【正文】 一個(gè)小型調(diào)整期 19931997年（歷時(shí) 4年）；第二個(gè)階段（ 19982023） ： 1998年之后的長達(dá) 5年的積累后，中國房地產(chǎn)的驚人能量開始第一次得到迸發(fā)； 20232023年界定為第 2個(gè)小型調(diào)整期；第三個(gè)階段（ 20232023）： 這 5年將會是上一波調(diào)整期后的又一快速發(fā)展階段，后進(jìn)入調(diào)整期，預(yù)計(jì) 20232023 （歷時(shí) 2年）將成為第 3個(gè)小型調(diào)整期。 中國人對地產(chǎn)和房產(chǎn)的依賴程度超過世界上任何一個(gè)國家和地區(qū)，中國人比大多數(shù)民族和國家的人民有更強(qiáng)的欲望占有地產(chǎn)和房產(chǎn)中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因9 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大量個(gè)人儲蓄投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，個(gè)人購房投資趨勢明顯中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因216。 中國當(dāng)前的人口結(jié)構(gòu)有一個(gè)特殊的因素，那就是人口紅利使得中國經(jīng)濟(jì) 20多年來維持著全球最為強(qiáng)勁的增長。中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因7 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中國人口紅利帶來新增住宅需要，維持房地產(chǎn)增長態(tài)勢216。 中國是一個(gè)人口眾多，而國土遼闊的國家，但是，相比于大多數(shù)發(fā)達(dá)國家，中國的人口密度太大，人均占有的土地資源非常稀少216。11 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道房地產(chǎn)宏觀市場房地產(chǎn)宏觀市場07年年 10月前中國房地產(chǎn)市場情況月前中國房地產(chǎn)市場情況中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因07年年 10月后三年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場預(yù)測月后三年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場預(yù)測12 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道我國房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律：我國房地產(chǎn)現(xiàn)在呈現(xiàn)發(fā)展和調(diào)整相結(jié)合的發(fā)展模式， 一般而言為發(fā)展 5年，調(diào)整 2年的發(fā)展趨勢。07年 10月前房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn) ：15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道房地產(chǎn)宏觀市場房地產(chǎn)宏觀市場07年年 10月前中國房地產(chǎn)市場情況月前中國房地產(chǎn)市場情況中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因07年年 10月后及未來三年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場預(yù)測月后及未來三年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場預(yù)測16 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道處于高位的一線城市樓市房價(jià)首先受到?jīng)_擊在各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的作用下，尤其是按揭條件的變化，使已經(jīng)處于房價(jià)高位的一線城市受到較大沖擊。在全國一體化背景下，一榮難俱榮、一損易俱損，一線城市樓市出現(xiàn)整體盤整，二線城市必然產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，促成市場處于觀望期。三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率累計(jì) %—— 據(jù)專家估算，三次上調(diào)累計(jì)將會凍結(jié)銀行資金4500億元。? 九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》 “ 套型建筑面積 90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上 ” 這一規(guī)定，將使得 城市住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大的改變，產(chǎn)品同質(zhì)化將不可避免。雖然征收的對象是開發(fā)商，但是開發(fā)商會將該成本部分轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者助漲房價(jià)。其中，大城市為 30元，中等城市為 24元，小城市為 18元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為 12元。但從目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀而言，央行若采取慣常小幅加息的做法，對控制房價(jià)不會起到太大作用，國際慣例在中國經(jīng)濟(jì)中不一定適用， 因此所謂步入加息通道對樓市的影響可能并不很大，中國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對政策的能力很強(qiáng)，其發(fā)展不會受到太大阻礙。雖然政府對房地產(chǎn)行業(yè)出臺調(diào)控政策的主要目的是降低房價(jià)，但是 07年 10月的調(diào)控政策明顯沒有達(dá)到這一目標(biāo)，一方面是調(diào)控政策的不斷出臺，另一方面是房價(jià)的不斷上漲。要點(diǎn) 2：對于中小房地產(chǎn)投資者來說，首付提高和利息的增加使購買成本增加， 迫使一部分投資者退出市場。 所有這些，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈影響尤為厲害！可以預(yù)測未來房地產(chǎn)的開發(fā)將以大型的集團(tuán)公司為主。 2023年房地產(chǎn)投資額占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額比重下降了 ，顯示出宏觀調(diào)控的初步成效，但仍保持較高比重。 2023年的商品房比值為 ，而 2023年商品房的比值為，提高 ， 表明由于對市場預(yù)期充滿信心，導(dǎo)致當(dāng)時(shí)長沙市房地產(chǎn)開發(fā)高速發(fā)展，未來二年后全市增量供應(yīng)會擴(kuò)大。其中土地購置費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi) ，同比增長 %。　 批準(zhǔn)預(yù)售 同比 銷售面積 同比 供銷比開福 % % 天心 % % 雨花 % % 岳麓 % % 芙蓉 % % 全市 % % 2023年 16月各區(qū)域商品住宅供需一覽 （單位：萬平方米）07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況49 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2023年 16月長沙商品房銷售均價(jià)大幅增長，為3278元 /㎡，與去年同期增長 %， 比 2023年均價(jià)提高 %。 在所有供應(yīng)量中， 120144 ㎡的戶型面積仍占主導(dǎo)地位，供銷的差距最大 ，反應(yīng)此區(qū)間的戶型面積是最受人們歡迎的， 90120㎡的戶型面積供銷比最為緊張，反映了 “ 國六條 ” 新政下，我市 90120㎡的戶型供應(yīng)相對吃緊，處于較為尷尬的區(qū)域。 開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)熱情高漲。216。伴隨以 “ 提速發(fā)展城市群、共同打造大長沙 ”的規(guī)劃出臺，新南城板塊將是長沙發(fā)展的核心，也是長沙的新中心，因?yàn)樗邆渥鳛槌鞘兄行牡乃膫€(gè)價(jià)值：即 中央政務(wù)價(jià)值（ CPD）、中央經(jīng)濟(jì)價(jià)值（ CBD）、中央生活價(jià)值（ CLD）、中央信息價(jià)值（ CED）。板塊特征長沙地產(chǎn)板塊格局61 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道板塊名稱 板塊特征北城板塊252。湖南新金鴻置業(yè)、萬科、浙江綠城等幾大實(shí)力開發(fā)商云集，水云間、萬科西街花園、綠城 中心板塊綜述n 規(guī)模：小規(guī)模小區(qū)n 物業(yè)類型：高層為主n 戶型：小戶型多，商業(yè)和商務(wù)項(xiàng)目多n 價(jià)格：均價(jià)集中在 5000～ 8000元 /平方米n 客戶：投資客、市區(qū)二三次置業(yè)者236。東部板塊綜述n 規(guī)模：中大型規(guī)模小區(qū)n 物業(yè)類型：小高層為主n 戶型：三房四房為主，戶型較大n 價(jià)格：均價(jià)集中在 4000～ 7000元 /平方米n 客戶：周邊老板、市區(qū)二三次置業(yè)者236。各板塊綜述66 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道236。 大盤、品牌打造河西新城 ： 陽光 100、玫瑰園、卓越、美林等眾多實(shí)力大盤相繼開發(fā)，樹立了河西高檔樓盤新形象；n 規(guī)　　模：規(guī)模不等，大中小型項(xiàng)目匯集n 物業(yè)類型：十分豐富，從別墅、多層至小 高層、高層均有n 容 積 率： ~n 均價(jià)水平：洋房均價(jià) 35006000元 /m2　　　　　　 別墅均價(jià) 4500～ 7000元 /m2n 主力戶型： 3房為主， 116164m2n 客　　戶：以河西高校教師和醫(yī)生為主，　　　　　　 別墅吸引了部分河?xùn)|客戶236。各板塊綜述69 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道各大板塊優(yōu)劣勢比較分析區(qū)域 優(yōu) 劣中心板塊河西252。實(shí)力開發(fā)商進(jìn)駐，提升區(qū)域形象252。目前城市基礎(chǔ)配套不完善城南252。 區(qū)域主要集中在城市中心區(qū)、湘江岸邊及城市周邊 ： 城市中心區(qū)一些項(xiàng)目，由于其占據(jù)絕版城市資源并且著力打造項(xiàng)目品質(zhì)，成為喜歡城市生活的高端消費(fèi)者的選擇；湘江兩岸，由于其占據(jù)絕版的景觀資源，成為部分喜歡江景的消費(fèi)者的選擇；城市周邊由于其土地價(jià)格便宜，能發(fā)展低容積率的產(chǎn)品，所以別墅和類別墅產(chǎn)品比較多。國際知名團(tuán)隊(duì)聯(lián)手打造（開發(fā)商為聯(lián)想集團(tuán)、建筑規(guī)劃為為澳大利亞柏濤、景觀設(shè)計(jì)為美國奧斯本、物業(yè)管理為第一太平融科）216。人流量 ,車流量都很大 ,環(huán)境很吵鬧 .五一大道 202分析長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)）76 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道華盛 .新外灘分析樓盤名稱 總建筑面積 容積率 物業(yè)類型 在售均價(jià)華盛 .新外灘 平方米 房型面積： 72194㎡，總戶數(shù) 1076戶，純住宅6500元 /平方米5700元 /平方米6000元 /平方米 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)）銷售狀況：一期住宅現(xiàn)已銷售： 100% ，二期即將推出。 5層為真冰溜冰場、 時(shí)尚影院。該項(xiàng)目居?xùn)|塘與高橋兩大商圈中間，地段優(yōu)惠 .216?？拷⒔粯?，噪音影響比較大。劣勢：周邊配套不完善；項(xiàng)目價(jià)格偏高。桂花城分析長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外）銷售狀況：一期全部售畢，二期住宅現(xiàn)已銷售： 95% 91 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道紫金苑分析樓盤名稱 總建筑面積 容積率 物業(yè)類型 銷售均價(jià)紫金苑 共七棟建筑 ,住宅 5棟、商住樓一棟、酒店式公寓一棟，整個(gè)小區(qū)由商務(wù)、商業(yè)、酒店式公寓、高檔住宅四部分組成。小區(qū)具有一定規(guī)模 ,有較好的景觀設(shè)計(jì)。 商業(yè)體系發(fā)展完善中 已具備購物中心、百貨、大型綜合性超市、專業(yè)市場及各類專賣店等各種業(yè)態(tài)，社區(qū)型便利店、大型 SHOPPING MALL等正在醞釀中。 傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)及定位較雷同 缺乏個(gè)性化和特色，難以與國內(nèi)外零售巨頭匹敵216。 商業(yè)營業(yè)面積 ：約 50萬216。 n 世界 500強(qiáng)沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐將東塘商圈往南部延伸至本項(xiàng)目所在區(qū)域。東塘商圈迅速崛起映射了長沙城區(qū)迅猛擴(kuò)容和城市 “ 重心 ” 南移。 天）物業(yè)管理費(fèi)（元 /m2大型綜合體項(xiàng)目，自身配套齊全；超大型商業(yè)航母拉動項(xiàng)目整體升值；引進(jìn)主力商家，提升區(qū)域價(jià)值，如沃爾瑪；現(xiàn)代化的建筑外觀，新穎美觀；提出打造中南最大體驗(yàn)式國際風(fēng)情主題廣場的概念。 時(shí)尚百貨： 平和堂布局東塘，開設(shè)長沙除五一商圈之外的第二店；重新裝修后的友誼商城，場面并不遜色平和堂。往東延伸至赤崗沖；往南延伸到雨花亭；往西與侯家塘搭界；往北則把長嶺包含在內(nèi)。 起源于舊居民區(qū) ：居民的聚居形成了原始的商業(yè)，有 2023多年的發(fā)展歷史216。 國內(nèi)外零售巨頭大舉進(jìn)入，競爭激烈 沃爾瑪、麥德龍、新一佳、家樂福、易初蓮花、銅鑼灣等國內(nèi)外零售巨頭爭相布點(diǎn)。商業(yè)內(nèi)街穿越項(xiàng)目，造成了商業(yè)對住宅的干擾。具備一定規(guī)模，屬于城市中心的絕版規(guī)模社區(qū) .216。 藏瓏國際長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外）90 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道樓盤名稱 總建面（ m2) 容積率 物業(yè)類型 在售均價(jià)（元 /m2)綠城 該項(xiàng)目無論是地理位置、規(guī)模、物業(yè)形態(tài)，還是上市時(shí)間，都將與本項(xiàng)目非常接近，所以該項(xiàng)目是本案的直接競爭對手，應(yīng)該受到重點(diǎn)關(guān)注。運(yùn)動休閑設(shè)施很齊全 .216。交通十分方便 .216。周邊配套非常完善216。黃金地段 ,超值物業(yè)216。項(xiàng)目臨韶山路，交通方便 .216。區(qū)域配套缺乏252。區(qū)域認(rèn)同度較強(qiáng)252。區(qū)域隔閡觀念明顯252。 本區(qū)域消費(fèi)為主 ： 主要客戶為城北的教師、公務(wù)員和星沙一帶的企業(yè)員工和私企老板，中心城區(qū)到該區(qū)域置業(yè)現(xiàn)象少；236。 自成體系，依托區(qū)域利好 ：本區(qū)域住宅開發(fā)自成體系，特別是依托市政府搬遷、麓谷科技園、河西商圈、規(guī)劃中的大學(xué)城等利好影響，帶動住宅快速發(fā)展；216。236。236。252。長沙地產(chǎn)板塊格局板塊特征62 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 板塊名稱 板塊特征東部板塊252。長沙地產(chǎn)板塊格局60 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道板塊名稱 板塊特征河西板塊 252。市政配套設(shè)施完善，生活配套設(shè)施齊全，交通便利等方面是中心板塊最的優(yōu)勢；252。 07年 10月后，由于受到一些一線城市房地產(chǎn)價(jià)格下跌的影響，長沙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比較大的波動，這種波動主要體現(xiàn)在消費(fèi)者的觀望心理加重，都持幣待購，消費(fèi)者期待長沙房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)類似于深圳、廣州等城市的下跌形勢。216。 3000元 /㎡以上價(jià)位段商品住房占 %，比例比 2023年增長了 ；216。07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況48 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道216。 2023年，針對房地產(chǎn)市場房屋價(jià)格上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序比較混亂等突出問題，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，通過金融、稅收、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整等政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向健康、平穩(wěn)發(fā)展的軌道。 2023年，長沙商品房新開工面積與施工面積之比為，超過了國際標(biāo)準(zhǔn)（— ），住宅比值則更大。投資客活躍導(dǎo)致市場成交活躍。同時(shí)， 購買第三、第四、第五套等以上住房的貸款利率上浮幅度也會更大。嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)用房購房貸款管理利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋 .32 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道? 嚴(yán)格規(guī)范住房消費(fèi)貸款管理 銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。07年 10月前調(diào)控政策29 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道07年 10月前調(diào)控政策的影響分析總結(jié)：07年 10月前調(diào)控政策216。而原來的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為 :建設(shè)項(xiàng)目在征地、報(bào)建、建設(shè)、登記、交易環(huán)節(jié)必收的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目為住宅 ／平方米，非住宅 ／平方米。其次，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高標(biāo)準(zhǔn)后，仍實(shí)行中央與地方 30∶70 分成體制?！蛾P(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》（ 07年 1月 1日起實(shí)施）216。 直轄市、計(jì)劃單列市、省會城