【正文】 前出讓20 工業(yè)用地 40070 80140 ~ 征地補(bǔ)償未完成 計(jì)劃 2023年 3月前出讓2023年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項(xiàng)目用地表（一）宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) —— 地方政策影響（地方政策影響（ 3））19本報(bào)告嚴(yán)格保密大亞灣土地市場：放量大，工業(yè)用地主導(dǎo)，居住用地?cái)?shù)量少但規(guī)模大土地編號 土地性質(zhì) 土地面積 建筑面積 容積率 土地現(xiàn)狀 出讓時(shí)間21 工業(yè)用地 50000 100000 ~ 征地補(bǔ)償未完成 計(jì)劃 2023年 3月前出讓22 工業(yè)用地 15000 30000 ~ 征地補(bǔ)償未完成 計(jì)劃 2023年 3月前出讓23 工業(yè)用地 186280 372560 ~ 部分征地補(bǔ)償未完成 計(jì)劃 2023年 3月前出讓24 工業(yè)用地 125262 250524 ~ 部分征地補(bǔ)償未完成 計(jì)劃 2023年 3月前出讓25 工業(yè)用地 85527 171054 ~ 部分征地補(bǔ)償未完成 計(jì)劃 2023年 3月前出讓26 工業(yè)用地 67800 135600 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 5月 30日已出讓27 工業(yè)用地 20230 40000 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 11月 23日已出讓28 工業(yè)用地 53125 106250 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 11月 23日已出讓29 工業(yè)用地 50000 100000 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 8月 29日已出讓30 工業(yè)用地 31000 62023 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 8月 14日已出讓31 工業(yè)用地 25870 51740 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 8月 29日已出讓32 工業(yè)用地 28250 56500 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 8月 14日已出讓33 工業(yè)用地 20230 40000 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 10月 27日已出讓34 工業(yè)用地 20230 40000 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 10月 8日已出讓35 工業(yè)用地 99750 199500 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 7月 28日已出讓36 工業(yè)用地 96775 193550 ~ 已完成征地補(bǔ)償 計(jì)劃 2023年 3月前出讓37 工業(yè)用地 941058 1882116 ~ 已完成征地補(bǔ)償 2023年 8月 29日已出讓　合計(jì) 　 —— 6912884 13825768 　 —— 　 —— 　 ——2023年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項(xiàng)目用地表（二）宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) —— 地方政策影響（地方政策影響（ 4））20本報(bào)告嚴(yán)格保密國家政策 —— 小結(jié) 2023年是中央和地方房地產(chǎn)、土地和金融等房地產(chǎn)相關(guān)政策落實(shí)年，國家起征土地增值稅等相關(guān)工作，土地市場進(jìn)一步規(guī)范，但后期政策效果有待觀察。l本項(xiàng)目位于大亞灣中心北區(qū)土地整治范圍內(nèi)。本項(xiàng)目住宅和公寓，受此政策影響較大，戶型設(shè)計(jì) 90平方米以下須達(dá)70%以上。加大土地監(jiān)察力度，控制和規(guī)范城市新增建設(shè)用地情況 ★ ★（ 1） 2023年國家開始起征土地增值費(fèi)，目前大亞灣管委會已開始土地整治土地工作，倘若開始實(shí)質(zhì)整治，必將影響到本項(xiàng)目。提高城鎮(zhèn)土地使用稅，加大外商在內(nèi)地投資限制力度 ★ 房產(chǎn) 溫家寶 2023年政府工作報(bào)告發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度正確運(yùn)用政府調(diào)控和市場機(jī)制兩個手段，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房價(jià)監(jiān)管和調(diào)控整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管保持固定資產(chǎn)投資適度增長，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住宅，加強(qiáng)房價(jià)監(jiān)管力度★ ★廉租房制在年底前建立建設(shè)部要求尚未建立廉租住房制度的市、縣，要在 2023年年底前建立。石油石化產(chǎn)業(yè)成為大亞灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力引擎，國際科技、管理型人才劇增，由此而引來的住房需求必將釋放。2023年 3月，惠州機(jī)場將恢復(fù)飛行。 電子、汽車零部件產(chǎn)業(yè)行政、金融、商務(wù)和居住石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)黃金海岸旅游區(qū)港口、物流宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) —— 大亞灣規(guī)劃大亞灣規(guī)劃9本報(bào)告嚴(yán)格保密本項(xiàng)目位于中心區(qū)北片，片區(qū)的起點(diǎn)高、可建設(shè)性強(qiáng)的規(guī)劃為項(xiàng)目贏得了發(fā)展先機(jī)大亞灣區(qū)中心區(qū)各片功能規(guī)劃區(qū)域 土地面積（平方公里） 主要特征 發(fā)展方向 可建設(shè)性整體 22 —— 惠州城市南部的濱海新區(qū) 強(qiáng)北片 8 清華大學(xué)編制了概念性規(guī)劃；無 歷史遺留問題 居住、文化娛樂 強(qiáng)中片 7 環(huán)境比較差；設(shè)施配套不齊全 行政辦公、商業(yè)服務(wù) 強(qiáng)南片 7 環(huán)境比較差；爛尾樓林立 星級酒店、旅游休閑度假 弱216。 西蒙 .庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)理論是80年代后期提出的，以當(dāng)時(shí)的美元價(jià)格為參考，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相應(yīng)的邊界應(yīng)該適度增加，但理論基本結(jié)論是正確的。公司主要生產(chǎn)轎車發(fā)動機(jī)及底盤的保安和機(jī)能性零部件。其中中海 石化項(xiàng)目的建設(shè)及香港和記黃埔進(jìn)駐惠州港，使大亞灣初步形成了大工業(yè)、大港口的發(fā)展格局。——2023 年 7月 1200萬噸南海煉油項(xiàng)目投產(chǎn)，基建投資 193億元 人民幣。高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值達(dá) ， 10家工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)比重 %，提供就業(yè)崗位2094人。第三產(chǎn)業(yè)： 實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長 %。信息來源：市統(tǒng)計(jì)局信息來源：市統(tǒng)計(jì)局216。房地產(chǎn)市場分析216。本報(bào)告嚴(yán)格保密大亞灣項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告1/27/20232本報(bào)告嚴(yán)格保密思維導(dǎo)圖市場分析 營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧 物業(yè)建議216。酒店公寓建議216。不難看出，大亞灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受支柱產(chǎn)業(yè)石油化工、電子、汽車、鋼鐵等影響較大。2023年大亞灣區(qū)三大產(chǎn)業(yè)分布圖（ GDP）216。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)： 大亞灣區(qū)共有省級以上高新技術(shù)企業(yè)10家，新增 1家?！?023 年 6月廣東 LNG惠州電廠投產(chǎn)，總投資約 85億元 人民幣。 大亞灣所處的特殊地理位置吸引著國內(nèi)外大型石油化工、工業(yè)電子制造及港口物流業(yè)等企業(yè)的聚集。公司位于廣東省惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，與深圳、香港、廣州近在咫尺，是發(fā)達(dá)的泛珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈東部要道。216。大亞灣區(qū)功能定位：力爭通過 5～ 10年時(shí)間的努力，奠定將大亞灣建設(shè)成為惠州城市南部的濱海新區(qū)，南中國海北岸的璀璨明珠的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 空運(yùn)方面：開發(fā)區(qū)距深圳寶安國際機(jī)場 70公里，距廣州國際機(jī)場 150公里，距香港赤鱲角國際機(jī)場 120公里，均在兩小時(shí)車程內(nèi)。宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) —— 城際交通城際交通12本報(bào)告嚴(yán)格保密大亞灣規(guī)劃 —— 參考圖片大亞灣規(guī)劃鳥瞰圖大亞灣用地規(guī)劃圖大亞灣規(guī)劃夜景圖大亞灣小桂灣效果圖13本報(bào)告嚴(yán)格保密大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì) 與規(guī)劃 —— 小結(jié)大亞灣區(qū)經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)高速發(fā)展勢頭，以中海殼牌為首的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，其輻射性已延至惠州及珠三角。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤★ ★ ★ ★（ 1）城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例出臺2023年 1月 1日起開始執(zhí)行的城鎮(zhèn)土地使用稅提高 2倍的政策同樣適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。這次檢查的范圍是衛(wèi)星遙感監(jiān)測圖片（簡稱衛(wèi)片）反映的 2023年 10月至2023年 10月 90個城市新增建設(shè)用地變化情況?！?人民幣升值 ： 2023年國際油價(jià)、礦石價(jià)格漲幅都很大，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，人民幣升值的預(yù)期正在走強(qiáng)，吸引大量國際游資涌入中國。16本報(bào)告嚴(yán)格保密大亞灣土地政策：整治拉開序幕，難度和范圍不容忽視大亞灣區(qū)土地政策：l 根據(jù)大亞灣管委會惠灣 [2023]5號文件顯示： 2023年 2月規(guī)劃修編和閑置土地清查的范圍為：全區(qū)整治土地面積 ，其中西區(qū)上楊 ，霞涌大嶺 方公里，響水河南部 ， 中心北區(qū) ，占全區(qū)整治土地的 ％ ，中心南區(qū) 。競爭形勢： 三宗居住用地將與本項(xiàng)目形成競爭。國際菩提園 1期菩提園 2期熊貓國際 2期熊貓國際 1期三組團(tuán)康匯花園地塊 8號君豪國際公寓 1期君豪國際公寓 2期地塊 9號地塊 10號南山國際 已售樓盤 惠陽區(qū)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 大亞灣戰(zhàn)國圖大亞灣戰(zhàn)國圖坪山坪山葵涌葵涌萬科 17英里金眾項(xiàng)目珠江東岸 聽濤雅苑22本報(bào)告嚴(yán)格保密廣場明珠惠景豪苑半島一號 1期錦繡豪苑 2期華星 l賣點(diǎn)對比：大亞灣區(qū)主要以初始為主要賣點(diǎn)，如價(jià)格和地段，而形象、居住環(huán)境、物業(yè)管理等方面較少。 傾城名鉆 3817 54000 23層， 13層為商場， 4層為架空層園林風(fēng)情1房： 5661平方米 2房： 87100平方米 3房： 120平方米施工至 10層 2023年 5月錦上花 約 2023 約 15000 —— 小戶型 挖地基 未定長鴻花園 1期 —— 52575 —— —— 出地面 ——住宅合計(jì) 602937 1778850 —— —— —— ——商務(wù)公寓SOHO世紀(jì) 3610 48548 1棟 —— 5月動工 ——富康國際 6000 45000 1棟 —— 建至 6層 2023年 5月惠陽區(qū)擬售住宅資料表注： SOHO世紀(jì)、富康國際為商務(wù)公寓，截至日期 4月 24日房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 惠陽擬售項(xiàng)目概況惠陽擬售項(xiàng)目概況 惠陽區(qū)近期內(nèi)推出商住面積 178萬平方米32本報(bào)告嚴(yán)格保密房地產(chǎn)市場 —— 小結(jié)目前大亞灣區(qū)在售樓盤競爭不算激烈，集中于以熊貓國際為中心的西區(qū)。近期市場供應(yīng)量較大，競爭市場趨于不明朗，走差異化路線是產(chǎn)品發(fā)展的出路。酒店公寓建議216。住宅 —— 本地中高檔住宅，異地中檔住宅本地中高檔住宅，異地中檔住宅酒店公寓 —— 大亞灣大亞灣 CBD，國際酒店公寓，國際酒店公寓商務(wù)公寓 —— 大亞灣大亞灣 CBD，國際商務(wù)公寓，國際商務(wù)公寓39本報(bào)告嚴(yán)格保密深圳客戶成為大亞灣主流需求，當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)員工及公務(wù)員次之216。客戶定位 — 片區(qū)客戶結(jié)構(gòu)分析41本報(bào)告嚴(yán)格保密調(diào)研表明以投資為置業(yè)目的的客戶占有市場較大比重216。人文景觀特點(diǎn) —— 設(shè)區(qū)的園林景觀設(shè)計(jì)中會所以及社區(qū)服務(wù)中心的設(shè)置注重營造社區(qū)的文化氛圍，且注重公共參與性的園林景觀節(jié)點(diǎn)的控制216。宏觀政策分析 216。產(chǎn)品特征分析216。地塊平整，呈規(guī)則的長方形狀，且具備良好的自然山景資源216。商務(wù)公寓建筑面積：24000平米；216?！笆孢m舒適實(shí)用實(shí)用 ”等特點(diǎn)，另外也等特點(diǎn)，另外也可適當(dāng)贈送面積，增強(qiáng)可適當(dāng)贈送面積，增強(qiáng)高性價(jià)比高性價(jià)比56本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品戶型分析要素p 內(nèi)部交通p 各功能區(qū)之間的相互關(guān)系p 功能區(qū)與外部的關(guān)系（采光、噪音、景觀、朝向）p 產(chǎn)品的附加值p 單個功能區(qū)的實(shí)用性p 戶型空間：高度 ,梁柱影響，采光與空間的結(jié)合度p 戶型之間：對視，朝向關(guān)系，公共空間的合理性。次臥門與公共洗手間門相對，相互干擾。景觀資源和朝向?yàn)閮?yōu)勢，戶型面積卻較小。戶型優(yōu)勢（ A1）：l戶型緊湊經(jīng)濟(jì)實(shí)用，無過道。216。區(qū)域發(fā)展研究216。項(xiàng)目屬性概況216。酒店式公寓設(shè)計(jì)不足：樓間距過低，酒店式公寓與商務(wù)公寓僅為 。景觀資源利用有限。216。體現(xiàn)文化藝術(shù)元素，提升項(xiàng)目的高品位檔次酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議79本報(bào)告嚴(yán)格保密產(chǎn)品潤色—— 軟件：服務(wù)提升懶人社區(qū)：建議：增加提升業(yè)主生活便利度的服務(wù)空間與功能.：鐘點(diǎn)工服務(wù)小組；全自動洗衣房；機(jī)票、車票代訂服務(wù)；影碟出租中心；健康中心； MORNING CALL；訂送水 /訂牛奶服務(wù)；留言服務(wù)；公寓室內(nèi)全面清潔、投幣飲料機(jī)、 24小時(shí)便利店人文社區(qū)：建議：增加提升業(yè)主生活便利度的服務(wù)空間與功能.：小型閱讀室；圖書交換中心；郵政快遞服務(wù)；報(bào)刊雜志訂閱服務(wù) ……運(yùn)動社區(qū)：建議：增加業(yè)主情感交流、社區(qū)文化建設(shè)，提升生活品質(zhì)的休閑設(shè)施.：球迷俱樂部；籃球場；投籃機(jī)；羽毛球場；健身房 ……酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議80本報(bào)告嚴(yán)格保密提供酒店式公寓的服務(wù)，功能上安全與人性化并重216。外立面建議原則：造型色彩材料成本客戶偏好系統(tǒng)統(tǒng)一酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議美園美園 置地逸軒置地逸軒美園美園 置地逸軒置地逸軒216。酒店式公寓酒店式公寓商務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)層景觀面酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層景觀面l酒店式公寓和商務(wù)公寓產(chǎn)品亟待改進(jìn)方面：外立面、戶型、景觀資源利用。無陽臺。項(xiàng)目活動策略69本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目分析l酒店式公寓：建筑面積： 14000平方米（不含商業(yè)面積）層數(shù)： 18層，其中 1－ 3層為商業(yè)， 4－ 18層為公寓公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1000平方米電梯： 3部l商務(wù)公寓：建筑面積： 24000平方米（不含商業(yè)面積）層數(shù)： 28層，其中 1－ 3層為商業(yè)， 4－ 28層為公寓公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1000平方米電梯： 4部三期酒店式公寓酒店式公寓商務(wù)公寓商務(wù)公寓l設(shè)計(jì)優(yōu)勢：地理位置： 臨近澳霞大道，位置優(yōu)勢顯著。住宅部分定位216。石化物流產(chǎn)業(yè)所帶動的經(jīng)濟(jì)巨大發(fā)展；216。l主臥、客廳均北向。東西兩戶（ C－ 3）朝向、景觀均一般，卻設(shè)置三房。朝向優(yōu)越，客廳和主臥均南向，景觀資源豐富?？蛷d、主臥延展空間大露臺，充分體現(xiàn)生活舒適度，且透過露臺觀看園林景觀資源。綠地率： 48％p 交通 ：對外交通 —— 二十五號云路和澳霞大道是項(xiàng)目外部主要的車行通道，項(xiàng)目西