【正文】 著經(jīng)濟的高速發(fā)展 ， 街鋪商業(yè)模式已經(jīng)落后時代發(fā)展的腳步 ， 將逐漸被淘汰 。 以餐飲業(yè)為主 ， 自行形成的商業(yè)圈 ， 知名度較高 ， 商業(yè)形象一般 地板一條街業(yè)態(tài)分析 43%33%11%5%8%餐飲家具家裝汽配、五金、機電美容美發(fā)、足浴休閑煙酒、日用雜貨二、商業(yè)物業(yè)類型及模式分析 商業(yè)模式 商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)分布 優(yōu)劣勢分析 街鋪商業(yè) 服裝類、鞋帽、化妝品 人民路、中壩路、寧海路、曙光路 建筑外觀裝飾性較差；各商鋪間聯(lián)動效應較弱；容易受沿街市容的影響，不利于營造購物氛圍和環(huán)境。 恒天新世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析 安達步行街位于寧海路與曙光路 、 寧海路與中壩路交匯處 ， 目前一樓已全部招商完成 ， 沿街店面主要經(jīng)營精品服裝 、內(nèi)街主要是皮草及兒童娛樂 ， 服飾行業(yè)占到 80%以上 。 服飾餐飲經(jīng)營占主導 ， 沿街底商為主 ， 租金水平一般 曙光路商業(yè)業(yè)態(tài)分析 曙光西路 34%22%4%9%7%11%2%11%服裝、鞋帽、化妝品、飾品、鐘表眼鏡餐飲其他（勞務、中介、文印、手機沖值等）美容美發(fā)、足浴休閑鮮花、禮品、文化用品、婚紗攝影煙酒、日用雜貨桑拿、客房家具家裝該路段統(tǒng)計分析人民曙光中路路段 ， 經(jīng)營業(yè)態(tài) 主要 以服裝類 、 鞋帽 、 化妝品為主 ， 占到65%， 該街道是老街新開 ， 路南主要是沿街小店面 ， 無統(tǒng)一規(guī)劃 ， 業(yè)態(tài)雜亂；路北主要以沿街精品店為主；該路段租金價格 5~6元 /㎡ /天 。 5 1 4 2 3 一、 海安商業(yè)現(xiàn)狀 該路以經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以電動車專賣店為主占 47%， 其他業(yè)態(tài)較為混雜 。 截止 2023年 ， 海安城鎮(zhèn)人均可支配收入突破 2萬元大關(guān) ， 全省排名 24位 ， 城鎮(zhèn)人均購買力大大提高 。 20 328國道 和 202省道貫穿全境 ， 兩條運河 溝通長江 、 淮河兩大水系 。 如果通過有效的商業(yè)包裝 、 運作 ， 還是存在一定的市場機會 。 如果突破這種困境 ， 一方面樹立了亞倫地產(chǎn)城市商業(yè)運營商的品牌形象 ， 東大街項目也將成為海安的主題式商業(yè)標桿；同時也復興了東大街千年商賈之地的品牌形象 。海天國際商業(yè)業(yè)態(tài)建議 主力店的選定 主力店招商建議 價格建議 建筑形態(tài)、風格建議 五、 B區(qū)商業(yè)推廣策略 銷售模式分析 銷售中常見問題 招商策略方案 招商周期擬定 A、第一階段（準備期） B、第二階段（客戶預約期） C、第三階段、正式公開招商期 D、第四階段、持續(xù)招商期和收尾期 六、 B區(qū)商業(yè)銷售策略 客戶定位 項目營銷推廣策劃客戶定位 1）、入市商鋪的選擇 2）、銷售策略 3）、銷售區(qū)域 4）、價格策略 5）、推廣策略 前言 面對業(yè)態(tài)凌亂 、 品牌形象差 、 租金率比一街之隔的人民中路低幾倍的商業(yè)現(xiàn)狀 ， 如何重塑東大街的千年商賈之地的品牌形象 ， 是我們值得深思的一個問題 。 南臨人民東路 、 北至新華北路 、 西側(cè)為規(guī)劃中的如意路 、 東側(cè)為鳳山北路 。 機會 (Opportunity) 高速發(fā)展的經(jīng)濟 ， 主題式商業(yè)的缺乏 。 隨著火車站 、 蘇通大橋 、 崇海大橋的相繼建成通車 ， 海安逐漸發(fā)展成為上海都市圈輻射蘇北的橋頭堡 。 三、城市規(guī)劃發(fā)展 PART3：海安商業(yè)市場概況 ①安達步行街 ②恒天新世界 ③文峰大世界 ④明珠城 ⑤貴都廣場 目前海安商業(yè)以人民中路商圈 、 曙光路商業(yè)圈 、 中壩路商業(yè)圈 、 寧海路商業(yè)圈 、 汽車站商業(yè)圈為主 。 商業(yè)形象一般；該路段租金價格 ， 租金價格約 2~3元 /㎡ /天 。 服飾類經(jīng)營占主導 ， 餐飲占一部分比重 ， 租金水平最高 ， 人氣最旺 中壩路商業(yè)業(yè)態(tài)分析 中壩中路 67%22%7%4%服裝、鞋帽、化妝品、飾品、鐘表眼鏡餐飲鮮花、禮品、文化用品、婚紗攝影煙酒、日用雜貨文峰大世界是南通地區(qū)的商業(yè)標桿 ，它所屬的區(qū)域位置代表著該區(qū)域會成為或已經(jīng)成為該地區(qū)的商業(yè)中心；海安文峰大世界位于寧海中路和江海中路交界處 ， 海安文峰目前周邊的商業(yè)主要以洗浴 、 餐飲 、 賓館 、 手機 、 服裝 、 美容美發(fā) 、 鮮花禮品文化用品 、煙酒雜貨店為主 。 該商業(yè)街建筑形式新穎 ， 有統(tǒng)一規(guī)劃 ，裝修風格一致 ， 商業(yè)形象較好 。 主題商業(yè) 精品服裝、鞋帽、飾品、美容美發(fā) 安達步行街 對商家的限制條件較多，招商相對較慢。 項目名稱 戶數(shù) 居住人口 中大街 1300戶 左右 3900 新華新村 300戶左右 1000 教師新村 400戶左右 1200 海安中學 1000 海洲花園 1000戶左右 3000 錦繡花園 500戶左右 1500 本案 3000戶左右 10000 未來 20230戶左右 70000 合計 約 10萬 一、周邊人流量分析 本案內(nèi)部的人群是本項目商業(yè)運營中最穩(wěn)定和可靠的消費客源； 周邊學校以及韓國鈞故居的游客； 以特色餐飲 、 個性化的休閑娛樂等業(yè)態(tài) ， 來聚集縣城中心時尚 、 個性的消費群體 。 項目對面人民東路單層的沿街店面的售價也僅為 16000元 。 比較方式如下： 說明： 根據(jù)購買客戶可能會提到的項目 ， 選取市場比較樓盤 ， 根據(jù)判斷比較確定對本項目影響的權(quán)重： 重點比較：人民東路 20％ 一般比較：人民中路 20％ 、 中洋現(xiàn)代城附近 20％ 、 恒天新世界 30%、 人民西路 10% 根據(jù)市場調(diào)查和進行項目因素調(diào)查 ， 打分取值在 1～－ 1之間 ， 表示各因素的影響程度；樓盤折實均價為該比較樓盤實際銷售均價；比較價格＝折實價格 （ 1＋合計得分 ） 根據(jù)選定的市場比較樓盤的比較價格 ， 得出該項目的均價 。 商鋪內(nèi)無柱子加價：19000*2%=380， 商鋪內(nèi)有柱子但不影響使用的降低： 19000*2%=380、 19000*4%=760， 商鋪內(nèi)有柱子且影響使用的降低： 19000*6%=11 19000*8%=1520。 對于銷售來講屬于最容易的銷售模式 。 類似大餐飲這樣的主力店家可簽定較長年限的租賃合同 ， 確保其經(jīng)營的穩(wěn)定性；而其余樓層的大部分小商家采用 3年至 5年的簽約方式 (優(yōu)質(zhì)商家除外 )， 這可以保持項目的靈活性 ， 并且在項目后期進入穩(wěn)定期后租金收益有較大幅度的提高 。 整個招商周期我們分成四個階段 ， 為 蓄水準備期 、 客戶積累推廣期 、 正式公開期 、持續(xù)招商期 （ 收尾期 ） ， 最終目標是開業(yè)前完成 90%的招商進度 。 并且準備所有簽約所需的契約 。 ?通過現(xiàn)有的商家資料庫 ,聯(lián)系主力商家 ， 在開盤前期明確意向 ， 盡可能開盤前簽定意向 。 ?制定表價表和底價表 ， 并且做好詳細的單位商鋪的銷控 。 ?確定廣告媒體和戶外看板的位置 。 ?將所有意向客戶分類 ， （ 價格分類 ， 業(yè)態(tài)分類 ， 位置分類 ） ， 并做出詳細的洽談流程 。 操作流程： 1. 發(fā)布高炮 、 看板 、 燈箱 、 引導動線等媒體 ， 導入客源進場；并將簽約主力商家公布在項目圍墻上 ， 來吸引消費者及商家的關(guān)注 。 在實際操作過 程中 ， 將根據(jù)商鋪位置的優(yōu)劣進行必要的銷控 ， 促使項目的業(yè)態(tài)布置按照我司設想的方案發(fā)展 。 ?加快餐飲娛樂商家的簽約速度 ， 與經(jīng)營管理公司配合解決客戶疑問 ， 為談判掃清障礙 。 ?SP活動的延續(xù) 。 制定新的招商說辭和答客問： 根據(jù)已去化部分 ， 將剩余面積做個新的定位 ， 確定新的目標商家 ， 并根據(jù)新目標客戶的需求及現(xiàn)有的招商情況來制定 。 階段目標：完成項目總體量的 90%以上的招商任務 。 ?配合商家進場 : ?順利把商家移交到經(jīng)營管理公司 ， 并對商家在一些進場方面的疑問進行解答 。 再推沿如意路商鋪 考慮： 如意路的景觀特色、業(yè)態(tài)較吸引投資客的注意，在前期成功銷售的基礎上，該區(qū)域商鋪亦易去化。 推案手段： 自用客戶：定點推薦、現(xiàn)場銷售 零散投資客：現(xiàn)場銷售、房展、口碑傳播 租賃客戶：定點推薦、產(chǎn)品推薦會 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： （四）價格策略 定價策略 —— 《 平價入市、階段上調(diào) 》 基于： 1）、項目尚是期房，目前尚無商家入駐，高價入市，不利于短期形成市場熱點。 【 抬升投資回報 】 銷售訴求以“投資回報”為主； 針對“投資回報”進行詳細分解與理論說明； 提出高于一般銷售市場的投資回報作為吸引點。 新客戶： 報紙廣告、現(xiàn)場圍墻 直銷：對拆遷區(qū)域進行直銷。 【 自小而大，持續(xù)熱銷 】 1）、控制總價吸引客戶，形成市場熱點。 投資客 對投資回報率相對敏感； 銷售需要結(jié)合招商共同進行； 容易受到市場大環(huán)境的影響。 ?招商人員需要對商家進行持續(xù)性的維護工作 ， 并協(xié)助商家完成進戶 、 裝修 、 證照辦理及開業(yè)前的準備工作 。 增加一期客戶的信心 。 ?通過媒體宣傳來獲取新客戶 。 并及時向業(yè)主匯報招商工作 。 首先應完成沿主要路口的商業(yè) ， 提升項目的商業(yè)形象這樣有利于項目的招商進度 。