【正文】 政府作出加快個體和私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決定，2023年民營和個體經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，開始成為淄博新的經(jīng)濟(jì)增長點。 ?頂級寫字樓不具產(chǎn)業(yè)支撐。 淄博寫字樓市場競爭分析 ?競爭樓盤分析 ?客戶分析 ?未來競爭分析 ?結(jié)論 63 本報告是嚴(yán)格保密的。 2023年寫字樓市場競爭將相對緩和 ? 04年推出需要在 05年進(jìn)行市場消化的寫字樓量約為 2萬平米； ? 05年張店老城區(qū)內(nèi)新推出寫字樓量為約為 4萬平米； ?05年寫字樓總體投放量較少，市場上需要消化量約為 6萬平米； ?05年張店市中心缺少高品質(zhì)、高形象、高層寫字樓； 69 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目自身條件限制 —— 項目商務(wù)氣質(zhì)濃厚 ?規(guī)劃指標(biāo)限制： R：約 6，高容積率通過辦公物業(yè)形式較易實現(xiàn)； ?區(qū)域?qū)傩韵拗疲? 區(qū)域商業(yè)與商務(wù)氛圍濃厚，與辦公物業(yè)形式相符； ?項目周邊自然景觀資源： 項目周邊缺乏自然景觀資源； ?與固定物業(yè)類型配合度： 寫字樓與商業(yè)、酒店配合相易； 75 本報告是嚴(yán)格保密的。 成功原因分析： 低成本，高形象 ?財富廣場是以土地為住宅用地推向市場，有 70年產(chǎn)權(quán)； ?由于是土地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購買壓力； ?公建立面，昭示性強(qiáng)，提高項目形象； ?低成本，其公共部分采用中央空調(diào)，每個單位內(nèi)采用分體式空調(diào)； 成本領(lǐng)先型 —— 財富廣場（ A座） 淄博類似案例：暫無 83 本報告是嚴(yán)格保密的。 附加資源型 —— 國際銀座 淄博類似案例：暫無 ? 成功原因分析 首推“生態(tài)健康辦公”概念 1. 項目推出背景：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟，市場競爭激烈，因此引入全新寫字樓概念，提升了項目的品質(zhì)； 2. 首次在深圳寫字樓市場推出“生態(tài)健康辦公”的概念； 3. “生態(tài)健康辦公”是寫字樓發(fā)展的新趨勢，項目順應(yīng)其趨勢，并概念深入到項目中； 4. 項目在產(chǎn)品上，有所創(chuàng)新，使用 扁梁無柱設(shè)計，并推出部分躍式辦公間； 89 本報告是嚴(yán)格保密的。 05年老城區(qū)新推出的大戶型高檔公寓市場研究 項目 物業(yè) 規(guī)模 戶型 價格 巴黎春天（ 2期） 2座高層 8萬平米 130330平米 4000以上 魯信皇家 花園 高層 140160平米 4000以上 城市風(fēng)景 高層 110130平米 3500 君臨天下 高層 4 —— —— 電機(jī)廠地塊 —— 12 —— —— 銀領(lǐng)國際 高層 —— —— 小計 高層為主 40萬平方米 戶型面積在130160之間 價格 3500元以上 ? 05年僅老城區(qū)新推出的大戶型高檔公寓，就在 40萬平米。 項目物業(yè)類型組合三 ： 必有業(yè)態(tài)（商業(yè) +酒店） +公寓 在保證利益最大化的前提下：商業(yè)的面積要達(dá)到本項目商業(yè)面積的上限 用 6000平方米酒店來抵地價 地下一層 +地上四層面積大約： 3800 X5=19000平方米 面積： 6000平方米 發(fā)展組合思路 剩余面積用來做 公寓 總面積約為：40000150006000 =19000平方米 大戶型為主的高檔公寓 小戶型為主的公寓 方向一 方向二 普通公寓 酒店式公寓 100 本報告是嚴(yán)格保密的。 返還物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的研究 項目物業(yè)類型 固有物業(yè)類型 不確定物業(yè)類型 商業(yè) 酒店 公寓 ？ √ 辦公 鑫盛持有物業(yè) 將返還的物業(yè) √ 106 本報告是嚴(yán)格保密的。 淄博市四星、三星級酒店小結(jié)之一 ?規(guī)模： ?四星級酒店總建筑面積在 ~，客房數(shù)一般在 150～ 200余套。 ?淄博市酒店的主要客人類別以商務(wù)為主，長期包房的客人并不多，但魯中賓館例外。 酒店 關(guān)鍵驅(qū)動因素（ KPI）分析 KPI分析 外因 內(nèi)因 產(chǎn)業(yè)分析 市場競爭 項目自身條件限制 建議 使用 產(chǎn)業(yè)升級帶動寫字樓需求，同時帶來更多的商務(wù)人士 未來市場供應(yīng)較少； 酒店市場供需很旺盛 產(chǎn)業(yè)支撐 市場支撐 項目整體商務(wù)氣質(zhì)濃厚，同時物業(yè)面積適合 項目屬性支撐 115 本報告是嚴(yán)格保密的。 星級酒店選址標(biāo)準(zhǔn) ?位于城市、機(jī)場或度假村附近 標(biāo)準(zhǔn)一： 區(qū)域 ?交通便利性好，最好多種交通工具均能抵達(dá) ?有停車場，不易堵車 ?交通輻射能力較強(qiáng) ?臨近公交車站點 標(biāo)準(zhǔn)三： 交通 ?城市中心地帶的商業(yè)區(qū)、金融區(qū)、辦公區(qū)等的主要街道處 ?人流量大，以靠近十字路口為佳 標(biāo)準(zhǔn)二： 位臵 ?周圍生活硬件配套設(shè)施齊全 ?供電供水有保障 標(biāo)準(zhǔn)四： 配套 選址標(biāo)準(zhǔn) √ √ √ √ 113 本報告是嚴(yán)格保密的。特別是世紀(jì)大酒店的夏威夷洗浴廣場面積達(dá)到了 10000平方米以上。 將有新的一種物業(yè)類型進(jìn)入到項目主體當(dāng)中。 物業(yè)形象Image 物業(yè)價值 Value 回現(xiàn)速度 liquidity 容積率 Quantity 20% 10% 20% 50% 20% 20% 30% 30% 45% 45% 5% 5% 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場 資料來源：世聯(lián)模型 102 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目物業(yè)類型組合三（方向一）： 必有業(yè)態(tài)（商業(yè)） +大戶型為主的高檔公寓 關(guān)鍵驅(qū)動因素（ KPI）分析 KPI分析 內(nèi)因 外因 項目周邊缺乏自然景觀資源 該區(qū)域居住屬性不明顯 項目容積率，高檔形象實現(xiàn)度難 容積率的限制 資源不足 區(qū)域氣質(zhì)不符 市場競爭激烈，項目比較優(yōu)勢不明顯 與明年我司推出的“城市風(fēng)景”產(chǎn)生競爭 競爭激烈 內(nèi)部競爭 不建議使用 城市半徑小，城市豪宅替代品較多 替代品較多 96 本報告是嚴(yán)格保密的。 辦公物業(yè)發(fā)展方向綜合判定 辦公物業(yè)發(fā)展方向綜合判定： —— 低成本高形象成熟寫字樓 結(jié)論 91 本報告是嚴(yán)格保密的。 附加資源型 —— 國際銀座 淄博類似案例：暫無 ?地理位臵：福田深南大道與香蜜湖路交匯； ?項目規(guī)模：辦公建筑面積 26999 ㎡，商業(yè)建筑面積 3026 ㎡； ?項目概況： 4層為商務(wù)會所 。 市場先機(jī)型 淄博類似案例：鉆石、國貿(mào) 自由間隔、獨立洗手間、 24小時辦公，管理費便宜； 79 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平在這種周期的循環(huán)中不斷提高，合理價格平穩(wěn)上升。 所調(diào)查樓盤入伙企業(yè)分析：入伙企業(yè)中以中小規(guī)模公司為主；第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)占較大比重，為總數(shù)的 ％。 60 本報告是嚴(yán)格保密的。 商務(wù)環(huán)境： 相對封閉和地方意識的商務(wù)環(huán)境使整體寫字樓發(fā)展 ， 但快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)造就的部分現(xiàn)代化企業(yè)需要中高素質(zhì)寫字樓； 成本與素質(zhì)的平衡： 在控制成本基礎(chǔ)上提升形象和樓宇素質(zhì)尤為關(guān)鍵； 本階段終端客戶規(guī)模： 有一定經(jīng)濟(jì)實力和品牌觀念的中小型企業(yè)為主； 主流客戶： 本地工業(yè) 、 物流 、 保險 、 服務(wù)咨詢業(yè) ， 以及本地貿(mào)易型企業(yè)為主； 工業(yè)用戶整體以 “ 前店后廠 ” 形式辦公；但仍是寫字樓主體用戶之一； 周邊區(qū)縣企業(yè)分公司及辦事處： 是增長較快的客戶群之一 ， 但由于行政 、 文化 、 經(jīng)濟(jì)中心在張店區(qū) ， 這種需求將逐步向張店聚集； 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 57 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目物業(yè)類型組合一： 必有業(yè)態(tài)（商業(yè)） +酒店 關(guān)鍵驅(qū)動因素（ KPI）分析 KPI分析 內(nèi)因 外因 長期收益，實現(xiàn)快速回籠資金難度較大 目前整個房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，機(jī)會較多，酒店的運(yùn)營將會使企業(yè)的資金的流動性降低 企業(yè)將要進(jìn)入一個自身陌生的新行業(yè)，將對酒店的后期運(yùn)營管理，人員的配備都會形成一定的困難 四星級酒店的平均造價要明顯高于辦公、公寓等其他物業(yè)類型，同時需要后期的定期維護(hù) 現(xiàn)金流 的限制 風(fēng)險變大 成本的 提高 目前淄博酒店需求旺盛 機(jī)會成本 的提高 潛在市場的存在 不建議使用 52 本報告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向綜合判定 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向綜合判定： —— 以兒童主題商業(yè)為主， 餐飲與汽車展場所相輔 結(jié)論 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?裙樓高度下限確定： 裙樓的高度至少高于北面舊樓，北面舊樓舊樓高約 18M，以一層 ，其余樓層 ， 裙樓至少為 4層； 38 本報告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)規(guī)模研究 —— 外因?qū)ι虡I(yè)規(guī)模影響研究 確定商圈范 圍及規(guī)模 確定商圈內(nèi) 人口規(guī)模 人均可支 配收入 人均 消費支出 商圈內(nèi)人口就 近消費總額 商圈內(nèi)單位商 業(yè)面積營業(yè)額 可支撐商 業(yè)規(guī)模 ? 從外因?qū)ι虡I(yè)規(guī)模影響表明：宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場需求均支持淄博商業(yè)核心商圈擴(kuò)大需求； ? 支撐商業(yè)規(guī)模確定的思維導(dǎo)圖 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 淄博核心商圈商業(yè)分析小結(jié) ? 消費者： 1. 覆蓋淄博的中檔、高檔消費群體； 2. 淄博的高消費群體：黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的管理階層，它們數(shù)量少，但消費潛力大；由于特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，導(dǎo)致本地的高端消費不僅是個人成分構(gòu)成，還有許多公司公關(guān)辦的節(jié)假日消費卡 ； 3. 淄博的中檔消費群體：工薪階層 +年輕時尚一族；對一些品牌有忠誠度； ? 市場未來競爭研究： ? 預(yù)計未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量約為 8萬平方米（金寶島二期、華都名城），均以中高檔集中商業(yè)面市； 31 本報告是嚴(yán)格保密的。 問題界定和結(jié)構(gòu)化分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 項目定位 市場競爭分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 項目界定 23 本報告是嚴(yán)格保密的。 從區(qū)域位臵上 從物業(yè)類型上 從競爭上 從形象上 19 本報告是嚴(yán)格保密的。 問題界定和結(jié)構(gòu)化分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 項目定位 市場競爭分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 項目界定 16 本報告是嚴(yán)格保密的。 本案鳥瞰 張店飯店地塊現(xiàn)狀 淄博體育場 淄博飯店 舊建筑 此 6層就建筑物對本項目的高檔次定位產(chǎn)生一定負(fù)面影響！ 緊鄰城市主干道，可達(dá)性極好，同時具有較強(qiáng)的昭示性，具備打造地標(biāo)的先天條件！ 中心路 11 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目總建筑面積在40000平方米左右。 項目具有較高的區(qū)域價值。 ?現(xiàn)實的目標(biāo)體系則是隨著市場的變化和項目的發(fā)展在動態(tài)變化的。 本報告是嚴(yán)格保密的。因此，本報告的結(jié)構(gòu)更著重于針對性解決問題。 項目背景 ?項目地處淄博核心商業(yè)圈，城市政府部門密集區(qū)邊緣，淄博之根 —— 中心路的東面，商務(wù)氣氛濃厚。 ?緊貼該項目用地北側(cè)有一幢形象較差的 6層建筑物，項目緊貼其舊建筑興建，建成后 6層舊建筑形式上類似于本項目的裙樓。 問題界定和結(jié)構(gòu)化分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 項目定位 市場競爭分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 項目界定 8 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目界定 位于三級城市成熟核心區(qū)的小型綜合房地產(chǎn)項目 ?全國三級城市 ?成熟核心地區(qū) ?小型綜合房地產(chǎn)項目 張店區(qū)界定 發(fā)展相對成熟區(qū)域 ,淄博市核心位臵 淄博市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通通訊的軸心，連接淄博的其他幾個區(qū)縣。 ?從物業(yè)類型上：物業(yè)類型確定，沒有發(fā)揮地塊最大價值，且不同種物業(yè)類型不能相互融合，形成抗性。 從利潤上 從物業(yè)類型上 從競爭上 從品牌上 20 本報告是嚴(yán)格保密的。 柳 泉 路 中 心 路 張店商圈格局：成熟商圈是張店的核心商圈，新建商圈尚未形成，本案緊靠核心商圈 新建商圈： 沃爾瑪，銀領(lǐng)國際，風(fēng)景華庭等 成熟商圈： 新天地，國美電器，利群，銀座，王府井 ,金寶島等 本案 28 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 2023年淄博市城鎮(zhèn)