及時(shí)的修正顧客檔案資料內(nèi)容，以確保顧客資料正確性。 （三）報(bào)表統(tǒng)計(jì)及其他資料管理 每周周報(bào)表、客戶統(tǒng)計(jì)分析表、事業(yè)部報(bào)表及公司相關(guān)方案資料等，建立統(tǒng)一的電腦文件夾統(tǒng)一管理。 客戶購(gòu)房的按揭資料由銷售人員收集整理后裝入資料袋，并注明統(tǒng)一交至客戶部存檔。 須購(gòu)買非日常性辦公用品時(shí)，須擬定計(jì)劃書（急需物品除外），經(jīng)部門經(jīng)理審批后，由專人購(gòu)買。 c 、 項(xiàng)目?jī)?nèi)容大部分準(zhǔn)確，客戶提出的疑問解說部分準(zhǔn)確的（ 6080分）。 c 、 介紹內(nèi)容有少部分不到位的，對(duì)客戶的疑問解說不詳?shù)模腥? 力一般的（ 6080分）。 e 、 在無人監(jiān)管情況下，仍能自我約束； 80分。 ④專業(yè)素質(zhì)的完善 a、 對(duì)本項(xiàng)目全面透徹了解； 40分。 c、 一般能夠幫助或協(xié)助別的銷售員接待客戶，特別是同事不在售樓 處或外出辦事時(shí)，在客戶發(fā)生交叉時(shí)顯較為寬容較為尊重事實(shí)，服 從分配； 60分。 注：以上日常工作制度及物品使用制度中，由銷售主管進(jìn)行監(jiān)督并將實(shí)際情況匯報(bào)，由銷售經(jīng)理視情節(jié)輕重予以處理。 （ 2）對(duì)投訴的客戶，銷售人員應(yīng)冷靜對(duì)待，認(rèn)真聽取客戶意見，耐心解釋，如因?yàn)槲夜具^錯(cuò)，應(yīng)真誠(chéng)向客戶道歉，并主動(dòng)幫忙找到相關(guān)處理部門，并給客戶明確答復(fù)在什么時(shí)候能解決。衛(wèi)生間做到地面、盥洗臺(tái)無積水、紙屑、化妝鏡明亮無塵， 衛(wèi)生用品及時(shí)補(bǔ)充。 （ 7）每個(gè)銷售人員有義務(wù)將每天的報(bào)紙夾好放到會(huì)議室，看報(bào)紙時(shí)須到會(huì)議室進(jìn)行。 （ 11）相關(guān)文件及合同填寫錯(cuò)誤（如認(rèn)購(gòu)書、買賣合同、）第一次扣罰 2分，第二次扣罰 4分，第三次及以上每次扣罰 5分并書面警告。 （ 3）無正當(dāng)理由，電話鈴響三次內(nèi)必須接聽，接聽完畢后認(rèn)真填寫來電登記表。 （ 8）不管客人態(tài)度如何都必須以禮相待，不管客人情緒多么激動(dòng)都必須保持冷靜；不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客戶；不得與客戶爭(zhēng)辯，更不允許舉止魯莽和語言粗俗。 （ 2）在接待客戶時(shí)，忌用生硬、冷冰冰的話語?？蛻粼诤灱s過程中，銷售人員不得借故離開客戶，并應(yīng)主動(dòng)配合其他部門及人員（財(cái)務(wù)、合同）的相關(guān)工作。 看樣板房時(shí)必須戴安全帽子，并主動(dòng)要求客戶戴安全帽子，如出現(xiàn)不戴安全帽去施工現(xiàn)場(chǎng)，第一次扣罰 1分，第二次扣罰 2分，第三次及以上每次扣罰 3分并書面警告。 接待時(shí)不得與客戶發(fā)生爭(zhēng)吵，如發(fā)生爭(zhēng)吵，第一次扣罰 2分，第二次扣罰 5分并書面警告，第三次及以上扣罰 10分并直接開除。 接聽電話時(shí)，若中途需要與他人交談，要說“對(duì)不起”，并請(qǐng)對(duì)方稍候，同時(shí)用手捂住話筒，方可與他人交談，一般讓對(duì)方稍等的時(shí)間不得超過 30秒鐘；接聽者若有急事須離開，須征得對(duì)方同意方可，并立即找其他同事代替。紫金公館！”。 經(jīng)常洗手，保持雙手整潔，手腕也要清洗干凈，以保持袖口的整潔；勤剪指甲，不要留得太長(zhǎng)，露出指端稍許即可，造型不要太怪，亦不要著色（除透明色外）；手指要保持干凈不要有多余的死皮；勤洗澡，勤換衣物，以免身上發(fā)出汗味或其他異味。 儀容儀表 公司有統(tǒng)一著裝要求的，應(yīng)符合公司規(guī)定，但應(yīng)注意服飾的清潔，不能有任何的污垢。展銷會(huì)及日常相關(guān)例會(huì)不得隨意缺席，如有特殊情況需向銷售主管申請(qǐng)，征得同意方可 ，否則將視為曠工處理。 售樓部人員的休假由銷售主管安排，若因急事需請(qǐng)假者，須提前兩天向銷售主管申請(qǐng)并遞交書面請(qǐng)假單，否則當(dāng)曠工處理；病假則需病歷卡，及病假單及醫(yī)院（需區(qū)級(jí)或以上醫(yī)院）開具證明。 員工之間必須相互幫助，共同進(jìn)步，禁止出現(xiàn)搞小團(tuán)體和相互對(duì)立、攻擊、有損團(tuán)隊(duì)合作精神和公司形象的行為。 （ 5）招商主管進(jìn)行目標(biāo)客戶開發(fā)、拜訪、接洽。 入伙 （ 1）入伙時(shí)開發(fā)商需提交的資料：房屋質(zhì)量檢驗(yàn)合格書；房屋使用說明書；物業(yè)管理公約（需每位業(yè)主與物業(yè)公司簽字）；驗(yàn)收項(xiàng)目說明書；物業(yè)提供的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2）將原認(rèn)購(gòu)書及收據(jù)收回，重新填寫認(rèn)購(gòu)書并于空白處注明哪一房換至哪一房。 ④簽訂合同，交首期款，同時(shí)相應(yīng)抵扣已付定金。 ②與客戶簽訂預(yù)定書，臨時(shí)定金金額及保留時(shí)間可視銷售情況而定（間隔時(shí)間盡可能短，以防節(jié)外生枝），須注明補(bǔ)定時(shí)間或簽合同時(shí)間。 ③詳盡解釋認(rèn)購(gòu)書填寫的各項(xiàng)條款和內(nèi)容。 （ 3）將每一次跟蹤情況作詳盡記錄，便于與下一次跟蹤銜接及日后分析判斷。 （ 3）填寫的重點(diǎn)： ①客戶的姓名、聯(lián)系